АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-12006/2018

16 августа 2018 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 09 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 16 августа 2018 года 

 

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Тарасовой А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  Заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов» 

к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (410031, 

<

...>);

Муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» (410002, 

<

...>); 

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, 

<

...>), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (107078, 

<

...>), филиал по Саратовской области (410040, 

<

...>), Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (410012, 

<

...>), Комитет по управлению имуществом города Саратова (410012, 

<

...>), Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО «Город Саратов» (410012, г.Саратов, пр.им.Кирова, 29),

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды №Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016г., заключенного между Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» и администрацией МО «Город Саратов»; признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения  от 16.02.2017 г. к договору аренды Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016 г., применении последствий недействительности сделки.  

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца – ФИО2, служебное удостоверение №216225,

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО3, по доверенности от 16.11.2017 г., 

от МУП «Саргоркапстройкомплект» - ФИО4, по доверенности от 05.02.2018 г., ФИО5, по доверенности от 09.01.2018 г.,  

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области 05.06.2018 г. поступило исковое заявление Заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов», к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» (410002, 

<

...>), о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м по адресу 

<

...> Заводском районе, заключенного между Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское    городское    капитальное    строительство    и    комплектация»  и администрацией МО «Город Саратов»; признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 16.02.2017 к договору аренды Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м., по адресу 

<

...> Заводском районе, которым изменен разрешенный вид использования с «занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Муниципальное унитарное предприятие «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2018 г. по делу №А57-12006/2018 настоящее исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.07.2018 г. по делу №А57-12006/2018 подготовка дела к судебному разбирательству завершена, назначено судебное заседание по рассмотрению исковых требований.

В судебном заседании присутствуют представители истца и ответчиков.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов суду не заявлено. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области – http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда. 

В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу сторона должна самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

При применении данного положения, как указывает Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ» первым судебным актом для лица, вступившего в дело позднее, является определение об удовлетворении ходатайства о вступлении в дело, определение о привлечении в качестве третьего лица к участию в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представители ответчиков в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзывах, просили отказать в удовлетворении иска в полном объеме. 

 В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании был объявлен перерыв с 02.08.2018 г. по 09.08.2018 г. до 12 час. 20 мин., о чем было вынесено протокольное определение. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках», размещена в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителей истца и ответчиков. Позиция сторон после перерыва в судебном заседании не изменилась. 

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление мотивировано следующим

Прокуратурой г.Саратова проведена проверка в  сфере надзора за соблюдением земельного законодательства, в том числе по реализации полномочий органами местного самоуправления в  сфере реализации права владения, пользования и распоряжения земельными участками, в  том числе в  отношении земельного участка с  кадастровым номером 64:48:020344:82, по адресу: 

<

...>

Установлено, что земельный участок предоставлен по Договору аренды №Ар-16-395/ю-2 от 06.12.2016г. в  соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39,6, 39.20 ЗК РФ.

Прокуратура области полагает, что из хронологии событий, договор аренды земельного участка от 06.12.2016 г. в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации под объектом недвижимости, совершен для вида, в целях получения права аренды на земельный участок для строительства в обход процедуры, установленной законодательством торгов, что также, по мнению истца, подтверждается действиями сторон.

Так, истец указывает, что  к  договору аренды было заключено дополнительное соглашение от 16.02.2017г. об изменении  разрешенного вида использования земельного участка с «занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч.со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в  том числе со встроенными и встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

По мнению истца, указанное Дополнительное соглашение от 16.02.2017 к договору аренды Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м., по адресу 

<

...> Заводском районе, также является недействительной сделкой, поскольку в  результате его заключения МУП «Саргоркапстройкомплект»  предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в  получении земельного участка для строительства многоэтажных домов  в  нарушение требований законодательства, в том числе без проведения аукциона, обязательного в  таких случаях. 

По мнению истца, конечной целью совершенных  сделок было предоставление земельного участка в обход процедуры, установленной законодательством.

Полагая, что Договор аренды №Ар-16-395/ю-2 от 06.12.2016г. и Дополнительное соглашение от 16.02.2017 к договору аренды Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016 являются недействительными сделками в  силу ничтожности, Заместитель прокурора Саратовской области обратился в суд с иском в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов».

