ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А», тел. 273-36-45 

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aac.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело №А65-36114/2017

г. Самара

07 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2018 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Кувшинова В.Е., 

судей Бажана П.В., Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны» –ФИО2 (доверенность от 10.01.2018),

представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан  – не явился, извещен надлежащим образом,

представитель МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны Республики Татарстан» – не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июня 2018 года в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2018 года по делу № А65-36114/2017 (судья Бредихина Н.Ю.), 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Москва, 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань,

третье лицо: 

МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> 

о признании незаконным действий, об обязании, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны» (далее – заявитель, общество, ООО «Ак Барс Челны») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – регистрирующий орган, Управление Росреестра по РТ) о признании незаконными действий, выразившихся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровыми номерами 16:52:050305:1118, 16:52:050305:28, 16:52:050305:22, общей площадью 85938 кв.м.,   находящихся по адресу г.Набережные Челны, в микрорайоне Центрального района договором аренды № 358/А от 17.01.2014; об обязании устранить  допущенные нарушения прав ООО «Ак Барс Челны» путем погашения  (исключения) записи о прекращении договора аренды № 358/А от 17.01.2014 (л.д.3-4).

Определением суда первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено – МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.03.2018 по делу № А65-36114/2017 в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д.77-80).  

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, указывая, что у государственного регистратора не было правовых оснований для погашения записи об обременении земельных участков. Заявления Исполнительного комитета и уведомления о расторжении договора аренды, представленных для государственной регистрации прекращения аренды, было недостаточно для погашения записей об обременении земельных участков. Договор аренды № 358/а от 17.01.2014 не может быть расторгнут арендодателем на основании п. 4.1.4 договора в одностороннем порядке.

В данном случае для осуществления регистрационных действий Исполнительный комитет обязан был представить вступивший в законную силу судебный акт о прекращении договора аренды. Погашение записей об обременении земельных участков в отсутствие соответствующего судебного акта является незаконным, совершенным в нарушение норм материального права.

Несмотря на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017 по делу № А65-21172/2017, которым договор аренды № 358/а от 17.01.2014 признан расторгнутым, факт неправомерности действий Росреестра по погашению записей об аренде имел место быть и повлек за собой нарушение прав и законных интересов Заявителя.

Судом не дана оценка уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 27.10.2017 № 16/999/001/2017-51599 и уведомлению об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 30.01.2018 № 16/999/001/2017-51599 в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:050305:22. 

В указанных документах подробно разъясняется, что приостановление, а впоследствии и отказ в государственной регистрации прекращения аренды связан с непредставлением необходимых документов. 

Государственный регистратор ссылается на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и просит заявителя (Исполнительный комитет) представить вступивший в законную силу судебный акт о прекращении записи об аренде.

Исполнительный комитет не представил в установленный срок соответствующий судебный акт и не просил о продлении срока приостановления государственной регистрации, в связи с чем в государственной регистрации прекращения аренды ему было отказано.

Таким образом, в ответ на заявление Исполнительного комитета о прекращении записи об аренде в отношении земельных участков по одному и тому же договору аренды № 358/а от 17.01.2014 с представлением идентичных пакетов документов государственными регистраторами были приняты противоположные решения. 

По мнению Заявителя, суд в своем решении должен был дать оценку действиям регистратора, отказавшего в регистрации прекращения аренды, поскольку данное обстоятельство имеет значение для правильного разрешения спора (л.д.94-98).

Росреестр и Исполком отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2018 судебное заседание отложено на 04.06.2018 (л.д.126). 

На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей Росреестра и Исполкома, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, в выступлении представителя общества, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 17.01.2014 между МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан»  (арендодатель по договору) и ООО «Ак Барс Челны» (арендатор по договору)  заключен договор аренды земельного участка №358/а, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды  земельные участки земельные участки: площадью 76467 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6400 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3071 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящиеся по адресу РТ, г.Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города. Участки предоставляются для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки (л.д.23-27).

Договор заключен сроком на 10 лет (п.3.1).

Согласно п.4.1.4 договора, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными.  

К существенным условиям подпунктом «з» пункта 4.1.4 стороны сделки отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта. 

При отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанному в п.4.1.4 договора, договор считается расторгнутым по истечении тридцати дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя о таком отказе. 

Актом приема-передачи от 17.01.2014 подтверждается передача арендодателем   земельных участков арендатору (л.д.28). 

Договор аренды прошел государственную регистрацию 26.02.2014.  

Согласно кадастровой выписке о земельных участках, земельные участки предназначены для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.   

Письмом от 14.06.2017 №02/2100 МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» предложил ООО «Ак Барс Челны» расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.01.2014 №358/а и в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления освободить арендуемые земельные участки и передать по акту приема-передачи Исполнительному комитету, поскольку арендатором по истечении трех лет  не получено разрешение на строительство и не предприняты  действия по освоению земельного участка (л.д.31-32). 

Указанное письмо получено адресатом 04.07.2017, что подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции (л.д.33). 

В октябре месяце 2017 года МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» обратилось в адрес  Управления Росреестра по РТ с заявлением о прекращении договора аренды №358/А

26.10.2017 Управление Росреестра по РТ уведомило  МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» о том, что в Едином государственном реестре прав погашена запись об ограничении (обременении) права: аренда за №16-16-32/018/2014-341 на земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:05 03 05:1118 (площадью 76467 кв.м.), 16:52:05 03 05:28 (площадью 6400 кв.м.) (л.д.34).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:05 03 05:22 (площадью 3071 кв.м.) Управлением Росреестра по РТ 27.10.2017 вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

30.01.2018 уведомлением  № 16/999/001/2017-51599 Управление Росреестра по РТ отказало  учреждению  в  государственной регистрации права, в связи с неустранением оснований, приведенных в уведомлении о приостановлении.

Несмотря на то, что Управлением Ростерестра по РТ в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:05 03 05:22 (площадью 3071 кв.м.) вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации (прекращении аренды) № 16/999/001/2017-51599 от 30.01.2018, заявитель воздержался от уточнения заявленных требований.

Полагая действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выразившиеся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровыми номерами 16:52:050305:1118, 16:52:050305:28, 16:52:050305:22, общей площадью 85938 кв.м.,   находящихся по адресу г.Набережные Челны, в микрорайоне Центрального района договором аренды № 358/А от 17.01.2014 незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование своего заявления заявитель указал, что досрочное расторжение указанного договора аренды  допускается по требованию арендодателя  только в судебном  порядке и только в случае  существенного нарушения условий договора, что соответствует требованиям части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды на основании заявления арендодателя  об одностороннем отказе от исполнения договора, что явилось нарушением прав и законных интересов заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, неправильно применил нормы материального права. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа изложенных норм следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого действия заинтересованного лица и нарушение данным действием прав и законных интересов заявителя.

Суд первой инстанции, отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статья 1 Закона №218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Суд первой инстанции указывает, что сложившиеся между истцом и ответчиком договорные отношения регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации  об обязательствах и нормами главы 34 ГК РФ об аренде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 619 ГК РФ применительно к арендным отношениям предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, который может быть расторгнут в конкретных случаях судом; реализация права требовать такого расторжения обусловлена необходимостью предварительного направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок; перечень указанных случаев может быть расширен сторонами в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. При этом сторона договора аренды, направившая соответствующее уведомление другой стороне, не обязана обосновывать мотивы своего отказа от договора.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 ГК РФ.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции указывает, что в рассматриваемом случае стороны, заключая договор аренды, к существенным условиям отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта, а также в пункте 4.1.4 договора определили, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными.  

Из материалов дела следует, что соответствующее уведомление №02/2100 от 14.06.2017 Исполкома, воспользовавшегося своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, направлено арендатору и получено последним 04.07.2017.

Суд первой инстанции указывает, что расторжение договора аренды земельного участка №358/а от 17.01.2014 являлось предметом рассмотрения в рамках дела №А65-21172/2017, по итогу которого судом сделаны выводы о том, что спорный договор прекратил действие 04.08.2017 (по истечении 30 дней с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора) в связи с волеизъявлением МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», выраженном в уведомлении от 14.06.2017. Отказывая в иске в указанной части, суд исходил из того, что поскольку договор аренды №358/а прекратил свое действие, внесение изменений в договор после его прекращения, а также его расторжение , невозможно. 

На основании пункта 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Положениями пункта 2 статьи 69 АПК РФ закреплено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно статье 118 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства. По смыслу данной статьи во взаимосвязи со статьей 10 Конституции Российской Федерации, именно суду принадлежит исключительное полномочие принимать окончательные решения в споре о праве, в том числе по делам, возникающим из налоговых правоотношений, что, в свою очередь, означает недопустимость преодоления вынесенного судом решения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Таким образом, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта судов первой, апелляционной и надзорной инстанций и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Если обязательность судебного акта означает его соблюдение и исполнение всеми, и касается вопросов конкретных прав и обязанностей субъектов, преюдициальность же затрагивает вопросы факта и имеет свои объективные и субъективные пределы.

Суд первой инстанции сделал вывод, что принятое по делу №А65-21172/2017, и вступившее в законную силу решение арбитражного суда на основании постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018, имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в отношении спорного договора аренды №358/а от 17.01.2014, который признан судом прекратившим свое действие 04.08.2017 (по истечении 30 дней с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора) в связи с волеизъявлением МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», выраженном в уведомлении от 14.06.2017.

Суд первой инстанции указывает, что поскольку правообладателем в регистрирующий орган представлены документы, соответствующие требованиям части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ, необходимые и достаточные для государственной регистрации прекращения обременения права по договору аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:05 03 05:1118 (площадью 76467 кв.м.), 16:52:05 03 05:28 (площадью 6400 кв.м.), односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды (с учетом закрепления такой возможности в договоре и получения арендатором уведомления о предстоящем расторжении договора) соответствовал положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и договора, в установленном законом порядке обществом оспорен не был, Управление Росреестра по РТ с учетом изложенных обстоятельств правомерно осуществило прекращение регистрации данного договора аренды по земельным участкам с кадастровыми номерами 16:52:05 03 05:1118 (площадью 76467 кв.м.), 16:52:05 03 05:28 (площадью 6400 кв.м.).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017 по делу №А65-21172/2017, вступившим в законную силу 12.02.2018, имеющим преюдициальное значение по рассмотрению данного дела установлено, что с момента заключения договора в январе 2014 года ООО «Ак Барс Челны» не обращалось за получением разрешения на строительство вплоть до сентября 2017 года. 

Суд первой инстанции указывает, что с учетом изложенного у регистрирующего органа имелись основания для регистрации прекращения договора аренды по земельным участкам с кадастровыми номерами 16:52:05 03 05:1118 (площадью 76467 кв.м.), 16:52:05 03 05:28 (площадью 6400 кв.м.) по заявлению арендодателя.

В части требований заявителя о признании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выразившиеся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:52:050305:22, находящегося по адресу г.Набережные Челны, в микрорайоне Центрального района договором аренды № 358/А от 17.01.2014 суд отказывает в удовлетворении в заявленной части, поскольку Управлением Росреестра по РТ не была погашена в Едином государственном реестре прав запись об ограничении (обременении) права аренды по  земельному участку с кадастровым номером 16:52:050305:22 (площадью 3071 кв.м.).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии правовых  оснований для удовлетворения требований заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает, что позиция суда первой инстанции является ошибочной, исходя из следующего.

Согласно статьи 24 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», статья 24 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» Арбитражный суд округа является вышестоящей судебной инстанцией по отношению к действующим на территории соответствующего судебного округа арбитражным апелляционным судам и арбитражным судам субъектов Российской Федерации, если иное не установлено федеральным конституционным законом; арбитражные суды округов являются судами по проверке в кассационной инстанции законности вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов субъектов Российской Федерации и арбитражных апелляционных судов.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2018 по делу №А65-21172/2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 по делу №А65-21172/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.  

В своем постановлении суд кассационной инстанции указал следующее.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что поскольку договор аренды № 358/а прекратил свое действие, внесение изменений в договор после его прекращения, а также его расторжение, невозможно.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей. 

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. 

