025/2019-5971(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-1122/2018

г. Краснодар

19 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2019 года Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2019 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном  заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «СЕМ»  (ИНН 1515905700, ОГРН 1051500410301) – Циклаури М.Т.(доверенность от 24.01.2018) и  Калоевой А.Н. (доверенность от 24.01.2018), в отсутствие ответчика – Министерства  государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия –  Алания (ИНН 1502008943, ОГРН 1021500576426), третьего лица – Федерального  государственного бюджетного учреждения «ФКП Росреестра» по Республике Северная  Осетия – Алания, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе  публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной  сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства государственного  имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия – Алания на решение  Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 21.08.2018  (судья Баскаева Т.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 06.11.2018 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу   № А61-1122/2018, установил следующее.  

ООО «СЕМ» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к  Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики  Северная Осетия – Алания (далее – министерство) с иском о возложении обязанности  обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого  имущества и принять решение о приватизации следующих объектов недвижимого  имущества, расположенных по адресу: г. Владикавказ, ул. Тамаева, 40:  

– помещения первого этажа под литерой А № 1 – 10, 15 – 20, 23 – 27, 29 общей  площадью 476,7 кв. м с кадастровым номером 15:09:0010101:228;  

– помещения первого этажа под литерой Б № 10, 10а, 12, 12б, 12в, 13 – 16, 16а,  17 – 22, 26, 26а общей площадью 262,3 кв. м с кадастровым номером 15:09:0020124:113;  

– помещения первого этажа под литерой Е № 1 – 10 общей площадью 238,5 кв. м  с кадастровым номером 15:09:0010518:96 (уточненные требования).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» по  Республике Северная Осетия – Алания.  

Решением от 21.08.2018, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 06.11.2018, исковые требования удовлетворены.  

В кассационной жалобе министерство просит отменить судебные акты и отказать в  удовлетворении иска. По мнению заявителя, преимущественное право не может быть  реализовано, поскольку по состоянию на 16.12.2017 общество имело непогашенную  задолженность (проценты на сумму просрочки долга). В отношении арендуемых  помещений под литерой Б первого этажа площадью 262,3 кв. м не осуществлен отдельный  кадастровый учет, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости  (далее – ЕГРН) от 27.04.2018 в республиканской собственности находится нежилое  помещение под литерами Б, б, б1 площадью – 365,2 кв. м.  

В судебном заседании представители общества возражали против удовлетворения  жалобы.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей  общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит  удовлетворению.  

Как следует из материалов дела, общество является арендатором нежилых  помещений, расположенных по адресу: г. Владикавказ, ул. Тамаева, 40, на основании  договоров от 03.08.2010 № 24л/10 и 25Л/10 передачи в аренду республиканского  недвижимого имущества, закрепленного за ГБПОУ «Профессиональный лицей № 4» на  праве оперативного управления. Срок действия договоров аренды установлен до  01.08.2025.  

Распоряжением от 08.06.2015 № 237 министерство изъяло из оперативного  управления ГБПОУ «Профессиональный лицей № 4» в казну республики неиспользуемые  по назначению объекты недвижимого имущества, закрепленные за учреждением на праве  оперативного управления, в связи с чем подписаны дополнительные соглашения  от 01.08.2012 № 58л/12, от 02.10.2015 № 6 к договору аренды республиканского  недвижимого имущества от 03.08.2010 № 24Л/10 и дополнительные соглашения  

от 02.10.2015 № 7, от 01.08.2012 № 59л/12 к договору аренды республиканского  недвижимого имущества от 03.08.2010 № 25Л/10.  

Общество обратилось в министерство с заявлением о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в  собственность (письмо от 18.12.2017 № 86).  

Министерство в письме от 17.01.2018 № 62 сообщило, что на день подачи  заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  имущества за обществом числится задолженность в сумме 78 950 рублей 51 копейка.  

В письме от 25.04.2018 № 749 министерство сообщило о том, что задолженность по  процентам за просрочку оплаты долга составляет 6656 рублей 87 копеек.  

Общество считая, что ему необоснованно отказано в передаче арендуемых  помещений в собственность, обратилось с иском в арбитражный суд.  

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.  

Порядок и условия реализации преимущественного права арендаторов на  приобретение арендуемого имущества предусмотрен Федеральным законом от 22.07.2008   № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о  внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –  Закон № 159-ФЗ).  

В статье 3 Закона № 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и  среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на  приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной  собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:  арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении  и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии  с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по  арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); арендуемое  имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18  Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего  предпринимательства Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) перечень  государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для  передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего  предпринимательства.  

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего  предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона  требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о  соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего  предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в  пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

В пункте 5 информационного письма № 134 разъяснено, что по смыслу статьи 3  Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской  Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае,  когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем,  действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором  права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после  прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации  недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока  не доказано иное.  

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том  случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации  или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей  целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего  предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся  объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества  или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в  утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень  государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во  владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).  

Таким образом, целью воспрепятствовать реализации субъектами малого или  среднего предпринимательства права на приобретение могут иметь любые действия  субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. В этой связи вне  зависимости от наличия формальных препятствий в реализации субъектом малого или  среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение им  арендуемого имущества при определении правомерности решений властвующих  субъектов правовой оценке с точки зрения соответствия требованиям пункта 1 статьи 10  Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат предшествующие принятию  

таких решений действия уполномоченных органов, а также иные обстоятельства,  следствием которых явилось возникновение соответствующих препятствий.  

В обоснование отказа в реализации преимущественного права общества на  приобретение арендуемого имущества в собственность министерство сослалось на  наличие у общества задолженности по арендной плате.  

Суды установили, что платежными поручениями от 14.12.2017 № 476548  и от 15.12.2017 № 476551 общество полностью внесло арендную плату по двум договорам  в размере 205 940 рублей 31 копейки и 123 827 рублей 14 копеек до подачи  соответствующего заявления, неустойка составляла незначительную сумму (6656 рублей  87 копеек) и также уплачена.  

Отсутствие у арендуемых помещений площадью 262 кв. м отдельного кадастрового  учета не является препятствием для удовлетворения заявленных требований, поскольку  указанные помещения находятся в республиканской собственности, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права от 25.12.2013 и выпиской из ЕГРН  от 27.04.2018. Внесение соответствующих изменений в уникальные характеристики  объекта может быть осуществлено при заключении договора о передаче помещений  в собственность общества.  

Оценив доказательства и установив, что общество относится к субъектам малого  предпринимательства, помещения непрерывно арендуются истцом с 2010 года,  доказательства нарушения обществом обязательств по оплате арендной платы  отсутствуют, суды правомерно удовлетворили исковые требования.  

Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов по доводам,  приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 21.08.2018 и  постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2018 по делу   № А61-1122/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий Е.И. Афонина  

Судьи В.В. Аваряскин   Е.Л. Коржинек