﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-33024/2018

Дело № А65-21989/2017

г. Казань

21 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Моисеева В.А.,

судей Ивановой А.Г., Коноплевой М.В.,

при участии представителей:

Лазарева А.В. – Козловой О.Ю., доверенность от 10.04.2019,

Федоровой Ж.Ю. – Нурмухаметовой Р.Р., доверенность от 02.03.2020,

конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Реал Групп» Бурнашевского Е.В. – Гурьяновой Д.А., доверенность от 20.02.2020,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Лазарева Александра Вячеславовича

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.08.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020

по делу № А65-21989/2017

по заявлению Лазарева Александра Вячеславовича о признании недействительными торгов, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019, договора купли-продажи земельного участка, заключенного 12.09.2019 с Федоровой Жанной Юрьевной, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Реал Групп» (ИНН 1655340627).

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2017 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Реал Групп» (далее – ООО «Реал Групп», должник).

Определением суда от 04.09.2017 заявление открытого акционерного общества «Адонис» (далее – ОАО «Адонис») признано обоснованным, в отношении ООО «Реал Групп» введена процедура наблюдения, временным управляющим ООО «Реал Групп» утвержден Бурнашевский Е.В. с размером вознаграждения 30 000 руб. за каждый месяц осуществления им своих полномочий. Требования ОАО «Адонис» размере 1 044 500 руб. долга, 104 450 руб. неустойки и 24 490 руб. расходов по уплате государственной пошлины включены в реестр требований кредиторов ООО «Реал Групп» в составе третьей очереди.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 по делу № А65-21989/2017 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.09.2017 по делу № А65-21989/2017 отменено. ООО «Реал Групп» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Бурнашевский Е.В. Требование ОАО «Адонис» в размере 1 044 500 руб. долга, 104 450 руб. неустойки и 24 490 руб. расходов по уплате государственной пошлины включены в реестр требований кредиторов ООО «Реал Групп» в составе третьей очереди.

13.11.2019 Лазарев А.В. обратился в арбитражный суд заявлением о признании недействительными торгов, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019, договора купли-продажи земельного участка, заключенного 12.09.2019 с Федоровой Жанной Юрьевной.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2019 заявление принято судом к рассмотрению, назначено судебное заседание. К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Правовой центр «Реформа» (далее – ООО «Правовой центр «Реформа»), Федорова Ж.Ю.

Определением суда от 27.08.2020 (резолютивная часть оглашена 22.07.2020) по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления Лазарева Александра Вячеславовича о признании недействительными торгов и договора куплипродажи земельного участка.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный кредитор Лазарев А.В., ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права и несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить определение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда, обособленный спор – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов о допустимости реализации земельного участка без находящихся на нем зданий, принадлежащих одному лицу, противоречат положениям статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как считает заявитель жалобы, такая реализация нарушает его права как кредитора на максимально полное удовлетворение его требований к должнику, поскольку снижает покупательскую привлекательность имущества и, соответственно, цену реализации.

В своей жалобе Лазарев А.В. приводит также доводы о неверной оценке судами имеющихся доказательств, повлекших ошибочные выводы об отсутствии заинтересованности организатора торгов и конкурсного управляющего должником; правомерном заключении по результатам торгов договора купли-продажи с Федоровой Ж.Ю. при том, что победителем торгов признан Прытков М.Ю.; о том, что реализованный земельный участок не является объектом культурного наследия и не подлежал реализации в особом порядке.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, суды ошибочно придали преюдициальное значение судебному акту по делу об оспаривании решения антимонопольного органа для настоящего спора.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий Бурнашевский Е.В. возражает против приведенных в ней доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании представителей Лазарева А.В. – Козлову О.Ю., Федоровой Ж.Ю. – Нурмухаметову Р.Р. и конкурсного управляющего ООО «Реал Групп» Бурнашевского Е.В. – Гурьянову Д.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определением от 19.11.2018 (резолютивная часть) по настоящему делу утвержден порядок и условия реализации имущества ООО «Реал Групп».

