ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-7005/2023

г. Саратов

31 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Землянниковой В.В., Пузиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1

при участии в судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3, действующего на основании доверенности от 01.07.2024, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Астраханской области от 05 декабря 2023 года по делу № А06-7005/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области»  (416506, Астраханская обл., Ахтубинский м.р-н, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным решения,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) с заявлением о признании недействительным решения администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» (далее – администрация) от 11.07.2023 № 6367/13 и возложении на администрацию обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя посредством осуществления подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 34 кв.м с кадастровым номером 30:01:150101:3140, расположенного по адресу: 

<

...> напротив  дома № 3, в трёх экземплярах, и их подписания, а также направления проекта договора в адрес заявителя в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением суда первой инстанции от 05 декабря 2023 года заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным выраженное в письме от 11.07.2023 № 6367/13 решение администрации об отказе ИП ФИО2 в предоставлении земельного участка в собственность за плату без торгов и обязал Администрацию повторно рассмотреть заявление ИП ФИО2 от 07.07.2023 о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов, в установленный законом срок.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части указанного судом способа восстановления нарушенного права заявителя по основаниям, изложенным в жалобе, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в данной части в редакции заявителя.

Администрацией предоставлен отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), согласно которому у предпринимателя отсутствуют правовые основания для получения в собственность спорного земельного участка.

Учитывая наличие возражений администрации против выводов в обжалуемом судебном акте в остальной части, суд апелляционной инстанции пересматривает решение суда первой инстанции в полном объёме.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2024 производство по апелляционной жалобе ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Астраханской области от 05.12.2023 по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А06-11192/2023.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025 производство по апелляционной жалобе ИП ФИО2 возобновлено.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, а также статьи 186 АПК РФ путём направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 15 февраля 2025 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие администрации. 

Из материалов дела следует, что 7 июля 2023 года ИП ФИО2 обратился с заявлением в администрацию о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3140 (далее – спорный земельный участок) в собственность без проведения торгов в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (т.1 л.д.16-27). Из приложенных к заявлению документов следует, что на спорном земельном участке на основании разрешения на строительство от 23.03.2018 предпринимателем возведён торговый павильон площадью 24,8 кв. м с кадастровым номером 30:01:150101:3191. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в орган местного самоуправления с вышеуказанным заявлением. 

11 июля 2023 года администрацией письмом № 6367/13 отказано в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов (т.1 л.д.11). 

В обоснование отказа указано, что 14 декабря 2017 года по результатам открытых торгов администрацией и ФИО4 (далее – ФИО4) заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3140 площадью 34 кв.м.

20 декабря 2017 решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Астраханской области (далее – Астраханское УФАС России, антимонопольный орган) администрация признана нарушившей нормы ЗК РФ и Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) при проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3140, аукцион признан недействительным.

19 января 2018 года ФИО4 и ФИО5 заключён договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка. 

22 марта 2018 года заявителем получено разрешение на строительствоторгового павильона площадью 24,8 кв. м наземельном участке с кадастровым номером30:01:150101:3140 (т.1 л.д.18-19).

27 апреля 2018 года на основании договора купли-продажи от 19.01.2018 земельного участка и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.04.2018 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым номером 30:01:150101:3191 площадью 24,8 кв.м, расположенное на спорном участке. 

Вступившим в законную силу решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 17.11.2020 по делу № 2-1178/2020  признан ничтожной сделкой договор купли-продажи спорного земельного участка от 19.01.2018, заключённый ФИО2 и ФИО4 (далее – ФИО4), на указанных лиц возложена обязанность по возврату земельного участка муниципальному образованию «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области». При этом суд указал, что ФИО6 нельзя Е.Т. нельзя признать добросовестным приобретаем, поскольку очевидно,  что при надлежащей осмотрительности он должен был знать о незаконности предоставления ФИО4 участка. Также суд общей юрисдикции отметил, что короткие сроки между сделками с земельным участком и тот факт, что они произведены после решения УФАС по Астраханской области, свидетельствуют о недобросовестности сторон сделки. 

По мнению администрации на момент получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию у ФИО2 отсутствовало законное право на земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3140, что и послужило основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов. 

