ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-18967/2023

26 декабря 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Бодунковой С.А., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-7559/2024) общества с ограниченной ответственностью «Альхена» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.05.2024 по делу №  А70-18967/2023 (судья Власова В.Ф.),

принятое по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альхена» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, об обязании передать земельный участок,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альхена» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об обязании разработать проект договора купли-продажи земельного участка,

с участием в деле третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе ФИО1 (паспорт, доверенность от 27.06.2024 № 72-01/9388 сроком действия один год, диплом)

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества, Управление) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альхена» (далее – ООО «Альхена», общество) с требованиями:

- о признании зарегистрированного права собственности ООО «АЛЬХЕНА» на нежилое здание с кадастровым номером (КН) 72:17:1314002:197, площадью 12.1 кв.м, местоположение: Тюменская область, Тюменский район, южнее села Комарово, наименование: склад хранения ульев и инвентаря, год завершения строительства – 2021, отсутствующим;

- о погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве собственности ООО «Альхена» на нежилое здание с КН 72:17:1314002:197, площадью 12.1 кв.м, местоположение: Тюменская область, Тюменский район, южнее села Комарово, наименование: склад хранения ульев и инвентаря, год завершения строительства – 2021 и снятии данного объекта с государственного кадастрового учета;

- об обязании ООО «Альхена» в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести земельный участок с КН 72:17:1314002:25, общей площадью 12 147 кв.м, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения в первоначальное состояние посредством освобождения от забора из профильного листа, здания с КН 72:17:1314002:197 площадью 12,1 кв.м, теплицы из поликарбоната, строительных материалов и оборудования, автотехники за свой счет, передачи приведенного в первоначальное состояние земельного участка МТУ Росимущества по акту приема-передачи;

- о присуждении неустойки за неисполнения обязательств в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

ООО «Альхена» обратилось со встречным исковым заявлением к МТУ Росимущества об обязании разработать проект договора купли-продажи земельного участка с течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также о направлении договора купли-продажи земельного участка для подписания ООО «Альхена».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.05.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Альхена» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Альхена» указывает, что согласно техническому плану склад для хранения ульев и инвентаря является объектом недвижимости, склад построен в период действия договора аренды земельного участка, размещение склада соответствует виду разрешенного использования земельного участка, таким образом, спорный земельный участок обременен объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком; истребование участка без решения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости неправомерно, в данном случае избранию подлежит иной способ защиты права - вещно-правовой (виндикационный иск).

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2024 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 10.09.2024.

04.09.2024 и 06.09.2024 от общества поступили дополнения к апелляционной жалобе, приобщенные судом апелляционной инстанции к материалам дела.

В дополнениях общество указывает, что с учетом наличия записи о регистрации права на склад судом первой инстанции неверно применены нормы о самовольной постройке; акт осмотра земельного участка от 22.01.2024 № 72-29 является недопустимым доказательством, так как составлен МТУ Росимущества в одностороннем порядке, во время нахождения руководителя общества на больничном, представленные фотоматериалы не позволяют определить, что был обследован именно участок, предоставленный арендатором, к акту не приложена схема. Срок действия договора аренды истек 12.01.2023 (с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации), 12.01.2023 МТУ Росимущества поступило заявление общества о выкупе земельного участка, то есть обращение произведено до истечения срока аренды, также заявление направлялось 06.01.2024 почтой (поступило 17.02.2024). Однако, конверт с соответствующим штампом не был предоставлен Управлением на запрос общества, в связи с чем ООО «Альхена» заявлено ходатайство об истребовании у МТУ Росимущества конверта Почты России со штампом даты его отправки 06.01.2023, в котором Управлению направлены письма от 06.01.2023 о выкупе земельного участка. Обществом на спорном земельном участке велось сельское хозяйство.

09.09.2024 от ООО «Альхена» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в подтверждение осуществления обществом на участке сельскохозяйственной деятельности – благодарности от 22.08.2024 за оказанную гуманитарную помощь в форме поставки выращенных овощных культур.