Согласно указанному судебному акту, торги проводятся в форме электронного аукциона на повышение стоимости, в случае признания аукциона не состоявшимся, объявляется повторный аукцион с начальной ценой на 10 % ниже начальной цены продажи имущества на первоначальных торгах. В случае признания повторных торгов несостоявшимися, объявляются торги в форме публичного предложения. Состав лотов утвержден следующий:

Лот № 1 – земельный участок, кадастровый номер 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв. м, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Профсоюзная, ул. Чернышевского, ул. М. Джалиля, 3/9/19;

Лот № 2 – система пожарной сигнализации, установленная по адресу: РТ, г. Казань, ул. Профсоюзная, ул. Чернышевского, ул. М. Джалиля, 3/9/19.

03.03.2019 организатором торгов имущества ООО «Реал Групп» – ООО «Правовой центр «Реформа» размещена информация на торговой площадке Фабрикант.Ру по продаже земельного участка, кадастровый номер 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв. м, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Профсоюзная, ул. Чернышевского, ул. М. Джалиля, 3/9/19).

В ходе конкурсного производства состоялись торги по продаже имущества должника, проведенные посредством публичного предложения, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019.

К участию в торгах были допущены два участника, подавшие заявки 23.08.2019 (ООО «Городская недвижимость») и 25.08.2019 (Прытков М.Ю.). Победителем торгов признан Прытков М.Ю. Согласно названному протоколу следует приступить к заключению договора куплипродажи с Прытковым М.Ю. Цена договора 1 111 113,00 руб. Согласно сведениям, размещенным на ЕФРСБ, договор купли-продажи заключен с Федоровой Ж.Ю.

Лазарев А.В., являясь конкурсным кредитором ООО «Реал Групп» обратился с настоящим заявлением о признании недействительными торгов, договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 16:50:010303:61, заключенного по результатам торгов посредством публичного предложения между ООО «Реал Групп» и Федоровой Ж.Ю.

В своем заявлении Лазарев А.В., в том числе, привел доводы о заинтересованности конкурсного управляющего должником Бурнашевского Е.В. и организатора торгов ООО «Правовой центр «Реформа»; заключении договора купли-продажи с Федоровой Ж.Ю., а не с победителем торгов – Прытковым М.Ю.; реализации земельного участка без учета правил пункта 4 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); нарушении принципа единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил довод заявителя о заинтересованности конкурсного управляющего Бурнашевского Е.В. и организатора торгов, сославшись на пункт 1 статьи 19 Закона о банкротстве, а также на отсутствие доказательств того, что указанные лица состояли в какой-либо связи, соответствующей перечню аффилированных лиц юридического лица.

Также суд первой инстанции указал на то, что вопрос аффилированности Бурнашевского Е.В. с ООО «Правовой центр «Реформа» уже был предметом рассмотрения в рамках иного дела № А6532810/2017 (определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019), где судом установлено отсутствие аффилированности Бурнашевского Е.В. с ООО «Правовой центр «Реформа».

Судом первой инстанции установлено, что ни Федорова Ж.Ю., ни действовавший на основании агентского договора от ее имени Прытков М.Ю. не являются по отношению к конкурсному управляющему, организатору торгов, кредиторам и самому должнику аффилированными лицами.

Также на основе анализа представленных документов судом установлено, что Прытков М.Ю. участвовал в торгах от имени Федоровой Ж.Ю. на основании агентского договора от 24.08.2019, который был заключен в связи с отсутствием у Федоровой Ж.Ю. электронно-цифровой подписи (ЭЦП) для доступа к электронным торгам, а также опыта участия в электронных торгах. Наличие у Прыткова М.Ю. на дату участия в оспариваемых торгах ЭЦП, как установил суд, подтверждается договором № ДУф/18-1968, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Электронный экспресс» и Прытковым М.Ю. 27.12.2018.

С учетом того, что заявка на участие в торгах была подана 25.08.2019 за подписью Прыткова М.Ю. и Федоровой Ж.Ю.; к заявке на участие в торгах был приложен агентский договор; Федоровой Ж.Ю. за счет собственных средств были оплачены задаток для участия в торгах и оставшаяся стоимость лота; доказательства аффилированности Федоровой Ж.Ю., Прыткова М.Ю. по отношению к конкурсному управляющему, организатору торгов, кредиторам и самому должнику отсутствуют, суд признал законным заключение спорного договора купли-продажи с Федоровой Ж.Ю.

Отклоняя довод заявителя о том, что участок с кадастровым номером 16:50:010303:61 должен продаваться в порядке пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве объекта культурного наследия, суд исходил из того, что данный земельный участок объектом культурного наследия не является и не располагает в своих границах такого объекта.

