ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Резолютивная часть постановления объявлена 11.02.2019

Постановление изготовлено в полном объеме  13.02.2019

Дело № А09-4527/2018

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Компания Аграрные Инвестиции» –  ФИО2 (доверенность от 20.11.2018 № 20-11-2018, паспорт); от ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области – ФИО3 (доверенность от 09.01.2019 № 1, паспорт); от третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Агроком» – ФИО4 (доверенность от 01.06.2018, паспорт), ФИО5 (паспорт), в отсутствие третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Амтел» в лице конкурсного управляющего ФИО6, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассматривая в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО5 и общества с ограниченной ответственностью «Компания Аграрные Инвестиции» на решение Арбитражного суда Брянской области от 03.10.2018 по делу № А09-4527/2018 (судья Фролова М.Н.), 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Компания Аграрные Инвестиции» (Брянская область, Суземский район, с. Семеновск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – ООО «Компания Аграрные Инвестиции») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – управление), оформленного в виде уведомления об отказе в государственной регистрации № 32/002/101/2017-13159 от 27.03.2018; обязании управления внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) запись о прекращении права (ограничение (обременение) права) на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 (т. 1, л. д. 6 – 17).

Определением суда от 17.05.2018 заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Агроком» (Брянская область, Комаричский район, с. Бобрик, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – ООО «Агроком»), общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Амтел» (Брянская область, Комаричский район, п. Ивановский, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – ООО «Агрофирма Амтел») в лице конкурсного управляющего ФИО6 (г. Орел), ФИО5 (Московская область, г. Истра) (далее – ФИО5) (т. 1, л. д. 1 – 2).

Решением суда от 03.10.2018 в удовлетворении заявления ООО «Компания Аграрные Инвестиции» отказано (т. 4, л. д. 137 – 145).

Судом установлено, что на государственную регистрацию предоставлено уведомление о расторжении договора аренды от 15.05.2005 земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, заключенного между ООО «Компаниия Аграрные Инвестиции» и ООО «Агроком», претензия по договору аренды от 26.07.2017 № 1.  Земельный участок с кадастровым номером: 32:14:02101111:5 общей площадью                 4 345 222 кв. м, согласно проекту межевания, ранее являлся составной частью земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, который в соответствии с записями в ЕГРН обременен правом аренды сроком на 49 лет (то есть с 2005 по 2054). Договор аренды от 12.05.2005 на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:31: был зарегистрирован 29.11.2005, о чем внесена запись № 32-32-14/001/2005-613; арендодателями по договору выступали ООО «Компания Аграрные Инвестиции» и физические лица, указанные в приложении № 1 к договору. Запись о государственной регистрации договора аренды с исходного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 не была перенесена на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5.

22.03.2014 земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 общей площадью 4 345 222 кв. м был приобретен ФИО5; 09.02.2016 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Компания Аграрные Инвестиции».

Позднее в отношении земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 общей площадью 4 345 222 кв. м было подано заявление о государственной регистрации обременения (аренды): заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) на недвижимое имущество от 01.03.2017 № 32/011/102/2017-337 от ФИО6, действующей от имени ООО «Агрофирма Амтел» об обременении земельного участка правом аренды в пользу ООО «Агрофирма Амтел» по договору аренды от 19.05.2005 № 32-32-14/001/2005-612.

Комаричским районным судом Брянской области 11.02.2016 на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 наложен арест в виде запрета совершать любые регистрационные действия, арест был снят 20.02.2017.

В соответствии с поданным заявлением произведено обременение участка (перенесена запись об аренде с исходного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31), номер регистрации от 07.03.2017 № 32:14:0210111:5-32/011/2017-2 в пользу ООО «Агрофирма Амтел»; 30.03.2017 внесены изменения по субъекту ограничения – в пользу ООО «Агроком» (как покупателя имущества ООО «Агрофирма Амтел» и как правопреемника по его арендным правам и обязательствам).

Соглашением от 26.02.2016, протоколом о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Агрофирма Амтел» от 15.02.2016 № 11237-ОТ1Ш/1, арендные права по договору от 12.05.2005 были переданы ООО «Агроком», ввиду чего к новому арендатору перешло также право аренды на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31. ООО «Компания Аграрные Инвестиции» (собственник земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5) является также арендодателем по договору аренды от 12.05.2005. Данный договор в судебном порядке никем не оспорен и недействительным судом не признан. По договору аренды от 12.05.2005 арендодателем кроме ООО «Компания Аграрные Инвестиции» выступает множество физических лиц, указанных в приложении № 1 к договору. Актуальные записи об аренде с земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 перенесены на образованный из него земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, о чем в ЕГРН имеется запись № 32:14:0210111:5-32/011/2017-2 от 07.03.2017. ООО «Компания Аграрные Инвестиции» (собственник земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5) стало на место части арендодателей по договору аренды от 12.05.2005.

Арбитражный суд посчитал, что поскольку кроме ООО «Компания Аграрные Инвестиции» выступает множество физических лиц, то волеизъявление о расторжении договора аренды от 12.05.2005 должно исходить от всех лиц со стороны арендодателя.

