Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-6017/2022

«22» декабря 2022 года

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 19.12.2022.

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2022. 

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Муратшаева Д.В.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  акционерного общества «Нефтеперевалочная база «Причальное» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) 

об установлении размера арендной платы в соответствии с отчетом

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, доверенность  от  29.03.2022, паспорт, диплом. 

ответчика – ФИО3, доверенность от 27.12.2021 № 77, паспорт, диплом;

эксперт ООО «Оценка-Сервис» - ФИО4, паспорт;

установил:

акционерное общество «Нефтеперевалочная база «Причальное» (далее – истец)  обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – ответчик) об установлении размера арендной платы в соответствии с отчетом. 

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований истца по основаниям, изложенным в отзыве.  

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

19.04.2006 между ЗАО «Синтез-Петролеум» (Арендатор) и Администрацией муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области (Арендодатель) заключен договор аренды № 250 (далее – Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 51:01:0201001:21 имеющий адресные ориентиры: Мурманская область, Кольский район, г.п. Мурмаши (далее – Земельный участок, Участок), под производственные объекты прирельсовой перевалочной базы в границах, указанных в кадастровой карте Участка, общей площадью 86 558 (восемьдесят тысяч пятьсот пятьдесят восемь) м2 . Срок аренды Участка устанавливается с 05.12.2005 по 05.12.2030 (пункты 1.1. и 2.1. Договора).

В ходе реорганизации ЗАО «Синтез Петролеум» было выделено ЗАО «Нефтеперевалочная база «Причальное» - истец по настоящему делу, к которому согласно разделительному балансу перешли права и обязанности по Договору.

13.07.2015 между истцом и ответчиком подписано соглашение б/н (далее – Соглашение) о переводе на Российскую Федерацию в лице ответчика прав и обязанностей по Договору.

Пунктом 3.4. Соглашения сторонами согласовано, что арендная плата может быть пересмотрена в одностороннем порядке по требованию Арендодателя ежегодно не чаще 1 раза в год в следствие изменения, в том числе, рыночной стоимости земельного участка.

16.12.2019 в адрес истца поступило уведомление ответчика № 51-ДЕ-05/9022 (далее – Уведомление) которым ответчик известил об изменении с 01.01.2020 размера годовой арендной платы по Договору аренды Участка.

В приложении к уведомлению истцу были представлены расчет арендной платы за Участок с 01.01.2020 (далее – Расчет) и выписка из отчета оценщика от 24.10.2019 № 19С/0519 об оценке рыночной стоимости права аренды Земельного участка (далее – отчет ФИО5).

Согласно расчета размер годовой арендной платы за участок составил 4 369 807 руб. 07 коп.  в год, а согласно отчета ФИО5 рыночная стоимость права аренды Участка за период с 01.01.2020 по 04.12.2030 составляет 47 650 000 руб.

Не согласившись с указанной оценкой арендной платы, истец провел свою оценку рыночной стоимости объекта недвижимости – Участка, которую поручил  ООО «Общество оценщиков», согласно Отчету №133/03-22К от 15.03.2022 которого  рыночная стоимость объекта оценки - права аренды земельного участка под кадастровым номером 51:01:0201001:21 площадью 86 558 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., МО г.п. 

<

...> на земельном участке расположено здание № 3а, по состоянию на 01 января 2020 года, округленно составляет: 9 650 000 руб.

Полагая, что размер годовой платы за период с 01.01.2021 по 04.12.2030 должен составлять 884 966 руб. 17 коп. ежегодно (из расчета: 9 650 000:3285*365= 884 966 руб. 17 коп), истцом 31.03.2022 ответчику было направлено Уведомление с предложением согласовать размер арендной платы земельного участка под кадастровым номером 51:01:0201001:21.

На данное уведомление был получен ответ об отсутствии возможности применить при расчете арендной платы по  договору аренды от 19.04.2006 № 250  Отчет об оценке от 15.03.2022 №133/03-ЗЗК, подготовленный ООО «Общество оценщиков». 

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит требования истца  обоснованными  и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 39.7. Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582) утверждены «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Основные принципы) и «Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила).

При заключении Соглашения к Договору стороны предусмотрели, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем (пункт 3.4. Соглашения).

Указанный пункт Соглашения сторон соответствует пункту 8 Правил, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, право на одностороннее изменение размера арендной платы за Участок прямо предусмотрено как пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, так пунктом 3.4. Соглашения и пунктом 8 Правил.

На момент заключения Соглашения сторон, пунктом 6 Правил, было установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 в Постановление № 582 внесены изменения и пункт 6 Правил изложен в иной редакции, в соответствии с которой ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

С учетом внесения указанных изменений Росимуществом – истцом было принято решение о пересмотре размера арендной платы за Участок в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом того, что статьей 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) прямо оговорено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Размер годовой арендной платы за Участок определен ответчиком на основании отчета ФИО5, о чем ответчик уведомил истца, в том числе, в оспариваемом уведомлении об изменении арендной платы за земельный участок.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду представления сторонами противоречивых доказательств рыночной стоимости годового размера арендной платы за используемый истцом земельный участок судом в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью  «Оценка-Сервис», эксперту ФИО4. 

02.12.2022 от экспертного учреждения поступило заключение.

Согласно заключению эксперта № 008/11-22Э от 01.12.2022 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:01:0201001:21 площадью 86 558 кв.м., расположенного по адресу: Мурманская обл., МО г.п. Мурмаши Кольского р-на, пгт. Мурмаши, ул. Причальная на период с 01.01.2021 по 04.12.2030 составляет 9 089 000 руб. 

По результатам судебной экспертизы истец уточнил требования, просит установить размер арендной платы земельного участка под кадастровым номером 51:01:0201001:21 площадью 86 558 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., МО г.п. 

<

...> с 01.01.2021 по 04.12.2030 в соответствии с судебной экспертизой, произведенной ООО «Оценка-Сервис» №008/11-22Э в размере 915 420 руб. 80 коп. ежегодно из учета рыночной стоимости объекта оценки 9 089 000 руб.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнение истом исковых требований принято судом. 

Заключение судебного эксперта основано на проведенных им исследованиях, логически последовательно и документально обоснованно, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов экспертов не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что допущенные оценщиком нарушения при составлении отчета, указанные ответчиком в представленных возражениях, не исключают возможность использования определенной им величины рыночной стоимости при расчете арендной платы за земельный участок истца. 

Ходатайства о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы ответчик не заявлял (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенных обстоятельств и правовых позиций сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 названного Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением истец платежным поручением № 141 от 30.06.2022 произвел оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

В соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины. Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Расходы истца по оплате проведенной судебной экспертизы возмещению не подлежат с учетом разъяснений, данных в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования акционерного общества «Нефтеперевалочная база «Причальное».

Установить размер арендной платы земельного участка под кадастровым номером 51:01:0201001:21 площадью 86 558 кв.м., расположенного по адресу: Мурманская обл., МО г.п. 

<

...> на период с 01.01.2021 по 04.12.2030 в размере 915 420 руб. 80 коп. ежегодно из учета рыночной стоимости 9 089 000 руб.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Нефтеперевалочная база «Причальное» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его вынесения.

Судья      Д.В. Муратшаев