Определением от 20.09.2024 апелляционный суд отказа в приобщении и истребовании дополнительных доказательств.

В отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к нему МТУ Росимущества просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Определением от 17.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда в составе суда произведена замена судьи Краецкой Е.Б. в связи с нахождением в очередном отпуске на судью Бодункову С.А.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее изложенные в письменных пояснениях доводы.

Представители ответчика и третьего лица, надлежаще извещенных о дате и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились; на основании статей 156, 266, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, проведенного 28.12.2018, между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Альтернатива» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2019 №1902/з, с соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 12 147 кв.м., расположенный относительно ориентира, за пределами участка, почтовый адрес ориентира: обл. Тюменская, р-н Тюменский, южнее с. Комарово, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер земельного участка: 72:17:1314002:25, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

На основании пункта 1.2 договора земельный участок предоставляется в аренду с целью сельскохозяйственного производства.

В силу пункта 1.3 договора на земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности от 11.06.2010 № 72-72-01/085/2010-279.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 5 лет.

При этом пунктом 2.2 договора установлено, что договор действует с 09.01.2019 по 08.01.2023.

Земельный участок передан арендатору, что подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от 09.01.2019.

Государственная регистрация договора произведена 29.01.2019.

05.09.2019 в связи с реорганизацией ООО «Альтернатива» в форме выделения юридического лица ООО «Альхена» (запись в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) от 29.07.2019 № 

<

***>), подписаны дополнительные соглашения к указанному договору аренды, новым арендатором стало ООО «Альхена».

Как утверждает истец, 12.01.2023 в адрес МТУ Росимущества поступило обращение ООО «Альхена» о выкупе земельного участка по договору от 09.01.2019 № 1902/з, кроме того указанное заявление поступило посредством почтовой связи и зарегистрировано за вх.№ 72-2757 от 17.02.2023.

В ответ на указанное заявление МТУ Росимущества направило отказ в предоставлении в собственность земельного участка, обосновав причины отказа тем, что заявление подано обществом по истечении срока действия договора аренды.

31.01.2023 МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе направило запрос в Управление Росреестра по Тюменской области об установлении фактического использования ООО «Альхена» испрашиваемого в собственность земельного участка.

Письмом от 01.03.2023 исх. № 02414/23 Управление Росреестра по Тюменской области сообщило, что контрольные (надзорные) мероприятия на земельном участке КН 72:17:1314002:25 в 2020 – 2022 годах не проводились, предписания об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства, находящиеся на исполнении, отсутствуют.

31.01.2023 МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, обратилось с запросом к Главе Тюменского муниципального района об информировании относительно фактической деятельности ООО «Альхена» в области сельскохозяйственного производства.

Из ответа Главы Тюменского муниципального района от 13.02.2023 исх. № 01432/7 следует, что отчетность по ведению сельскохозяйственной деятельности от ООО «Альхена» не поступала, указанные участки расположены в границах городского округа Тюмень.

10.02.2023 специалистами МТУ Росимущества проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 72:17:1314002:25, в ходе которого установлено, что земельный участок частично огорожен забором из профильного листа, на территории размещены двухэтажное строение, теплица из поликарбоната, деревянное строение для хранения инструментов и прочего инвентаря и автотехника.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 72:17:1314002:25 за ООО «Альхена» 07.09.2021 зарегистрировано право собственности на нежилой объект: склад хранения ульев и инвентаря, с кадастровым номером 72:17:1314002:197, площадью 12,1 кв.м. (номер государственной регистрации № 72:17:1314002:197- 72/041/2021-1 от 07.09.2021).

МТУ Росимущества направлено в адрес ООО «Альхена» требование (исх. № 72-03/3331 от 16.03.2023) о добровольном освобождении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1314002:25, сносе построек на данном земельном участке.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды, отсутствие правовых оснований для его пролонгации, правовых оснований для использования ответчиком земельного участка, а также на то, что наличие в ЕГРП записи о праве собственности ООО «Альхена» на нежилое здание (склад хранения ульев и инвентаря) с кадастровым номером 72:17:1314002:197 накладывает на МТУ Росимущества определенные ограничения в распоряжении и вовлечении в хозяйственный оборот земельного участка, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, МТУ Росимущества обратилось с первоначальным исковым заявлением.