Поскольку на государственную регистрацию не предоставлено решение суда о досрочном расторжении договора аренды, также как и документов, подтверждающих волеизъявление всех лиц со стороны арендодателя на расторжение договора аренды от 12.05.2005, управление уведомлением от 27.12.2017 № 32/002/101/2017-13159 приостановило государственную регистрацию прекращения права на объекты недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, общей площадью 4 345 222 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Степновский», 1-й контур расположен примерно в 600 м от с. Война с юго-восточной стороны, 2-й контур расположен в 100 м от с. Война юго-восточной стороны; а 27.03.2018 приняло решение об отказе в государственной регистрации прекращения права на объекты недвижимого имущества (уведомление № 32/002/101/2017-13159).

Суд указал, что заявление ООО «Компания Аграрные Инвестиции» о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации фактически направлено на оспаривание зарегистрированного права аренды в пользу ООО «Агроком». 

Суд посчитал несостоятельным довод ООО «Компания Аграрные Инвестиции» о несоответствии оспариваемого решения управления нормам действующего законодательства, и как следствие – нарушение его прав и законных интересов в сфере хозяйственной деятельности, ввиду расхождения оснований, приведенных органом государственной власти в уведомлении от 27.12.2017 № 32/002/101/2017-13159 о приостановлении в заявленной регистрации и в отказе в государственной регистрации от 27.03.2018 № 32/002/101/2017-13159. 

Указал, что в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 27.12.2017 № 32/002/101/2017-13159 в качестве оснований для приостановления указывается, что на государственную регистрацию не представлено решение суда о досрочном расторжении договора аренды, тогда как в отказе в государственной регистрации от 27.03.2018 № 32/002/101/2017-13159 основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права на объекты недвижимого имущества также значится отсутствие представления на государственную регистрацию решения суда о досрочном расторжении договора аренды. 

По договору аренды от 12.05.2005 арендодателем кроме ООО «Компания Аграрные Инвестиции» выступает множество физических лиц, указанных в приложении № 1 к договору аренды, и, следовательно, волеизъявление о расторжении договора аренды от 12.05.2005 должно исходить от всех лиц со стороны арендодателя. 

Учитывая, что заявителем не представлено доказательств с бесспорностью свидетельствующих о нарушении управлением действующего законодательства, а также прав и законных интересов заявителя, суд оставил требования ООО «Компания Аграрные Инвестиции» без удовлетворения.

Не согласившись с судебным актом, ФИО5 обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «Компания Аграрные Инвестиции» (т. 5, л. д. 6 – 17). Заявитель не согласен с выводами суда о том, что между истцом и ответчиком отсутствует спор о праве, право на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 не затрагивается и не оспаривается. Указывает, что судом не были исследованы и не дана оценка ряду обстоятельств: 

1) 24.03.2014 земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 общей площадью 4 345 222 кв. м был приобретен ФИО5, о чем в ЕГРН сделана запись № 32-32-11/003/2014-116, в свидетельстве отсутствовали сведения об обременениях;

2) 01.04.2014 земельный участок с кадастровым номером: 32:14:02110111:5 был сдан в аренду ООО «Компания Аграрные Инвестиции», договор прошел государственную регистрацию в управлении; договор в судебном порядке не оспорен.

Полагает, что обременения в пользу ООО «Агроком» наложены незаконно, поскольку земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 не входил в конкурсную массу, реализуемую посредством открытых торгов по продаже имущества «Агрофирма Амтел» от 15.02.2016, что подтверждается протоколом собрания кредиторов ООО «Агрофирма Амтел» от 21.06.2015 № 7, письмами конкурсного управляющего ФИО6 от 03.05.2017. ООО «Агроком» приобрело с открытых торгов от 26.02.2016 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 32:0000000:31 площадью          1 789,19 га за минусом земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 площадью 434,5 га, что подтверждается письмом управления от 27.03.2018 № 21-41-1921.

Полагает, что свидетельства о регистрации права собственности от 2006, 2011, 2013, 2014, в которых отсутствует запись об обременении; факт регистрации договора аренды от 01.04.2014; выдача свидетельства ООО «Компания Аграрные Инвестиции» в 2016, в котором отсутствует запись об обременении права, свидетельствуют о не проведении управлением правовой экспертизы представленных документов. 

Указывает, что в связи с наличием в записях ЕГРН технической ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0370104:7, который был обременен правом аренды на срок до 29.11.2054 в пользу ООО «Агрофирма Амтел», управление обратилось в Арбитражный суд Брянской области. Узнав о наложении обременения на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 в пользу ООО «Агрофирма Амтел», ООО «Компания Аграрные Инвестиции» обратилось в управление с целью разъяснения основания наложения обременения, на что от управления 17.05.2017 был получен ответ о том, что обременение было наложено на основании заявления ФИО6 в связи с договором аренды земельного участка с кадастровым номером: 32:0000000:31 от 12.05.2005. 

Руководствуясь пунктом 6.2 договора аренды от 12.05.2005 ООО «Компания аграрные инвестиции» направило ООО «Агроком», ООО «Агрофирма Амтел», управлению уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. 

Полагает, что в данном случае управлению было необходимо руководствоваться статьями 131, 164, 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2.9, 17, 18, 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на  недвижимое  имущество и сделок с ним» (далее – Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ), пунктом 93 Правил ведения Единого государственного реестра  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 23.12.2013 № 765, пунктом 11 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», согласно которым государственная регистрация носит заявительный характер: сторона, воспользовавшаяся правом немотивированного постороннего отказа от договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, предоставив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе; государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя; при прекращении зарегистрированного договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от исполнения в ЕГРН вносится соответствующая запись.