Данный вывод суда основан на установленных им обстоятельствах состоявшегося ранее размежевания земельного участка, на котором был расположен объект культурного наследия – «Дом Михляева», на два земельных участка с кад. № 16:50:010303:60 и № 16:50:010303:61, один из которых – с кадастровым номером 16:50:010303:60 и расположенным на нем названным объектом культурного наследия был безвозмездно передан должником по договору пожертвования от 05.12.2016 в собственность Республики Татарстан.

Исходя из того, что на оставшемся в собственности должника земельном участке с кадастровым номером 16:50:010303:61 объектов культурного наследия не располагалось, суд не усмотрел оснований для его реализации в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве.

Однако, поскольку охранное обязательство после размежевания перешло на оба земельных участка, соответствующая информация об обременении была указана в сообщениях о торгах.

Отклоняя доводы заявителя о том, что земельный участок должен быть реализован совместно со зданием, находящимся на нем (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), суд исходил из того, что объекты недвижимости – здания швейной фабрики, расположенные на земельном участке № 16:50:010303:61, являющиеся предметом залога акционерного общества «Российский Банк поддержки малого и среднего предпринимательства» (далее – АО «Российский Банк поддержки малого и среднего предпринимательства»), и данный земельный участок, предметом залога не являющийся, не могут быть реализованы в составе одного лота, поскольку начальная продажная цена залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, тогда как согласно статье 110 Закона о банкротстве порядок и способ продажи не залогового имущества определяется собранием кредиторов.

Как отметил суд, Законом о банкротстве не предусмотрена продажа залогового имущества в составе единого лота вместе с не залоговым имуществом, следовательно, продажа залогового имущества совместно с не залоговым приведет к нарушению прав АО «Российский Банк поддержки малого и среднего предпринимательства», который в соответствии с пунктом 6 статьи 138 Закона о банкротстве будет обязан нести расходы, связанные с реализацией не только залогового, но и не залогового имущества.

Кроме того, судом первой инстанции указано, что здание фабрики, находящееся на территории земельного участка, зарегистрированное за ООО «Реал Групп», на данный момент является предметом судебного спора о признании сделки недействительной в рамках дела № А6530070/2017 о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Адонис», соответственно, его реализация невозможна до вынесения судом соответствующего судебного акта, а удовлетворение требования в рамках указанного дела повлечет выбытие данного имущества из конкурсной массы должника в настоящем деле.

В этой связи судом первой инстанции констатировано, что конкурсным управляющим приняты меры по реализации имеющегося в конкурсной массе имущества, а именно земельного участка, в связи с тем, не принятие таких мер привело бы к необоснованному затягиванию процедуры банкротства. При этом, как отметил суд, покупатель земельного участка не ограничен в праве последующей покупки здания.

Кроме того, сославшись на положения частей 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд указал на обязательность для настоящего спора вступившего в законную силу решения суда от 18.03.2020 по делу № А65-20829/2019, которым отказано в удовлетворении заявления Лазарева А.В. о признании решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Республики Татарстан по результатам рассмотрения его жалобы относительно вышеупомянутых торгов незаконным.

В рамках рассмотрения указанного дела (№ А65-20829/2019) судом было установлено, что организатором торгов, во исполнение условий о проведении торгов, утвержденных Арбитражных судом Республики Татарстан, были указаны полные и достоверные сведения об объекте торгов, в том числе о наличии обременения и о возлагаемых охранным обязательством обязанностях; что организатор торгов – ООО «Правовой центр «Реформа» действовало на основании утвержденного судом порядка о реализации имущества должника; что спорный земельный участок, объектом культурного наследия не является; что порядок реализации имущества, предполагающий реализацию земельного участка отдельно от расположенного на нем здания, являющегося предметом залога, утвержден вступившим в законную силу судебным актом - определением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-21989/2017 от 23.04.2019; что организатором торгов фактически соблюден утвержденный судом порядок реализации имущества.

С учетом данных установленных обстоятельств суд сделал вывод об отсутствии существенного нарушения правил и порядка проведения торгов, которые привели бы к нарушению прав заявителя, его доводы направлены фактически на оспаривание утвержденного судом порядка реализации имущества должника как залогового так и не залогового, а не на оспаривание порядка проведения торгов.