Возражая на исковые требования Администрация муниципального образования «Город Саратов», указала, что  граждане и юридические лица свободны в  заключении договора, Договор аренды №Ар-16-395/ю-2 от 06.12.2016г. заключен в соответствии с  заявлением о приобретении прав на земельный участок, при этом изменения, вносимые Дополнительным соглашением от 16.02.2017 нельзя оценивать как первичное предоставление земельного участка, либо как повторное, но для иных целей. Вместе с тем, спорный земельный участок расположен в  зоне Ж-1-зоне многоэтажной жилой застройки, в соответствии с  Правилами землепользования и застройки г.Саратова. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют об отсутствии  нарушений требований действующего законодательства.

Возражая на исковые требования МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация», указало, что  процедура предоставления земельного участка соблюдена, земельный участок расположен в  зоне Ж-1-зоне многоэтажной жилой застройки, в рамках приведения в  соответствии с  действующим законодательством заключено Дополнительное соглашение от 16.02.2017 в  части изменения вида разрешенного использования земельного участка с  кадастровым номером 64:48:020344:82, изменения, вносимые Дополнительным соглашением нельзя оценивать как первичное предоставление земельного участка, либо как повторное, но для иных целей. Кроме того, по мнению ответчика, не указано, какие именно права и интересы муниципального образования «Город Саратов» нарушены и каким образом признание недействительным договора и соглашения к  нему приведет к  восстановлению нарушенных прав муниципального образования.

Заслушав мнение лиц, участвующих в  деле, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно абзаца 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Право прокурора требовать признания недействительной сделки предполагает, что обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При оценке приведенных доводов и представленных суду документов, суд исходит из следующих норм материального и процессуального права и обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом города Саратова  №4079-р от 24.09.2014 г. объекты нежилого фонда, расположенные по адресам: 

<

...> (площадью 675,8 кв.м.), 

<

...> (площадью 674,6 кв.м.), 

<

...> (площадью 103,3 кв.м.), 

<

...> (площадью 134,3 кв.м.) закреплены на праве хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация объектов жилищного фонда».

Объект жилищного фонда – многоквартирный жилой дом №3 по Фруктовому проезду г. Саратова, являлся аварийным, то есть признанным непригодным Постановлением №439/1 от 03.06.1999 г., расселен, и по информации администрации муниципального образования «Город Саратов» находился в разрушенном состоянии. 

МУП «Саргоркапстройкомплект» 15.11.2016 г. обратилось в комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Горд Саратов» с заявлением о представлении земельного участка площадью 9850 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020344:82, расположенного по адресу: 

<

...>, с целью размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, высотой до 4 этажей, включая мансардный, со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Земельный участок был представлен на основании договора аренды земельного участка №Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016 г., в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации как занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Соглашением к вышеуказанному договору от 16.02.2017 г., заключенному между сторонами сделки, внесены изменения в пункт 1.1 договора в части изменения вида использования земельного участка на «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

МУП «Саргоркапстройкомплект» 14.07.2017 г. заключен договор о сносе дома №3 по Фруктовому проезду г. Саратова, который исполнен, о чем имеется акт выполненных работ от 18.09.2017 г.

Таким образом, на праве аренды МУП «Саргоркапстройкомплект» находится    земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешенным видом использования «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», то есть для многоэтажного строительства.

Истец полагает недействительными (ничтожными) вышеуказанный договор аренды, и дополнительное соглашение к нему, поскольку  действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в связи с чем, руководствуясь статьёй 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01.03.2015 был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, действовавшим ранее законодательством был предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, который установлен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Исходя из положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи. Положения пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - пункт 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов  других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). 

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Рассматриваемые в настоящем деле спорные правоотношения не относятся к числу таких исключений. 

Таким образом, порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - через аукцион, фактически не изменился. 

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает различные порядки предоставления земельных участков для соответствующих целей, в том числе для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, особое внимание уделено процедуре представления земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов.

Таким образом, спорный земельный участок не мог быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015, так и после введения новой нормы – статьи 39.6 ЗК РФ. Такое требование действует как в отношении земельных участков, предоставляемых первоначально, так и для участков, которые не предоставлялись для возведения многоэтажных жилых домов.

Относительно доводов ответчиков о том, что земельный участок расположен в  зоне Ж-1-зоне многоэтажной жилой застройки, в  связи с  чем в рамках приведения в  соответствии с  действующим законодательством заключено Дополнительное соглашение от 16.02.2017 в  части изменения вида разрешенного использования земельного участка с  кадастровым номером 64:48:020344:82, суд считает необходимым отметить следующее.

Действительно, статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 ЗК Р). 

В главах XIV-XVIII Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается правовой режим каждой категории земель. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540, введенным в действие с 24.12.2014г. 

При этом в соответствии с пунктами 11-13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Классификатора видов разрешенного использования земельных участков признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору. Зонирование на территории поселений, городских округов, а также межселенных территориях, в случае планирования застройки таких территорий регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 31 ГрКФ). Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над поверхностью и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капительного строительства. 

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественноделового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). 

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Отнесение земельных участков к определенным территориальным зонам и правовой режим использования земельных участков в составе таких зон, виды использования земельных участков определяются генеральным планом. 

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков предусматриваются градостроительным регламентом. 

Согласно пункту 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 

В соответствии с частью 1 статьи 37 Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Согласно пункту 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Изменение одного вида разрешенного использования на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Таким образом, вид разрешенного использования определяется нормативными актами территориального зонирования. Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. 

В настоящее время действуют Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. №27-280. 

Вместе с  тем, Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии в  письмах  от 17.11.2014 г. №14-15679/14 и от 24.03.2016 г. №14-02103/16 разъяснила, что установлен запрет на изменение разрешенного вида земельного участка для обеих сторон договора аренды, что обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как следствие, о цене земельного участка. 

Отдельно обращая внимание на то, что в этой связи может возникнуть ситуация, при которой арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешенного использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, фактически «обходит» предусмотренную Земельным кодексом Российской Федерации процедуру предоставления земельного участка для соответствующих целей.

Как следует из представленных в  материалы дела документов, жилой дом являлся ветхим и аварийным, подлежащим сносу, таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в целях эксплуатации объекта недвижимости.

В дальнейшем дом был снесен, и, путем заключения дополнительного соглашения к указанному выше договору, был изменен вид разрешенного использования земельных участков: с  разрешенного вида использования с «занимаемый многоквартирным домом до 4 этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирного дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Земельным законодательством (как ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так и после внесённых изменений ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Использование же аварийного дома, как и помещений в нём, должно осуществляться только в указанных целях, то есть в целях сноса или реконструкции.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой  правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом (ранее ст. 36 ЗК РФ, в действующей редакции ст. 39.20 ЗК РФ).

По результатам совершенных последовательных сделок, в итоге на праве аренды МУП «Саргоркапстройкомплект» находится земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешённым видом использования «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», то есть для многоэтажного строительства.

С учётом изложенного, МУП «Саргоркапстройкомплект» заключением договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов в нарушение требований законодательства, в том числе без проведения аукциона, обязательного в таких случаях, в соответствии    с   требованиями    Земельного    кодекса   Российской Федерации.

Из положений статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» следует, что собственник на основании соответствующего решения вправе передать муниципальное имущество унитарному предприятию, как в хозяйственное ведение, так и на праве временного владения, например, на праве аренды или на праве безвозмездного владения, а также передать имущество на хранение. При этом, передача унитарному предприятию муниципального имущества, должна осуществляться по законным основаниям, а главное не противоречить интересам самого собственника.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее -постановление Пленума № 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГКРФ).

В пункте 73 названного постановления разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Учитывая период времени, в  течение которого совершены сделки: Договор аренды заключен 06.12.2016 г., Дополнительное соглашение к  нему- 16.02.2017г., а  также установленные судом обстоятельства (наличие на участке признанного аварийным объекта), свидетельствуют о том, что первоначальная сделка  совершена сторонами для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия,  что говорит о ее ничтожности, а так же о ничтожности всех последующих сделок, вытекающих из первоначальной сделки.

В силу положений  пункта 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. 

Совершенная сделка договора аренды  подпадает в силу положений пункта 1 статьи  170 Гражданского кодекса Российской Федерации под понятие мнимой, что говорит  о ничтожности совершенных сделок.

По смыслу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

При анализе хронологии совершённых действий, суд исходит из того, что предоставление земельного участка на праве аренды по ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации под аварийным домом (то есть без цели обеспечения возможности эксплуатации здания) своей конечной целью имело представление земельного участка под строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чём, в том числе, свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, заключенное при существовании аварийного дома.

Заключение спорного соглашения к договору аренды, как указывалось выше, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона. 

Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 25.06.2013 N 1756/13, содержащем указание на обязательность ее применения. 