Заявитель полагает несостоятельным доводы управления и выводы суда о том, что по договору аренды от 12.05.2005 арендодателем кроме ООО «Компания Аграрные Инвестиции» выступают множество физических лиц и волеизъявление о расторжении договора аренды должно исходить ото всех лиц со стороны арендодателя. 

Указывает, что исходя из статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, исходный земельный участок не прекращал своего существования как объект недвижимого имущества в гражданском обороте, сохранился в измененных границах. 

У участника долевой собственности, по заявлению которого произошел выдел земельного участка, возникает право собственности на вновь образованный земельный участок, но при этом он утрачивает право общей долевой собственности на измененный земельный участок. В соответствии со статьей 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен на усмотрение сторон. По мнению заявителя, не будучи членом общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером: 32:0000000:31, ООО «Компания Аграрные Инвестиции» не имеет законного права на расторжение договора аренды с множественностью лиц, а тем более права предоставлять документы, подтверждающие волеизъявления всех лиц со стороны арендодателя. Полагает, что причиной принятия незаконного решения управлением явились: неверное применение норм материального права при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов; ошибочное толкование и применение части 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ при вынесении решения об отказе в регистрации; не принятие государственным регистратором необходимых мер по получению дополнительных сведений. Считает, что отказ в снятии обременения с земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, принадлежащего на праве собственности ООО «Компания Аграрные Инвестиции» нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает ограничения по его использованию. 

Указывает, что согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 27.12.2017 № 32/002/101/2017-13159 приостановка была осуществлена в связи с не предоставлением решения суда о досрочном расторжении договора аренды; в уведомлении об отказе в государственной регистрации № 32/002/101/2017-13159 от 27.03.2018 основанием для отказа в регистрации указано не предоставление документов, подтверждающих волеизъявление всех лиц со стороны арендодателя на расторжение договора аренды от 12.05.2005, что по своей сути является разными основаниями.

Обращает внимание, что судом в нарушение положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

1) не дана правовая оценка технической ошибке при переносе обременения права аренды в свидетельствах от 2006, 2010, 2011, 2016 и оснований неисправления технической ошибки на протяжении длительного времени;

2) не дана правовая оценка зарегистрированному договору аренды от 01.04.2014;

3) не дана правовая оценка протоколу № 7 собрания кредиторов ООО «Агрофирма тел» и двум письмам конкурсного управляющего ФИО6;

4) не были истребованы у управления протокол о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Агрофирма Амтел» от 15.02.2016 № 11237-ОТП/1, из которого следует, что ООО  «Агроком» приобрело право аренды на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 в размере 1 789,19 кв. м, то есть за минусом земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5;

5) не дана правовая оценка действиям государственного регистратора, который проводил правовую экспертизу предоставленных на регистрацию документов.

Обратил внимание на письмо от 05.09.2018 № 14-09580/18, в котором указано, что в связи с обращением ООО «Компания Аграрные инвестиции» в марте 2018 проведена внеплановая проверка Отдела по Севскому и Комаричскому районам по вопросу правомерности государственной регистрации аренды на земельных участках с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, в ходе которой выявлены нарушения, выразившиеся в некачественном проведении государственным регистратором правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию аренды в пользу ООО «Агроком» (правопреемника ООО «Агрофирма Амтел») на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, а так же на образованный земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5. При осуществлении государственной регистрации аренды на земельном участке с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 государственным регистратором не было принято во внимание, что государственная регистрация затрагивает права ООО «Компания Аграрные Инвестиции». Управлению поручено разобраться в обстоятельствах государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 в пользу ООО «Амтел», а так же провести проверку деятельности отдела по Севскому и Комаричскому районам на предмет наличия аналогичных нарушений при осуществлении государственной регистрации аренды (переноса регистрационных записей об аренде) на земельных участки.

Не согласившись с судебным актом, ООО «Компания Аграрные Инвестиции» также обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов (т. 5, л. д. 34 – 49).

Отметило, что истец выполнил все необходимые действия, предусмотренные действующим законодательством, для того, чтобы управление приняло решение о внесении в ЕГРН записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5; направило уведомление в адрес управления. 

Полагает, что судом сделан ошибочный вывод об отсутствии различий между основаниями отказа и приостановления государственной регистрации. Указывает, что уведомление об отказе в государственной регистрации не должно содержать новые (не указанные ранее в уведомлении о приостановлении) причины, послужившие принятию решения об отказе в государственной регистрации. По мнению ООО «Компания Аграрные Инвестиции», судом и управлением в ходе разбирательства дела не приведено законных оснований, обосновывающих выводы о том, что собственник земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 является стороной по договору от 12.05.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31. 

Полагает, что в силу положений части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду следовало принять во внимание тот факт, что вступившее в законную силу решение Комаричского районного суда Брянской области от 06.04.2016 по гражданскому делу № 2-2/2016 имеет преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в настоящем деле.

Указывает, что судом не была дана оценка доводам истца по факту регистрации в установленном законом порядке договора аренды от 01.04.2014 № 5, заключенного между ФИО5 и ООО «Компания Аграрные Инвестиции», в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 передан в аренду. Данный договор ни кем не оспорен, а в силу закона двойного обременения на один и тот же объект аренды в пользу разных правообладателей быть не может.

Обращает внимание, что согласно информации с сайта Росреестра отсутствуют сведения об обременениях/ограничениях на земельные участки с кадастровыми номерами: 32:14:0000000:903, 32:14:0210106:88, выделенные из земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:31.

