ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-84558/23-61-684

г. Москва

26 февраля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2024 г.

 

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "АССОЦИАЦИЯ ПО ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОФСОЮЗОВ" (119119, Г. МОСКВА, ЛЕНИНСКИЙ ПР-КТ, Д. 42К1_2_3, ОФИС 24-25, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 773601001)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АСТРА" (119334, Г. МОСКВА, УЛ. КОСЫГИНА, Д. 13, ЦОК ЭТ ПОМ I КОМ1-3А,4-8Е,9,10,11А-11В,111-112В 113-113Б,114-116Б,117-117Б,118-118Б, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.09.2012, ИНН: 

<

***>, КПП: 773601001)

о расторжении договора

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 20.02.2024 г.

от ответчика – ФИО3 по дов. от 29.05.2023 г. 

 

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АССОЦИАЦИЯ ПО ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОФСОЮЗОВ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АСТРА" о расторжении договора аренды № АА 19/16-65 от 01.05.2016 г.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по доводам иска, письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав мнение представителей истца, ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 01.05.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АА 19/16-65, в соответствии п. 1.1 которого, арендодатель передает, а арендатор  принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 119334, 

<

...>, цокольный этаж, помещение 1 общей площадью 283,5 кв.м., для использования в целях решения хозяйственных задач арендатора.

Право собственности арендодателя на переданные в аренду нежилые помещения подтверждаются свидетельством о регистрации права собственности от 11.04.2011 серии 77- АН №183183, выданное в отношении помещения площадью 2 117,9 кв.м. (усл. № 11226) по адресу: 

<

...>, а также Выпиской из ЕГРН от 31.01.2024, из которой следует, что в отношении принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости - нежилые помещения площадью 2 117,9 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0001001:2683 (инв. №2603/7, усл. №11226) расположенного в здании в цокольном этаже№0, техническом подполье№0 по адресу: 

<

...>, помещение 1Ц, зарегистрировано 11.07.2016 за № 77-77/006-77/006/012/2016-538/2 обременение – аренда сроком на 49 лет (с 06.06.2016 по 30.04.2065) в пользу ООО «Астра» на основании договора аренды № АА 19/16-65 от 01.05.2016.

В соответствии с п. 1.3, срок действия договора составляет 49 лет.

В соответствии с п. 2.2 договора, арендатор обязан использовать арендуемое нежилое помещение в целях, указанных в п. 1.1 договора, содержать арендуемое нежилое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю.

Согласно п. 2.3 договора, арендатор имеет право передавать арендуемое нежилое помещение, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог.

Как установлено п. 2.5 договора, арендатор имеет право по письменному согласованию с арендодателем производить любые улучшения и перепланировки нежилого помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет арендодатель.

Согласно п. 5.2 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает арендуемое помещение; более двух раз подряд по истечении срока платежа не вносит арендную плату; не производит текущего ремонта.

Арендодатель вправе потребовать расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ); существенно ухудшает имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии - в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допустил существенное нарушение договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Договором аренды предусмотрены условия пользования арендатором имуществом, в том числе: арендатор обязан содержать арендуемое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии (подпункт «б» п. 2.2); арендатор обязан производить текущий ремонт помещения (подпункт «д» п. 2.2); арендатор вправе передавать помещение в субаренду, предоставлять в безвозмездное пользование, а также передавать права в залог (подпункт «а» п. 2.3); арендатор имеет право по письменному согласованию с арендодателем производить любые улучшения и перепланировки при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности (п.2.5).

В нарушение п. 2.5 договора, арендатором без согласования с арендодателем и компетентными органами проведены работы по перепланировке и переустройству арендованных помещений.

Так, по результатам проведенного Мосжилинспекцией осмотра, оформленного протоколом осмотра от 09.11.2022 № ЮЗ-АИВ-Ж-1272/22 и актом инспекционного визита от 09.11.2022 установлено, что в арендуемых ответчиком нежилых помещениях истца, незаконно выполнены работы по перепланировке и переустройству помещений: демонтаж и устройство не несущих перегородок, устройство проемов в несущих стенах, устройство кухни с установкой моек и электрических плит, устройство санузлов с установкой умывальников и унитазов, устройство душевых, устройство входных площадок на фасад, устройство навесов в зоне комнат.

