Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-39805/2024-ГК

Дело №А40-297935/23

г.Москва

31 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б., 

судей Бондарева А.В., Мезриной Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Нива» 

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 22.04.2024 по делу №А40-297935/23 

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО «Нива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 25.12.2023, диплом ДВС 1097459 от 13.04.2001;

от ответчика: не явился, извещен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО «Нива» о взыскании задолженности по договору аренды от 09.08.2018 №00-00390/18 в размере 3 622 831 руб. 92 коп за период с 01.02.2023 по 31.12.2023, пени в размере 251 627 руб. 65 коп. за период с 07.02.2023 по 31.12.2023, а также пени, начисленные на сумму задолженности, с 01.04.2024 в соответствии с п.7.2 договора аренды, с учетом увеличения исковых требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, по доводам изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал решение суда первой инстанции, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Ответчик своего представителя в суд апелляционной инстанции не направил. 

В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены в соответствии со ст.266 и 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как усматривается из материалов дела, Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Нива» (арендатор) был заключен договор от 09.08.2018 №00-00390/18 на аренду нежилого помещения площадью 89,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Договор заключен сроком до 31.12.2023.

Пунктом 6.1. договора, предусмотрено, что величина годовой арендной платы, включая НДС, за Объект аренды устанавливается по результатам аукциона.

В течение первого года оплата аренды производится по цене заключенного Договора аренды, сложившейся в результате аукциона.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов - дефляторов) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.

Арендодатель сообщает арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

В силу п.6.4. договора, арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной п.6.2 настоящего Договора аренды, в бюджет города Москвы.

Как указывал истец в суде первой инстанции, ответчик нарушил принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей, ввиду чего у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.02.2023 по 31.12.2023 в размере 3 622 831 руб. 92 коп.

Кроме того, истцом начислена ответчику неустойка в размере 251 627 руб. 65 коп. за период с 07.02.2023 по 31.12.2023, на основании п.7.2 договора, согласно которому при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные настоящим Договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Поскольку в силу ст.309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, а ст.614 указанного кодекса предусмотрена обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом в срок и в порядке, которые указаны в договоре аренды, и доказательств погашения образовавшейся задолженности ответчиком не представлено, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что требование истца о взыскании задолженности по аренде в размере 3 622 831 руб. 92 коп. , законно, доказано и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки, в размере 251 627 руб. 65 коп. Оснований для снижения неустойки (ст.333 Гражданского кодекса РФ) суд не усмотрел.

Дополнительное начисление истцом неустойки с 01.04.2024 по день фактической оплаты долга, в данном случае является правомерным, не противоречит ст.330 Гражданского кодекса РФ и соответствует разъяснениям, указанным в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательства», в связи с чем, также было правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с ч.2 ст.9 Закона №159-ФЗ ответчик обратился в Департамент с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда.

06.12.2023 Департамент письмом №33-6-796933/23-(0)-3 направил проект договора купли-продажи.

В проекте договора купли-продажи Объекта недвижимости выкупная цена указана в размере 18 883 000 руб., которая была определена отчетом об оценке, составленным ООО «Центр оценки «Аверс».

16.01.2024 ООО «Нива» направило в адрес Департамента подписанный протокол разногласий и просило уменьшить выкупную стоимость Объекта недвижимости до 7 165 000 руб., однако ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

В рамках дела №А40-10978/24 ООО «Нива» обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 89,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, путем принятия п.3.1 договора купли-продажи нежилого помещения в редакции истца (цена объекта), а также п.3.4 (порядок внесения оплаты по договору).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2024 по делу №А40-10978/24, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024, исковые требования удовлетворены.

В соответствии со ст.425 и п.1, 2 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в п.5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст.458, 459 Гражданского кодекса РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 Гражданского кодекса РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», судам следует учитывать, что по смыслу ст.3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 №4408/11, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращаются с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Разногласия о стоимости выкупаемого имущества урегулированы решением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2024 по делу №А40-10978/24, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024, тогда как основанием для обращения истца в суд с настоящим иском послужила задолженность по арендной плате за период с 01.02.2023 по 31.12.2023.

Доводы ответчика о том, что требование о взыскании задолженности по аренде в период с 01.02.2023 по 31.12.2023 не подлежат удовлетворению, так как начисление задолженности в указанный период является следствием недобросовестных действий истца, апелляционной коллегией отклоняется на основании следующего.

В соответствии с ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества

Ни истцом, ни ответчиком не представлены сведения о дате подачи заявления о выкупе помещений; судебные акты, которыми было установлено уклонение со стороны Департамента от заключения договора купли-продажи ответчиком не представлены.

Вместе с тем, нарушение Департаментом сроков, установленных ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, не является достаточным основанием для отказа в иске о взыскании арендной платы за период, предшествовавший подписанию договора купли-продажи, хотя и может являться основанием для предъявления к Департаменту требования о взыскании убытков, при установлении наличия в действиях последнего вины.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что жалоба ответчика не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2024 по делу №А40-297935/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                  Е.Б. Алексеева

 

Судьи:                                                                                                                      Е.А. Мезрина

 

А.В. Бондарев

 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.