Полагает, что судом не было приведено аргументов и доказательств того, что принятое решение управления не нарушает права и законные интересы ООО «Компания Аграрные Инвестиции» в сфере предпринимательской деятельности.

Считает ошибочным вывод суда о том, что истец на момент подачи заявления в управление выступает на стороне арендодателей в числе множественности физических лиц, что противоречит положениям статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает ошибочными доводы суда и управления о необходимости предоставления судебного решения по расторжению спорного договора, поскольку правоотношения сторон были расторгнуты на основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указывает, что судом не дана оценка тому, что:

1) арендатор реализовал предусмотренное действующим законодательством право, и, не обращаясь к собственнику земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, распорядился своим преимущественным правом, не став вносить изменения в ранее действующий договор аренды, и не вышел с предложением по заключению договора к собственнику земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5;

2) в отношении земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 не внесены изменения об изменении срока аренды и иные (например, пункт 6.2 в новой редакции).

По мнению ООО «Компания Аграрные Инвестиции», судом не верно определен предмет спора; вывод суда о том, что исковое заявление направлено на оспаривание зарегистрированного права аренды является не верным, поскольку не соответствует материалам дела и мотивировочной части текста решения.

Обращает внимание, что судом не дана правовая оценка доводам о возможности одностороннего отказа от договора, а также не указаны документы, на основании которых суд посчитал требование управления о необходимости обращения в суд за расторжением договора законным и обоснованным.

В возражениях на апелляционные жалобы управление просит оставить решение суда без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения (т. 5, л. д. 86 – 91). 

Полагает, что суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое уведомление об отказе принято управлением в соответствии с требованиями действующего законодательства в пределах полномочий регистрирующего органа.

Управление обращает внимание, что до настоящего времени действия регистрирующего органа по внесению записи в ЕГРН об ограничении (обременении) указанного выше земельного участка не обжаловались заинтересованными лицами.

Считает, что суд верно указал на то, что, решение арбитражного суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий органов, должностных лиц, осуществляющих публичные полномочия, основано на установлении судом законности или незаконности соответствующего акта или действия, но не на подтверждении либо отрицании субъективного гражданского права за определенным лицом.

Полагает обоснованным вывод суда о том, что заявление направлено на оспаривание зарегистрированного права аренды в пользу ООО «Агроком». Считает, что действия регистрирующего органа по принятию уведомления об отказе в государственной регистрации в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства.

Указывает, что арендодателем по договору аренды от 12.05.2005 выступали физические лица, указанные в приложении № 1 к договору; актуальные записи об аренде с земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 перенесены на образованный из него земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, о чем в ЕГРН имеется запись от 07.03.2017 № 32:14:0210111:5-32/011/2017-2.

Таким образом, по мнению управления, ООО «Компания Аграрные Инвестиции» (собственник земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5) стало на место части арендодателей по договору аренды от 12.05.2005. Поскольку по договору аренды от 12.05.2005 арендодателем кроме ООО «Компания Аграрные Инвестиции» выступает множество физических лиц, волеизъявление о расторжении договора аренды должно исходить от всех лиц со стороны арендодателя. На государственную регистрацию не предоставлены документы, подтверждающие волеизъявление всех лиц со стороны арендодателя на расторжение договора аренды от 12.05.2005, в виду чего, в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 было отказано.

В дополнениях к апелляционной жалобе (т. 5, л. д. 107 – 112) ФИО5 поддержал позицию, изложенную ранее. Указал, что, по его мнению, доводы управления о том, что суд первой инстанции сделал верный вывод, что исковые требования ООО «Аграрные Инвестиции» фактически направлены на оспаривание зарегистрированного права аренды в пользу ООО «Агроком», не соответствуют действительности, поскольку в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было установлено и зафиксировано в протоколе судебного заседания и аудиозаписи отсутствие спора о праве; судом рассмотрено по существу исковое заявление по факту незаконного решения управления, оформленного в виде уведомления об отказе в государственной регистрации от 27.03.2018 № 32/002/001/2017-13159.

Указывает, что запись о государственной регистрации договора аренды с исходного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 не была перенесена на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5; не указана причина, почему обременение в виде аренды на выделенный земельный участок не было перенесено. Обращает внимание, что в ходе судебных заседаний, а также в пояснениях и отзыве управления говорится о технической ошибке, данный факт в судебных заседаниях не оспаривался. 

Полагает, что утверждение управления о том, что соглашением от 26.02.2016, протоколом о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Агрофирма Амтел» к ООО «Агроком» перешло право аренды на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, не соответствует действительности. Указывает, что на открытых торгах от 26.02.2016 было продано право аренды на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 в размере 1 789 978 кв. м, то есть за минусом площади земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, площадью 4 345 222 кв. м.

Полагает ошибочным довод управления о том, что при договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя, в случае выдела земельного участка из исходного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 собственник, выделенного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 становится на место части арендодателей, поскольку он противоречит положениям статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению ФИО5, утверждение управления о том, что до настоящего времени действия регистрирующего органа по внесению записи в ЕГРН об ограничении (обременении) указанного земельного участка не обжаловались заинтересованными лицами, является необоснованным, поскольку ФИО5 обращался в Комаринский районный суд Брянской области с исковым заявлением к ООО «Агрофирма Амтел» о признании сделки (договор от 12.05.2005) недействительной (ничтожной), о снятии обременения с земельного участка, о признании недействительной постановки на кадастровый учет; ответчиками выступали ООО «Агрофирма Амтел» и управление.