По итогам проведенного осмотра истцу выдано Предписание об устранении выявленных нарушений от 09.11.2022 № ЮЗ-П-Р-Ж-1272/22 путем приведения технического состояния помещений в соответствие с технической документацией БТИ по состоянию на 1974 год или согласовать произведенные работы.

По факту совершенного правонарушения – переустройство и(или) перепланировка без согласования с органом местного самоуправления, в отношении истца составлен протокол № ЮЗ-124/22 от 14.11.2022 об административном правонарушении, предусмотренном ч.2 ст. 7.21 КоАП РФ – самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме.

09.02.2023 истец направил ответчику уведомление (исх.№02/02-23 от 08.02.2023, № отправления 11911978008591) о предстоящем проведении специалистами ГБУ «Экспертный центр» обследования арендуемых помещений с целью определения возможных вариантов устранения нарушений и проведения восстановительных работ во исполнение предписания Мосжилинспекции от 09.11.2022 № ЮЗ-П-Р-Ж-1272/22.

В ходе проведенного 18.04.2023 ГБУ «Экспертный центр» осмотра и обследования нежилых помещений с целью подготовки технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке, в арендованных помещениях были выявлены и зафиксированы в Акте следующие нарушения: отсутствуют люки для доступа к стоякам центрального отопления; над отдельными входами отсутствуют тепловые завесы; отсутствует вентиляция в отдельных санузлах и умывальных комнатах; отсутствует доступ к скрытым конструкциям вновь устроенных дверных проемов, вытяжка вентиляции из отдельных помещений выведена непосредственно на фасад, отсутствуют вызывные устройства и спец. оборудование для МГН.

Согласно Уведомлению ГБУ «Экспертный центр» от 21.04.2023 № ЭЦ-04-124/23, выявленные в ходе обследования 18.04.2023 нарушения являются недопустимыми, что следует из постановления Правительства г. Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» и, как следствие, до их устранения подготовка и выдача технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке невозможна.

09.06.2023 истец направил ответчику письмо № 15/06-23 от 08.06.2023 (№ почтового отправления 11911980202482) с приложением актов обследования от 18.04.2023, уведомления ГБУ «Экспертный центр» от 21.04.2023 № ЭЦ-04-124/23, протокола осмотра от 09.11.2022 и протокола об административном правонарушении от 21.04.2023 с требованием устранить перечисленные в акте осмотра от 18.04.2023 нарушения в срок до 25.07.2023, однако ответчиком работы по устранению названных нарушений выполнены не были.

Согласно экспликации и поэтажного плана нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже по адресу: 

<

...>, техническое состояние и характеристики арендованных помещений по состоянию на 2023 год отличаются от состояния, в котором они переданы арендатору в 2016 году по договору аренды, а именно: в помещении №1186 установлена раковина; установлена стена, примыкающая к санузлу – помещение №6; между помещениями № 118а и № 118 демонтирована несущая стена, в результате образовалось одно помещение №118; в помещении №11б установлена стена, в результате помещение разделилось на №11б и №11г.

Указанные изменения представляют собой переустройство и перепланировку, требующую согласования в установленном законом порядке.

Так, переустройством помещения считается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировкой – изменение конфигурации помещения. В обоих случаях такие изменения требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ).

Положениями главы 4 ЖК РФ, в редакции Федерального закона от 27.12.2018 г. № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме», с 08.01.2019 года установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ (п. 1 Обзора судебной практики, связанной с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом ВС РФ от 13.12.2023).

В соответствии с положениями ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как установлено ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ).

Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Вопросы организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах урегулированы постановлением Правительства г. Москвы №508-ПП от 25.10.2011.

Приложением №1 к постановлению №508-ПП от 25.10.2011 установлены Требования к проведению переустройству и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, согласно п. 2 которых, к работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся:

2.1 Работы по переустройству:

2.1.1.      Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.

