ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                              Дело №А40-88108/20-41-698

Резолютивная часть решения объявлена 09.09.2020

Решение в полном объеме изготовлено 12.10.2020                                                                  

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 09.01.2020 и ответчика ФИО3 по доверенности от 01.01.2020, дело по иску ООО «СДЭК-Глобал» (ОГРН 

<

***>) к ЗАО «МСК «СУ-9» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 945 714 руб. 08 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 1 945 714 руб. 08 коп. обеспечительного платежа, уплаченного по договору аренды от 10.09.2019 № 45/2019-кап.

Иск мотивирован тем, что на основании договора аренды от 10.09.2019 № 45/2019-кап истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 6 870 215 руб. 55 коп. 31.03.2020 арендные отношения в рамках указанного договора прекратились, по акту сдачи-приемки истец возвратил ответчику арендованные помещения, предварительно сделав в помещениях восстановительный ремонт, согласно акту замечаний к помещениям не имеются. Обеспечительный платеж частично ( в сумме 4 924 501 руб. 47 коп.) зачтен ответчиком в счет уплаты постоянной части арендной платы, которая составляет 4 580 143 руб. 70 коп., и переменной части арендной платы, которая в соответствии со счетом от 31.03.2020 № 287 составляет 344 357 руб. 77 коп.,  оставшуюся часть обеспечительного платежа в сумме 1 945 714 руб. 08 коп. в нарушение условий договора аренды ответчик не возвратил.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что арендованные помещения истец ответчику в порядке, установленном договором, не возвратил, акт сдачи-приема помещений подписан в одностороннем порядке арендодателем 30.04.2020, в связи с чем истец обязан уплатить ответчику арендную плату за апрель 2020 года, при этом согласно заключению специалиста от 08.05.2020 № 0441 помещения требовали восстановительного ремонта, стоимость которого составляет 5 315 175 руб. 55 коп.

Письмом от 08.05.2020 № 62/с ответчик уведомил истца об использовании  обеспечительного   платежа  в счет оплаты  ремонта помещений и частично – в счет уплаты арендной платы за апрель 2020 года, потребовал уплатить арендную плату в размере 3 369 461 руб. 47 коп. 

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 10.09.2019 истцом в качестве арендатора и ответчиком в качестве арендодателя заключен договор долгосрочной аренды № 45/2019-кап, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять нежилые помещения площадью 9 459, 8 кв. м в здании по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды заканчивается  31.03.2020. П. 2.2 договора предусматривает, что по истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязательства по договору, договор аренды может быть заключен на новый срок на условиях, предложенных арендодателем. При этом арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, для чего арендатор письменно уведомляет арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за 3 календарных месяца до истечения срока аренды. В соответствии с п. 2.3 договора если договор не будет продлен в соответствии с п. 2.2 договора, его действие прекращается в день окончания срока аренды. 

Согласно п. 3.8.1 договора для обеспечения уплаты арендатором в течение срока действия договора арендной платы и исполнения иных денежных обязательств, предусмотренных договором, арендатор обязуется оплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 6 870 215 руб. 55 коп., включая НДС, при этом стороны согласовали, что в счет уплаты обеспечительного платежа по договору арендодателем засчитывается обеспечительный платеж, уплаченный арендатором арендодателю по договору аренды от 03.12.2018 № 52/2018-кап в размере 6 870 215 руб. 55 коп., включая НДС.

В случае неисполнения  или  ненадлежащего исполнения денежных обязательств арендатора по договору, в том числе по уплате неустойки, возмещению документально подтвержденных убытков, арендодатель удерживает из суммы обеспечительного платежа суммы задолженности, компенсации, штрафов, пеней и т.д., причитающиеся арендодателю. За исключением случаев нарушения арендатором сроков уплаты арендной платы и   эксплуатационных   расходов   объем   ущерба   должен   совместно   оцениваться сторонами и определяться в соответствующем акте. 

В соответствии с п. 3.8.3 договора в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору сумма обеспечительного платежа будет зачтена арендодателем в счет оплаты арендатором постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы за последний месяц срока аренды помещении, а оставшаяся часть обеспечительного платежа будет возвращена арендодателем арендатору в течение 10-ти рабочих дней после проведения зачета, при условии возврата арендатором арендодателю помещения по акту сдачи-приемки в состоянии, соответствующем условиям договора.

Порядок возврата помещений установлен разделом 6 договора, которым  предусмотрено, что арендатор обязан возвратить помещения арендодателю в день истечения срока действия договора; при возврате помещения стороны составляют акт сдачи-приемки помещений, который подписывается уполномоченными представителями обеих сторон. В случае ухудшения состояния арендованных помещений по вине арендатора, которое будет выражено в невозможности их эксплуатации в целом либо частично, арендатор обязуется возместить арендодателю ущерб, причиненный таким ухудшением в объеме, равном стоимости ремонта. При возникновении спора между сторонами по вопросам наличия и размеров причиненного ущерба стороны вправе привлечь независимого оценщика. При этом оплата услуг независимого оценщика осуществляется сторонами в равных долях.