Считая отказ администрации недействительными, предприниматель оспорил его в судебном порядке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный павильон не является самовольной постройкой, поскольку предоставлено разрешение на его строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатации, обратное администрацией не доказано. Суд первой инстанции пришёл к выводу, что заявление предпринимателя администрацией не рассмотрено по существу, в связи с чем оспариваемый отказ является недействительным. Возлагая на администрацию обязанность повторно рассмотреть заявление ИП ФИО2, суд первой инстанции указал, что  в данном случае возможность принятия решения органом местного самоуправления по данному вопросу не исчерпана. 

Согласно доводам апелляционной жалобы предприниматель считает, что судом первой инстанции указан неверный способ восстановления нарушенного права. По мнению заявителя в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции установлены обстоятельства соответствия ИП ФИО2 требованиям подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в связи с чем суд должен был обязать администрацию подготовить и направить в адрес заявителя подписанный проект договора купли-продажи спорного земельного участка. 

Администрация в отзыве приводит доводы о незаконности обжалованного решения в полном объёме, поскольку говорит об отсутствии у заявителя прав требовать земельный участок, поскольку все сделки между ФИО4 и ФИО5 ничтожны, а сами заключившие их лица действовали недобросовестно, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции. Администрация настаивает на применении к рассматриваемой ситуации положений о недобросовестности (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

            Суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим отмене, поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела. Доводы о недобросовестности заявителя по настоящему делу апелляционная коллегия считает обоснованными и доказанными. Скоропалительная перепродажа ФИО4 незаконно приобретённого участка после соответствующего решения антимонопольного органа по выявленному нарушению была направлена на воспрепятствование возврату земельного участка. 

Судом первой инстанции сделан неверный вывод о наличии у предпринимателя законных прав на земельный участок на момент получения разрешения на строительство и возведения торгового павильона, поскольку земельный участок предоставлен продавцу  (ФИО4) с нарушением установленного порядка. Договор купли-продажи от 19.01.2018, а заключённый ФИО4 и ФИО2, является недействительным, поскольку основан на ничтожной сделке.  

Суд апелляционной инстанции считает, что на момент получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию у ФИО2 отсутствовало законное право на земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3140.  Наличие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатации не является безусловным доказательством наличия прав предпринимателя на спорный объект, поскольку недобросовестные действия лиц по приобретению земельного участка посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, вследствие чего изначально не влекли каких-либо юридических последствий. 

            Торговый павильон возведён ФИО2 на земельном участке, право собственности в отношении которого у него не возникло в силу недействительности договора купли-продажи от 19.01.2018. 

Ключевое значение в рассматриваемом деле имеет то, что ФИО2 не мог не знать о незаконности действий продавца участка ФИО4, поэтому все его действия, направленные на узаконение прав на участок, недобросовестны, а, следовательно, у него нет права, которое подлежит судебной защите. 

            Аналогичная позиция изложена во вступивших в законную силу судебных актах судов общей юрисдикции, на которых был основан оспариваемый отказ администрации. 

            В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

   В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

   Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

   В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

   Согласно части 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

   В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 настоящего Кодекса.

   Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что 14 декабря 2017 года по результатам открытых торгов администрацией и ФИО4 заключён договор купли-продажи спорного земельного участка. 

19 января 2018 года данный земельный участок продан ФИО4 ФИО2

22 марта 2018 года заявителем получено разрешение на строительство торгового павильона площадью 24,8 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 30:01:150101:3140 (т.1 л.д.18-19). 

4 апреля 2018 года уполномоченным органом выдано разрешение на ввод указанного объекта недвижимости в эксплуатацию. 

27 апреля 2018 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о регистрации права собственности ФИО2 на павильон площадью 24,8 кв. м  с присвоением кадастрового номера 30:01:150101:3191, что подтверждено соответствующей выпиской (т.1 л.д.12-13). 

По мнению администрации на момент получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию у ФИО2 отсутствовало законное право на земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3140, что и послужило основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов. 

20 декабря 2017 решением Астраханского УФАС России № 74-НТ-04-17 администрация признана нарушившей нормы ЗК РФ и Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) при проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3140, аукцион признан недействительным. 

20 декабря 2017 года на основании решения от 20.12.2017 антимонопольным органом  администрации выдано предписание № 74-НТ-04-17, согласно которому организатору торгов необходимо аннулировать открытый аукцион. 

Решение и предписание антимонопольного органа оспорены в судебном порядке и признаны судами первой и апелляционной инстанций законными (дело № А06-3343/2018). 

В ходе рассмотрения дела установлено, что договор с ФИО4 заключён с нарушением требований пунктов19, 20 статье 39.11, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11, пункта 4 стать  39.12 ЗК РФ, части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции. 

