ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело № А65-22072/2016

г. Самара

12 апреля 2017 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 11 апреля 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебных заседаний ФИО1,

при участии:

от заявителя апелляционной жалобы - муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани» - представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от истца - акционерного общества «Судоходная компания «Татфлот» - представитель ФИО2 (доверенность от 11.05.2015 № 18).   

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 апреля 2017 года в зале № 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани», г.Казань на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 января 2017 года по делу № А65-22072/2016 (судья Шайдуллина Ф.С.) 

по иску заявлению акционерного общества «Судоходная компания «Татфлот», г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани», г.Казань, 

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка №24163 от 09.08.2016 в редакции акционерного общества «Судоходная компания «Татфлот»,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Судоходная компания «Татфлот» обратился в Арбитражный суд РТ с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка №24163 от 09.08.2016 в редакции акционерного общества «Судоходная компания «Татфлот».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 января 2017 года по делу № А65-22072/2016 исковые требования удовлетворенны. Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» обязано заключить договор купли - продажи земельного участка от 09.08.2016 №24163 в редакции акционерного общества «Судоходная компания «Татфлот», исключив из договора пункты 1.4.2, 4.2.6., 5.3, 5.4.

Не согласившись с принятым  судебным актом, Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции принял голословное утверждение истца в отношении того, что земельный участок не относиться к водоохраной зоне и коммуникации на земельном участке отсутствуют, так же суд не дал оценку тому обстоятельству, что договор купли-продажи земельного участка №24163 от 09.08.2016г. уже подписан сторонами с теми условиями, о которых знал истец и подписал его без каких-либо разногласий, о чем свидетельствует раздел 7 договора.

 При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Акционерное общество «Судоходная компания «Татфлот» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

 Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражный суд Республики Татарстан от 01.09.2015 по делу №А65-12410/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 признал незаконным бездействие Муниципального казенного учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, выразившееся в не подготовке и не направлении ОАО «Судоходная компания «Татфлот» проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №16:50:170617:1, расположенного по ул.Магистральная г.Казани, по цене 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (462 345 356,80 руб.), составляющей 11 558 633,92 руб. Суд обязал Муниципальное казенное учреждение Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани устранить допущенные нарушения прав и законных интересов открытого акционерного общества «Судоходная компания «Татфлот» путем составления и направления для его заключения в адрес заявителя акта установления выкупной цены и проекта договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (462 345 356,80 руб.), составляющей 11 558 633,92 руб.

Во исполнение указанного решения суда МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» направил в адрес общества «СК «Татфлот» договор купли - продажи земельного участка № 24163 от 09.08.2016 общей площадью 129 280,0 кв.м. с кадастровым номером 16:50:170617:1, расположенного по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул.Магистральная, подписанный сторонами с протоколом разногласий от 09.08.2016, которым общество «СК «Татфлот» исключило следующие пункты договора 1.4.2, 4.2.6, 5.3, 5.4. 

При этом, ответчик дополнительно направил подписанный им протокол разногласий от 12.08.2016, которым оставил первоначальный договор без изменения, а именно, включив в него пункты 1.4.2, 4.2.6, 5.3, 5.4, исключенные первым протоколом разногласий от 09.08.2016.

Неурегулирование разногласий по договору купли-продажи земельного участка послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 445, 446, 421, 1, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования  исходя из следующего.

Пунктом 1.4.2 договора купли - продажи земельного участка от 09.08.2016 № 24163 установлены ограничения и обременения земельного участка: в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водного объекта соблюдать специальный режим хозяйственной и иной деятельности, предусмотренной требованиями Водного кодекса Российской Федерации, в связи с расположением земельного участка в водоохраной зоне; предоставить возможность беспрепятственного доступа организаций и служб к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций.

Истец указал, что земельный участок не относится к водоохраной зоне и коммуникации на земельном участке отсутствуют. Истец, ссылаясь на статью 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что общество берет на себя обязанность по использованию земельного участка по назначению, не нарушая норм действующего законодательства, в том числе, положения Водного кодекса РФ, и вправе совершать любые действия, не противоречащие закону, и соответственно, принимать решение о возможности беспрепятственного доступа организаций и служб эксплуатации.

Кроме того, истец указал, что соседние земельные участки, непосредственно прилегающие к береговой линии реки Волга, расположенные между его земельным участком и береговой линией, не обременены. 

 Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что условие, изложенное в пункте 1.4.2 договора купли-продажи земельного участка, тождественно ограничениям и обременениям, предусмотренным статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов может устанавливаться сервитут.

В силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения, устанавливается публичный сервитут.

