ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

принятого в порядке упрощенного производства

Дело № А65-29109/2024

город Самара

10 марта  2025 года

11АП-18450/2024

            Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Митиной Е.А., рассмотрев без вызова сторон апелляционную жалобу ООО "Чингисхан" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2024 года в виде резолютивной части (мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2024 года) по делу № А65-29109/2024 (судья Исхакова М.А.), принятое в порядке упрощенного производства, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Чингисхан", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Казань (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 300 000 руб. задолженности по арендной плате по договору №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Чингисхан", г.Казань (далее – истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Казань (далее – ответчик), о взыскании 300 000 руб. задолженности по арендной плате по договору №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в порядке упрощенного производства. При этом материалы дела в электронном виде были размещены в режиме ограниченного доступа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (часть 2 статьи 228 Кодекса).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2024 года в виде резолютивной части (мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2024 года) в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Чингисхан" обратилось  в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить  и принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом представленных дополнений)  заявитель  ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, указывая, что оплаченный арендатором обеспечительный взнос возврату не подлежал и не мог быть зачтен в счет погашения задолженности по арендной плате, поскольку ответчиком не было соблюдено условие о сроке уведомления о расторжении договора по п. 3.7. договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик  просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца  – без удовлетворения.

В соответствии с требованиями статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается  без проведения судебного заседания и без вызова сторон.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.09.2017 был заключен договор №325/С-2017 (л.д.6-8), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения № 1004, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...> общей площадью: 100 кв. м, согласно технического паспорта БТИ, а арендатор обязуется принять и использовать его в соответствии с условиями настоящего договора, а также вносить предусмотренную договором арендную плату (пункт 1.1 договора).

Срок аренды составляет 11 месяцев с 01 сентября   2017 года по 31 июля 2018 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы составляет: 150 000 руб. из расчета - 1500 руб. кв. м.Х 100 кв.м.      '

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор вносит ежемесячную арендную плату не позднее 5 числа каждого текущего месяца. Арендная плата должна производиться арендатором с 01 ноября 2017 года.

Согласно пункту 3.3 договора в случае несвоевременной арендной платы арендатору начисляются пени в размере 0,5 процентов от суммы, подлежащей оплате, за каждый календарный день просрочки.

По условиям пункта 3.5 договора, коммунальные и эксплуатационные услуги, услуги связи оплачиваются арендатором по агентскому договору, заключенному между сторонами.

В соответствии с пунктом 3.6 договора   на момент подписания договора арендатор обязуется оплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере арендной платы за два месяца. Обеспечительный взнос засчитывается в обеспечение исполнения обязательств арендатора по настоящему договору. В случае увеличения размера арендной платы обеспечительный взнос подлежит изменению в течение 10 банковских дней со дня изменения размера арендной платы. Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды без начисления на него процентов. В случае задержки любых платежей, предусмотренных договором, повреждения помещения, произошедшего по вине арендатора, невыплаченных арендатором штрафных санкций или иного нарушения арендатором своих обязательств по настоящему договору арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса соответствующую сумму для восстановления нарушенного права арендодателя при условии предварительного уведомления арендатора (с указанием вида нарушения, допущенного по вине арендатора, расчета сумм удержаний а также на основании подтверждающих вину арендатора документов). После такого удержания, арендодатель направляет письменное уведомление арендатору с приложением расчета удержанных сумм, которые арендатор обязан восстановить в течение 10  банковских дней со дня такого уведомления.

Между истцом (агент) и ответчиком (принципал) 01.09.2017 заключен агентский договор №326/А-2017 (л.д.9), по условиям которого принципал поручает и обязуется оплатить, а агент обязуется совершить от своего имени но за счет и в интересах принципала юридические и иные действия связанные с коммунальным обслуживанием и эксплуатацией арендуемой принципалом части нежилого помещения № 1004, расположенного на первом этаже здания по адресу: Республика Татарстан г Казань ул. ФИО2 д.17, общей площадью: 100 кв. м, а именно заключение договоров с коммунальными и эксплуатационными организациями, оплата коммунальных и эксплуатационных услуг, услуг связи, а также перевыставление счетов по данным услугам принципалу. Права и обязанности по сделкам, совершенным агентом в соответствии с настоящим договором, возникают непосредственно у агента (пункт 1.1 договора).

