Четвертый арбитражный апелляционный суд 

улица Ленина, 145, Чита,  672007, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                              Дело №А19-18921/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2025 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Венедиктовой Е.А., судей Горбатковой Е.В., Марковой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиной А.И. рассмотрел с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 января 2025 года по делу № А19-18921/2024 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска – ФИО1 по доверенности № 505-70-3832/24 от 19.12.2024, представлен диплом о наличии высшего юридического образования, личность установлена по паспорту;

установил:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «АФК-Система» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска с требованием, уточненным  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с ответчика 10 764 000 рублей, в счет возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договоров купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №17/18 и №16/18.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30.01.2025 истцу отказано в удовлетворении требований.

Истец, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что суд ссылается на несуществующие судебные акты как имеющие преюдициальное значение.

Ссылается на доказанность обстоятельств, не позволяющих использовать имущество по назначению в связи с ненадлежащим  исполнении продавцом установленной договором обязанности по предоставлению  необходимых для регистрации перехода права собственности документов.

В нарушение п. 3.1.3 договоров купли-продажи, в соответствии с которыми Продавец был обязан в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи передать Покупателю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на имущество, ответчик данные документы не предоставил.

Указывает на ненадлежащее исполнение продавцом установленной договором обязанности, поскольку только к ноябрю 2022 года продавец осуществил постановку проданных помещений на кадастровый учет и 17.11.2022 года между Продавцом и Покупателем были подписаны дополнительные соглашения, позволившие покупателю зарегистрировать право собственности на имущество 28.12.2022 года.

Апеллянт ссылается на то, что истец приобретал благоустроенные помещения в здании, обеспеченные всеми коммунальными ресурсами, выкупная цена имущества определялась исходя из того, что истцом выкупаются у ответчика благоустроенные помещения в действующем здании, никаких ограничений по пользованию имуществом не должно было быть. Именно поэтому в договорах купли-продажи имеется пункт 1.7, предусматривающий соответствующую обязанность продавца.

Ссылается на то, что в договоре имеется прямое указание на то, что недостатков, препятствующих использованию товара не должно быть (п. 1.7). Так как в договоре указанные недостатки не оговорены, следовательно, продавец должен отвечать за их наличие, соответственно имеются основания для удовлетворения иска.

В материалы дела от комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в судебном заседании дал пояснения, ответил на вопросы суда, с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Представители иных лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 12.03.2025.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы стороны ответчика, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом на основании обстоятельств, установленных имеющим преюдициальное значение решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.02.2024 по делу №А19-9453/2021, на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) между комитетом (продавец) и ООО «АФК-Система» (покупатель) заключены договоры купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений.

В соответствии с названными договорами комитет принял на себя обязательство передать в собственность ООО «АФК-Система» находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения площадью 340,6 кв.м. и 349,8 кв.м. в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, Дом быта.

Согласно пункту 1.7. договоров купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 продаваемое имущество должно быть свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не являться предметом обеспечительных мер, и находиться в состоянии, позволяющем использовать его без ограничений.

Заключению названных сделок приватизации предшествовали судебные споры: о признании незаконными отказов в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений (дело № А19-13054/2015); о признании недостоверными отчетов о рыночной стоимости имущества, об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений (дела № А19-1056/2017, № А19-21227/2016).

Помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18, были переданы обществу 19.12.2018 по актам приема-передачи.

При передаче нежилых помещений было установлено, что помещения находятся в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений - не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещения и которое принадлежит ответчику отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания (всех помещений в нем) действует запрет на эксплуатацию, установленный решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 года по делу № 2-44/2017.

Информация о фактическом состоянии имущества и наличии запрета на эксплуатацию отражена в актах приема-передачи помещений от 19.12.2018.

Представителями сторон 28.04.2023 года был произведен осмотр помещений истца в здании ответчика, по итогам осмотра был составлен акт. В ходе осмотра установлено, что в цоколе здания (и соответственно в помещениях истца) частично по одному из контуров осуществляется подача отопления «для обеспечения живучести фундамента здания» (как пояснил представитель ответчика), что недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. Горячее и холодное водоснабжение и водоотведение отсутствуют (как пояснили представители ответчика отключены для предотвращения аварийных ситуаций). Электроснабжение осуществлено по временной схеме от соседнего помещения, принадлежащего ООО «Авана» для обеспечения возможности работы охранно-пожарной сигнализации. Нормальное электроснабжение отсутствует.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ответчик зарегистрировал переход права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №17/18 - 28.12.2022 на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №16/18 – 27.12.2022.