 При этом, перечень случаев, для которых может быть предоставлен публичный сервитут, ограничен. С учетом исключительных случаев, когда установление сервитута является единственным способом обеспечения интересов органов местного самоуправления и населения, необходимо учитывать, что сервитут должен быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен, должен быть соблюден разумный баланс интересов сторон, чтобы установленные обременения не создавали существенных неудобств для собственника земельного участка.

Ответчик, возражал против заявленных требований в части исключения из договора пункта 1.4.2, ссылался на расположение земельного участка в водоохраной зоне и нахождение на указанном участке инженерных коммуникаций, а также указывал, что целевым назначением спорного земельного участка является организация причала, что подразумевает под собой нахождение указанного земельного участка в непосредственной близости с водой.

Согласно положениям статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Между тем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих нахождение земельного участка в водоохранной зоне, или устройства истом причала в границах береговой полосы, ответчиком в материалы дела не представлено. 

При этом судом первой инстанции верно установлено, что между земельным участком истца и береговой линией реки Волга расположены земельные участки, принадлежащие другим лицам, даже в отношении которых не установлены никакие ограничения. 

Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.12.2016 №90-29777915, №90-29778098, №90-29778063, №90-29778021, №90-29777840, №90-29777972 не следует обременение соседних земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:170617:15, 16:50:170617:16, 16:50:170617:17, 16:50:170617:18, 16:50:000000:4231, 16:50:000000:4232, непосредственно прилегающих к береговой линии реки Волга, что свидетельствует об отсутствии необходимости установления в отношении земельного участка истца с кадастровым номером 16:50:170617:1 сервитута в виде обеспечения свободного доступа на него или на соседние участки (л.д. 86 -99). 

Решение Арбитражного суда РТ от 01.09.2015 по делу №А65-12410/2014, согласно которому ответчик по данному делу обязан заключить договор купли - продажи земельного участка с истцом, свидетельствует о том, что земельный участок не расположен в пределах береговой полосы. 

Со ссылкой на нормы статей  27, 23 Земельного кодекса Российской Федерации, и статьи 27 названного Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 12.07.1997 N 122-ФЗ суд обоснованно посчитал, что включением в договор купли-продажи земельного участка пункта 1.4.2., по сути являющегося скрытым обременением земельного участка истца в интересах местного самоуправления, орган местного самоуправления не только незаконно освобождается от государственной регистрации обременения земельного участка истца, но и нарушает права и законные интересы истца путем исключения возможности истца на реализацию предусмотренных статьей 23 Земельного кодекса РФ и статьей 274 ГК РФ права на соразмерную плату за пользование земельным участком. 

Разъясняя порядок применения положений указанных правовых норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.10.2008 N 680-О-О указал, что установление публичного сервитута отнесено к компетенции органов публичной власти, действующих в общественных интересах. Установление такого сервитута осуществляется по специальной процедуре, в виде властного предписания, не требующего согласия собственника или судебного решения, поскольку установление публичного сервитута и его необходимость должны быть прямо отражены в соответствующем распорядительном нормативном правовом акте соответствующих властных публичных органов.

Публичный сервитут возникает на основании закона или иного нормативного правового акта (пункт 2 статьи 23 Земельного кодекса). Возможность установления публичного сервитута в судебном порядке законом не предусмотрена.Доказательства проведения общественных слушаний по вопросу установления в отношении испрашиваемого земельного участка публичного сервитута в материалы дела не представлены. Доказательства регистрации публичных сервитутов ответчиком также не представлены. 

При этом суд первой инстанции верно указал, что однако в случае установления сервитута нормативным правовым актом, ответчик не лишен возможности вновь установить обременение в отношении земельного участка истца.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о неправомерном включении в договор пункта 1.4.2, устанавливающего ограничения и обременения земельного участка покупателя (истца).

Истец также просил исключить из договора купли - продажи земельного участка пункт 4.2.6, согласно которому покупатель обязуется представить копии документов о государственной регистрации продавцу в течение 10 дней с момента регистрации. Возражая против включения указанного пункта в договор, истец ссылается на то, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность покупателя представлять продавцу указанные документы. 

В соответствии с нормами статей 420, 421, 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно указал, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Обязанность покупателя представить продавцу копии документов о государственной регистрации какими - либо правовыми актами не предусмотрена.

В силу пункта 3 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в момент направления протокола урегулирования разногласий к договору, сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, предоставляются правообладателю, его законному представителю, физическому и юридическому лицу, получившему доверенность от правообладателя или его законного представителя. Указанным лицам по их заявлениям выдаются в форме документов на бумажном носителе или их электронных образов, заверенных электронной подписью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Довод ответчика о том, что предусмотренная в спорном пункте 4.2.6. договора купли-продажи земельного участка обязанность покупателя представить копии документов о государственной регистрации продавцу, вытекает из пункта 4.2.5. договора, согласно которому покупатель обязан за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок после получения от продавца всех необходимых документов, суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельным. 