Полагая, что МТУ Росимущества необоснованно отказало обществу в заключении договора купли-продажи на спорный земельный участок ООО «Альхена» обратилось со встречным исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении требований по первоначальному иску и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

МТУ Росимущества наделено правами собственника в отношении спорного земельного участка.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Гражданское и земельное законодательство признают ограничение срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон договора.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон N 101- ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды, а также с обязательным условием обращения арендатора с подобным заявлением до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 N 301-ЭС21-27876).

Заявляя встречные исковые требования об обзании МТУ Росимущества разработать и подписать проект договора купли-продажи спорного земельного участка ООО «Альхена» ссылается на направление в адрес Управления уведомления (исх.№ 8 от 06.01.2023) о выкупе земельного участка до момента истечения действия договора аренды.

Суд первой инстанции, установив, что согласно входящему штампу в адрес МТУ Росимущества данное письмо поступило 17.02.2023 вх. № 72-2757, а иная дата получения Управлением письма обществом не доказана, пришел к выводу о том, что уведомление о выкупе земельного участка направлено арендатором за пределами срока действия договора аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска.

Между тем, судом первой инстанции не принято во внимание, что, как было отмечено выше, в соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на 5 лет, при этом пунктом 2.2 установлено, что договор действует с 09.01.2019 по 08.01.2023, то есть 4 года.

В целях устранения данного противоречия апелляционный суд запросил у МТУ Росимущества документацию по аукциону № 13-9-18/03-РА8 от 28.12.2018, которая была представлена в материалы дела 19.09.2024.

Согласно извещению о проведении аукциона № 13-9-18/03 предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, КН: 72:17:1314002:25 с целью сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет (лот № 9).

Протокол о результатах аукциона от 28.12.2018 № 13-9-18/03-РА9 в сведениях о предмете торгов также содержит указание на заключение договора аренды сроком на 5 лет.

С учетом указанного апелляционный суд приходит к выводу о том, что в договор аренды заключен сроком на 5 лет, и именно в пункте 2.2 договора допущена описка.

Таким образом, на дату получения МТУ Росимущества уведомления (исх.№ 8 от 06.01.2023) о выкупе земельного участка срок аренды не истек.

В абзаце седьмом пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Следовательно, изложенный в письме исх. № 72-03/2421 от 27.02.2023 отказ МТУ Росимущества в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка КН: 72:17:1314002:25, мотивированный подачей заявления по истечении срока договора аренды не может быть признан обоснованным.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.

В развитие указанных конституционных положений Земельный кодекс в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю и принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

Закон N 101-ФЗ принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. Данный Закон закрепил основной принцип, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, - сохранение целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).

Законом N 264-ФЗ также предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5).

Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 N 20 утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основными задачами обеспечения продовольственной безопасности независимо от изменения внешних и внутренних условий является, в том числе устойчивое развитие производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, достаточное для обеспечения продовольственной независимости на основе принципов научно обоснованного планирования. Согласно данной доктрине в области производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия необходимо осуществить повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, соблюдение технологий производства сельскохозяйственных культур, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель.

Закон N 101-ФЗ определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 1).

Согласно пункту 1 статьи 10 указанного Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Пунктом 1 статьи 78 ЗК РФ предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

В статье 78 ЗК РФ названы практически все субъекты права, использующие земли сельскохозяйственного назначения, что обусловлено особым назначением таких земель.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" (далее - Закон N 264-ФЗ), сельскохозяйственными товаропроизводителями являются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлен перечень исключений из общего правила, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 N 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).

По правилам распределения бремени доказывания, установленным статьей 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

При этом лицо, оспаривающее законность принятого соответствующим органом ненормативного правового акта (решения), и заявляющее одновременно требование гражданско-правового характера (в том числе об обязании уполномоченного органа заключить договор купли-продажи или аренды), должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым актом, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право.