В возражениях на апелляционные жалобы ООО «АгроКом» просит оставить решение уда без изменения, а жалобы – без удовлетворения (т. 5, л. д. 118 – 121).

По доводу о том, что при проведении государственной регистрации права аренды с другими арендаторами управление отказывает в регистрации договора аренды, если   имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поясняет, что данный факт никто не оспаривает: договор аренды на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 был заключен в 2005 и должен распространять свое действие на все вновь образованные из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 земельные участки. При государственной регистрации земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 государственный регистратор не перенес обременение в виде аренды на вновь образованный земельный участок.

Указывает, что ФИО5 и ООО «Компания Аграрные Инвестиции» знали об обременении земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, так как при покупке земельного участка покупатель должен ознакомиться и проверить документы, чтобы в свидетельстве (свидетельствах), кадастровом и межевом планах был обязательно указан кадастровый номер. Указывает, что в соответствии с условиями соглашения от 26.02.2016 передаются в полном объеме арендные права, возникшие на основании договора от 12.05.2005, следовательно, к новому арендатору переходит право аренды на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 после 29.11.2005.

По доводу апелляционных жалоб о том, что руководствуясь пунктом 6.2 договора аренды от 12.05.2005 ООО «Компания Аграрные Инвестиции» направило ООО «Агроком», ООО «Агрофирма Амтел», управлению уведомление от 26.06.2017 о расторжении договора аренды пояснило следующее.

Уведомление от 26.06.2017 поступило в адрес ООО «Агроком» 31.07.2017, пунктом 6.2 договора установлен порядок расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, но из содержания этого пункта не следует, что договор может быть, расторгнут без оснований. Указывает, что ни договором, ни главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлена возможность безосновательного, только лишь по воле арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, то есть односторонний отказ от исполнения договора аренды. Кроме того, в настоящее время действует дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.05.2005 находящегося в общей долевой собственности, согласно которому пункт 6.2 договора изложен в следующей редакции: «В случае нарушения арендатором сроков оплаты по настоящему договору, на сумму задолженности начисляется пеня в размере 1 % за каждый день просрочки». Соглашение от 19.11.2016 зарегистрировано в управлении, номер регистрации:            32:14:0000000:31-32/011/2017-38. 

Полагает, что поскольку в настоящее время пункт 6.2 договора от 12.05.2005 изменен и перестал существовать в ранее действовавшей редакции с момента государственной регистрации изменений, ссылки на ранее действовавшую редакцию договора не правомерны.

В возражениях к дополнительной апелляционной жалобе управление просит оставить решение суда без изменения, а апелляционные жалобу – без удовлетворения              (т. 6, л. д. 8 – 10). Полагает, что руководствуясь нормами права и представленными в материалы дела доказательствами, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое уведомление об отказе принято управлением в соответствии с требованиями действующего законодательства в пределах полномочий регистрирующего органа. По доводу ФИО5 о ненадлежащем исполнении сотрудниками управления своих должностных обязанностей, которые выразились в не переносе обременения аренды на выделенный земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, а также не обращении управления с заявлением в суд об исправлении технической ошибки, пояснило, что данные действия не были оспорены сторонами в судебном порядке и не могут быть приняты судом во внимание.

Обращает внимание, что арендодателем по договору аренды от 12.05.2005 выступали физические лица, указанные в приложении № 1 к договору; актуальные запись об аренде земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 перенесены на образованный из него земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, о чем в ЕГРН имеется запись от 07.03.2017 № 32:14:0210111:5-32/011/2017-2.

Поскольку по договору аренды от 12.05.2005 арендодателем кроме ООО «Компания Аграрные Инвестиции» выступает множество физических лиц, волеизъявление о расторжении договора должно исходить ото всех лиц со стороны арендодателя, однако на государственную регистрацию не были предоставлены документы, подтверждающие волеизъявление всех лиц – арендодателей на расторжение договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО5 ООО «Агрофирма Амтел» просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы (т. 6, л. д. 12 – 13).

Пояснило, что при продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 его площадь была уменьшена конкурсным управляющим на 4 345 222 кв. м после получения сведений из ЕГРН о том, что земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, выделившийся из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:00000:31, не обременен правом аренды в пользу ООО «Агрофирма Амтел» на основании договора аренды от 29.11.2005. 

Полагает, что уменьшение площади земельного участка в данном случае не имеет никакого правового значения для собственника земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, поскольку предметом торгов являлось право аренды земельного участка на основании договора аренды от 29.11.2005. 

Считает, что в результате выдела земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 право аренды, существовавшее у ООО «Агрофирма Амтел» на основании договора аренды от 29.11.2005 не прекратилось.

Обращает внимание, что обременение земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 в пользу ООО «Агрофирма Амтел» было осуществлено на основании заявления конкурсного управляющего ФИО6 в связи с наличием договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 от 12.05.2005, из которого он был образован; решение управления собственником земельного участка оспорено не было. В последующем управлением были внесены изменения по субъекту ограничения, то есть право аренды земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 принадлежит ООО «АгроКом» на основании протокола о результатах торгов от 15.02.2016; данное решение не было оспорено собственником земельного участка.

Указывает, что торги по продаже имущества ООО «Агрофирма Амтел», в том числе и права аренды земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, в пользу ООО «АгроКом» не были признаны недействительными в установленном законом порядке.

В отзыве на дополнения к апелляционной жалобе ООО «Компания Аграрные Инвестиции», ООО «Агроком» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (т. 6, л. д. 17 – 19).

Полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковое заявление ООО «Компания Аграрные Инвестиции» о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации фактически направлено на оспаривание зарегистрированного права аренды в пользу ООО «Агроком»; в рамках искового заявления должно рассматриваться только заявление, поданное ООО «Компания Аграрные Инвестиции» в управление с приложенными к нему документами и отказ в государственной регистрации прекращения права на объекты недвижимого имущества. Обращает внимание, что ООО «Компания Аграрные Инвестиции» в дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что спор о праве аренды ООО «Агроком» на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 по договор аренды от 12.05.2005 был разрешен Комаричский судом Брянской области (решением от 06.04.2016 в удовлетворении искового заявления ФИО5 отказано).

Считает, что, поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, и он должен разрешаться на общем собрании собственников земельных долей, отказ управления в государственной регистрации прекращения права на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 является законным и обоснованным.

Поскольку положениями пункта 4.1 договора аренды от 12.05.2005 выделять в натуре земельный участок в счет своей земельной доли можно только с согласия арендатора или по истечении срока действия договора, выдел земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, по мнению ООО «Агроком», является незаконным ввиду отсутствия согласия ООО «Агрофирма Амтел» и ООО «Агроком».

Полагает необоснованным довод истца о том, что на открытых торгах от 26.02.2016 было продано право на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 площадью 1 789 978 кв. м, то есть за минусом площади земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 площадью 4 345 222 кв. м, а также ссылку на материалы открытых торгов, протокол № 7 и письма конкурсного управляющего ООО «Агрофирма Амтел» ФИО6 Указывает, что в материалах дела имеется дополнительное соглашение от 26.12.2016, которое содержит следующий пункт: «Поскольку в соответствии с условиями соглашения от 26.02.2016 передаются в полном объеме арендные права, возникшие на основании договора от 12.05.2005, зарегистрированного 29.11.2005, то к новому арендатору переходит также право аренды на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 после 29.11.2005»; данное соглашение сторонами не оспорено. Обращает внимание, что истец в дополнениях указывает, что он не оспаривает факт внесения обременений в пользу ООО «Агрофирма Амтел» и в пользу ООО «Агроком», что, по мнению ООО «Агроком», является подтверждением того факта, что ООО «Компания Аграрные Инвестиции» является арендодателем по договору аренды участка от 12.05.2005.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО5 поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО «Компания Аграрные Инвестиции», поддержал также доводы апелляционной жалобы ООО «Компания Аграрные Инвестиции».

Представитель ООО «Компания Аграрные Инвестиции» поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить и рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов, поддержал также доводы апелляционной жалобы ФИО5

Представители управления и ООО «Агроком» возражали против доводов апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в возражениях и отзыве, просили решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

ООО «Агрофирма Амтел» в лице конкурсного управляющего ФИО6 в заседание суда апелляционной инстанции не явилось. 

Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие ООО «Агрофирма Амтел» в лице конкурсного управляющего ФИО6, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области                       от 03.10.2018 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и дополнений к ним, возражений и отзывов на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, общей площадью        4 345 222 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь               4 345 222 кв. м, расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Степновский», 1-й контур расположен примерно в 600 м от с. Война с юго-восточной стороны, 2-й контур расположен в 100 м от с. Война юго-восточной стороны, был образован в счет 68 условных земельных долей, путем выдела из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 (согласно проекту межевания от 02.07.2013), дата государственной регистрации 13.01.2014. Из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 было образовано путем выдела 12 земельных участков с кадастровыми номерами: 32:14:0210108:7, 32:14:0210111:7, 32:14:0210111:6, 32:14:0210111:8, 32:14:0000000:767, 32:14:0000000:828, 32:14:0210107:72, 32:14:0210107:74, 32:14:0210106:88, 32:14:0210107:75, 32:14:0000000:903, в том числе и земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 (т. 2, л. д. 104; т. 3, л. д. 1 – 196).

В отношении исходного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 общей площадью 22 237 200 кв. м была зарегистрирована аренда в пользу ООО «Агрофирма Амтел» на основании договора аренды от 12.05.2005, номер государственной регистрации 32-32-14/001/2005-613 от 29.11.2005 (т. 2, л. д. 105 – 117).

Земельный участок с кадастровым номером: 32:14:02101111:5 общей площадью       4 345 222 кв. м, согласно проекту межевания, ранее являлся составной частью земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, который в соответствии с записями в ЕГРН обременен правом аренды сроком на 49 лет (то есть с 2005 года по 2054 год) (т. 2,    л. д. 104; т. 3, л. д. 1 – 196).

Земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 общей площадью                4 345 222 кв. м на основании договора купли-продажи от 05.03.2014 приобретен                  ФИО5, о чем в ЕГРН сделана запись 32-32-11/003/2014-116 (т. 1, л. д. 89 – 110, 111).

В ЕГРН 09.02.2016 зарегистрировано право собственности ООО «Компания Аграрные Инвестиции» на основании решения единственного участника ООО «Компания Аграрные Инвестиции» от 20.11.2015 № 1 (т. 1, л. д. 131).

Позднее в отношении земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 общей площадью 4 345 222 кв. м было подано заявление о государственной регистрации обременения (аренды): заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) на недвижимое имущество от 01.03.2017 № 32/011/102/2017-337 от ФИО6, действующей от имени ООО «Агрофирма Амтел» об обременении земельного участка правом аренды в пользу ООО «Агрофирма Амтел» по договору аренды от 12.05.2005 .

