﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А46-15239/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  07 октября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 октября 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                             Щанкиной А.В. - 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Бабиковой Ю.Л. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 10.03.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 31.05.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-15239/2020 по иску индивидуального предпринимателя Мартынова Вячеслава Александровича (ОГРНИП 312551022200010, ИНН 553201360727) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка. 

Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель Мартынов Дмитрий Александрович, общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр». 

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Баландин В.А.) в заседании участвовали представители: от департамента имущественных отношений администрации города Омска – Беркутова К.Р. по доверенности от 19.10.2020; от индивидуального предпринимателя Мартынова Вячеслава Александровича – Каныгина Е.Ю. по доверенности от 14.05.2021. 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Мартынов Вячеслав Александрович (далее – ИП Мартынов В.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) об установлении арендной платы по договору аренды № ДГУ-К-35-922, зарегистрированному 07.10.2008, земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3066, площадью 2 095 кв. м, целевое назначение: для строительства автомойки, местоположение участка установлено в 101 м северо-восточнее относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, КАО, ул. Крупской, д. 17, с 01.01.2018 по 31.12.2018 исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» в размере 2 460 000 руб. в соответствии с расчетом: годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:3066 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет 105 780 руб.; ежемесячный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:3066 составляет 8 815 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель Мартынов Дмитрий Александрович (далее – ИП Мартынов Д.А.), общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр». 

Решением от 10.03.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 31.05.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: Разгоняева Татьяна Вадимовна не является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем не может проводить экспертизу отчета; содержание экспертного заключения содержит неточности, в связи с чем отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов эксперта; неправильное идентифицирование объектов-аналогов привело к неверным характеристикам (местоположение, наличие коммуникаций, расстояние до автомагистрали и т.д.), следовательно, неверно рассчитаны корректировки, что привело к искажению конечного результата; права на объекты не подтверждены, что является существенным и влияет на ценообразующие факторы (корректировка на права); значение корректировки равное 30,9 % принято не верно; на основании заключения не может быть установлена рыночная стоимость; отчет департамента соответствует нормам в области оценочной деятельности.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Мартынов В.А. просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения. 

Изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ИП Мартыновым В.А., ИП Мартыновым Д.А. (арендаторы) заключен договор аренды № ДГУ-К-З5-922 (далее – договор), зарегистрированный 07.10.2008, земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3066, площадью 2 095 кв. м, целевое назначение: для строительства автомойки, местоположение участка установлено в 101 м северо-восточнее относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, КАО, ул. Крупской, д. 17 (далее – земельный участок).

В пункте 2.1 договора предусмотрен размер арендной платы за предоставленный участок в месяц, который определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к договору).

В связи с вступлением в силу постановления правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п», которым внесены изменения в постановление правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», департамент 06.12.2017 направил в адрес арендаторов письмо, в котором уведомил о том, что с 01.01.2018 арендная плата за земельный участок составляет 30 927,75 руб. в месяц.

Департамент применил при расчете арендной платы рыночную стоимость земельного участка в размере 8 631 000 руб. согласно отчету от 01.11.2017 № 001-1712/10, в соответствии с которым годовой размер арендной платы с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет 371 133 руб., ежемесячный размер арендной платы составляет 30 927,75 руб.

Истец обратился к услугам оценщика ООО «Центр интеллектуальных технологий», которое определило рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3066 по состоянию на 01.11.2017 в размере 1 932 000 руб. (отчет от 29.06.2020 № 04/06/2020).

27.07.2020 предприниматель направил ответчику письмо с предложением осуществлять платежи за землю исходя из рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 29.06.2020 № 04/06/2020 в размере 1 932 000 руб., в соответствии с расчетом: годовой размер арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2018 составляет 83 076 руб.; ежемесячный размер арендной платы за земельный участок составляет 6 923 руб. Департамент оставил обращение без удовлетворения.

Учитывая существенную разницу стоимости участка, определенную в отчетах, полагая, что величина рыночной стоимости объекта оценки, применяемая департаментом для расчета арендной платы, существенно превышает его фактическую стоимость, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела на основании определения от 24.11.2020 Арбитражного суда Омской области проведена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение от 18.12.2020, подготовленное ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», в соответствии с выводами которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:110201:3066 по состоянию на 01.11.2017 составляет 2 460 000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования предпринимателя, исходили из того, что величина арендной платы по договору является регулируемой ценой, зависит от рыночной стоимости объекта недвижимости, которая с достаточной степенью достоверности установлена заключением по результатам судебной экспертизы.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ, положений статьи 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, относиться к категории регулируемых цен.

Как установлено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по вопросам, касающимся рассмотрения дела.

Из части 1 статьи 82 АПК РФ следует, что экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности.

В статье 7 Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) отражено, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

При этом, статья 8 Закона № 73-ФЗ предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В силу статьи 41 Закона № 73-ФЗ положения статей 7, 8 распространяются на не государственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающими специальными знаниями и привлеченными для проведения экспертизы.

Подобные положения закреплены в статье 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которым оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Частью 1 статьи 87.1 АПК РФ установлено, что в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

Специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам (статья 55.1 АПК РФ).

В силу части 2 статьи 64, статьи 89 АПК РФ заключение специалиста по обстоятельствам дела относится к иным документам, и допускается в качестве доказательств, если содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из приведенных процессуальных положений следует, что на разрешение экспертов ставятся вопросы, которые требуют специальных познаний и не могут быть разрешены судом на основании применения норм права.

Экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определенную квалификацию и опыт, определенных действий, в том числе проведение натурных работ, применение определенной методологии, производство расчетов, в соответствии с установленными стандартами области применения.

Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, подписка эксперта, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена), проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и т.д., что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Оценив заключение эксперта, суды пришли к правомерному выводу о том, что оно выполнено с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности, экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым отсутствуют, при этом квалификация эксперта Разгоняевой Т.В. подтверждена соответствующими документами, подписка о предупреждении об уголовной ответственности имеется в материалах дела.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что величина арендной платы по договору является регулируемой ценой, зависит от рыночной стоимости объекта недвижимости, которая с достаточной степенью достоверности установлена заключением по результатам судебной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя. 

Ссылаясь в кассационной жалобе на отсутствие членства Разгоняевой Т.В. в экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем она не может проводить экспертизу отчета, при назначении экспертизы отвод данному эксперту ответчиком заявлен не был. Более того, подателем жалобы не учтено, что кандидатуру данного эксперта предложил сам департамент, осведомленный о ее квалификации и отсутствии членства в экспертном совете. 

Помимо этого, оспаривая вывод эксперта о недостоверности отчета, изготовленного по заказу департамента, ответчиком не представлено заключения эксперта, состоящего в экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков, из содержания которого следовала бы законность отчета департамента. С ходатайством о назначении повторной экспертизы департамент к суду первой и апелляционной инстанции не обращался.

В то время как по результатам проведенной судебной экспертизы было установлено, что отчет, представленный департаментом, не соответствует законодательству в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности рыночной стоимости объекта оценки. Департаментом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие рыночную стоимость земельного участка, указанную в отчете, представленном департаментом в подтверждение своей правовой позиции.

Настаивая на недостоверности стоимости учтенных экспертом объектов-аналогов, податель жалобы не приводит обоснования того, каким образом указанные обстоятельства отразились на итоговой стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не учитывает необходимость применения корректирующих коэффициентов в зависимости от тех или иных обстоятельств.

Доводы подателя жалобы, выражающего несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы подлежат отклонению, поскольку при рассмотрении дела не было установлено несоответствие отчета положениям законодательства об оценочной деятельности и действующим стандартам оценки, влекущее вывод о недостоверности полученной экспертами величины рыночной стоимости предмета оценки.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 выражена правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результат оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу, что заключение судебного эксперта соответствует установленным процессуальным требованиям относимости доказательства.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 10.03.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 31.05.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-15239/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            А.В. Щанкина