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 данной статьи указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из положений пункта 19 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, в случае принятия жалобы к рассмотрению организатор торгов, которому в порядке, установленном частью 11 статьи, направлено уведомление, не вправе заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе. Договор, заключённый с нарушением требования, установленного данным пунктом, является ничтожным.

Как следует из материалов дела № А06-3343/2018, договор с ФИО4 заключён 14 декабря 2017 года, то есть после поступления в антимонопольный орган жалобы (06.12.2017) и направления в адрес администрации уведомления о поступлении жалобы. 

Таким образом, в силу статьи 168 ГК РФ, а также статьи 18.1 Закона о защите конкуренции договор купли-продажи спорного земельного участка от 14.12.2017, заключённый по результатам открытых торгов администрацией и ФИО4 является ничтожной сделкой. 

Договор купли-продажи от 19.01.2018, заключённый ФИО4 и ФИО2, является недействительным, поскольку основан на ничтожной сделке. 

Вступившими в законную силу решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 17.11.2020 по делу № 2-1178/2020 признаны недействительными договоры купли-продажи спорного земельного участка от 14.12.2018 и от 19.01.2018. 

Апелляционным определением Астраханского областного суда от 10.02.2021 по делу № 2-1178/2020 на ФИО2 возложена обязанность по возврату земельного участка муниципальному образованию «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области». 

26 июня 2023 года спорный участок передан ФИО2 администрации, что подтверждено актом приёма-передачи (т.1 л.д.88). 

Таким образом, на момент получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию у ФИО2 отсутствовало законное право на земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3140. 

Выводы суда первой инстанции о том, что отказ администрации является незаконным, поскольку спорный павильон возведён на земельном участке, принадлежащем на праве собственности предпринимателю, на основании разрешения на его строительство, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатации, является неверным. 

Наличие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатации не является безусловным доказательством наличия прав предпринимателя на спорный объект, поскольку действия лиц по приобретению земельного участка посягали на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, вследствие чего изначально не влекли каких-либо юридических последствий. 

У ФИО2 нет и не было прав на спорный участок. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.01.2025 № 3-П, добросовестным приобретателем применительно к спорам о недвижимом имуществе в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционном истолковании в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. 

Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела.

Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.10.2021 № 305-ЭС19-13577).

ФИО2 не является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3140, поскольку договор купли-продажи заключён после отмены торгов и вынесения антимонопольным органом решения о нарушении антимонопольного законодательства, а также через незначительное время после приобретения продавцом (ФИО4).  Предприниматель при проявлении должной осмотрительности и внимательности имел возможность установить, что земельный участок приобретён ФИО4  с нарушением действующего законодательства, поскольку информация об отмене торгов опубликована на соответствующей площадке. 

Выводы о недобросовестности предпринимателя также сделаны судами общей юрисдикции в рамках дела № 2-1178/2020. 

Нормы, регламентирующие осуществление участниками гражданских правоотношений принадлежащих им прав, а также исполнение ими обязанностей, должны интерпретироваться и применяться в свете принципа добросовестности. В силу своей универсальности требование о добросовестном поведении распространяется на любое социальное взаимодействие между субъектами права во всех сферах (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.01.2025 № 3-П). 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункты 3 и 4 статьи 1 и абзац первый пункта 1 статьи 10 ГК Российской Федерации). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Заявитель, зная и осознавая незаконность приобретения земельного участка, намеренно возвёл на нём объект недвижимости с целью дальнейшего приобретения в собственность в упрощённом порядке (на основании статьи 39.3 ЗК РФ) в обход установленных законодательством процедур. 

Указанные действия направлены на получение необоснованной выгоды.  

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о недобросовестности ИП ФИО2, что является основанием для отказа  в защите его права. 

Выводы судов, сделанные в рамках дела № А06-11923/2023, не опровергают установленные в ходе настоящего дела обстоятельства.

   Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что отказ  администрации от 11.07.2023 № 6367/13 является законным, основанным на вступивших в законную силу судебных актах, в которых также сделаны выводы о недобросовестном поведении заявителя. 

   В силу части 3 статьи 201 АПК РФ требования заявителя удовлетворению не подлежали. 

   Таким образом, решение суда первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 5 декабря 2023 года по делу № А06-7005/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                М.А. Акимова

Судьи                                                                                                                В.В. Землянникова

                                                                                                                        Е.В. Пузина