ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33046/2020

31 октября 2022 года

г. Санкт-Петербург

/сд.6

Резолютивная часть постановления объявлена     25 октября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 октября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  судьи И.Н.Барминой,

судей   И.Ю.Тойвонена, И.В.Юркова, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от конкурсного управляющего: ФИО2, представитель по доверенности от 11.05.2022, 

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-24293/2022, 13АП-25755/2022) ООО «Тройка» и конкурсного управляющего ФИО3 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2022 по делу № А56-33046/2020/сд.6 (судья Шведов А.А.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего ФИО3 

о признании сделки недействительной 

ответчики по обособленному спору: ООО «Эсперанса», ООО «Тройка»,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Инвестиционная Строительная Компания», 

установил:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2020 в отношении ООО «Инвестиционная Строительная Компания» (адрес: 196158, 

<

...>, литер А, пом. 20-Н (5), ОГРН: 

<

***>; далее – должник, ООО «ИСК») введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден ФИО4.

Решением от 22.03.2021 ООО «ИСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

В рамках процедуры конкурсного производства 21.09.2021 конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора аренды объекта от 15.01.2020 № 16/01, заключенного между должником (арендодатель) и ООО «Эксперанса» (арендатор), права и обязанности по которому переданы на основании дополнительного соглашения №1 от 06.06.2020 в пользу ООО «Тройка» (далее – ответчик), и применении последствий недействительности сделок в виде:

- взыскания с ООО «Тройка» неосновательного обогащения за фактическое использование объекта недвижимости за период с 15.01.2020 по 01.04.2021 по договору от 15.01.2020 № 16/01 в размере 12 617 104 руб.; 

- взыскания с ООО «Тройка» задолженности по расходам за потребляемую электроэнергию, пользование телефонной связью, коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение) в размере 703 731,64 руб.

В обоснование заявления конкурсный управляющий сослался на положения пункта 1 статьи 61.2 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), указывая на то, что размер арендной платы установлен в 18 раз ниже рыночной ставки.

Заявление принято к производству определением от 10.11.2021, с присвоением обособленному спору номера №А56-33046/2020/сд.6.

Также 04.03.2022 конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договор аренды части объекта от 15.01.2020 № 17/01, заключенного между должником (арендодатель) и ООО «Эксперанса» (далее – арендатор, ответчик 1), права и обязанности по которому переданы на основании дополнительного соглашения №1 от 06.06.2020 в пользу ООО «Тройка» (далее – ответчик 2), и применении последствий недействительности сделок в виде:

- взыскания с ООО «Эсперанса» неосновательного обогащения за фактическое использование объекта недвижимости с 15.01.2020 по 06.06.2020 по договору от 15.01.2020 № 17/01 в размере 2 871 440 руб.; 

- взыскания с ООО «Тройка» неосновательного обогащения за фактическое использование объекта недвижимости с 15.01.2020 по 31.07.2020 по договору от 15.01.2020 № 17/01 в размере 1 074 320 руб.;

- взыскания с ООО «Эсперанса» задолженности по расходам за потребляемую электроэнергию, пользование телефонной связью, коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение) в размере 433 314,43 руб.; 

- взыскания с ООО «Эсперанса» задолженности по расходам за потребляемую электроэнергию, пользование телефонной связью, коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение) в размере 129 392,324 руб.

В обоснование заявления конкурсный управляющий сослался на положения пункта 1 статьи 61.2 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), указывая на то, что размер арендной платы установлен в 12 раз ниже рыночной ставки.

Заявление принято к производству определением от 17.03.2022, с присвоением обособленному спору номера №А56-33046/2020/сд.16.

Определением от 11.05.2022 названные обособленные споры в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединены в одно производство с присвоением обособленному спору номера А56-33046/2020/сд.6.

В ходе рассмотрения обособленного спора в суде первой инстанции конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил:

1. Признать недействительным договор аренды объекта от 15.01.2020 № 16/01; 

1.1. Применить последствия недействительности сделки в виде: 

- взыскания с ООО «Эсперанса» неосновательного обогащения за пользование объектом недвижимости за период с 15.01.2020 по 06.06.2020 по договору от 15.01.2020 № 16/01в размере 4 196 724 руб.; 

- взыскания с ООО «Тройка» неосновательного обогащения за фактическое использование объекта недвижимости по договору от 15.01.2020 № 16/01 за период с 07.06.2020 по 01.04.2021 в размере 8 469 672 руб.; 

- взыскания с ООО «Эсперанса» неосновательного обогащения за потребляемую электроэнергию, коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение) за период с 15.01.2020 по 06.06.2020 по договору от 15.01.2020 № 16/01в размере 224 003,20 руб.; 

