АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...> http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

23 января 2026 года Дело № А56-75351/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Нестерова С.А., судей Захаровой М.В., Салтыковой С.С.,

при участии от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Организатор перевозок» представителей ФИО1 и ФИО2 (доверенности от 12.01.2026),

рассмотрев 13.01.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2025 по делу № А56-75351/2024,

установил:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н,5-Н,7-Н,10-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее − Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, в котором просил:

− обязать ФИО3 снести за счет собственных средств самовольно возведенный объект − нежилое здание с кадастровым номером 78:13:0740401:1567, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 4, лит. И;

− обязать ФИО3 в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства − нежилое здание с кадастровым номером 78:13:0740401:1073 по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 4, лит. Х, в соответствие с техническим паспортом указанного объекта недвижимости по состоянию на 26.01.2001, составленным Санкт-Петербургским государственным унитарным

предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Кроме того, Комитет просил установить судебную неустойку в размере 5000 руб., подлежащую взысканию с ФИО3 за каждый день просрочки исполнения судебного акта до момента его фактического исполнения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее − Центр), адрес: 191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146, лит. А, пом. 6-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, индивидуальный предприниматель ФИО4, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, ФИО5, Санкт- Петербург, общество с ограниченной ответственностью «Градусы», адрес: 198328, Санкт-Петербург, Петергофское 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Организатор перевозок», адрес: 191002, Санкт- Петербург, ул. Рубинштейна, д. 32, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее − Учреждение).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2025 иск удовлетворен частично; на ФИО3 возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести за счет собственных средств самовольно возведенный объект − нежилое здание с кадастровым номером 78:13:0740401:1567 по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 4, лит. И, а также привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером 78:13:0740401:1073 по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 4, лит. X, в соответствие с техническим паспортом указанного объекта недвижимости по состоянию на 26.01.2001; кроме того, на случай невыполнения указанных требований в установленный срок Комитету предоставлено право силами подведомственного Центра исполнить решение суда с последующей компенсацией расходов за счет ФИО3; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2025 решение суда от 23.01.2025 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО3, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебных актов, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 09.09.2025 и постановление от 23.01.2025, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды не установили, с нарушением или без нарушения градостроительных и строительных норм и правил возведены спорные постройки, а также представляет или не представляет их использование угрозу для жизни и здоровья граждан; вывод судов о невозможности устранить допущенные при строительстве спорных объектов нарушения необоснованно сделан без проведения строительно-технической экспертизы. Кроме того, указывает ФИО3, суды не дали оценку его доводам об отсутствии необходимости получения согласований и разрешений на строительство спорных объектов, о незначительности допущенных при строительстве нарушений и возможности их устранения; не установили, принимались ли им меры для получения разрешительной документации; не рассмотрели его ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным Комитетом требованиям.

В отзывах на кассационную жалобу Комитет и Учреждение просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Учреждения против удовлетворения кассационной жалобы возражали.

Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее − АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитетом 19.04.2022 проведено обследование принадлежащего ФИО3 земельного участка, кадастровый номер 78:13:0740401:28, по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., уч. 4, лит. X (далее − Участок).

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости в границах Участка расположены принадлежащие предпринимателю нежилые здания:

1) под лит. Х − ангар с двумя навесами, кадастровый номер 78:13:0740401:1073, площадь 915,4 кв. м (далее − Здание № 1);

2) под лит. И − ангар с навесом, кадастровый номер 78:13:0740401:1567, площадь 724,5 кв. м (далее − Здание № 2).

Комитет указал в иске, что работы по реконструкции Здания № 1 произведены ФИО3 с существенным нарушением законодательства, а также установленных градостроительных, противопожарных норм и правил; Здание № 2 возведено и эксплуатируется предпринимателем в отсутствие разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию.

Полагая, что Здания № 1, 2 (далее − Здания № 1, 2) являются самовольными постройками и создают угрозу жизни и здоровью граждан, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее − ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на

котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац третий пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее − Постановление № 44) разъяснено, что постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее − ГрК РФ) отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешений на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления

№ 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования Комитета, указав следующее: материалами дела не подтверждается факт получения ФИО3 разрешения на строительство и ввод Зданий № 1, 2 в эксплуатацию; противопожарное расстояние от Здания № 1 до соседних зданий не соответствует требуемому,

устанавливаемому в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности; основания полагать, что Здание № 2 является вспомогательным по отношению к Зданию № 1 и разрешение на его строительство и ввод в эксплуатацию не требовалось, отсутствуют.

