АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57; http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail::kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

Дело №А23-1561/2021

15 апреля  2024 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля  2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  15 апреля   2024 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью "РусКонтракт", 248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью "ИКСТЛАН", 248001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о взыскании упущенной выгоды в размере 13 024 872 руб., о признании договора аренды нежилого имущества № А-02/010818 от 01.08.2018 расторгнутым по вине арендодателя, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИКСТЛАН", 248001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью "Рус-Контракт", 248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о взыскании 2 449 219 руб. 51 коп.,

при участии в судебном заседании:  от ООО «Икстлан» – адвоката Кёся И.В. по доверенности от 01.03.2021 сроком действия на 5 лет и на основании удостоверения адвоката, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Рус-Контракт" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИКСТЛАН" о взыскании упущенной выгоды в размере 13 024 872 руб., о признании договора аренды нежилого имущества №А-02/010818 от 01.08.2018 расторгнутым по вине арендодателя.

Определением суда от 11.08.2021 для совместного рассмотрения с первоначальным иском к производству принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ИКСТЛАН" о взыскание задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.07.2020 в сумме 1 000 000 руб., за период с 01.10.2020 по 19.11.2020 в сумме 408 333 руб., всего 1 408 333 руб.; неустойки по состоянию на 13.07.2021 в размере 290 886 руб. 51 коп., а также неустойку по ставке 0,2 % от суммы долга за период с 14.07.2021 по день фактической оплаты; штрафа за досрочное расторжение договора аренды нежилого имущества №А-02/010818 от 01.08.2018 в размере 750 000 руб.

Определением суда от 14.09.2022 производство по делу №А23-1561/2021 было приостановлено до получения заключения эксперта по результатам назначенной судебно-технической экспертизы, производство которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Малтон» ФИО2, ФИО3

Определением суда от 21.11.2023 производство по делу №А23-1561/2021 было возобновлено.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, поддержал встречный иск. 

На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв.

Исследовав материалы  дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства. 

Как усматривается из материалов дела, 01.08.2018 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого имущества №А-02/010818 от 01.08.2018 года (далее договор), по которому ответчик передал истцу нежилое помещение с кадастровым номером 40:26:000311:1252, расположенное по адресу: 

<

...> (далее помещение).

В соответствии с пунктом 2.4. Договор аренды заключен на срок 10 лет.

Во исполнение условий договора ответчиком передано, а истцом принято 01 августа 2018 года указанное выше помещение, что подтверждается актом приема-передачи (т.  1, л.д. 31).

Согласно пункту 4.2. договора размер арендной платы составляет 250 000 рублей в месяц. В соответствии с пунктом 4.2.2. Договора все арендные платежи совершаются до 01 числа текущего месяца.

Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что в ходе эксплуатации помещения выяснилось, что ответчиком до сдачи помещения в аренду была произведена незаконная реконструкция, в результате которой были существенно изменены технические характеристики помещения, что подтверждается заключением  специалиста, обратился с настоящим иском в суд. В обоснование исковых требований указал, что предоставленное помещение не соответствовало состоянию, указанному в  приложении №2, реконструированные помещения невозможно использовать для целей деятельности истца, так как ответчиком в результате реконструкции не был обеспечен предел огнестойкости металлических незащищенных несущих конструкций для пристройки к четырехэтажному зданию. При этом пристройка изменила входную группу, через которую должна происходить эвакуация посетителей в случае пожара. Претензия истца о расторжении договора осталась без удовлетворения, УФРС по Калужской области  в удовлетворении заявления о  внесении в реестр данных о расторжении договора отказано. Помещение освобождено и передано ответчику в октябре 2020 года. 

Ответчик, ссылаясь на предоставление истцу помещения в состоянии, соответствующим условиям договора, принятие помещение без замечаний, уклонение арендатора от внесения арендной платы, обратился со встречным иском в суд. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как указано в пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалами дела подтверждается предоставление истцу во временное владение и пользование имущества, являющегося предметом договора аренды. 

Факт передачи помещения подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2018, подписанным представителями сторон без замечаний. В п. 2 стороны зафиксировали, что помещения передаются  в состоянии, отвечающим  условиям  договора аренды. Претензий  к техническому состоянию принятого помещения не имеется. 

Таким образом, помещения приняты ответчиком без замечаний касательно невозможности их использования.

Ссылка истца невозможность использования помещения для целей его деятельности судом отклоняется, поскольку цели использования помещения договором не определены. Истец в период с 01.08.2018 по  ноябрь 2020 года использовал арендованное имущество, о наличии обстоятельств, препятствующих использованию помещения, не заявлял. 

В ходе рассмотрения спора для разрешения вопроса о наличии недостатков спорного помещения, препятствующих его использованию, судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная  экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «МАЛТОН». 

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определить наличие (отсутствие) недостатков переданного в аренду ООО «Рус-Контракт» по договору аренды нежилого имущества  от 01.08.2018 №А-02/010818 имущества (нежилое помещение общей площадью 399,7 кв.м., расположенное  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  4026:000311:1252), препятствующих пользованию арендованным имуществом в соответствии  с назначением, указанным в договоре аренды, которые не могли и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении, на дату проведения осмотра установлено, что вход в исследуемое помещение не оборудован сооружением для беспрепятственного доступа инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями. Установлено отсутствие наружных вызывных устройств связи с персоналом для маломобильных групп населения; ширина дверного входного проема в помещение №32 (площадью 7,8 кв.м в строении лит. 26) составляет - 1,0 м, в помещение №31 (площадью 25,9 кв.м) составляет 0,92 м, в помещение №21 (площадью 8,8 кв.м) составляет 0,95 кв.м.