2.1.2.      Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, выявленным объектом культурного наследия.

2.2.            Работы по перепланировке:

2.2.1.      Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.

2.2.2.      Устройство несущих стен.

2.2.3.      Устройство проемов в перекрытиях.

2.2.4.      Устройство проемов в несущих стенах.

2.2.5.   Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения.

2.2.6.      Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.

2.2.7.      Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.

2.2.8.      Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.

2.2.9.      Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).

2.2.10.  Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

2.2.11.  Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.

2.2.12.  Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

2.2.13.  Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия выявленным объектом культурного наследия.

2.2.14.  Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

Выявленные согласно плану БТИ по состоянию на 2023 год изменения в арендуемом ответчиком помещении классифицируются как работы по переустройству и перепланировке нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, а следовательно их проведение подлежало согласованию с компетентным органом на основании принятого им решения и в соответствии с положениями постановления №508-ПП от 25.10.2011.

Согласно экспликации к поэтажному плану по состоянию на 2023 год, работы по переустройству и перепланировке арендованных помещений проведены без соответствующего разрешения (стр. 7 экспликации на 2023 год), а также без согласования с арендодателем, в нарушение п. 2.5 договора.

Согласно уведомлению ГБУ «Экспертный центр» от 21.04.2023, ответчиком при производстве работ по переустройству и перепланировке, были допущены нарушения, которые согласно п.9 Требований считаются недопустимыми и неустранение которых не позволяет истцу получить техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ с целью узаконить самовольную перепланировку.

Как следует из п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя.

Вместе с этим, ответчик, в отсутствие согласия арендодателя, сдает арендованные нежилые помещения в субаренду, что подтверждается договором субаренды № СА26/23-24 от 01.07.2023, заключенным между ООО «Астра» и ООО ЧОП «Секьюрити Лоджик», актом №13 от 30.04.2023 об оказании услуг по аренде ООО «ЭкоПрофи».

Доводы ответчика о том, что подп. «а» п. 2.3 договора аренды арендатору предоставлено право передавать помещения в субаренду, не исключает необходимости получения согласия арендатора как того требуют положения п. 2 ст. 615 ГК РФ.

По смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок.

Кроме того, как следует из п. 18 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Таким образом, согласие арендодателя на сделку по передаче имущества в субаренду в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ должно быть получено в любом случае - либо путем получения самостоятельного согласия арендодателя на каждую сделку перенайма, либо, как это следует из п. 18 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66, путем закрепления сторонами в самом договоре аренды условия о согласии арендодателя передавать помещение в субаренду без получения дополнительного разрешения.

Однако, условиями спорного договора аренды не закреплено согласие арендодателя на передачу помещений в субаренду без получения на это разрешения арендодателя, согласие на передачу помещений в субаренду ответчиком от истца не получено, из чего следует, что ответчик, нарушая п. 2 ст.615 ГК РФ, использует арендуемое имущество с существенным нарушением условий договора, что в силу п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ и п. 5.2 договора аренды является основанием для его досрочного расторжения.

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По условиям подп. «д» п. 2.2 договора, арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного помещения, неисполнение данной обязанности в силу п. 5.2 договора аренды, является основанием для его расторжения.

Ответчиком не представлено доказательств того, что за период действия договора им производился текущий ремонт арендованного помещения.

Как определено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет: изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота: исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора, которое оставлено без ответа.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Изложенные ответчиком в отзыве на иск доводы отклоняются судом, как не обоснованные, противоречащие условиям договора и представленным в материалы дела доказательствам.

На основании изложенного, поскольку основания для расторжения договора установлены судом и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Перечисленная по платежному поручению № 43 от 31.03.2023 государственная пошлина в размере 600 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды № АА 19/16-65 от 01.05.2016 г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АСТРА" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "АССОЦИАЦИЯ ПО ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОФСОЮЗОВ" расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Возвратить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "АССОЦИАЦИЯ ПО ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОФСОЮЗОВ" из федерального бюджета госпошлину в размере 600 руб., перечисленную по платежному поручению № 43 от 31.03.2023 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                          Н.В. Орлова