СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12683/2018-ГК

г. Пермь

11 октября 2018 года

Дело № А60-15854/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2018  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

Муравьевой Е.С.,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Агаханяна Роберта Рафиковича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 июня 2018 года 

по делу № А60-15854/2018,

принятое судьей Лесковец О.В.,

по иску некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Оптимум" (ОГРН 1069671000442, ИНН 6671183642)

к индивидуальному предпринимателю Агаханяну Роберту Рафиковичу (ОГРН 311667104700012, ИНН 667100241712)

о взыскании задолженности по договорам аренды, пени, расторжении договоров аренды,

установил:

Некоммерческая организация Товарищество собственников жилья "Оптимум" (далее –  НО ТСЖ "Оптимум", истец)  обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Агаханяну Роберту Рафиковичу (далее – предприниматель, ответчик)  о взыскании 416959 руб. 70 коп., в том числе  249733 руб. 83 коп. задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения №1 от 30.06.2016,  130 000 руб. задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения №2 от 30.06.2016,  22 802 руб. 43 коп. задолженности по уплате коммунальных платежей по договору аренды нежилого помещения №1 от 30.06.2016,  13 636 руб. 69 коп. задолженности по уплате коммунальных платежей по договору аренды нежилого помещения №2 от 30.06.2016, 603 руб. 17 коп. пеней, начисленных за не своевременную оплату коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения №1 от 30.06.2016,  183 руб. 58 коп. пеней, начисленных за не своевременную оплату коммунальных услуг по  договору аренды  нежилого  помещения №2  от 30.06.2016. Также истец просил расторгнуть договоры аренды нежилого помещения №1 от 30.06.2016 и №2 от 30.06.2016, заключенные между обществом и предпринимателем.

Решением суда от 29.06.2018 исковые требования о взыскании с предпринимателя Агаханяна Р.Р. коммунальных платежей на сумму 36439 руб. 12 коп. и пени в размере 786 руб. 75 коп. оставлены без рассмотрения, в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды нежилого помещения №1 от 30.06.2016 и №2 от 30.06.2016 отказано. В остальной части исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 379 733 руб. 33 коп. - долг по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.03.2018 по договорам аренды нежилых помещений №1 от 30.06.2016 и №2 от 30.06.2016.

Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит данное решение изменить в части удовлетворения требований, принять по делу новый судебный акт об отказе  в иске в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что спорные договоры являются ничтожными сделками, поскольку председатель НО ТСЖ «Оптимум» не наделен полномочиями по распоряжению общим имуществом собственников жилья многоквартирного дома, в том числе полномочиями по заключению сделок по передаче такого имущества во временное пользование.

В представленном письменном отзыве истец выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части в отсутствие от сторон спора возражений в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.06.2016 между НО ТСЖ "Оптимум" (арендодатель) и ИП Агаханян Р.Р. (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений №1 (далее - договор аренды №1) и №2 (далее - договор аренды №2), согласно п. 1.1. которых арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) принадлежащие собственникам многоквартирного дома по ул. Сурикова, 50, нежилые помещения: колясочная в 4 подъезде на 1 этаже, площадью 16,7 кв. м для размещения магазина (мини пекарни) и помещение пожарного выхода в 1 подъезде на 1 этаже, площадью 14,2 кв. м для размещения мастерской по ремонту обуви (пункт приемки), соответственно.

Помещения переданы по актам приема-передачи 30.06.2016, подписанными сторонами без возражений.

Срок действия договоров аренды установлен с 01.07.2016 по 30.06.2017 года (п. 4.1. договоров).

Согласно п. 5.1. договора аренды №1 размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 15 000 руб. в месяц.

В соответствии с п. 5.1. договора аренды №2 размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 7 000 руб. в месяц.

Стоимость коммунальных услуг и содержания недвижимости не входит в размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Коммунальные услуги и содержание недвижимости оплачиваются на основании отдельно выставленных счетов/квитанций в сроки, предусмотренные действующим жилищным законодательством (п.п. 5.2. договоров).

В соответствии с п.п. 5.3. договоров арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя в следующем порядке: 50% не позднее последнего рабочего дня предыдущего месяца, 50% не позднее 15-го числа текущего (оплачиваемого) месяца. Если арендодатель не оплачивает 50% арендной платы не позднее последнего рабочего дня предыдущего месяца, то не позднее 15-го числа текущего (оплачиваемого) месяца уплачивается 100% арендной платы.

Пунктами 8.4. договоров аренды №1 и №2 предусмотрено, что договоры аренды подлежат досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению, в том числе если арендатор не вносит арендную плату, плату за коммунальные услуги и содержание недвижимого имущества в течение 1-го месяца по истечении первого срока, установленного в п.п. 5.3. договоров.

20.12.2017 истец направил ответчику претензии от 20.12.2017 с требованиями об оплате сумм задолженности в размере 205000 руб. по договору №1 и 109000 руб. по договору №2, а также уведомления о досрочном расторжении договоров, которые были оставлены ответчиком без ответа.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей в сумме 379 733 руб. 83 коп. и коммунальных платежей в сумме 36 439 руб. 12 коп., явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями о взыскании долга, пени, а также расторжении договоров.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Поскольку доказательства уплаты задолженности по арендной плате по договору аренды №1 в размере 249733 руб. 83 коп. за период с 01.07.2016 года по 31.03.2018 (с учетом оплат в сумме 65266 руб. 17 коп.) и по договору аренды №2 в размере 130000 руб. за период с 01.07.2016 по 31.03.2018 (с учетом оплат в сумме 17000 руб.) в полном объеме ответчик не представил, требование о взыскании основного долга в сумме 379 733 руб. 33 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы ответчика о том, что спорные договоры являются ничтожными сделками, поскольку председатель НО ТСЖ «Оптимум» не наделен полномочиями по распоряжению общим имуществом собственников жилья многоквартирного дома, в том числе полномочиями по заключению сделок по передаче такого имущества во временное пользование судом отклонен, поскольку доказательств указанного ответчиком в материалы не представлено.

Кроме того, согласно ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Помещения, переданные ответчику в пользование по указанным договорам, являются общей собственностью собственников помещений в доме, ТСЖ является надлежащим лицом, распорядившимся ими, пока не доказано иное. Иное суду не доказано.

Согласно пункту 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предприниматель принял по акту помещения, указанные в договорах №1 и №2, пользовался ими, отказа от договоров на протяжении всего периода их действия не заявлял, признавал их наличие и правомочия истца по их заключению, в том числе при рассмотрении дела №А60-32849/2017 и заключении соглашения о реструктуризации задолженности от 11.04.2017, тем самым не осуществлял никаких действий, направленных на оспаривание или прекращение существующих гражданско-правовых отношений вплоть до 25.05.2018 - до представления отзыва на иск.

Кроме того, судом верно было учтено, что действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель, venire contra factum proprium). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Ответчик принял помещения, использует их и частично оплачивал их пользование, то есть ответчик полагал себя связанным условиями спорного договора, что обоснованно расценено судом как недобросовестное поведение обязанной стороны, что не соответствует положениям действующего законодательства, поведение предпринимателя является непоследовательным и создающим неопределенность в правоотношениях.

Решение в части оставления требований без рассмотрения и  отказа суда в удовлетворении требований ответчиком не обжалуется.

На основании изложенного решение суда в обжалуемой части отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 июня 2018 года по делу № А60-15854/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

 

Т.Л. Зеленина 

 

М.А. Полякова