Согласно ст. 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором, при этом прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 381.1 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) устанавливает, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в  случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором, а п. 2 ст. 621 Кодекса устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды заключен сторонами на срок по 31.03.2020.

Акт сдачи-приемки помещений составлен истцом 31.03.2020, в день истечения срока действия договора, как это и предусмотрено п. 6.1 договора, при этом из представленной суду переписки следует, что обе стороны исходили из того, что договор аренды пролонгироваться не будет. Доказательства того, что после 31.03.2020 истец пользовался помещениями, суду не представлены, в связи с чем суд считает, что арендная плата за апрель 2020 года начислена ответчиком безосновательно, а потому оснований для использования обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за апрель 2020 года у ответчика не имелось.

Ответчик в ходе судебного разбирательства сослался на то, что  в письме, полученном ответчиком 11.03.2020, истец сам просил продлить срок аренды помещений до 15.05.2020 (включительно).

Оценив указанное письмо и иную переписку сторон, суд установил, что в феврале 2020 года арендодателем проведен осмотр помещений на предмет определения их состояния,  арендатору направлено письмо от 26.02.2020 № 27/с, в котором указано на ухудшение состояния помещений, к письму прилагались смета и расчет стоимости восстановительного ремонта, согласно которым стоимость ремонта составляет 8 383 091 руб. 88 коп.

В письме, полученном ответчиком 11.03.2020, истец отметил, что смета, направленная ему ответчиком, предполагает выполнение капитального ремонта помещений, в связи с чем истец уведомил ответчика о выполнении ремонта своими силами и обратился к просьбой согласовать объем работ.

В письме истец гарантировал окончание ремонтных работ до 31.03.2020, а на случай возникновения обстоятельств, по которым ремонт не будет закончен к указанной дате, просил предоставить возможность закончить ремонтные работы до 15.05.2020 (включительно).

Таким образом, истец не просил ответчика продлить срок аренды помещений до 15.05.2020 (включительно), а просил лишь предоставить возможность закончить ремонтные работы до указанной даты в случае, если ремонт помещений по состоянию на 31.03.2020 не будет завершен.

Доказательства того, что ответчик не согласился с объемом работ, предлагаемым истцом, в деле отсутствуют. Доказательства выполнения ремонтных работ истцом (договор подряда от 02.03.2020 № 02/11, акт от 28.03.2020) представлены в дело. 

При этом представитель истца пояснил, что ремонтные работы в помещениях закончены к 31.03.2020, в связи с чем ответчику в электронном виде 31.03.2020 направлено уведомление о готовности освободить арендованные нежилые помещения, в уведомлении указано, что помещения готовы к возврату арендодателю, однако, как следует из объяснений представителя истца, 31.03.2020 ответчик для приемки помещений из аренды и подписания акта сдачи-приемки помещений не явился, в связи с чем истец составил акт от 31.03.2020 в одностороннем порядке и направил его ответчику 01.04.2020 с сопроводительным письмом, в котором просил подписать акт и обеспечить возможность возвратить включи от помещений, указав дату и место передачи ключей, данные на представителя, уполномоченного на получение ключей. В письме от 07.04.2020 ответчик согласился получить ключи от помещений 10.04.2020, однако, как пояснил в судебном заседании представитель истца, 10.04.2020 на встречу со стороны ответчика явилось неуполномоченное лицо, в связи с чем в письме от 15.04.2020 истец повторно просил ответчика явиться для получения ключей от помещений 17.04.2020. На встрече 17.04.2020, организованной истцом для передачи ключей, представитель ответчика отказался подписать акт-приема передачи ключей, в связи с чем истец письмом от 19.04.2020 направил ответчику ключи от помещений по почте.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что договор аренды прекратил свое действие 31.03.2020, к указанной дате истец выполнил в помещениях ремонтные работы и во исполнение п. 6.1 договора совершил все необходимые действия для возврата помещений из аренды.

Уклонение ответчика от приемки помещений из аренды и от подписания акта сдачи-приемки помещений не  является основанием для начисления арендной платы за апрель 2020 года и для зачета обеспечительного платежа в счет уплаты этой арендной платы и в счет оплаты ремонта помещений.

При этом суд отмечает, что п. 3.8.1 договора предусматривает, что объем ущерба должен совместно оцениваться сторонами и определяться в соответствующем акте. Такой двусторонний акт суду не представлен.

Кроме того, п. 6.3 договора устанавливает, что арендатор обязуется возместить арендодателю ущерб, причиненный ухудшением состояния арендованных помещений в объеме, равном стоимости ремонта, в случае, если  такое ухудшение приведет к  невозможности эксплуатации помещений. Доказательства того,  что состояние помещений ухудшилось до такой степени, что не позволяло эксплуатировать помещения, в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах требование истца о возврате обеспечительного платежа в размере 1 945 714 руб. 08 коп. соответствует закону и условиям договора.

Судебные расходы в виде государственной пошлины взыскиваются с ответчика в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 329, 381.1, 610, 621 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

взыскать с ЗАО «МСК «СУ-9» в пользу ООО «СДЭК-Глобал»  1 945 714 руб. 08 коп., а также 32 457 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова