АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-7844/2020

город Кемерово

21 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю   ФИО4 (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРНИП 307420527500030, ИНН 

<

***>) о  взыскании  361 364 руб. 64 коп.

при участии: 

от истца: ФИО2, главный консультант, по доверенности № 7-2-05/121 от 07.05.2020;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 03.02.2020, 

установил:

Комитет по  управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - комитет) обратился  в Арбитражный суд Кемеровской области с  исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю   ФИО4 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 16.02.2018 по 05.09.2018 в сумме 222 867 руб. 69 коп., пени за период с 04.09.2018 по 24.03.2020 в сумме 138 496 руб. 95 коп., всего 361 364 руб. 64 коп.

 Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы  по договору аренды земельного участка.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требование не признает, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи земельного участка обязательство ответчика по оплате выкупной стоимости было исполнено 15.05.2018, акт приема-передачи спорного земельного участка подписан сторонами 04.06.2018, регистрация перехода права собственности на земельный участок  должна была состояться 15.06.2018. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась лишь 06.09.2018. Приостановление государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок произошло по вине истца, так как в договоре купли-продажи, подготовленном истцом, было указание на отсутствие ограничений и обременений продаваемого земельного участка. Вместе с тем в сведениях ЕГРН значилось обременение земельного участка в виде аренды в пользу предыдущего арендатора – ЗАО «Ладик». Истец отказал в расторжении указанного договора письмом от 16.07.2018 № 9-6-07/861, направив в адрес ЗАО «Ладик» и ответчика соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.04.2012 № 03-04-ТС/12. Разница между размером арендной платы и размером земельного налога в период с 15.06.2018 по 05.09.2018 является убытками ответчика. 

 Ответчик считает неверным начисление арендной платы исходя из условий договора аренды земельного участка № 03-04-ТС/12 от 20.04.2012 на основании результатов торгов. Указанный договор был заключен в отношении земельного участка с разрешенным использованием «строительство торгово-офисного здания». Ответчик строительство не осуществлял, приобрел уже введенный в эксплуатацию объект, в момент перехода права собственности разрешенное использование земельного участка было «склады». Спорный земельный участок с разрешенным использованием «склады» на торгах не предоставлялся. Ответчик, ссылаясь на  подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что расчёт задолженности должен быть произведён исходя из положений постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 по формуле. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Согласно сведениям из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: земельный участок имеет кадастровый номер 42:24:0101037:2300; дата присвоения кадастрового номера: 01.11.2011;  адрес: Кемеровская область, г. Кемерово, восточнее комплекса строений № 2/2 по ул. Радищева; площадь 3643 кв.м; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 42:24:0101037:3683; категория земель: Земли населённых пунктов; виды разрешенного использования: склады. 

Между комитетом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Ладик» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 03-04-ТС/12 от 20.04.2012.

 В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. 

Характеристики земельного участка: категория земель –земли населенных пунктов;  кадастровый номер 42:04:0101037:2300; адрес: г.Кемерово, Заводский район, восточнее комплекса строений № 2/2 по ул. Радищева; площадь 3643 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания. 

Земельный участок предоставляется для строительства торгово-офисного здания. 

Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 16.04.2017. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 16.04.2012 (пункты 2.1, 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор самостоятельно ежегодно до 10 числа месяца, за который производится оплата, перечисляет арендную плату в размере    53 583 руб. 33 коп.

Внесенная сумма задатка, составляющая 128 600 руб., засчитывается в счёт арендной платы.

Согласно пункту 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных правовых актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

В соответствии с пунктом 3.7 договора независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными:

с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта; с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 6.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка  в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.2 договора в случае, если по окончании срока действия настоящего договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

08.06.2015 администрацией города Кемерово выдано закрытому акционерному обществу «Ладик» разрешение на строительство № 42-305-60-2015 в отношении объекта недвижимости, площадью 1490 кв.м.

Администрацией города Кемерово выдано ЗАО «Ладик» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11.09.2015 № 42-305-68-2015 в отношении торгово-офисного здания.

