﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15327/2020

24 декабря 2021 г.

г. Уфа

 

Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2021

Полный текст решения изготовлен 24.12.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Метлицким А.С. рассмотрел в судебном заседании дело по иску крестьянского фермерского хозяйства «Агли» (ИНН 0250000726, ОГРН 1020201396346) 

к Государственному унитарному сельскохозяйственному предприятию «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан (ИНН 0245008670, ОГРН 1020201301020) 

и встречному иску 

Государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан (ИНН 0245008670, ОГРН 1020201301020) 

к крестьянскому фермерскому хозяйству «Агли» (ИНН 0250000726, ОГРН 1020201396346), 

при участии в судебном заседании представителя ответчика – Шель Г.М. по доверенности № 7 от 19.01.2021, диплом.

Крестьянское фермерское  хозяйство «Агли» (далее – КФХ «Агли», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному унитарному сельскохозяйственному предприятию «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан (далее – ГУСП «Башсельхозтехника» РБ, ответчик) о взыскании задолженности по субарендной плате по договорам субаренды № 20, 21, 22 от 01.12.2016 в общей сумме 7 354 326 руб. 50 коп.

Определением суда от 09.07.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

От ГУСП «Башсельхозтехника» РБ поступил встречный иск о признании недействительными договоров субаренды № 20, 21, 22 от 01.12.2016.

Определением Арбитражного суда  Республики Башкортостан  от 15.10.2020 встречное исковое заявление было оставлено без движения на срок до 02.12.2020  для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления иска без движения.

В судебном заседании ответчик заявил об отзыве встречного иска.

Определением суда от 02.03.2021 встречное исковое заявление возвращено.

 В ходе дальнейшего производства по делу ГУСП «Башсельхозтехника» РБ вновь заявило встречный иск о признании договоров субаренды № 20, 21, 22 от 01.12.2016 прекратившими свое действие  с 31.10.2017.

Определением суда от 31.03.2021 встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском. 

Изучив материалы дела, приняв во внимание доводы сторон, высказанные ими в ходе проведенных по делу заседаний, суд УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между собственником Аглиуллиным Ильдаром Наилевичем (арендодатель) и крестьянским фермерским  хозяйством «Агли» (арендатор) 01.02.2011 был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 	452173, Республика Башкортостан, Чишминский р-н, рп. Чишмы, ул. Коммунистическая, д. 18: здание для административной деятельности общей площадью 347 кв.м;  гараж (литер П) общей площадью 1433,8 кв.м; 	пристрой к гаражу (литер III) общей площадью 629.2 кв.м (т. 1, л.д. 103-104).

По условиям договора общая сумма арендной платы по договору составляет 100 000 руб. Договор заключен на 11 месяцев (по 31.12.2011) с автоматическим его продлением на следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон не заявит о своём намерении прекратить его.

21.08.2019 к данному договору подписано дополнительное соглашение № 1, согласно которому в связи с проведенным ремонтом и реконструкцией зданий с 01.09.2019 стоимость арендной платы увеличена и составила по зданию для административной деятельности общей площадью 347 кв.м – 150 000 руб. в месяц;  по гаражу (литер П) общей площадью 1433,8 кв.м – 210 000 руб. в месяц, по пристрою к гаражу (литер III) общей площадью 629.2 кв.м – 160 000 руб. в месяц (т. 1, л.д. 107).

Между КФХ «Агли» (арендатор) и ГУСП «Башсельхозтехника» РБ (субарендатор) 01.12.2016 были заключены договоры субаренды № 20, 21, 22.

По договору субаренды № 20 от 01.12.2016 (далее – договор № 20) арендатор, с согласия собственника – Аглиуллина И.Н., сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение – гараж (литер П), расположенное по адресу: 452173, Республика Башкортостан, Чишминский  р-н, рп. Чишмы, ул. Коммунистическая, д. 18, общей площадью 1 433,8 кв.м для использования под мастерские для сборки и ремонта сельскохозяйственной техники.

В силу пункта 3.1 договора № 20 общая сумма арендной платы по договору составляет 516 526 руб. 45 коп. – 46 956 руб. 95 коп. за один месяц.

