АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-14880/2022

02 февраля 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 20 декабря 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кулаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319774600012812) 

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-2026,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2.(доверенность от 03.10.2022, удостоверение, диплом);

от ответчика – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в Центральный районный суд города Омска с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ответчик) об обязании вступить в договор аренды земельного участка от 19.07.2010 № ДГУ-Ц-12-2026.

Определением от 14.04.2022 Центрального районного суда г. Омска дело № 2-1296/2022 передано по подсудности в Арбитражный суд Омской области.

Определением от 31.08.2022 Арбитражного суда Омской области дело № 2-1296/2022 принято к производству.

В судебном заседании истец полностью поддержал заявленное требование.

Ответчик, извещённый судом о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил.

Учитывая, что все участники процесса о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя предпринимателя по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела,  заслушав представителя истца, судом установлено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:040117:3005 предоставлен департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в аренду по договору от 14.01.2011 № ДГУ-Ц-12-2026, сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней, с множественностью лиц на стороне арендаторов.

В связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040117:3005 расположено нежилое здание с кадастровым, номером 55:36:040117:3262, и собственником помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3590, 55:36:040117:3598 в указанном здании является ответчик, департаментом составлено соглашение о вступлений указанного лица в договор аренды ДГУ-Ц-12-2026 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3005.

11.05.2021 письмом Исх-ДИО/6963 в адрес Кошевой А.В направлено уведомление с порядком расчета арендной платы и соглашением к договору аренды ДГУ-Ц-12-2026.

До настоящего времени соглашение не возращено в департамент, государственной регистрации не производилось.

Ссылаясь на положения действующего законодательства и указывая, что вместе с правом собственности на нежилые помещения ответчику перешло и право аренды земельного участка, на котором они расположены, в соответствующей доле, Департамент письмом направил в адрес последнего соглашение о вступлении в договор аренды, которое было оставлено без ответа.

Означенные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд Омской области с настоящими требованиями.

Судом принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, одной из форм которой является арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьёй 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным ЗК РФ. 

Пункт 1 статьи 39.20 последнего предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из пункта 2 данной статьи, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 8 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Материалами дела подтверждено и ответчик данное обстоятельство не отрицает, что предпринимателя является собственником помещения в нежилом здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040117:3005.

Договор аренды между Департаментом и ответчиком не заключён.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что Департамент правомерно обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закреплённого в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка собственником здания, сооружения, на нём расположенных, означает, что такой собственник вправе приобрести исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Норма пункта 4 статьи 445 ГК РФ, корреспондирующая положениям пункта 1 статьи 421 ГК РФ, устанавливает, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Аналогичная правовая позиция выражена в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», а именно: требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ определено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ, введённой в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделённого ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду. В названном постановлении дано толкование статьи 36 ЗК РФ (в действующей редакции - статья 39.20), согласно которому статья 36 не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделённом ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность, напротив, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Учитывая, что материалами дела подтверждается регистрация права собственности ответчика на нежилые помещения, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 55:36:040117:3262, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040117:3005, т.е. ответчик фактически пользуется земельным участком, на котором находятся вышеуказанное нежилое помещение, и, следовательно, является участником правоотношений, связанных с использованием земли под объектом недвижимости.

Указанное согласуется со сложившейся судебной практикой (например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2020 № 08АП-1202/2020 по делу № А46-2679/2019).

Таким образом, исковые требования Департамента о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение и вступить в договор аренды земельного участка от 19.07.2010 № ДГУ-Ц-12-2026, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:040117:3005, подлежат удовлетворению, однако со следующей оговоркой.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9).

Так пункт 5 изложен следующим образом: «В течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения арендатор обязуется погасить задолженность, образовавшуюся за период с 31.01.2019 до подписания настоящего соглашения».

Вместе с тем, в силу положений пунктов 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Т.е. приводимая норма не носит императивный характер; включение в договор названного условия может быть предусмотрено только по соглашению сторон.

Предложенная Департаментом редакция договора в указанной части не является обязательной для ответчика. Т.е. на стадии подписания соглашения Предприниматель вправе, в случае несогласия с предложенными Департаментом условиями, подготовить протокол разногласий.

При этом в рамках судебного разбирательства суд должен исходить из баланса интересов сторон и, принимая судебное решение, может самостоятельно реализовать право, а при наличии имеющихся разногласий, определить условия тех или иных пунктов договора, по которым не было достигнуто соглашения.

К тому же следует отметить, что суд при определении условий договора не ограничен применением только диспозитивной нормы.

При этом ответчик вправе высказать возражения относительно размера задолженности.

Тогда как пункт 5 предложенного истцом проекта соглашения буквально означает признание ответчиком задолженности.

С учётом приведённых положений, суд полагает, что включение в соглашение к договору аренды № ДГУ-Ц-12-2026 пункта 5 в редакции Департамента и обязание ответчика подписать такое соглашение приведёт к нарушению прав последнего на заявление возражений в случае предъявления требования о взыскании задолженности по арендной плате. 

Таким образом, в целях соблюдения баланса интересов сторон, принимая во внимание возражение Предпринимателя, указанное условие подлежит исключению из соглашения.