- взыскания с ООО «Тройка» за период с 07.06.2020 по 01.04.2021 по договору от 15.01.2020 № 16/01 в размере 696 165,38 руб.; 

2. Признать недействительным договор аренды объекта от 15.01.2020 № 17/01; 

2.1. Применить последствия недействительности сделок в виде: 

- взыскания с ООО «Эсперанса» неосновательного обогащения за фактическое использование объекта недвижимости за период с 15.01.2020 по 06.06.2020 по договору от 15.01.2020 № 17/01 в размере 2 871 440 руб.; 

- взыскания с ООО «Тройка» неосновательного обогащения за фактическое использование объекта недвижимости за период с 07.06.2020 по 31.07.2020 по договору от 15.01.2020 № 17/01 в размере 1 074 320 руб.; 

- взыскания с ООО «Эсперанса» задолженности по расходам за потребляемую электроэнергию, пользование телефонной связью, коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение) по договору от 15.01.2020 № 17/01 в размере 433 314,43 руб.; 

- взыскания с ООО «Тройка» задолженности по расходам за потребляемую электроэнергию, пользование телефонной связью, коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение) по договору от 15.01.2020 № 17/01 в размере 129 392,324 руб.

Определением от 15.09.2022 заявление конкурсного управляющего удовлетворено частично: суд первой инстанции признал недействительными договоры аренды от 15.06.2020 №16/01 и от 15.01.2020 №17/01, и применил последствия недействительности сделок в виде взыскания с ООО «Эсперанса» в конкурсную массу должника убытков в размере 7 068 164 руб. (недополученная арендная плата), и с ООО «Тройка» – убытков в размере 9 543 992 руб. (недополученная арендная плата). В остальной части заявленных требований (в части взыскания расходов за потребляемую электроэнергию, пользование телефонной связью, коммунальные услуги) заявление оставлено без рассмотрения. Суд первой инстанции указал, что заявление в данной части подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве.

С апелляционными жалобами на определение суда первой инстанции от 15.09.2022 обратились ООО «Тройка» и конкурсного управляющего ФИО3, которые просят ООО «Тройка» - отменить в части удовлетворения заявления конкурсного управляющего, конкурсный управляющий – в части оставления заявления без рассмотрения, удовлетворив заявление в полном объеме.

ООО «Тройка» не согласно с расчетом неосновательного обогащения, произведенным конкурсным управляющим, указывая на то, что мониторинг размера арендной платы применим только к аналогичным объектам недвижимости, тогда как в рассматриваемом случае он был произведен конкурсным управляющим в совершенно противоположных районах города, что также влияет на стоимость аренды помещения. Более того, конкурсным управляющим в аренду за стоимость 1 200 руб./кв.м. в июле 2021 годы были сданы земельные участки, а не коммерческие помещения. Кроме того, ООО «Тройка» полагает, что суд первой инстанции не исследовал в полном объеме доказательства представленные материалы обособленного спора по договору аренды объекта №17/01 от 15.01.2020, а именно: арендные каникулы до 14.06.2020 предоставлены для проведения ремонтных работ, которые арендатор намеревался выполнить своими силами и за свой счет на сумму более 1 600 000 руб.; в связи с существенной финансовой нагрузки ООО «Эсперанса» не позволило принять данный объект для проведения в нем ремонтных работ за счет арендатора, о чем письмом от 21.01.2020 был уведомлен генеральный директор ООО «ИСК»; 23.01.2020 между ООО «ИСК» и ООО «Эсперанса» было подписано соглашение о возврате по договору аренды объекта №17/01 от 15.01.2020. Стороны договорились о том, что указанный договор аренды не расторгается, и передача Объекта арендодателем и принятие арендатором осуществляется не позднее 15.06.2020; арендная плата за пользование объектом до подписания настоящего соглашения арендодателем не взимается. Согласно доводам жалобы, после передачи объекта на основании дополнительного соглашения №1 от 30.06.2020, стороны 31.07.2020 расторгли договор аренды №17/01 от 15.01.2020. В этой связи, податель жалобы указывает, что ООО «Эсперанса» фактически не пользовалось данным помещением, так как оно находилось у собственника, а ООО «Тройка» производило пользование объектом нежилого фонда площадью 502 кв.м., кадастровый номер: 78:10:0005540:3047, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. А, с 30.06.2020 по 31.07.2020.

Конкурсный управляющий в своей апелляционной жалобе считает, что законодательство о банкротстве и Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат ограничений в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика задолженности по расходам за коммунальные услуги, образовавшиеся в результате недобросовестного поведения стороны по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Данная задолженность также является неосновательным обогащением.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Тройка» конкурсный управляющий, выражая согласие с обжалуемым судебным актом, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ООО «Тройка» без удовлетворения, указывая на отсутствие надлежащих доказательств осуществления ремонтных работ в помещении, а также их необходимости. Одновременно конкурсный управляющий поддержал требование заявленной в его апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Тройка».