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно, разъяснениям, изложенным в пунктах 74-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 ч. 2 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Применительно к статье 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений радела I части первой Гражданского кодекса РФ» указано, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные ими доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам, предусмотренным статьями 64, 67, 68, 71 АПК РФ, судом установлено, что при заключении спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему администрацией не соблюдены требования действующего законодательства о процедуре предоставления муниципального имущества в аренду, первоначальная сделка  совершена сторонами для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия,  при заключении  дополнительного соглашения сторонами  нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, следовательно,  договор аренды и дополнительное соглашение к нему являются недействительными  в  силу ничтожности и не порождают правовых последствий.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).

С учетом изложенного, суд считает возможным применить последствия недействительности сделки, обязав Муниципальное унитарное предприятие «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить Администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м.

Данные выводы основаны судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29.04.2010, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Истец, ответчик – Администрация муниципального образования «Город Саратов»  освобождены от уплаты государственной пошлины.

Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основания и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статья 105 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  устанавливает, что льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Льготы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражные суды установлены статьей 333.37 Налогового кодекса РФ, в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 которой от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Указом Президента РФ от 21.05.2012 № 636 утверждена структура федеральных органов исполнительной власти.

Муниципальное унитарное предприятие не относится к органам государственной власти, следовательно, правила, предусмотренные пп. 1 п. 1 ст. 333.37  НК РФ, на него не распространяются.

Нормы главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации не содержат положений об освобождении государственных и муниципальных учреждений от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дела в арбитражных судах», к органам, обращающимся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, относятся такие органы, которым право на обращение в арбитражный суд в защиту публичных интересов предоставлено федеральным законом (часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Под иными органами в смысле подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ понимаются субъекты, не входящие в структуру и систему органов государственной власти или местного самоуправления, но выполняющие публично-правовые функции.

При этом необходимо также учитывать, что если государственное или муниципальное учреждение выполняет отдельные функции государственного органа (органа местного самоуправления) и при этом его участие в арбитражном процессе обусловлено осуществлением указанных функций и, соответственно, защитой государственных, общественных интересов, оно освобождается от уплаты государственной пошлины по делу.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2002 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обратившиеся в суд в порядке статьи 53 АПК РФ, реализуют свои функции как непосредственно, так и через подведомственные им органы и организации. Поэтому представительство органов государственной власти и органов местного самоуправления в арбитражных судах могут осуществлять по их специальному поручению подведомственные им органы и организации.

Следовательно, для возникновения права на льготу требуется единовременное выполнение двух условий: инициирование арбитражного процесса с целью защиты публичных интересов, закрепленное законодательством; выполнение государственным или муниципальным учреждением функций государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов.

МУП «Саргоркапстройкомплект» является коммерческая организацией, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником.  Унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Унитарное предприятие может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

В силу указанных положений МУП «Саргоркапстройкомплект» является юридическим лицом, а не государственным органом, органом местного самоуправления или иным органом, и отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами, а в случаях, установленных законом, также иным имуществом.

Представленными документами не подтверждается выступление МУП «Саргоркапстройкомплект» в споре в защиту публичных интересов. Данный спор возник из гражданско-правовых отношений и не связан с реализацией публичных полномочий учреждения.

При таких обстоятельствах оснований для освобождения МУП «Саргоркапстройкомплект» от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии с  пунктом 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными  размер государственной пошлины составляет  6 000 руб. 

При этом, при наличии нескольких самостоятельных исковых требований государственная пошлина уплачивается за каждое требование.

Таким образом, с учетом заявленных исковых требований оплате подлежала государственная пошлина в  размере 12000 руб.

В связи с удовлетворением исковых требований, учитывая, что Администрация муниципального образования «Город Саратов» освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 6000 рублей подлежит взысканию с Муниципального унитарного предприятия «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» в  доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) Договор аренды №Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м по адресу 

<

...> Заводском районе, заключенного между Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское    городское    капитальное    строительство    и    комплектация»  и Администрацией муниципального образования «Город Саратов». 

Признать недействительным (ничтожным) Дополнительное соглашение от 16.02.2017 к договору аренды Ар-16-945/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м., по адресу 

<

...> Заводском районе. 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Муниципальное унитарное предприятие «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить Администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м.

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Саратов, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6000 (Шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Выдать исполнительный лист взыскателю после вступления в  законную силу судебного акта.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                    А.Ю.Тарасова