В соответствии с поданным заявлением было произведено обременение участка (перенесена запись об аренде с исходного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31), номер регистрации 32:14:0210111:5-32/011/2017-2 от 07.03.2017 в пользу ООО «Агрофирма Амтел», а затем 30.03.2017 внесены изменения по субъекту ограничения – в пользу ООО «АгроКом» (как покупателя имущества ООО «Агрофирма Амтел» и как правопреемника по его арендным правам и обязательствам) (т. 1, л. д. 177).

Поскольку в соответствии с соглашением от 26.02.2016 (т. 1, л. д. 175),  протоколом о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Агрофирма Амтел» от 15.02.2016 № 11237-ОТШ1/1, арендные права по договору от 12.05.2005 были переданы от ООО «Агрофирма Амтел» к ООО «АгроКом», то к новому арендатору перешло также право аренды на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31.

ФИО7 (действующим от имени и в интересах ООО «Компания Аграрные инвестиции») 20.12.2017 было подано заявление о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 (т. 4, л. д. 67 – 68).

Однако, после проведения правовой экспертизы документов, предоставленных для государственной регистрации прав в соответствии Законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ, 27.12.2017 государственным регистратором принято решение № 32/002/101/2017-13159 о приостановлении в заявленной регистрации (т. 2, л. д. 12 – 13), а после и об отказе в государственной регистрации от 27.03.2018 № 32/002/101/2017-13159 (т. 1, л. д. 24 – 25).

Основанием для отказа управления в государственной регистрации послужил тот факт, что на государственную регистрацию не предоставлено решение суда о досрочном расторжении договора аренды, а также документов, подтверждающих волеизъявление всех лиц со стороны арендодателя на расторжение договора аренды от 12.05.2005.

Полагая, что изложенное в уведомлении от 27.03.2018 № 32/002/101/2017-13159 решение об отказе в государственной регистрации, является незаконным, поскольку не соответствует нормам действующего законодательства и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере хозяйственной деятельности, ООО «Компания Аграрные Инвестиции» обратилось в арбитражный суд с заявлением (т. 1, л. д. 6 – 17).

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.

При этом, в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, является не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию в управление было представлено уведомление о расторжении договора аренды, претензия по договору аренды от 26.07.2017 № 1 (т. 2, л. д. 1 – 2), которым арендодатель – ООО «Компания Аграрные Инвестиции» уведомило ООО «АгркКом» о расторжении арендных отношений по договору аренды от 12.05.2005 в отношении части земельного участка, принадлежащей ОО «Компания Аграрные Инвестиции», а именно: земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, не является частью земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, а является обособленным земельным участком; земельный участок с кадастровым номером: 32:14:02101111:5 общей площадью 4 345 222 кв. м, согласно проекту межевания, ранее являлся составной частью земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, который в соответствии с записями в ЕГРН обременен правом аренды сроком на 49 лет (то есть с 2005 по 2054) (т. 2, л. д. 104; т. 3, л. д. 175 – 188,          189 – 190).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Данная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу – на сохранение права аренды на прежних условиях.

В силу части 5 статьи 22.2 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2017) государственная регистрация обременении в отношении выделенных земельных участков осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на такие земельные участки.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 от 12.05.2005 был зарегистрирован 29.11.2005 (регистрационная запись                                                      № 32-32-14/001/2005-613) (т. 2, л. д. 105 – 117); арендодателем по договору выступали физические лица, указанные в приложении № 1 к договору.

Судом первой инстанции установлено, что запись о государственной регистрации договора аренды с исходного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 не была перенесена на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0210111:5.

Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0210111:5 общей площадью          4 345 222 кв. м 22.03.2014 приобретен ФИО5 на основании договора купли-продажи от 05.04.2014 (т. 1, л. д. 89 – 110, 111).

В ЕГРН 09.02.2016 зарегистрировано право собственности ООО «Компания Аграрные Инвестиции» (т. 1, л. д. 131).

Позднее в отношении земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 общей площадью 4 345 222 кв. м было подано заявление о государственной регистрации обременения (аренды): заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) на недвижимое имущество от 01.03.2017 № 32/011/102/2017-337 от  ФИО6, действующей от имени ООО «Агрофирма Амтел» об обременении земельного участка правом аренды в пользу ООО «Агрофирма Амтел» по договору аренды от 19.05.2005 (т. 1, л. д. 138); 30.03.2017 внесены изменения по субъекту ограничения – в пользу ООО «Агроком» (как покупателя имущества ООО «Агрофирма Амтел» и как правопреемника по его арендным правам и обязательствам), что подтверждается уведомлением о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права от 30.03.2017 № 32/011/102/2017-566 (т. 1, л. д. 177).

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из пояснения управления, 11.02.2016 Комаричским районным судом Брянской области на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5 наложен арест в виде запрета совершать любые регистрационные действия, арест был снят 20.02.2017; в соответствии с поданным заявлением было произведено обременение участка (перенесена запись об аренде с исходного земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31), номер регистрации 32:14:0210111:5-32/011/2017-2 от 07.03.2017 в пользу ООО «Агрофирма Амтел»; 30.03.2017 внесены изменения по субъекту ограничения – в пользу ООО «АгроКом» (как покупателя имущества ООО «Агрофирма Амтел» и как правопреемника по его арендным правам и обязательствам).