Выявленные дефекты являются явными, т.е. обнаруживаемыми при визуальном обследовании нежилого помещения во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды.

Экспертное заключение является полным, мотивированным, нормативно обоснованным, каких-либо противоречий или неоднозначного толкования, а также неточностей и неясностей в ответах на поставленные вопросы не содержит; выводы эксперта основаны на последовательных суждениях.

Каких-либо объективных доказательств, опровергающих выводы экспертов или дающих основание сомневаться как в выводах судебной экспертизы, так и в квалификации самого эксперта, суду не представлено. Недостоверность результатов экспертизы не подтверждена.

Экспертное заключение не содержит неясностей в суждениях, выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов, достаточно ясное и полное, содержит однозначные ответы выводы по поставленным вопросам.

В связи с отсутствием сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения дополнительной или повторной экспертизы в порядке ст. 87Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы не имеется. 

При этом их материалов дела усматривается, что ООО «Икстлан»  уведомило ООО «Русконтракт»  о прекращении договора с 20.11.2020 в связи с нарушением сроков внесения арендной платы на основании п. 9.2 договора, предусматривающего возможность одностороннего отказа арендодателя от договора  в связи однократным неисполнение арендатором обязательство по уплате арендной платы (или ее части более чем 10% от суммы платежа арендной платы) на срок более 30 рабочих дней, а также неоднократное (более двух раз в течение года) неисполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы (или ее части на сумму свыше 10% от суммы платежа арендной платы) на общий срок свыше 15 рабочих дней).

Указанное обстоятельство подтверждается уведомлением (требованием)  от 12.11.2020 (т.  2,лд. 32).

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Факт просрочки арендатором внесения арендной платы подтверждается материалами дела.

Таким образом, договор считается прекращенным с 20.11.2020 в связи с реализацией арендодателем в порядке, предусмотренном договором, права на односторонний отказ от договора.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Встречное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В обоснование встречного иска ООО «Икстлан» ссылается на уклонение ответчика от внесения арендной платы, неустойки, начисленной в связи с просрочкой арендной платы штрафа, прекращение договора в связи с односторонним отказом арендодателя от договора. 

Согласно пункту 4.2. Договора размер арендной платы составляет 250 000 рублей в месяц. В соответствии с пунктом 4.2.2. Договора все арендные платежи совершаются до 01 числа текущего месяца.

Согласно расчету истца, задолженность по внесению арендной платы за период 01.04.20 по 01.07.20 года составила 750 000 руб. (250 000х3=750 000), за период с 01.09.20 по 19.11.20 – 658 333 (в сумме 250 000 + 250 000 + 158 333 = 658 333 рубля). Итого задолженность арендатора перед арендодателем составляет 1 408 333 рубля.

В соответствии с пунктом 4.2.2. Договора все арендные платежи совершаются до 01 числа текущего месяца. В пункте 8.3. Договора стороны предусмотрели, что в случае, если какой-либо платеж не был произведен арендатором в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты, когда такое платеж должен быть произведен, арендодатель имеет право потребовать неустойку в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца  размер неустойки за период с 22.04.2019 по  13.07.2021 составил 290 886 руб.  51 коп.

Требование  о взыскании  пени является обоснованными, поскольку факт просрочки внесения арендной платы подтверждается материалами дела, а  ответственность виде неустойки предусмотрена договором. 

Между тем  пени подлежат начислению за период с 22.04.2019  по 20.11.2020 в размере  99 920 руб. (расчет от 20.12.2023 на дату прекращения договора).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Указанные последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время и в силу общих норм обязательственного права (статьи 307, 408 ГК РФ) не прекращают возникших ранее договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

После одностороннего отказа от исполнения договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения лизинговых платежей лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное  условиями договора соглашение сторон о начислении пеней не действует (пункт 3 статьи 450, пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Судом было предложено истцу представить расчет  пени до даты расторжения договора. Согласно представленному расчету (от  20.12.2023) размер неустойки за период с 22.04.2019 по 20.11.2020 составил  99 920 руб. 

Представленный  расчет  является арифметически верным и соответствует условиям договора и требованиям закона. 

Учитывая изложенное, требование о взыскании пени подлежит  удовлетворению за  период с 22.04.2019 по 20.11.2020  в размере   99 920 руб. 

Кроме того, истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании штрафа в размере 750 000 руб. 

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что в  случае досрочного расторжения договора  по инициативе  арендатора, либо в случае  расторжения договора по инициативе  арендодателя  в соответствии с п. 9.2 договора, арендатор  обязан уплатить арендодателю штрафную неустойку в сумме, соответствующей размеру арендной платы за три месяца, действующей на дату платежа, в течение 10 рабочих дней  с даты прекращения договора. Неустойка подлежит уплате арендатором в случае  предъявления соответствующей претензии. 

Поскольку в ходе рассмотрения спора судом установлен  факт нарушения арендатором своих обязательств по внесению арендной платы и в связи с этим одностороннего отказа арендодателя от договора, требование истца по встречному иску о взыскании штрафа на основании пункта  8.2. договора, ответственность за досрочное прекращение договора по указанным выше основаниям в виде штрафа равного размеру арендной платы за три месяца (в размере 750 000 руб.), подлежит удовлетворению. 

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по первоначальному иску относятся на ООО «Рус-Контракт» в связи с отказом в удовлетворении первоначального иска, расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований по встречному иску. 

Руководствуясь статьями  110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                                                      

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Рус-Контракт» отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рус-Контракт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Икстлан»  задолженность в размере 1 408 333 руб. 20 коп., пени в размере   99 920 руб., штраф в размере 750 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 139 руб. 58 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Калужской области за проведенную судебную экспертизу денежные средства в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья                                                                              И.В. Чехачева