Поэтому применительно к данным правоотношениям следует установить, соответствует ли арендатор предъявляемым подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требованиям.

Надзор (контроль) за соблюдением требований земельного законодательства осуществляется посредством государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля и общественного контроля.

Из статьи 72 ЗК РФ следует, что государственный земельный надзор и муниципальный земельный контроль образуют единую систему публичного контроля за соблюдением требований земельного законодательства. Документы муниципального земельного контроля являются одним из доказательств соблюдения или несоблюдения землепользователем требований земельного законодательства, в том числе использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления.

Отсутствие информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения - это одно из условий для приобретения такого участка арендатором в собственность (новую аренду) без торгов.

Данное условие, введенное Федеральным законом от 03.07.2016 N 336-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", было направлено на то, чтобы не требовать от арендатора, сельскохозяйственной организации, доказательств, подтверждающих использование участка в сельскохозяйственных целях, поскольку добросовестность и разумность действий участников гражданского оборота предполагаются.

По общему правилу ненадлежащее исполнение уполномоченным органом своих обязанностей по проведению государственного земельного надзора в целях установления соблюдения арендатором обязательных требований к использованию земельных участков сельскохозяйственного назначения не может служить основанием для возложения уполномоченным органом на такого арендатора обязанности доказать свое надлежащее использование земельного участка.

Однако новая редакция подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ не означает, что орган, который уполномочен решать вопрос о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, не может представлять доказательства того, что арендатор не использует участок по назначению.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации, презумпция добросовестности арендатора может быть опровергнута представленными в дело доказательствами.

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям. Суд должен оценить как доводы и доказательства, представленные заявителем, так и представленные арендодателем в части использования конкретного участка конкретным арендатором.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность с нарушением действующего законодательства, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2022 N 301-ЭС21-27876 по делу N А79-8550/2020.

Апелляционный суд отмечает, что отказ в предоставлении земельного участка КН: 72:17:1314002:25, изложенный в письме МТУ Росимущества от 27.02.2023 № 72-03/2421, обоснован подачей заявления арендатором после истечения срока договора аренды, то есть по формальным основаниям.

Соответствие арендатора предъявляемым подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требованиям МТУ Росимущества не проверялось, выводы относительно такого соответствия в основу отказа не положены.

Однако, несмотря на то, что довод уполномоченного органа о ненадлежащем использовании земель как основание для отказа в их выкупе обществом при направлении решения об отказе в удовлетворении заявления не указывался, названное обстоятельство входит в предмет судебного установления и имеет приоритетное значение для разрешения настоящего спора (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.10.2024 N Ф04-3873/2024 по делу N А02-296/2021).

Действительно, из письма Управления Росреестра от 01.03.2023 исх. № 02414/23 (то есть уже после отказа в предоставлении земельного участка в собственность) следует, что в результате наблюдений за соблюдением обязательных требований установлено, что признаки нарушения требований статей 25, 42 ЗК РФ, надзор за соблюдением которых осуществляет Управление, на указанных земельных участках (в том числе КН: 72:17:1314002:25), отсутствуют.

Вместе с тем, из указанного письма также следует, что, как уже был отмечено выше, контрольные (надзорные) мероприятия на земельных участках с кадастровыми номерами 72:17:1314002:17, 72:17:1314002:18, 72:17:1314002:19, 72:17:1314002:20, 72:17:1314002:22, 72:17:1314002:23, 72:17:1314002:24, 72:17:1314002:25 Управлением в 2020 – 2022 годах не проводились; в 2023 году действуют особенности организации и осуществления государственного контроля (надзора), установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 марта 2022 г. № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля»; допускается проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия, плановые проверки не осуществляются, внеплановые проверки могут быть проведены в исключительных случаях, привлечение к административной ответственности без проведения проверок законом не допускается; в рамках оценки достоверности поступивших от МТУ Росимущества сведений Управлением проведены контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия – наблюдения за соблюдением обязательных требований по признакам нарушения требований земельного законодательства в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:1314002:17, 72:17:1314002:18, 72:17:1314002:19, 72:17:1314002:20, 72:17:1314002:22, 72:17:1314002:23, 72:17:1314002:24, 72:17:1314002:25.