Поскольку соглашением от 26.02.2016, протоколом о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Агрофирма Амтел» от 15.02.2016 № 11237-ОТШ1/1, арендные права по договору от 12.05.2005 были переданы от ООО «Агрофирма Амтел» к ООО «Агроком», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что к новому арендатору перешло также право аренды на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31, в связи с чем ООО «Компания Аграрные Инвестиции» (собственник земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0210111:5) также является арендодателем по договору аренды от 12.05.2005.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному гражданским кодексом, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, передача права аренды по договору от 12.05.2005 на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 (в том числе на земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5) от ООО «Агрофирма Амтел» к ООО «Агроком» не может служить основанием прекращения договора аренды.

Данная позиция подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от17.11.2015 № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014. 

В пункте 6.2 договора аренды от 12.05.2005 указано, что каждая из сторон договора вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме не менее, чем за 6 месяцев до начала уборочных работ. Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.

Договор аренды от 12.05.2005 сторонами не оспорен, в установленном законом порядке недействительным признан не был.

Актуальные записи об аренде с земельного участка с кадастровым номером: 32:14:0000000:31 перенесены на образованный из него земельный участок с кадастровым номером: 32:14:0210111:5, о чем в ЕГРН имеется запись от 07.03.2017                                  № 32:14:0210111:5-32/011/2017-2. 

Поскольку по договору аренды от 12.05.2005 арендодателем кроме ООО «Компания Аграрные Инвестиции» выступает множество физических лиц, указанных в приложении    № 1 к договору, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что волеизъявление о расторжении договора аренды от 12.05.2005 должно исходить от всех лиц со стороны арендодателя.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом первой инстанции, в управление на государственную регистрацию не предоставлено решение суда о досрочном расторжении договора аренды, также как и документов, подтверждающих волеизъявление всех лиц со стороны арендодателя на расторжение договора аренды от 12.05.2005, что послужило основанием принятия управлением решения, оформленного уведомлением от 27.12.2017                      № 32/002/101/2017-13159, о приостановлении в государственной регистрации (т. 2,           л. д. 12 – 13), а в последующем – оспариваемого заявителем решения, оформленного уведомлением от 27.03.2018 № 32/002/101/2017-13159 об отказе в государственной регистрации прекращения права на объекты недвижимого имущества (т. 1, л. д. 24 – 25).

Суд первой инстанции правомерно отменил, что решение арбитражного суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц основано на установлении судом законности или незаконности соответствующего акта или действия, но не на подтверждении либо отрицании субъективного гражданского права за определенным лицом. 

Заявление ООО «Компания Аграрные Инвестиции» о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации фактически направлено на оспаривание зарегистрированного права аренды в пользу ООО «Агроком».

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решение по которым является основанием для внесения записи в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН).

В пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены способы защиты гражданских прав, к которым относятся: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание недействительным решения собрания; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Довод заявителя о несоответствии оспариваемого решения нормам действующего законодательства, и как следствие – нарушение последним его прав и законных интересов в сфере хозяйственной деятельности, ввиду расхождения оснований, приведенных органом государственной власти в уведомлении от 27.12.2017 № 32/002/101/2017-13159 о приостановлении заявленной регистрации и в отказе в государственной регистрации от 27.03.2018 № 32/002/101/2017-13159, правомерно признан судом первой инстанции несостоятельным ввиду следующего.

Так, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 27.12.2017 № 32/002/101/2017-13159 (т. 2, л. д. 12 – 13) в качестве оснований для приостановления указывается, что на государственную регистрацию не представлено решение суда о досрочном расторжении договора аренды, тогда как в отказе в государственной регистрации от 27.03.2018 № 32/002/101/2017-13159 (т. 1, л. д. 24 – 25) основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права на объекты недвижимого имущества также значится, что на государственную регистрацию не представлено решение суда о досрочном расторжении договора аренды; по договору аренды от 12.05.2005 года арендодателем кроме ООО «Компания Аграрные Инвестиции» выступает множество физических лиц, указанных в приложении № 1 к договору, в связи с чем волеизъявление о расторжении договора аренды должно исходить от всех лиц со стороны арендодателя.

Закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы.

При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов – это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Вместе с тем, что законодатель указывает (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что действия государственного органа могут быть признаны незаконными лишь при совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых действий требованиям закона и нарушение прав заявителя. Отсутствие одного из этих условий не дает права для признания действий незаконными.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая, что заявителем не представлено доказательств с бесспорностью свидетельствующих о нарушении управлением норм действующего законодательства, а также прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования ООО «Компания Аграрные Инвестиции» являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Оснований для переоценки указанных выводов и обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционных жалобах, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным         статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных                  в связи с подачей апелляционной жалобы. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 150 рублей, уплаченная 29.10.2018 (т. 5, л. д. 4 – 5), относится на заявителя –  ФИО5; государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей, уплаченная по платежному поручению от 29.10.2018 № 602 (т. 5, л. д. 59), относится на заявителя – ООО «Компания Аграрные Инвестиции».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 03.10.2018 по делу № А09-4527/2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Клюса Виктора Францевича (Московская область, г. Истра) и общества с ограниченной ответственностью «Компания Аграрные Инвестиции» (Брянская область, Суземский район, с. Семеновск, ИНН 3252008162, ОГРН 1103252000279) – без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме. 

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья         Е.В. Рыжова 

Судьи                     Н.В. Заикина

                                                                                                                              Л.А. Капустина