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, апелляционный суд, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15.01.2020 между ООО «ИСК» (арендодатель) и ООО «Эсперанса» (арендатор) заключены два договора аренды:

- №16/01 (далее – договор №16/01), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование следующее имущество - нежилое помещение площадью 744,1 кв.м., кадастровый номер 78:36:0536002:1006, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А;

- №17/01 (далее – договор № 17/01), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование следующее имущество - нежилое помещение площадью 502 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005549:3047, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А.

Указанные помещения были переданы должником в пользу ООО «Эсперанса» по акту приема-передачи в тот же день, 15.01.2020.

По обоим договорам 06.06.2020 между ООО «ИСК», ООО «Эсперанса» и ООО «Тройка» заключены дополнительные соглашения №1, на основании которых права и обязанности арендатора были переданы от ООО «Эсперанса» к ООО «Тройка».

Таким образом, срок владения обоими помещениями ООО «Эсперанса» составляет с 15.01.2020 по 05.06.2020.

На основании дополнительных соглашений указанные договоры были расторгнуты: 

- 01.04.2021 расторгнут договор №16/01; помещение по акту приема-передачи от 01.04.2021 было возвращено арендодателю ООО «ИСК»;

- 31.07.2020 расторгнут договор №17/01; помещение по акту приема-передачи от 31.07.2020 возвращено арендодателю ООО «ИСК».

Согласно условиям оспариваемых договоров помещения сдаются для размещения магазина оптовой и розничной торговли непродовольственными товарами широкого ассортимента. Арендатор обязуется в течение срока аренды выплачивать арендодателю за пользование нежилым помещением арендную плату, которая состоит из ежемесячных основной и переменной частей арендной платы. 

В соответствии с пунктами 2.1. договоров размер арендной платы за каждый объект недвижимости составляет 10 000 руб. в месяц. Начисление арендной платы по договорам осуществляет с момента подписания сторонами актов приема-передачи объектов аренды. 

Арендная плата не включает в себя расходы за потребляемую электроэнергию, пользование телефонной связью, коммунальные услуги (теплоснабжение), холодное и горячее водоснабжение, эксплуатационные услуги и т.д.), данные расходы оплачиваются арендатором отдельно на основании выставленных актов и счетов в течение 5 дней с момента их выставления арендодателем.

Пунктами 2.1.2. договоров предусмотрено, что с момента заключения договоров и до 14.06.2020 арендная плата не взимается, начисление арендной платы начинается с 15.06.2020.

После заключения дополнительных соглашений от 06.06.2020 №1 о правопреемстве прав и обязанностей от ООО «Эсперанса» к ООО «Тройка» на основании дополнительных соглашений от 30.06.2020 №2, заключенных между ООО «ИСК» и ООО «Тройка», стороны изменили размер постоянной части арендной платы за пользование объектами недвижимости, установив в размере 50 000 руб. в месяц.

Конкурсный управляющий, полагая, что условия договоров аренды №16/01 и №17/01 не соответствуют рыночным условиям, поскольку предполагают передачу торговых помещений:

- по цене 13,44 руб./кв.м. до повышения и 67,20 руб./кв.м. после повышения арендной ставки для помещения, расположенного по пр. Тореза, д.87, литер А;

- по цене 19,92 руб./кв.м. до повышения и 99,60 руб./кв.м. после повышения арендной ставки для помещения, расположенного по Гражданский пр., д.102, литер А,

на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Определением от 27.04.2020 в отношении должника возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Таким образом, оспариваемые договоры, заключенные за три месяца до даты возбуждения в отношении должника процедуры банкротства (15.01.2020), могут быть оспорены на основании указанной нормы.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). 

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно выполненному конкурсным управляющим мониторингу размера арендной платы применительно к аналогичным объектам недвижимости, на дату заключения оспариваемых договоров среднерыночная арендная ставка составляла 1 200 руб. за 1 кв.м. площади схожих помещений.

Кроме того, в июле 2021 года объекты недвижимости, принадлежащие должнику на праве собственности, сданы конкурсным управляющим в аренду за стоимость, приравненную 1 200 руб. за 1 кв.м.