Принципал обязался возмещать расходы агента по оплате начисленных за арендуемое помещение  коммунальных платежей не позднее 5 числа каждого текущего месяца на основании выставленного агентом счета перечислять на расчетный счет агента сумму начисленных расходов по коммунальным платежам, в случае недостаточности авансового платежа для возмещения расходов агента принципал обязан произвести доплату сумм в течение 2 банковских дней после выставления агентом счета на оплату. При наличии излишне уплаченной суммы предварительного (авансового) платежа денежные средства засчитываются в счет возмещения расходов агента в следующем после отчетного месяце (пункт 1.5 договора).

Ответчик письмом №6 от 13.03.2024 (л.д. 96), адресованном истцу, обратился к истцу с просьбами рассмотреть возможность проведения перепланировки помещения с разделом на 2 отдельных помещения, либо разделом на 2 зоны, рассмотреть вопрос об установлении арендной платы с 01.04.2024 в размере 104 090 руб. за половину площади помещения.

В данном письме ответчиком указано, что в случае принятия решения о невозможности раздела помещения и снижения арендной платы, считать настоящее письмо уведомлением о расторжении договора аренды нежилого помещения  №325/С-2017 от 01.09.2017. По вопросу погашения задолженности ответчик сообщил истцу, что долг в размере 878 439 руб. 36 коп. будет погашен до 01.04.2024.

Истец уведомлением об оплате долга по арендной плате и расторжении договора исх.№04/24 от 24.04.2024 (л.д.39) известил ответчика о том, что с 04 мая 2024 года договор №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017 признается расторгнутым, указал на необходимость не позднее указанного срока расторжения договора произвести возврат арендуемого помещения по акту возврата, а также вывезти имущество.

Актом приема - передачи, составленным и подписанным электронными подписями  10.05.2024 во исполнение условий договора аренды нежилого помещения №325/С-2017 от 01.09.2017, стороны подтвердили передачу арендатором арендодателю части нежилого помещения, площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...> (л.д.28).

В материалы дела представлены акты об оказании услуг по договору аренды №325/С-2017 от 01.09.2017, по агентскому договору №326/А-2017 от 01.09.2017, по возмещению затрат по коммунальным услугам согласно  агентскому договору №326/А-2017 от 01.09.2017 за период – январь 2024 - май 2024 (л.д.78-92), платежные поручения в доказательство частичной оплаты задолженности (л.д.51-77).

В обоснование исковых требований истец ссылался на наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате в размере 300 000 руб. по состоянию на 10.05.2024.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх.№07/24 от 09.07.2024 с приложением акта сверки взаимных расчетов № КА-75 от 09.07.2024 (л.д.13-14) с требованием оплаты 300 000 руб. задолженности по арендной плате, 114 068 руб. 17 коп. задолженности по коммунальным платежам, 49 746 руб. 53 коп. пени по договору аренды №325/С-2017 аренды нежилого помещения.

Ответчиком произведена оплата на сумму 163 814 руб. 70 коп. платежными поручениями: № 1053 от 15.07.2024 на сумму 50 000 руб., №1064 от 16.07.2024 на сумму 50 000 руб., №1065 от 22.07.2024 на сумму 63 814 руб. 70 коп. (л.д.10-12) с указанием в назначении платежа: «Оплата по акту сверки №КА-75 от 09.07.2024….».

Неисполнение требования претензии в части оплаты 300 000 руб. задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением о взыскании 300 000 руб. задолженности по арендной плате по договору №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал заключенный сторонами договор как договор аренды, в связи с чем, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В силу статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Согласно пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Судом установлено, что заключенный между сторонами договор №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017 после истечения срока его действия возобновился на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Из положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что каждая из сторон в случае заключения договора на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 6.4 договора сторонами определено право арендатора расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при условии письменного уведомления арендодателя не менее чем за 90 календарных дней до даты досрочного расторжения договора.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления контрагента. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или практики взаимоотношения сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Положения статьи 165.1 ГК РФ разъяснены в пунктах 63 и 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В пункте 63 данного постановления указано, что с учетом пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В пункте 64 названного постановления также указано, что правила статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что полученное арендодателем письмо арендатора от 13.03.2024 № 6 о расторжении договора №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017 являлось уведомлением арендатора об отказе от договора и влекло правовые последствия в виде прекращения арендных отношений по истечении 90 дневного срока со дня его получения по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