Следовательно, выводы судов о расторжении договора аренды от 17.01.2014 № 358/а во внесудебном порядке 04.08.2017 и, соответственно, об отказе в удовлетворении исковых требований в соответствующей части как Исполнительного комитета, так и Общества, являются преждевременными. 

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу № А03-24858/2013, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 31.05.2017 по делу № А55-23348/16, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2017 по делу № А12-6876/17, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 310-ЭС15-8452. 

Ссылка Исполнительного комитета на правовые позиции, изложенные в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которым в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, не может принята судебной коллегией во внимание, поскольку предметом договора аренды по настоящему делу является земельный участок, находящийся в публичной собственности. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены специальные правила досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду сроком более пяти лет, в то время как вышеуказанные позиции были сформулированы в отношении договоров аренды, предметом которых являлись нежилые помещения, находящиеся в частной собственности. 

Поскольку суды неправильно применили нормы материального права и не установили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, принятые по делу судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене.

Таким образом, суд кассационной инстанции в своем судебном акте сделал вывод о том, что договор аренды от 17.01.2014 № 358/а во внесудебном порядке не расторгнут 04.08.2017, а может быть расторгнут только в судебном порядке.

В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств расторжения договора в судебном порядке в суд не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанный договор арены является действующим, а действия Росреестра, выразившиеся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровыми номерами 16:52:050305:1118, 16:52:050305:28, 16:52:050305:22, общей площадью 85938 кв.м.,   находящихся по адресу г.Набережные Челны, в микрорайоне Центрального района договором аренды № 358/А от 17.01.2014, являются незаконными.

В части отказа в удовлетворении требования заявителя о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выразившиеся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:52:050305:22, находящегося по адресу г.Набережные Челны, в микрорайоне Центрального района договором аренды № 358/А от 17.01.2014, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении заявленных требований в данной части исходил из того, что Управлением Росреестра по РТ не была погашена в Едином государственном реестре прав запись об ограничении (обременении) права аренды по  земельному участку с кадастровым номером 16:52:050305:22 (площадью 3071 кв.м.).

В суд апелляционной инстанции обществом представлено письмо Росреестра от 17.05.2018 №16-24-71/966 из которого следует, что в отношении земельного участка  с кадастровым номером 16:52:050305:22 запись об аренде прекращена 06.03.2018 на основании уведомления Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны.  

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции от 02.03.2018 по делу №А65-36114/2017 следует отменить, принять новый судебный акт, заявленные требования ООО «Ак Барс Челны» удовлетворить, признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственнойрегистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выразившееся в погашениизаписи об обременении земельного участка с кадастровыми номерами 16:52:050305:1118,16:52:050305:28, 16:52:050305:22, общей площадью 85938 кв.м., находящиеся по адресу:г.Набережные Челны, в микрорайоне Центрального района города договором аренды№358/А от 17.01.2014; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны» путем погашения (исключения) записи о прекращении договора аренды №358/А от 17.01.2014.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение дела в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции следует отнести на Росреестр.

При подаче заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 300 руб. для физических лиц и 3000 руб. для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 150 руб. для физических лиц и 1500 руб. для юридических лиц.

В соответствии со статьей 333.40 НК РФ суд апелляционной инстанции возвращает ООО «Ак Барс Челны» из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 19.03.2018 №28 государственную пошлину в размере 1500 руб.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2018 года по делу №А65-36114/2017 отменить. 

Принять новый судебный акт.

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны» удовлетворить. 

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственнойрегистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выразившееся в погашениизаписи об обременении земельного участка с кадастровыми номерами 16:52:050305:1118,16:52:050305:28, 16:52:050305:22, общей площадью 85938 кв.м., находящиеся по адресу:г.Набережные Челны, в микрорайоне Центрального района города договором аренды№358/А от 17.01.2014.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны» путем погашения (исключения) записи о прекращении договора аренды №358/А от 17.01.2014.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии по Республике Татарстан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Казань, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Москва, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4500 (Четыре тысячи пятьсот) рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ак Барс Челны» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Москва, из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 19 марта 2018 года №28 государственную пошлину в размере 1500 (Одна тысяча пятьсот) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий    В.Е. Кувшинов 

Судьи    П.В. Бажан

                     Т.С. Засыпкина