Арендная плата устанавливается за объект с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твёрдой сумме ежемесячных платежей. Размер арендной платы рассчитан, исходя из существующего на момент заключения договора земельного налога и при увеличении данного налога, арендная плата подлежит соразмерному увеличению в бесспорном порядке (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора № 20 арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 3 числа оплачиваемого месяца в наличном и/или безналичном порядке.

В соответствии с пунктом 6.1 договора № 20 помещения сдаются в субаренду сроком на 11 месяцев с 01.12.2016 по 30.10.2017.

По договору субаренды № 21 от 01.12.2016 (далее – договор № 21) арендатор, с согласия собственника – Аглиуллина И.Н. сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение – пристрой к гаражу (литер III), расположенное по адресу: 452173, Республика Башкортостан, Чишминский р-н, рп. Чишмы, ул. Коммунистическая, д. 18, общей площадью 629,2 для использования  под мастерские для сборки и ремонта сельскохозяйственной техники.

Согласно пункту 3.1 договора № 21 общая сумма арендной платы по договору  составляет 363 000 руб. – 33 000 руб. за один месяц.

По договору субаренды № 22 арендатор, с согласия собственника – Аглиуллина И.Н. сдает, а субарендатор принимает в  субаренду нежилое помещение – здание для административной деятельности, расположенное по адресу: 452173, Республика Башкортостан, Чишминский р-н, рп. Чишмы, ул. Коммунистическая, д. 18, общей площадью 347 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 22 общая сумма арендной платы по договору составляет  125 006 руб. – 11 364 руб. 25 коп. за один месяц.

В соответствии с пунктами 6.1 вышеуказанных договоров помещения сдаются в субаренду сроком на 11 месяцев с 01.12.2016 по 30.10.2017.

Объекты аренды были переданы субарендатору по актам приема-передачи от 01.12.2016.

По доводам иска 17.09.2019 истец уведомил ответчика об увеличении с 01.10.2019 субарендной платы. В подтверждение данного довода в деле представлено письмо КФХ «Агли» « 129 от 16.09.2019, в котором сообщается об увеличении арендной платы с 01.11.2019 (т. 1, л.д. 24).

По договору № 20 субаренда гаража (литер П) составила 210 000 руб. в месяц; по договору № 21 субаренда пристроя к гаражу (литер III), составила 160 000 руб. в месяц; по договору № 22 субаренда здания для административной деятельности составила 150 000 руб. в месяц.

Основанием для изменения субарендной платы по договорам № 20, 21, 22 от 01.12.2016 истец указывает изменение арендной платы по договору аренды от 01.02.2011 между собственником и арендатором в связи с проведением ремонта и реконструкции вышеуказанных помещений.

С учетом увеличения размера субарендной платы задолженность ответчика по расчёту истца, приведенному в исковом заявлении, за период с 01.08.2017 по 30.06.2020 составляет 7 354 326 руб. 50 коп.

Ответчик, возражая против заявленных требований, приводит доводы о том, что по состоянию на 20.11.2017 задолженность КФХ «Агли»  перед ГУСП «Башсельхозтехника» РБ составляла 2 500 681 руб. 87 коп., что подтверждается подписанным сторонами актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 по 20.11.2017 (т. 1, л.д. 72).

31.12.2017 между истцом и ответчиком было подписано соглашение № б/н о прекращении обязательства зачетом встречных однородных требований, в соответствии с которым стороны, руководствуясь ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к соглашению о зачете встречных однородных требований в размере 943 234 руб. 50 коп., в том числе по договорам субаренды № 20, 21, 22 от 01.12.2016 в размере 580 234 руб. 50 коп. (т. 2, л.д. 133): 

по договору субаренды № 20 на сумму 140 870 руб. 85 коп.;

по договору субаренды № 21 на сумму 363 000 руб.;

по договору субаренды № 22 на сумму 76 363 руб. 65 коп.

В ходе рассмотрения дела ГУСП «Башсельхозтехника» РБ заявило встречный иск о признании договоров субаренды № 20, 21, 22 от 01.12.2016 прекратившими свое действие  с 31.10.2017 (т. 2, л.д. 84-86).