Так пунктом 4.2.5. договора действительно предусмотрена обязанность истца за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок после получения от продавца всех необходимых документов. 

Однако, указанное согласованное условие договора само по себе не может повлечь автоматического возложения на покупателя обязанности представить продавцу копии документов о государственной регистрации сделки, поскольку продавец земельного участка в силу норм пункта 3 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обладает теми же правами, что и покупатель. 

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что ответчик вправе самостоятельно запросить документы, подтверждающие государственную регистрацию. 

Изложенное в пункте 4.2.6. договора условие об обязании представления продавцу документов, подтверждающих произведение государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка не является существенными для договора этого вида и, поскольку сторонами не достигнуто соглашения по редакции указанного пункта, а заключение договора является для ответчика обязательным, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости исключить пункт 4.2.6. из проекта договора.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно условий, закрепленных в пунктах 5.3. и 5.4. договора купли - продажи земельного участка №24163 от 09.08.2016. 

Пунктом 5.3. спорного договора установлено, что за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2. договора, покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 1% от цены земельного участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3. настоящего договора, по реквизитам установленным для оплаты цены земельного участка. 

Согласно пункту 5.4. спорного договора за нарушение требований пункта 4.2.4 настоящего договора покупатель обязуется оплатить штраф в размере 10% от стоимости земельного участка. 

Оспаривая указанные пункты, истец ссылается на то, что в случае несвоевременного исполнения или нарушения требований, установленных спорным договором, истец имеет право начислить проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 ГК РФ. Кроме того, истец указывает, что указанные пункты ухудшают положение истца и затрудняют осуществление им предпринимательской деятельности. 

Со ссылкой на нормы статей 329, 331, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции верно указал, что включение в договор условия о неустойке (штрафе) является правом сторон. Соглашение о неустойке (штрафе) и ее (его) размер должны быть установлены в договоре. В случае, если условие о неустойке (штрафе) не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке (штрафе).

На основании изложенного, суд первой инстанции верно отметил, что применение неустойки (штрафа) за ненадлежащее исполнение своих обязательств, возможно только по соглашению сторон. При этом исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается соответствующими нормативными правовыми актами.

Исходя из принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ, учитывая, что обязательность неустойки (штрафа) за указанные в спорных пунктах нарушения законом не установлена, а стороны не достигли соглашения о включении условия о неустойке (штрафе) в текст договора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что данные условия не могут быть включены в договор.

Изложенное подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", именно - отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.

Также в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", применяемого в рассматриваемом случае по аналогии, разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку согласие обеих сторон на включение неустойки и штрафа в спорный договор не достигнуто, а суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора, то, соответственно, пункты 5.3. и 5.4. как обоснованно указано судом первой инстанции не подлежат включению в текст договора купли - продажи земельного участка №24163 от 09.08.2016.

При этом отсутствие в договоре условий о неустойке (штрафе) не препятствует Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани» при наличии оснований применить ответственность за нарушение обязательств, предусмотренную законом.

Возражая против исковых требований, ответчик указывает, что проекты договоров купли - продажи земельных участков готовятся Комитетом по форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 31.12.2015 №4726 «Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли - продажи земельных участков, безвозмездного пользования землей на территории г. Казани».

Суд первой инстанции верно указал, что названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительно такого проекта. При разрешении споров, связанных с разногласием по условиям договора, необходимо исходить из соблюдения баланса интересов обеих сторон. 

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорных условий, как изложено в проекте договора, предписано законом или иными правовыми актами. 

При этом суд первой инстанции верно указал, что постановление от 31.12.2015 №4726 таким документом являться не может, поскольку утверждая типовую форму договора, не указывает на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре.

Таким образом, доводы ответчика о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом изложенного, со ссылкой на нормы статей 71, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорные пункты 1.4.2, 4.2.6, 5.3, 5.4 договора купли - продажи земельного участка № 24163 от 09.08.2016 подлежат исключению из него. 

 Доводы заявителя жалобы о подписании договора без разногласий не состоятельны , поскольку в материалах дела имеются разногласия к договору и протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 января 2017 года по делу № А65-22072/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.  Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина  взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 января 2017 года по делу № А65-22072/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани» - без удовлетворения.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий           С.Ш. Романенко 

Судьи                               С.Ю. Николаева

 

                                                                                                                         Е.М. Балакирева