Истец указывает, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору, истец был длительно лишен возможности произвести государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости и до сих пор лишен возможности использовать недвижимое имущество по назначению.

Полагая, что действиями ответчика истцу причинены убытки в связи с невозможностью использования недвижимого имущества, последний обратился в суд с настоящим иском.

Размер убытков определён истцом на основании отчётов ООО «Оценка» № 24/0-15 от 27.05.2024 и № 24/0-16 от 27.05.2024 об оценке рыночной стоимости права пользования имуществом согласно которым рыночная стоимость права пользованием нежилыми помещениями:

300 000 рублей в месяц за помещение площадью 349,8 кв.м.

298 000 рублей в месяц за помещение площадью 340,6 кв.м.

По расчету истца сумма убытков по договору от 30.11.2018 №17/18 за период с 27.06.2021 по 28.12.2022 - 18 месяцев составляет 18 месяцев х 300 000 рублей = 5 400 000 рублей; сумма убытков по договору от 30.11.2018 №16/18 за период с 27.06.2021 по 28.12.2022 - 18 месяцев составляет 18 месяцев х 298 000 рублей = 5 364 000 рублей.

Ссылаясь на наличие оснований для взыскания убытков с ответчика, истец обратился в суд с указанным иском.

Принимая оспариваемое решение, Арбитражный суд Иркутской области, руководствуясь положениями статей 6, 15, 249, 289, 290, 393, 457, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установив, что истец на момент заключения договоров купли-продажи имел полную и достоверную информацию о состоянии этих объектов, а также учитывая заинтересованность истца в обладании спорными объектами недвижимости даже в том состоянии, которые, по утверждению истца, препятствуют ему использовать данные объекты, соответственно, те обстоятельства, на которые указывает истец, следует отнести к предпринимательским рискам, пришел к выводу о том, что истец не доказал причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства Комитетом и названными истцом убытками, в связи с чем  в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции основано на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных сторонами доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исследовав доказательства, приведенные истцом в обоснование довода о невозможности использования объектов, при оценке указанных доказательств в качестве подтверждения невозможности использования объектов суд первой инстанции ссылается на выводы, изложенные в постановлении суда кассационной инстанции от 19.08.2024 по делу №А19-9453/2021, где суд указал следующее в части требования ООО «АФК-Система» об обязании Комитета обеспечить в помещениях общества, расположенных в здании по адресу 

<

...> (Дом быта), электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, путем совершения любых действий, направленных на восстановления снабжения здания коммунальными ресурсами в объёмах, достаточных для обеспечения помещений истца.

Поскольку действия по подключению к коммуникациям и обеспечению условий для потребления ресурсов собственник помещения осуществляет по своему усмотрению и в своем интересе, оснований считать, что соответствующая обязанность может быть возложена на Комитет в рамках заявленного требования, основанного на договорах купли-продажи помещений, у суда кассационной инстанции не имеется.

Вместе с тем, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, решения суда, суд соглашается с аргументами ответчика о том, что в абз. 3 на стр. 2 решения суда первой инстанции допущена опечатка в реквизитах решения Арбитражного суда Иркутской области, имеющего преюдициальное значение - это решение по делу № А19-13054/2015 от 21.04.2016, на основании которого заключены договоры купли-продажи нежилых помещений.

В 3 абз. на стр. 5 обжалуемого решения суд ссылается на постановление суда кассационной инстанции от 19.08.2024 по делу № А19-5739/2021 (в данной части имеется опечатка в номере дела, судом указан № А19-9453/2021).

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что допущенные опечатки не могут повлиять на правильность принятого решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в части отсутствия преюдициальности судебных актов подлежат отклонению, как необоснованные.