На объект недвижимости: кадастровый номер 42:04:0101037:3683; наименование объекта: склад; площадь 1480,8 кв.м, этажность (этаж) -2, адрес (местоположение) объекта: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, 

<

...> строение 2/2, корпус 2, зарегистрировано 25.12.2015 право собственности закрытого акционерного общества «Ладик», 16.02.2018 переход права собственности к ФИО4 

Согласно соглашению от 16.07.2018, заключенному между комитетом, ЗАО «Ладик» и ФИО4, к ФИО4 с 16.02.2018 перешли права и обязанности прежнего правообладателя по договору аренды земельного участка № 03-04-ТС/12 от 20.04.2012.

На земельный участок с кадастровым номером 42:04:0101037:2300 площадью 3643 кв.м, с назначением объекта: земли населённых пунктов, для размещения складских помещений зарегистрировано 06.09.2018 право собственности ФИО4 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 23.04.2019 л.д. 27).

Комитет направил ответчику по почте 29.12.2029 предупреждение от 28.12.2019 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Постановлением Администрации города Кемерово от 09.11.2017 № 2891 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» на основании статей 36,37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 45 Устава города Кемерово, статьи 41 Правил землепользования и застройки в городе Кемерово, утверждённых решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.09.2015 № 42-305-68-2015 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером  42:04:0101037:2300, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, восточнее комплекса строений  № 2/2 по ул. Радищева, с «для строительства торгово-офисного здания» на «склады».

Из ответа филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области от 30.05.2019 № 3878/14-11 на обращение комитета следует, что земельный участок с кадастровым номером 42:04:0101037:2300 поставлен на государственный кадастровый учёт 01.11.2012 с разрешенным использованием «для строительства торгово-офисного здания». 

17.11.2017 в соответствии с постановлением Администрации г. Кемерово от 09.11.2017 № 2890 внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка «склады». Кадастровая стоимость земельного участка до внесения изменений в сведения о разрешенном использовании составляла 6 601 000 руб. Данная стоимость установлена решением Комиссии по рассмотрению споров по определению кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 26.09.2017 № 21. Кадастровая стоимость на внесения изменений в сведения о разрешенном использовании земельного участка составила 2 192 000 руб. Данная стоимость установлена решением Комиссии по рассмотрению споров по определению кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 10.01.2018 № 1.

Истец производит расчёт арендной платы за период с 16.02.2018 по 05.09.2018 исходя из ежемесячных начислений в сумме 53 583 руб. 33 коп. 

По расчёту истца начислено арендной платы за указанный период в сумме 355 308 руб. 50 коп. В счёт внесения арендной платы за ФИО4  05.12.2018 перенесено по заявлению с договора ЗАО «Ладик» 132 440 руб. 81 коп.  Задолженность по арендной плате составляет 222 867 руб. 69 коп.

Комитет заявил к взысканию пени за период с 04.09.2018 по 24.03.2020 в сумме 138 496 руб. 95 коп.

В соответствии с пунктом 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014                    № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Учитывая ввод объекта в эксплуатацию, изменение вида разрешенного использования земельного участка, плата за пользование земельным участком подлежит внесению по регулируемым ставкам.

Учитывая начисление арендной платы за период с 16.02.2018 по 05.09.2018 по формуле с применением кадастровой стоимости земельного участка,  зачисление платежа по письму третьего лица 05.12.2018 на сумму 132 440 руб. 81 коп., переплата составляет 87 397 руб. 19 коп. Начислению подлежат пени за период с 04.09.2018 по 05.12.2018 в сумме 4179 руб. 73 коп.

Принимая во внимание положения статьи 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ, к предпринимателю перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка в силу закона.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

 Истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Судебные акты, за исключением актов, содержащих сведения, составляющие охраняемую законом тайну, могут быть выполнены (изготовлены) в форме электронного документа, который подписывается судьей (судьями) усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 5 статьи 15 АПК РФ).

Судебные акты, принятые в порядке, предусмотренном законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах, за исключением судебных актов, содержащих сведения, составляющие охраняемую законом тайну, при наличии технической возможности направляются лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа либо в виде электронного документа (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ). 

            Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО4 (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРНИП 307420527500030, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) пени в сумме 4179 руб. 73 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО4 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 118 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд. 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

СудьяО.С. Ходякова