Суды также отклонили доводы ФИО3 о том, что в отношении Здания № 1 им произведен капитальный ремонт, а не реконструкция, указали, что в результате произведенных в 2019 году работ площадь Здания № 1 увеличилась с 508,1 кв. м до 915,4 кв. м, то есть почти в два раза, поэтому такое изменение площади объекта однозначно свидетельствует об осуществлении реконструкции.

Делая вывод о том, что противопожарное расстояние от Здания № 1 до соседнего объекта (здания складского назначения, лит. Ю), принадлежащего Санкт-Петербургу и находящемуся в оперативном управлении Учреждения, не соответствует требуемому, устанавливаемому в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности, суды указали, что данное нарушение установлено в рамках дела № А56-49624/2023 (зафиксировано в акте выездной проверки Управления по Фрунзенскому района Отдела надзорной деятельности и профилактической работы Фрунзенского района от 28.02.2023).

Вместе с тем суды не учли, что упомянутый акт выездной проверки от 28.02.2023 составлен в отношении Учреждения, а не ФИО3 и в отсутствие ответчика, участия в рассмотрении дела № А56-49624/2023 ответчик также не принимал, в связи с чем судебные акты по нему не имеют для ФИО3 преюдициального характера. Кроме того, как указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.10.2024 по делу № А56-49624/2023, материалами дела не подтверждено, что противопожарное расстояние между зданием складского назначения, лит. Ю, и зданиями, лит. Х и И, уменьшилось в результате самовольного возведения здания на участке, принадлежащем ФИО3, то есть суды неполно исследовали соответствующие обстоятельства, связанные с нарушением норм пожарной безопасности и созданием угрозы жизни и здоровью третьих лиц, в части установления фактического расстояния между означенными зданиями и его соответствия противопожарному расстоянию.

В пункте 25 Постановления № 44 разъяснено, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Таким образом, возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Более того, в пункте 30 Постановления № 44 разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Между тем данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались. Суды не проверили и не дали оценку доводам ФИО3 о возможности устранения допущенных при строительстве и реконструкции Зданий № 1 и 2 нарушений в том числе альтернативными способами, а не только путем сноса или приведения одного из спорных зданий в первоначальное состояние, которые согласно аудиозаписи судебного заседания были заявлены ответчиком в судебном заседании суда первой инстанции от 14.01.2025.

При этом из материалов дела (аудиозаписи судебного заседания суда первой инстанции от 14.01.2025) следует, что ФИО3 отказался от

проведения судебной экспертизы лишь на предмет определения соответствия/ несоответствия Зданий № 1, 2 действующим нормативным требованиям, а также создания в результате их эксплуатации угрозы жизни и здоровью третьих лиц, а не относительно устранимости допущенных при строительстве/ реконструкции нарушений, напротив, как указано выше, ответчик настаивал на возможности устранения допущенных при строительстве и реконструкции Зданий № 1, 2 нарушений альтернативными способами.

Таким образом, в данном случае заявленные истцом требования и предлагаемые им последствия (приведение Здания № 1 в первоначальное состояние согласно его техническому паспорту и снос Здания № 2) подлежат оценке на предмет их соразмерности относительно допущенного ответчиком нарушения, соблюдения баланса интересов участников гражданского оборота, однако суды это не учли.

Кроме того, удовлетворяя требования Комитета в части предоставления последнему права силами подведомственного Центра исполнить решение суда с последующей компенсацией расходов за счет ФИО3, суды не исследовали и не установили наличие у Центра реальной возможности привести самовольно реконструированный объект капитального строительства − нежилое здание с кадастровым номером: 78:13:0740401:1073 по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 4, лит. Х, в соответствие с техническим паспортом указанного объекта недвижимости по состоянию на 26.01.2001.

С учетом приведенного, поскольку суд кассационной инстанции в силу ограниченности полномочий не вправе исследовать и оценивать доказательства, а также совершать иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, решение и постановление судов подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, и дать им правовую оценку с учетом доводов сторон; правильно распределить между сторонами бремя доказывания; если для решения возникших при рассмотрении дела вопросов необходимы специальные знания, надлежит разъяснить сторонам право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы для подтверждения обстоятельств, на которые они ссылаются; в результате разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2025 по делу № А56-75351/2024 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий	 С.А. Нестеров

Судьи	 М. В. Захарова

С.С. Салтыкова