Иными словами, вывод об отсутствии нарушений со стороны ООО «Альхена» сделан по результатам проведения контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия.

Между тем, из приложенного к встречному иску письма ООО «Альхена» исх.№ 37 от 09.06.2023 (л.д. 72) следует, что в 2023 году общество приостановило сельскохозяйственные работы на земельных участках, в том числе КН: 72:17:1314002:25.

Таким образом, в последний год аренды земельный участок обществом не использовался.

Обратное ответчиком с соблюдением требований части 2 статьи 268 АПК РФ не доказано.

Следует также отметить, что требование о выкупе спорного земельного участка заявлено ответчиком только 25.03.2024, то есть по истечении как установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячного срока на обжалование отказа МТУ Росимущества от 27.02.2023, так и срока договора аренды.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО «Альхена» предъявляемым подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требованиям не соответствует, в связи с чем судом первой инстанции в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

Соответственно, поскольку на дату принятия обжалуемого решения срок договора аренды истек, после 08.01.2024 в установленном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ порядке ответчику не предоставлен, а правовых оснований для предоставления спорного земельного участка в собственность обществу судом не установлено, постольку исковые требования МТУ Росимущества об обязании ООО «Альхена» привести земельный участок КН 72:17:1314002:25 в первоначальное состояние и передать данный участок по акту приема-передачи истцу правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Кроме того, решением от 27.10.2023 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 02.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 19.06.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, суд обязал общество возвратить управлению земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:1314002:24, 72:17:1314002:23, 72:17:1314002:22, 72:17:1314002:21, 72:17:1314002:20, 72:17:1314002:19, 72:17:1314002:18, 72:17:1314002:17.

Относительно исковых требований об освобождении спорного земельного участка от здания КН 72:17:1314002:197, признании зарегистрированного права собственности ООО «Альхена» на данное здание отсутствующим, прекращении в ЕГРН записи о праве собственности, снятии объекта с кадастрового учета апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке КН 72:17:1314002:25 за ООО «Альхена» 07.09.2021 зарегистрировано право собственности на нежилой объект: склад хранения ульев и инвентаря, с кадастровым номером 72:17:1314002:197, площадью 12,1 кв.м.

Из приложенного к исковому заявлению акта осмотра от 10.02.2023 следует, что при визуальном осмотре комиссией МТУ Росимущества установлено, что на территории земельного участка размещены: двухэтажное строение, теплица из поликарбоната, деревянное строение для хранения инструментов и прочего инвентаря, строительные материалы и оборудование, автотехника.

Согласно акту осмотра от 22.01.2024, составленному истцом по предложению суда первой инстанции (определение от 18.12.2023), объект КН 72:17:1314002:197, с параметрами – склад хранения ульев и инвентаря, из прочих материалов, количество этажей 1, площадь. 12.1 кв.в., на земельном участке отсутствует. Слева от места, на котором должен быть расположен зарегистрированный в ЕГРН объект, располагается строение, по конфигурации имеющее признаки жилого дома с мансардой некапитальной постройки, примерные размеры 6х6 м.; справа от места, на котором должен быть расположен зарегистрированный в ЕГРН объект, располагается одноэтажное строение каркасного типа, обшитое фанерой, либо ОСБ, примерных размеров 4х3 м.; правее расположена теплица.

Апелляционным судом на обсуждение сторон (определение от 20.09.2024) поставлены в том числе вопросы, касающиеся оснований признания отсутствующим права собственности на объект КН 72:17:1314002:197, соотношения требования об освобождении земельного участка от здания КН 72:17:1314002:197 с результатом осмотра земельного участка, отраженным в акте от 22.01.2024, подтверждения того, что спорный объект является некапитальным.