Согласно позиции ответчика договоры субаренды были заключены на срок до 30.10.2017. Согласно пункту  6.2 каждого из договоров  преимущественное право субарендатора на заключение договора субаренды на новый срок исключается. Субарендатор в соответствии с условиями пункта 6.2 договора не имеет преимущественного права  на заключение договора субаренды на новый срок, указанные договоры субаренды фактически прекратили свое действие с 31.10.2017. Задолженность ГУСП «Башсельхозтехника» РБ перед КФХ «Агли»  на дату окончания срока действия договоров отсутствовала.

Ответчик указывает, что по истечении срока, на который договоры были заключены, освободил арендуемые помещения в октябре 2017, прекратил ими пользоваться, арендатор для приемки помещений по акту приема-передачи не явился.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает 

исковые требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

В качестве доказательств освобождения принятых в аренду по спорным договорам помещений ответчик представил в материалы дела фотографии помещений (т. 2, л.д. 102-114); копию претензии КФХ «Агли» № 101 от 02.12.2019; копию ответа ГУСП «Башсельхозтехника» РБ от 16.12.2019 на претензию КФХ «Агли» №101 от 02.12.2019; копию реестра почтовых отправлений от 16.12.2019; копию претензии ГУСП «Башсельхозтехника»РБ о погашении задолженности за оказанные услуги по уборке урожая от 16.078.2019  № 06-388пр.;	доказательства отправки претензии от 16.078.2019  № 06-388пр; копия ответа КФХ «Агли» на претензию от 16.078.2019 г. № 06-388пр; копию искового заявления ГУСП «Башсельхозтехника» РБ к КФХ «Агли» от 09.09.2019 о взыскании задолженности за оказанные услуги по уборке урожая за период с 28.08.2017 по 30.08.2017.

Также ответчик ходатайствовал о вызове в суд в качестве свидетеля Урмановой Римы Рашитовны, являющейся работником общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Бинс», которое находится по адресу: с. Чишмы, ул. Коммунистическая, д. 18, для дачи пояснений по факту освобождения ответчиком ранее арендуемых у истца помещений. Ответчик указывает, что Урманова Рима Рашитовна могла наблюдать как и когда ГУСП «Башсельхозтехника» РБ осуществлялось освобождение зданий КФХ «Агли».

Приняв во внимание, что применительно к данному спору такие доказательства как свидетельские показания не будут отвечать требованиям о допустимости,  в удовлетворении ходатайства о  вызове свидетеля отказано.

Проанализировав представленные сторонами доказательства суд пришёл к выводу, что ответчиком не доказано, что после 30.10.2017 пользование арендованным имуществом было прекращено.

В деле представлены универсальные передаточные документы № 10/1 от 26.06.2018, № 9/1 от 26.06.2018, № 8/1 от 26.06.2018 (т. 2, л.д. 189-191),  подписанные ответчиком без возражений. Указанные документы подтверждают пользование ответчиком принятым в субаренду имуществом после истечения срока, на который договоры субаренды были заключены.

Возражения ответчика, что данные документы подписаны неизвестным лицом, без расшифровки, заверены печатью филиала, который юридическим лицом не является, судом не приняты, поскольку о фальсификации данных документов в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено, указанные доказательства не исключены из числа доказательств по делу в установленном процессуальным законом порядке, а, значит, подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами. Кроме того, материалы дела подтверждают, что и в период действия договоров субаренды универсальные передаточные документы со стороны ответчика подписывались аналогичным образом – без расшифровки подписи, заверялись печатью Чишминского филиала ГУСП «Башсельхозтехника» РБ (т. 1, л.д. 129, 130, 137, 139, 180, 181), равно как и иные документы по правоотношениям сторон (т. 1, л.д. 132, 138, 140, 142, 145).

При изложенном, основания для удовлетворения встречного иска ГУСП «Башсельхозтехника» РБ отсутствуют. Фотографии пустующих помещений, которые ответчиком представлены в подтверждение факта освобождения арендованных помещений, не позволяют установить ни период, в который они сделаны, ни принадлежность этих помещений истцу.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств возврата истцу в заявленный в иске период переданного в субаренду имущества, за ним сохраняется обязанность по внесению предусмотренных договором арендных платежей. Размер арендной платы подлежит определению на основании договоров субаренды и составляет: по договору № 20 – 46 956 руб. 95 коп. в месяц, по договору № 21 – 33 000 руб. в месяц, по договору № 22 – 11 364 руб. 25 коп. в месяц. Общая сумма всех арендных платежей за один месяц составляет 91 321 руб. 20 коп.