Приняв во внимание изложенное, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 19, 110, 138, 139 Закона о банкротстве, статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 18, 19 статьи 18 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьей 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», а также разъяснениями, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производств», пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор по правилам главы 34 АПК РФ, согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом, отклоняя доводы апелляционной жалобы Лазарева А.В. в части, касающейся раздельной реализации земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции отметил отсутствие возражений залогового кредитора – АО «Российский Банк поддержки малого и среднего предпринимательства» против раздельной реализации залогового и не залогового имущества, утвержденной двумя судебными актами (от 23.11.2018 и от 23.04.2019), вступившими в законную силу, а также указал на то, что реализация заложенного здания отложена на неопределенный срок в связи с наличием судебного спора о принадлежности имущества, тогда как препятствий в реализации земельного участка не имеется.

Судебная коллегия кассационной инстанции считает, что суды не приняли во внимание следующее.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Определениями арбитражного суда от 23.11.2018 и от 23.04.2019 утверждены положения о порядке реализации не залогового и залогового имущества ООО «Реал Групп» соответственно, в результате чего спорный земельный участок кадастровый номер 16:50:010303:61 (не залоговое имущество) и расположенные на нем здания швейной фабрики (залоговое имущество) были разделены на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены.

В результате проведенных торгов, оспариваемых в настоящем обособленном споре, земельный участок был реализован отдельно от объектов недвижимости (зданий), размещенных на нем.

Следовательно, оспариваемый договор купли-продажи, заключенный по результатом торгов с Федоровой Ж.Ю. независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (правовая позиция содержится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 № 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является недействительной.

Вопреки выводам судебных инстанций Лазарев А.В., как конкурсный кредитор должника, заинтересован в реализации имущества должника по наиболее высокой цене, соответственно оспариваемыми торгами, на которых состоялось раздельная реализация земельного участка и расположенных на нем зданий, а также заключенным по их результатам договором купли-продажи нарушены его права на максимально возможное удовлетворение его требования к должнику.

При этом в обжалуемых судебных актах не содержится выводов о том, что отдельная продажа земельного участка с кадастровым номером 16:50:010303:61 будет способствовать привлечению к участию в торгах более широкого круга потенциальных покупателей, чем совместная реализация с расположенными на нем объектами недвижимости и, как следствие, его отчуждению по более высокой цене.

Соответственно, доводы Лазарева А.В. о том, что отдельная реализация на торгах земельного участка и расположенных на нем зданий снижает покупательскую привлекательность имущества (земельного участка), не опровергнуты.

То обстоятельство, что в рамках дела о банкротстве АО «Адонис» оспорена сделка по приобретению должником зданий швейной фабрики (в настоящее время производство приостановлено в связи с назначением экспертизы), на которое сослались суды, не свидетельствует о том, что в настоящее время данные объекты выбыли из собственности должника и не могут быть реализованы в установленном порядке. Суждение судов об их возможном последующем выбытии из конкурсной массы должника основано на предположении.

Кроме того, судебная коллегия считает, что суды, отклоняя доводы Лазарева А.В. о наличии заинтересованности между конкурсным управляющим Бурнашевским Е.В. и организатором торгов – ООО «Правовой центр «Реформа» со ссылкой на пункт 1 статьи 19 Закона о банкротстве и на отсутствие доказательств того, что указанные лица состояли в какой-либо связи, соответствующей перечню аффилированных лиц юридического лица, не приняли во внимание приведенные Лазаревым А.В. доводы со ссылкой на обстоятельства, свидетельствующие, по его мнению, о фактической аффилированности названных лиц, ставящей под сомнение независимость и непредвзятость организатора торгов.

Выводы судов, сделанные в деле № А65-32810/2017, на которые сослались судебные инстанции при разрешении настоящего спора, не могут быть признаны опровергающими доводы о фактической аффилированности Бурнашевского Е.В. и ООО «Правовой центр «Реформа» без исследования обстоятельств, на которые ссылается Лазарев А.А., отличающихся от обстоятельств, установленных в рамках обособленного спора по делу № А65-32810/2017.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты вопреки законодательно установленному принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также при неполно исследованных обстоятельствах дела, обжалуемые определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а обособленный спор – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.08.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу № А65-21989/2017 отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					В.А. Моисеев

Судьи									А.Г. Иванова

										М.В. Коноплева