АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-22707/2023 

Дата принятия решения –  24 февраля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  15 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гариповой А.З., с использованием системы веб-конференции, рассмотрев в  открытом судебном заседании дело А65-22707/2023 по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г.Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью "Автотрейд", г.Набережные Челны (ОГРН 1021602022210, ИНН 1650057020) о расторжении договора аренды земельного участка №5037-АЗ от 09.06.2016г.; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 398 808 руб. за период с 01.10.2021 по 31.07.2023гг.; неустойки (пени) в размере 259 404 руб. 57 коп. за период с 16.02.2019 по 04.08.2023гг.,

с участием:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 19.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

Истец - Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Автотрейд" о расторжении договора аренды земельного участка №5037-АЗ от 09.06.2016г.; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 398 808 руб. за период с 01.10.2021 по 31.07.2023гг.; неустойки (пени) в размере 259 404 руб. 57 коп. за период с 16.02.2019 по 04.08.2023гг.

Определением от 01.02.2024 в связи с заявлением ответчика о зачете встречных требований судебное заседание отложено на 15.02.2024.

В судебное заседание явился представитель ответчика.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала рассмотрения дела по существу ходатайств не заявлено.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Из материалов дела следует, что 09.09.2016 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №5034-АЗ по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:411 находящийся по адресу: 

<

...> площадью 13342 кв.м. 

Земельный участок относится к землям населенных пунктов (п.1.2. договора).

Согласно п. 1.4 договора разрешенное использование земельного участка: 6.9-склады.

Договор заключен сроком по 28.12.2051 (2.1 договора). 

В соответствии с п.3.2 договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 249 501 руб., то есть 20 792 руб. в месяц. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в Соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов РФ и (или) РТ, либо муниципального образования г. Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором опубликованы вышеуказанные нормативные акты, за исключением случаев, когда ими установлен срок.

07.03.2023 ведущим специалистом отдела контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ УАТИ при ИКМО г.Набережные Челны составлен акт обследования земельного участка №137, согласно которому установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:81, площадью 5277 кв. м. частично огорожен, на земельном участке расположено нежилое здание, используется под склад; земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:411, площадью 13342 кв. м. частично огорожен, на земельном участке расположены: нежилое здание, используется под КПП; нежилое двухэтажное здание – административно-складской корпус (кадастровый номер 16:52:090106:298, собственность № 16-16-32/127/2013-526 от 07.11.2013), на момент обследования на первом этаже деятельность не ведется, второй этаж используется под офис и столовую; нежилое здания, используется под склад; нежилое здание, используется под склад; нежилое здание, используется под склад и ремонт подогревателей и отопительных систем автомобилей.

12.11.2023 ведущим специалистом отдела контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ УАТИ при ИКМО г.Набережные Челны составлен акт обследования земельного участка №863, согласно которому установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:090106:0411, площадью 13342 кв.м. частично огорожен, заасфальтирован. На земельном участке расположено здание, часть здания используется под столовую, часть здания используется под АБК, в часть здания доступ отсутствует; здание (правоустанавливающие документы не представлены), на момент обследования доступ на земельный участок отсутствует; здание (правоустанавливающие документы не представлены), на момент обследования доступ на земельный участок отсутствует. На ограждении имеется вывеска «Тахографы» «Вспомогательная пневмоподвеска».

Истец считает, что используя земельный участок с видом разрешенного использования под склады, ответчик, используя под столовую без соответствующего обращения за изменением вида разрешенного использования, нарушает законодательство РФ.

12.11.2021 истцом в одностороннем порядке изменен размер арендной платы в сторону увеличения, а именно изменены коэффициент 2 вида разрешенного использования земельного участка на 4, установлена ставка земельного налога в размере 1,35%.

Истец указывает, что сумма задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 31.07.2023 составляет 398 808 руб.

Истец направил в адрес ответчика претензию, неудовлетворение которой послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю».

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка. В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанного в приложении № 1 к Положению. 

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» также утвержден перечень поправочных коэффициентов, учитывающий вид использования земельного участка.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 по делу N А56- 1486/2010). 

Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что представленные в материалы дела акты не свидетельствует об изменении ответчиком - арендатором разрешенного вида использования земельного участка. Указанные акты обследования противоречивы: не содержат подписей, не указаны даты выполнения фотографий, обследование истцом земельного участка проводилось 07.03.2023, а акт №137 составлен 13.03.2023, акты №863 и №137 идентичны по форме и содержанию, что не позволяет с достоверностью установить конкретные дни обследования арендуемого земельного участка, и обстоятельства данного осмотра. Относительно фотоматериалов в составе актов ответчик пояснил, что 05.08.2021 между ответчиком и ООО «КОЛЛ ТАРГЕТ» был заключен договор аренды, предметом которого являлась аренда помещения площадью 76 кв.м, расположенного на 2-м этаже в здании с кадастровым №16:52:090106:298, для целей организации столовой, на условиях начала деятельности, начисления аренды с 01.09.2021. 11.10.2021 между ответчиком и ООО «КОЛЛ ТАРГЕТ» заключено соглашение о расторжении договора аренды. Причиной и основанием расторжения договора ООО «КОЛЛ ТАРГЕТ» указывало отсутствие спроса, обусловленного низкой деловой активностью пандемийного периода. В период аренды помещения в приведенном порядке, ООО «КОЛЛ ТАРГЕТ» были установлены вывеска на здании, наклеены информационные листы на дверях, установлены столы, стулья, шкафы, отраженные в фотоматериалах. В последующем, помещение отраженное в фототаблице, периодически использовалось работниками ответчика как комната приема пищи. В настоящее время помещение пустует. Согласно акта сверки, подготовленного ответчиком, который совпадает с расчетом задолженности истца в части оплаченных ответчиком сумм за аренду, на стороне ответчика отсутствует задолженность, так как ежемесячная сумма арендной платы по договору аренды №5034-АЗ составляет 20 792 руб., оплачивалась в срок и вовремя, более того, имеется переплата.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком помещения не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Из фотографии помещения, в котором установлены столы для приема пищи и витрина для размещения блюд, усматривается, что помещение пустует, блюд, ценников, посетителей не усматривается.  

Сами по себе вывеска на здании и объявление на двери однозначно не свидетельствуют о том, что в здании функционирует столовая.

Из фотографий иных помещений так же не видно складирования продуктов, необходимых для приготовления блюд.

Таким образом, при расчете размера арендной платы правомерным является применение ставки земельного налога в размере 1,04 установленной для производственной деятельности, и коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под склады в размере 1 в соответствии с приложением к Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Набережные Челны, утвержденным Решением Горсовета муниципального образования "г. Набережные Челны" от 04.10.2007 № 25/6 (ред. от 17.06.2015) "Об утверждении Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Набережные Челны", Решением Горсовета муниципального образования "г. Набережные Челны" от 09.11.2016 № 11/6 "О земельном налоге".

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что на стороне ответчика отсутствует задолженность по арендной плате по договору, следовательно, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 398 808 руб. за период с 01.10.2021 по 31.07.2023, удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки (пени) в размере 259 404 руб. 57 коп. за период с 16.02.2019 по 04.08.2023, суд приходит к следующему.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательства является неустойка (статья 329 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 6.3 договора в случае нарушения арендатором п. 3.2 договора начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Нарушение ответчиком сроков оплаты по договору аренды подтверждено материалами дела.

Вместе с тем, ответчик в дополнениях к отзыву на исковое заявление указывает следующее, что ответчиком выполнен контррасчет задолженности по договору аренды земельного участка №5034-АЗ за период с 16.11.2021 по 15.08.2023. В контррасчете применен размер арендной платы, предусмотренный договором, то есть без изменений, выполненных истцом в одностороннем порядке 12.11.2021 посредством изменения коэффициента вида разрешенного использования земельного участка на 4, применения ставки земельного налога в размере 1,35%. По итогам контррасчета, начисленная сумма неустойки за период с 16.01.2019 по 15.08.2023 составила 28 439,15 руб. Принимая во внимание наличие на стороне ответчика переплаты стоимости аренды в сумме 1 399 702 руб., ответчик заявил о прекращении обязательства по уплате неустойки, о чем направил в адрес истца заявление.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. 

По расчету суда, пени за период с 16.02.2019 по 04.08.2023, с исключением периода моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 по 01.10.2022, составляют 23 388,07 коп.

Учитывая, что у ответчика имеется переплата по арендной плате, ответчиком заявлено о зачете оплат арендной платы по договору  в счет обязательств по оплате пени,  данное требование истца о взыскании пени удовлетворению не подлежит.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды земельного участка №5037-АЗ от 09.06.2016, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе была рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 7.3 Договора расторгается арендодателем в случае невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате, начисления неустойки свыше суммы, превышающей арендную плату за два срока платежа.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована правовая позиция, согласно которой если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

На основании вышеизложенного, учитывая отсутствие на стороне ответчика существенных нарушений условий договора в части оплаты арендной платы, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению. 

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца, который на основании ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты. 

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

            Судья                                                                                       Муллагулова Э.Р.