С учётом результатов рассмотрения спора расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ следует отнести на ответчика. При этом по смыслу пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при разрешении иска неимущественного характера положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек применению не подлежат.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, в связи с чем последняя подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Кроме того, при изготовлении резолютивной части решения судом допущена опечатка в номере и дате спорного договора, которую суд полагает возможным исправить в порядке статьи 179 АПУ РФ. Так, вместо «обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 вступить в договор аренды земельного участка от 22.12.2021 № Д-Ц-14-417 на следующих условиях» следует читать: «Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 вступить в договор аренды земельного участка от 19.07.2010 № ДГУ-Ц-12-2026 на следующих условиях

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требование департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 вступить в договор аренды земельного участка от 19.07.2010 № ДГУ-Ц-12-2026 на следующих условиях:

«1. Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, в лице первого заместителя директора департамента ФИО3, действующего на основании Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, и доверенности от 02.12.2020 № 55/108-н/55-2020-3-752, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ФИО1, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации заключили соглашение о нижеследующем:

1.1 На основании государственной регистрации права собственности на помещения с кадастровыми номерами 55:36:040117:3590 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) № 55:36:040117:3590-55/092/2019-4 от 31.01.2019), 55:36:040117:3598 (регистрационная запись в ЕГРН № 55:36:040117:3598-55/092/2019-4 от 31.01.2019), ФИО1 вступает в договор аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-2026, зарегистрированный 14.01.2011 (далее - Договор) 31.01.2019, при этом доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040117:3005 (далее - Участок) площадью 2108 кв.м установлена пропорционально доле в праве собственности на помещения в нежилом здании с кадастровым номером 55:36:040117:3262 и составляет для ФИО1 114,11/2108.

1.2 На основании государственной регистрации права общей долевой собственности на помещение (1/2) с кадастровым номером 55:36:040117:4293 (регистрационная запись в ЕГРН № 55:36:040117:4293-55/092/2019-4 от 21.02.2019) доля в праве пользования Участком ФИО1 с 21.02.2019 составляет 122,57/2108.

2.1 Размер арендной платы за Участок с учетом доли в праве пользования частью земельного участка для ФИО1: с 31.01.2019 составляет 2175,36 рублей в месяц; с 21.02.2019 составляет 2336,64 рублей в месяц; с 01.01.2020 составляет 2406,74 рублей в месяц; с 01.01.2021 составляет 2726,98 рублей в месяц, с 01.01.2022 составляет 2836,06 рублей в месяц,

Арендная плата рассчитана в соответствии с Порядком расчета, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

3. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам:

Получатель средств: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 

<

***>/550301001

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск

БИК 015209001

Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета)

Единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета)

Код бюджетной классификации 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы)

КОД ОКТМО 52701000

Код бюджетной классификации 90911607090040466140 (для перечисления пени)

4. Настоящим соглашением арендатор заведомо согласен на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой службы.

5. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора арендыземельного участка № ДГУ-Ц-12-2026, зарегистрированного 14.01.2011, и распространяетсвое действие на правоотношения, возникшие с 31.01.2019.

6. Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах: по одному экземпляру длякаждой из сторон, один экземпляр - Управлению Федеральной службы государственнойрегистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Юридические адреса сторон:

Арендодатель:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска

Адрес: 644024, 

<

...>.

Телефон: 

<

***>, 20-04-79.

Арендатор:

ФИО1, 26.02.1972

Паспорт гражданина РФ: 5217 №668536, выдан 22.08.2017 Отделом №1 УФМС России по

Омской области АО города Омска

ИНН 

<

***>

Адрес: 119049, 

<

...>.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Приложение № 1 к соглашению к договору № ДГУ-Ц-12-2026, зарегистрированному

14.01.2011

ПОРЯДОК РАСЧЕТА

арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не

разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее - Постановление № 419-п);

Ап = Кс х Кф х И, где:

А - годовая арендная плата (руб./год);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3005 площадью 2108 кв.м. составляет 10716334,2 рублей; по состоянию на 01.01.2021 составляет 12 506 532,12 рублей.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (п.7 Приложения к Порядку).

И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с 01.01.2020 - 1,03, с 01.01.2022 - 1,04 и т.д.

20.11.2020 года приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

С 31.01.2019

114,11/2108 - доля в праве пользования частью земельного участка Годовой размер арендной платы составляет: 26 104.29 руб. Ежемесячный размер арендной платы составляет: 2 175,36 руб.

С 21.02.2019

122,57/2108 -доля в праве пользования частью земельного участка Годовой размер арендной платы составляет: 28 039,63 руб. Ежемесячный размер арендной платы составляет: 2 336,64 руб.

С 01.01.2020

Годовой размер арендной платы составляет: 28 880,82 руб.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 2 406,74 руб.

С 01.01.2021

Годовой размер арендной платы составляет: 32 723,74 руб.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 2 726,98 руб.

С 01.01.2022

Годовой размер арендной платы составляет: 34 032,69 руб.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 2 836,06 руб.»

2. В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) к договору аренды № ДГУ-Ц-12-2026, зарегистрированному 14.01.2011, считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации права аренды ФИО1.

В удовлетворении искового требования в остальной части – отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319774600012812) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                В.В. Пермяков