Также судом учитывается, что в материалах дела имеются сведения о том, что некоторые собственники помещений имеют технологическое присоединение к сетям, используемым для подачи коммунальных ресурсов, поставка которых осуществляется в рамках отдельных правоотношений. В свою очередь, обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «АФК-Система» не указывало на то, что им безуспешно предпринимались попытки заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями. Обстоятельств, препятствующих заключению договоров энергоснабжения и исключающих техническую возможность подачи ресурсов, общество также не привело.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009).

Поскольку инженерные коммуникации здания, включая сети и инженерное оборудование, используемое для поставки коммунальных ресурсов, относятся к общему имуществу собственников помещений, вопросы организации обеспечения здания такими ресурсами, если они касаются условий эксплуатации всего этого здания, решаются совместно всеми собственниками помещений, как участниками общей долевой собственности.

Как установлено материалами дела, объекты были переданы ему 19.12.2018. Доказательства принятия истцом мер по технологическому присоединению к сетям, используемым для подачи коммунальных ресурсов и создания ответчиком препятствий в таком подключении, в дело не представлены. Далее, договоры купли-продажи спорных объектов заключены 30.11.2018. Заключение договоров произведено на основании решений суда по иску ООО «АФК-Система».

Таким образом, на момент рассмотрения спора о согласовании разногласий по условиям договоров купли-продажи, в том числе, в части стоимости объектов (дела №№21227/2016, А19-1056/2017) вышеуказанный запрет уже существовал, что не повлияло на желание ООО «АФК-Система» приобрести объекты недвижимости. Более того, стоимость имущества истцом в указанных делах не оспаривалась, соответственно доводы в части утраты стоимости спорного имущества отклоняются, как противоречащие обстоятельствам дела.

На основании изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец на момент заключения договоров купли-продажи имел полную и достоверную информацию о состоянии этих объектов.

Доводы о наличии оснований для взыскания убытков также подлежат отклонению, судом учтено, что комитет обращался с иском о расторжении договоров купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 №№ 16/18, 17/18 (дело № А19-5739/2021). В рамках данного иска ООО «АФК-Система» возражало против расторжения договоров, хотя объективные характеристики объектов недвижимости уже были известны ООО «АФК-Система».

Ссылаясь на передачу объектов недвижимости, в состоянии, не соответствующем условиям договора продажи недвижимости, достоверно зная о состоянии объектов на момент заключения договоров купли-продажи и передачи объектов Комитетом, ООО «АФК-Система», тем не менее, настаивало на заключении договоров купли-продажи, приняло такие объекты от продавца и не только воспользовалось правами, предусмотренными статьей 475 ГК РФ, но и отказалось от предложения Комитата о расторжении договора.

На момент заключения договоров купли-продажи с Обществом, сторонам было известно о вынесенном решении Кировского районного суда г. Иркутска. Не смотря на запрет эксплуатации здания в целом, Обществом подписаны договоры. Общество как арендатор, титульный владелец и пользователь помещения в здании и потенциальный покупатель, не могло не знать о наложенном в 2016-2017 годы судом общей юрисдикции запрете на эксплуатацию здания по ул. Урицкого, д. 8, и об отключении в связи с этим отопления, водоснабжения и канализации здания.

В актах приема-передачи генеральным директором Общества написано, что имущество не пригодно к эксплуатации, действует судебный запрет, это подтверждает осведомленность Общества об имеющихся обеспечительных мерах.

Общество желало приобрести указанные помещения в свою собственность с перечисленными недостатками, реализовав свою волю посредством заключения договоров купли-продажи.

Общество при заключении договоров купли-продажи воспользовалось правом (а не обязанностью), предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159) выразив желание заключить сделки (дело № А19-13054/2015) объектом которых являются помещения в здании, на которое установлен запрет эксплуатации.

Судом также учтено, что истцом не представлено доказательств о наличии каких-либо незаконных действий (бездействия) со стороны Комитета по отношению к Обществу. Вышеуказанным решением Кировского районного суда г. Иркутска на муниципальное образование город Иркутск не возложена обязанность по устранению нарушений требований пожарной безопасности, а лишь возложен запрет эксплуатации.

Таким образом, доводы заявителя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними. Они не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. Субъективное мнение заявителя относительно фактических обстоятельств не может быть признано основанием к изменению либо отмене  решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 января 2025 года по делу № А19-18921/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Е.А. Венедиктова

Судьи                                                                                                           Е.В. Горбаткова

О.А. Маркова