При этом, истец уведомлением об оплате долга по арендной плате и расторжении договора за исх.№04/24 от 24.04.2024  известил ответчика о том, что с 04 мая 2024 года договор №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017 признается расторгнутым.

Суд первой инстанции правильно указал, что в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ данный договор по инициативе арендодателя мог быть расторгнут не ранее чем через три месяца после направления уведомления арендатору о расторжении договора, поскольку иной срок для предупреждения  арендатора о прекращении договора аренды по инициативе арендодателя в договоре №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017 не установлен.

В свою очередь, арендатор согласился с уменьшением срока уведомления о расторжении договора аренды, о чем свидетельствует подписание сторонами акта приема - передачи от 10.05.2024, подтверждающего передачу арендатором арендодателю части нежилого помещения площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>. В акте имеется указание, что арендодатель претензий по состоянию помещения не имеет.

Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что договор №325/С-2017 аренды нежилого помещения от 01.09.2017 прекращен 10.05.2024.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 названной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 4 статьи 329, пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

Факт предоставления ответчиком обеспечительного платежа в размере 300 000 руб. подтверждается платежными поручениями №622 от 07.09.2017 на сумму 100 000 руб., №619 от 06.09.2017 на сумму 100 000 руб., №531 от 18.08.2017 на сумму 100 000 руб. (л.д. 44-46) и не оспаривался истцом.

Стороны договорились, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора последний принимает на себя обязательство за 90 дней до предстоящего расторжения направить в адрес арендодателя уведомление о намерении расторгнуть настоящий договор. Если   арендатор   надлежащим   образом   соблюдает   установленный   срок   и   принятые обязательства, то договор прекращается по истечении указанного срока с даты получения арендодателем соответствующего уведомления. В течение указанных дней арендатор исполняет обязательство по внесению арендных платежей на прежних условиях за исключением пользования помещением в последний месяц аренды, оплачивается зачетом обеспечительного взноса. При несоблюдении арендатором условий настоящего пункта обеспечительный взнос возврату не подлежит (пункт 3.7 договора).

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что удержание арендодателем обеспечительного платежа  по основанию   досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, в отсутствие каких либо нарушений со стороны арендатора,  является необоснованным.

Действия истца, направленные на прекращение договора аренды до истечения 90 дневного срока до даты расторжения договора по инициативе арендатора (по уведомлению ответчика за №6 от 13.03.2024) путем направления уведомления об оплате долга по арендной плате и расторжении договора за исх.№04/24 от 24.04.2024 с 04.05.2024  с актом возврата позволяют сделать вывод о том, что стороны расторгли договор по взаимному соглашению.

Таким образом, поскольку обеспечительный платеж в размере 300 000 руб. засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды (пункт 3.7 договора), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате, в связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.

Доводы истца о том, что обеспечительный взнос возврату не подлежит, поскольку арендатором не соблюдено условие о сроке уведомления о расторжении договора по п. 3.7. договора, в связи с чем, обеспечительный платеж в размере 300 000 рублей не мог быть зачтен в счет арендной платы за последний месяц аренды, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку, как следует из материалов дела, волеизъявление на расторжение договора было выражено самим истцом в письме от 24.04.2024, помещение было возвращено ответчиком и принято истцом по акту приема-передачи 10.05.2024, следовательно, расторжение договора произведено по согласию сторон,  а не в порядке, предусмотренном п. 3.7. договора.

При таких обстоятельствах оснований для удержания истцом обеспечительного платежа не имелось.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271, 272.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2024 года в виде резолютивной части (мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2024 года) по делу № А65-29109/2024, принятое в порядке упрощенного производства, оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Чингисхан"  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа   в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Судья                                                                                               Е.А. Митина