Оснований для определения арендных платежей в ином размере суд не усматривает. 

Позиция истца об одностороннем изменении размера арендной платы противоречит положениям статей 310, 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 01.08.2017 по 30.06.2020, определив её в общей сумме 7 354 326 руб. 50 коп.

Суд отмечает, что ни одна из сторон спора исчерпывающих, полных расчетов, проводимых по спорным договорам субаренды, не представила.

В этой связи суд исходит из следующих обстоятельств, которые установлены судом на основании представленных в деле доказательств.

Подписание сторонами 31.12.2017 соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований свидетельствует о наличии у ГУСП «Башсельхозтехника» РБ на указанную дату задолженности по спорным договорам в сумме 580 234 руб. 50 коп. и её погашении указанным зачетом. Конкретный период образования этой задолженности в соглашении не указан, определить его по иным представленным в деле документам суду не удалось. Взаимосвязь акта сверки взаиморасчётов за период с 01.01.2017 по 20.11.2017 и названного соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 31.12.2017 из указанных документов не следует.

Согласно пункту 19 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Таким образом, взысканию с ответчика подлежит арендная плата за период с 01.01.2018 по 30.06.2020.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Доказательств уклонения истца от принятия переданного в субаренду имущества не представлено. Соответствующие доводы ответчика документально не подтверждены. 

В п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Расчеты истца с учетом увеличения размера субарендной платы с 01.10.2019 судом не принимаются. Поскольку пунктами 3.2 договоров арендная плата устанавливается за объект с расположенными на нем  (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой сумме ежемесячных платежей. Размер арендной платы рассчитан исходя из существующего на момент заключения договора земельного налога и при увеличении данного налога, арендная плата подлежит соразмерному увеличению в бесспорном порядке. 

На увеличение земельного налога истец не ссылался, соответствующих доводов не приводил, доказательств и расчётов не представлял. 

Суд отмечает, что увеличение размера арендной платы между арендатором и арендодателем, не может служить основанием для увеличения размера субарендной платы. 

По расчету суда общая сумма ежемесячной  арендной платы по вышеуказанным трем договорам субаренды составляет 91 321 руб. 20 коп. За период с 01.01.2018 по 30.06.2020 (30 мес.) размер арендной платы составляет 2 739 636 руб.

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, а также то, что ответчик не представил доказательств, опровергающих факты, подтвержденные приобщенными к делу доказательствами, представленными истцом, суд пришел к выводу, что исковые требования КФХ «Агли» по первоначальному иску подлежат частичному удовлетворению, в размере 2 739 636 руб.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по первоначальному иску подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям, на истца относится госпошлина в размере 37 505 руб., на ответчика – в размере 22 266 руб. Госпошлина  по встречному иску относится на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования крестьянского фермерского хозяйства «Агли» (ИНН 0250000726, ОГРН 1020201396346) удовлетворить частично.

Взыскать с Государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан (ИНН 0245008670, ОГРН 1020201301020) в пользу крестьянского фермерского хозяйства «Агли» (ИНН 0250000726, ОГРН 1020201396346) задолженность по арендной плате в сумме 2 739 636 руб.

Исполнительный лист выдать по заявлению истца после вступления решения суда в законную силу.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан (ИНН 0245008670, ОГРН 1020201301020) госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 22 266 руб.

Взыскать с крестьянского фермерского хозяйства «Агли» (ИНН 0250000726, ОГРН 1020201396346) госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 37 505 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречных исковых требований Государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан (ИНН 0245008670, ОГРН 1020201301020) о признании договоров субаренды прекратившими свое действие с 31.10.2017 отказать.

Взыскать с Государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан (ИНН 0245008670, ОГРН 1020201301020) госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья            			                              		Л.В. Салиева