Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-33182/2022

23 декабря 2022 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения вынесена 16 декабря 2022 года

 Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2022 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Тиунова Т.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мазер Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Челябинск, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 307745327500033, ИНН 

<

***>, г. Челябинск, 

при участии в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ФК Недвижимость», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о  взыскании 3 618 425 руб. 71 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности № 134 от 22.08.2022, личность удостоверена по служебному удостоверению,

                                                   УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Челябинск, (далее – истец, Комитет, КУиЗО), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 307745327500033, ИНН 

<

***>, г. Челябинск, (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1), о взыскании задолженности по договору долгосрочной аренде от 12.05.2017 УЗ № 0153335-К-2017 за период с 29.09.2020 по 31.07.2022 в размере 3 342 584 руб. 72 коп., пени за период с 02.10.2020 по 31.03.2022 в размере 275 830 руб. 99 коп., всего 3 618 425 руб. 71 коп. (л.д. 2-3).

В обоснование требований истец ссылается на ст.ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 24.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Капитал-Недвижимость» (л.д. 80). 

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 66, 86). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором возражал против заявленной суммы задолженности, пояснил, что арендная плата за площадь участка, занятого зданием (с учетом бетонной плиты и оборудования 866 кв.м.) составляет за период с 29.09.2020 по 31.07.2022 – 317 981 руб. 22 коп. Оплата за тот же период времени составила 285 506 руб. 52 коп. Задолженность по арендной плате за часть используемого участка составляет 32 474 руб. 70 коп. (л.д. 69).

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления сторонам возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Исследовав представленные по делу доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015335-К-2017 от 12.05.2017 (далее – договор, л.д. 10-13).

В соответствии с п. 1.1. – 1.1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 16642 кв.м., кадастровый номер 74:36:0705001:53, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, по южной стороне ул. Радонежской, между территорией Успенского кладбища и территорией производственной базы по ул. Радонежской, 6, из земель населенных пунктов (территориальная зона специального назначения), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства объекта административно-хозяйственного назначения с территорией для хранения автотранспорта

Срок действия договора составляет три года с даты акта приема-передачи с 11.04.2017 (п. 1.5. договора).

Размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма № 2) на соответствующий счет (п. 2.2. договора).

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством и договором (п. 6.2. договора).

В соответствии с п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности  по арендной плате на день исполнения обязательства.

В приложении к договору (Форма № 2) представлен расчет платы за аренду земли, размер и сроки внесения ежегодной арендной платы (л.д. 14).

12.05.2017 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 15).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ИП ФИО1 с 29.09.2020 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0705001:58, площадью 651,1 кв.м. по адресу: 

<

...>, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0705001:53 (л.д. 18).

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение с нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определен с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Учитывая изложенное, с 29.09.2020 с даты государственной регистрации права собственности на здание с кадастровым номером 74:36:0705001:58 ИП ФИО1 приобрел право пользования земельным участком с кадастровым номером 74:36:0705001:53.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Оценив договор аренды УЗ № 015335-К-2017 от 12.05.2017  на предмет соответствия  его  формы и  содержания требованиям законодательства, суд приходит к выводу о том, что договор заключен в надлежащей  форме, существенные условия договора аренды сторонами согласованы, в силу чего признает указанный договор аренды заключенным (ст.432 ГК РФ).

В период с 29.09.2020 по 31.07.2022 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 3 342 584 руб. 72 коп.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в указанный период явилось основаниям обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

 В силу ст.ст.606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (согласно п. 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

На основании ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.2. договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 названного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Доказательств своевременного и надлежащего внесения платы за пользование земельными участками в спорный период времени в истребуемом размере ответчик суду не представил. 

Оснований для освобождения ответчика от внесения платы за пользование земельными участками суд не усматривает.

В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование земельным участком ответчиком в суд не представлено.

При указанных обстоятельствах суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком за период с 29.09.2020 по 31.07.2022 в размере 3 342 584 руб. 72 коп.

Доводы ответчика судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно п. 1.5. договора срок действия договора составляет три года с даты акта приема-передачи земельного участка по договору.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ИП ФИО1 с 29.09.2020 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0705001:58, площадью 651,1 кв.м. по адресу: 

<

...>, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0705001:53.

На основании пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключения случаев, установленных федеральными законами.

 В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой   недвижимости   покупателю   одновременно   с   передачей   права   собственное па   такую   недвижимость   передаются   права   па   земельный   участок,   занятый   так недвижимостью и необходимый для се использования.

Из указанных положений, с учетом пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, а также правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской   Федерации   от   24.03.2005   №   11    «О   некоторых   вопросах,   связанн с   применением   земельного   законодательства»,   пункте   25   Постановления   Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.201 1 № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода нрава собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным   участком,   запятым   зданием,   строением,   сооружением   и   необходимых: для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации нрава собственности (29.09.2020) па объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0705001:58 к ИИ ФИО1 перешли обязанности    по    внесению    арендной    платы    по   договору    аренды    от    12.05.2017  УЗ№015335-К-2017.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 02.10.2020 по 31.03.2022 в размере 275 830 руб. 99 коп.

Как следует из п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности  по арендной плате на день исполнения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По  требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Статьей 329 Гражданского кодекса РФ неустойка отнесена к способу обеспечения основного обязательства, то есть является обеспечивающей мерой.

При рассмотрении судом требований о взыскании неустойки следует учитывать, что соглашение о неустойке носит акцессорный характер и следует судьбе основного обязательства (пункт 3 статьи 329 ГК РФ).

Главное, что характеризует неустойку, - это ее значение как меры обеспечения конкретного обязательства, на что и указывается в пункте 1 статьи 329 ГК РФ. Помимо этого,  соглашение о неустойке носит по своей природе и характер меры гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно только при наличии строго установленных условий, необходимых для ее наступления.

 В данном случае сторонами  форма  соглашения о неустойке соблюдена, просрочка исполнения обязательств допускалась ответчиком, что последним не оспаривается.

Истцом представлен расчет неустойки, согласно которому размер пени  за период с 02.10.2020 по 31.03.2022 в сумме 275 830 руб. 99 коп. (л.д. 9).

Судом расчет истца проверен и признан верным. 

С учетом изложенного,  с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с  02.10.2020 по 31.03.2022 в сумме 275 830 руб. 99 коп.

Оснований для снижения  неустойки в порядке ст.333 ГК РФ судом не установлено, соответствующего заявления ответчиком не представлено.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 3 618 425 руб. 71 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 41 092 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 307745327500033, ИНН 

<

***>, г. Челябинск в пользу истца – Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск, ОГРН 

<

***>, задолженность по арендной плате по договору УЗ № 015335-К-2017 от 12.05.2017 за период с 29.09.2020 по 31.07.2022 в размере 3 342 584 руб. 72 коп.; пени за период с 02.10.2020 по 31.03.2022 в сумме 275 830 руб. 99 коп., всего 3 618 425 руб. 71 коп.

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 307745327500033, ИНН 

<

***>, г. Челябинск в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 41 092 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                    И.К. Катульская

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.