Сторонами составлен акт осмотра от 11.10.2024, которым подтверждено наличие на земельном участке КН 72:17:1314002:25 спорного одноэтажного строения.

Филиал ППК Роскадастр по Тюменской области по запросу суда апелляционной инстанции представил копию регистрационного дела на запрашиваемый объект недвижимости КН 72:17:1314002:197.

Из копии электронного документа – ответа на межведомственный запрос № 5811984 СМЭВ Тюменской области следует, что в орган регистрации прав обратились с постановкой на государственный кадастровый учет здания (адрес: Российская Федерация, Тюменская область, Тюменский район, южнее села Комарово, площадью 12,1 кв.м, наименование – Склад хранения ульев и инвентаря). Просили предоставить информацию о том, требуется или нет в указанном случае получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из текста ответа следует, что, в соответствии с частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), полномочиями определения необходимости получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию Администрация Тюменского муниципального района не наделена. Принадлежность объекта к признакам, содержащимся в части 17 статьи 51 ГрК РФ подтверждается лицом, осуществляющим подготовку проектной документации.

При этом из Технического заключения ООО «Сеаланс» от 09.08.2021 следует, что объект, расположенный на земельном участке КН 72:17:1314002:25, является объектом заводской сборки из модульных блоков. Идентифицируется к категории объектов заводской сборки. В соответствии с пунктом 8 постановления от 10.04.2012 № 131-п Правительства Тюменской области «Об утверждении перечня случаев, для которых получение разрешения на строительство не требуется» (в ред. Постановления Правительства Тюменской области от 22.11.2013 №517), разрешение на строительство не требуется.

В соответствии с проектной документацией, подготовленной ООО «Сеаланс», объект поименован, как «Модульное задние склада хранения ульев и инвентаря, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:17:1314002:25 по адресу: Российская Федерация, Тюменская область, Тюменский район, южнее с. Комарово».

Под модульным зданием или сооружением понимается здание или сооружение комплектной заводской готовности из одного или нескольких блоков, конструкция которого обеспечивает возможность его перемещения (пункт 3.8 СП 56.13330.2021 «Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001», утв. Приказом Минстроя России от 27.12.2021 № 1024/пр (далее - СП 56.13330.2021). В качестве синонимов модульного здания указываются также инвентарное, мобильное, комплектно-блочное здания.

Необходимо учитывать, что при наличии технологической возможности разборки конструкций на элементы, их перемещения и воссоздания на новом (ином) месте без нанесения ущерба данные объекты не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, могущими участвовать в гражданском обороте, отвечающими признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.03.2021 № Ф06-70288/2020 по делу № А65-2215/2020, определением Верховного Суда РФ от 04.05.2021 № 306-ЭС21-5152 отказано в передаче дела № А65-2215/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорное здание КН 72:17:1314002:197 не обладает признаками недвижимого имущества.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.09.2013 N 1160/13, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Государственная регистрация права на объект, расположенный на участке истца, за другим лицом нарушает не только принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), но и ограничивает права истца в использовании принадлежащего ему имущества, а также может повлечь возложение дополнительных обязанностей при отчуждении земельного участка.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Факт государственной регистрации ООО «Альхена» на возведенный объект нарушает права собственника земельного участка, ограничивает возможность реализации МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе имеющихся у него правомочий.

С учетом указанного, исковые требования об освобождении спорного земельного участка от здания КН 72:17:1314002:197, признании зарегистрированного права собственности ООО «Альхена» на данное здание отсутствующим, прекращении в ЕГРН записи о праве собственности, снятии объекта с кадастрового учета удовлетворены правомерно.

По смыслу статьи 308.3 ГК РФ неустойка в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, является мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

На основании изложенного требование о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного акта заявлено правомерно.

Размер неустойки в сумме 1 000 руб. подателем жалобы не оспорен, вместе с тем признается судом апелляционной инстанции законным и не нарушающим баланс интересов сторон.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.05.2024 по делу № А70-18967/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

С.А. Бодункова

 Е.С. Халявин