В этой связи, суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что размер арендной платы по договорам аренды занижен более чем в 18 раз по помещению на пр. Тореза, д. 87, литер А, и более чем в 12 раз по помещению на Гражданском пр., д.102, литер А, пришел к верному выводу о неравноценности встречного предоставления по указанным договорам, правомерно признав их недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с указанным выводом, поскольку, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО «Тройка», доказательства соответствия размера арендной ставки рыночным условиям в материалы дела не представлены. Позиция конкурсного управляющего о том, что рыночная ставка аренды торговых помещений составляет 1 200 руб./кв.м., надлежащими доказательствами не опровергнута, притом, что на ценообразование арендной ставки в гораздо большей степени влияют назначение помещения (торговое, административное, складское), близость метро, нахождение помещения на первой линии (или во дворах), а не их нахождение в разных районах города.

С ходатайством о проведении судебной оценочной экспертизы ответчики при рассмотрении дела в суде первой инстанции не обращались.

Довод жалобы об установлении арендных каникул для осуществления ремонта помещений заявлялся при рассмотрении дела в суде первой инстанции и был обоснованно отклонен с указанием на отсутствие надлежащих доказательств того, что указанным помещениям требовался ремонт, с учетом того, что ООО «Эсперанса» приняло от ООО «ИСК» арендуемое помещение без замечаний и претензий, акты приема-передачи объектов аренды не содержали указаний на наличие/отсутствие каких-либо дефектов, не позволяющих осуществлять коммерческую деятельность в арендуемых у должника помещениях, а также приняв во внимание результаты осмотра помещений уже со стороны конкурсного управляющего, которым не выявлены какие-либо изменения. 

Апелляционный суд обращает внимание на то, что ООО «Тройка» в своей апелляционной жалобе не настаивает более на своей позиции, озвученной в суде первой инстанции, - об осуществлении ремонтных работ в помещениях, а указывает только на намерение их осуществления в помещении, переданном по договору аренды №17/01, который не был проведен в связи с существенной финансовой нагрузкой, что обуславливает отсутствие у ООО «Эсперанса» заинтересованности в дальнейшей аренде помещений и обосновывает неначисление арендной платы за пользование объектом до подписания соглашения от 15.06.2020.

Между тем, заявленная подателем жалобы позиция основанием для освобождения арендатора от оплаты арендной платы за помещение не является.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, оплата арендной платы подразумевается, в том числе при реально существующих между сторонами арендных отношениях, не оформленных договором аренды.

В рассматриваемом случае между сторонами заключен договор аренды №17/01, который не был расторгнут сторонами, помещение не было возвращено должнику, в связи с чем апелляционный суд не усматривает оснований для освобождения ООО «Эсперанса» от оплаты арендной платы.

Более того, заявленная ООО «Тройка» позиция, вместе с письмом от 21.01.2020, соглашением от 23.01.2020 о возврате по договору аренды №17/01, не были представлены при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в связи с чем на основании частей 2 и 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принимается апелляционным судом. Кроме того, письмо от 21.01.2020, соглашение от 23.01.2020 не были представлены и в суд апелляционной инстанции, в связи с чем данный довод признается голословным.

Вопреки доводам жалобы ООО «Тройка», сроки аренды помещений, в том числе нахождение помещения по договору №17/01 в аренде у подателя жалобы только до 31.07.2020, были учтены конкурсным управляющим при расчете неосновательного обогащения.

Оценив действия ответчиков по заключению сделок по аренде принадлежащего должнику имущества на условиях очевидного для сторон существенного занижения размера арендной платы по сравнению с ее потенциальной рыночной стоимостью аренды схожих объектов недвижимости, с учетом их заключения за три месяца до процедуры банкротства, а также предоставления арендатору льготного периода, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанные действия не могут быть признаны добросовестными.

Применяя правовые последствия недействительности сделок, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 61.6 Закона о банкротстве, статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно взыскал с ответчиков в пользу должника убытки за период пользования нежилыми помещениями, представляющие собой разницу между рыночной ставкой арендной платы и арендной платой, предусмотренной оспариваемыми договорами, исходя из среднерыночной арендной ставки в размере 1 200 руб. за 1 кв.м. площади предоставленного в аренду помещения на дату заключения сделки.

В то же время, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований и для удовлетворения апелляционной жалобы конкурсного управляющего о взыскании с ответчиков задолженности по расходам за потребляемую электроэнергию, коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение), поскольку, как верно указано судом первой инстанции, данное требование подлежит рассмотрению в общеисковом порядке с иным порядком доказывания предмета спора (в том числе доказательства выставления счетов и их получение ответчиками, соблюдения досудебного претензионного порядка и иные обстоятельства).

В связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 статьи 60 Закона о банкротстве, правомерно оставил заявление в данной части без рассмотрения.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, обжалуемое определение соответствует обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.

Расходы по госпошлине по апелляционным жалобам распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 110, 223, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

И.Н. Бармина

 

Судьи

И.Ю. Тойвонен

 И.В. Юрков