СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                            Дело № А45-31272/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Апциаури Л.Н.,

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Питимировой Д.Е., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз»  (№ 07АП-1986/2025) на решение от 20.02.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-31272/2024 (судья Галкина Н.С.) по иску Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка,

 третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Венера» (ИНН 

<

***>), Правительство Новосибирской области (ИНН 

<

***>),

В судебном заседании приняли участие: 

от Мэрии г.Новосибирска – ФИО2, доверенность от 09.12.2024, удостоверение, диплом (в здании суда)

от ООО «Союз» - ФИО3, доверенность от 04.04.2024, паспорт, диплом, ФИО4 – доверенность от 28.11.2022, паспорт, диплом (в здании суда)

от Правительства Новосибирской области – ФИО5, доверенность от 06.12.2023, паспорт, диплом (в здании суда)

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Союз» (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 127273р от 15.12.2016 (далее – договор аренды); об обязании общества своими силами и за свой счет привести земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:489 в состояние, пригодное для его дальнейшего использования; на случай неисполнения решения суда взыскать с общества судебную неустойку в размере 10000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Венера» (далее – ООО «Венера»), Правительство Новосибирской области (далее - правительство). 

Обосновывая исковые требования, мэрия ссылается на нарушение обществом условий договора аренды, выразившееся в неиспользовании земельного участка для целей, определенных договором аренды, а также на изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, указывая, что в настоящее время назначение территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:489, предоставленный обществу по договору аренды, изменилось настолько, что исполнение заключенного договора аренды приведет к существенному нарушению публичных интересов жителей города Новосибирска на сохранение благоприятной окружающей среды в лесном парке «Заельцовский бор» Новосибирской области, что если бы стороны могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств, договор вообще не был бы заключен. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2025 (резолютивная часть объявлена 06.02.2025) расторгнут договор аренды земельного участка № 127273р от 15.12.2016, заключенный между Мэрией города Новосибирска (ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН 

<

***>). В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Не согласившись с решением суда, ООО «Союз» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в удовлетворенной части, и принять в данной части новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что между мэрией города Новосибирска и ООО «Союз» был заключен договор аренды от 15.12.2016 № 127273р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489 для строительства базы отдыха с гостиницей, фитнес-центром, детским спортивным клубом, объектом общественного питания, медицинским пунктом, аптекой, трансформаторными подстанциями по адресу: Заельцовский Бор 1-й Жилой поселок.

Договор вступил в действие на основании вступившего в законную силу решения суда по делу № А45-10338/2017 об урегулировании разногласий - 23.08.2017, государственная регистрация договора произведена - 03.05.2018.

Срок действия договора, с учетом дополнительного соглашения № 3 от 04.05.2022, заключенного в рамках антикризисных мер - 14.12.2029.

22.01.2018 мэрия города Новосибирска письмом № 30.11-418/13 направила ООО «Сибирские жилые кварталы» (аффилированная организация с ООО «Союз» по учредителю) утвержденное заместителем мэра техническое задание на подготовку проектных предложений по проекту планировки территории, в границы которого входит арендуемый ООО «Союз» земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:489.

05.02.2018 между ООО «Союз» и ООО «Сибирское проектное бюро» заключен договор на корректировку проекта планировки территории в соответствии с выданным мэрией города Новосибирска техническим заданием.

В результате проектных работ, постановлением мэрии города Новосибирска № 2242 от 21.06.2019 утвержден новый проект планировки территории, которым для арендуемого земельного участка установлена зона объектов дошкольного, начального общего, основного общего и среднего (полного) общего образования.

Соответственно, с июня 2019 года, момента установления в проекте планировки территории зоны планируемого размещения объектов - зоны дошкольного, начального общего, основного общего и среднего (полного) общего образования, ООО «Союз» было лишено права возводить предусмотренную договором аренды базу отдыха с гостиницей, фитнес-центром, детским спортивным клубом, объектом общественного питания, медицинским пунктом, аптекой, трансформаторными подстанциями. При этом мэрия города Новосибирска продолжала принимать от ООО «Союз» арендные платежи.

В июле 2022 г. в связи с процедурой создания особо охраняемой природной территории - лесной парк, были внесены изменения в Генеральный план города Новосибирска и Правила землепользования и застройки, согласно которым на арендуемом земельном участке установлена зона рекреационного назначения с индексом 600/2 и территориальная зона Р-5 (зона объектов лесного парка), которые предусматривают строительство объектов образования (решения Совета депутатов города Новосибирска от 12.07.2022 № 389 и 12.07.2022 № 391).

02.02.2023 на комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска было принято положительное решение по вышеуказанным обращениям ООО «Союз».

Далее, мэрия города Новосибирска для определения размера новой арендной платы в связи с изменением предмета договора (цели) заказала оценку. В материалы дела представлена выкопировка из отчета № 1975 от 13.03.2023 по заказу мэрии, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы предоставляемого для строительства земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, разрешенное использование, в том числе «дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1)», составляет 8 924 000 рублей.

 ООО «Союз» не согласилось с двенадцатикратным увеличением арендной платы и обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области в порядке статьи 446 Гражданского кодекса РФ об урегулировании разногласий в части размера рыночной стоимости права аренды.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.12.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2024 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.07.2024 по делу № А45-19257/2023, на основании судебной экспертизы определен размер арендной платы.

Как указывает апеллянт, из материалов дела следует, что у сторон возникли разногласия относительно условий дополнительного соглашения к договору аренды - размера арендной платы, с учетом расширения возможности использования спорного земельного участка (пункты 2 Дополнительного соглашения № 4 к Договору аренды)» (стр. 6 абз. 4 постановления)».

Дополнительное соглашение № 4, которым по результатам судебного разбирательства арендная плата увеличена в 6,4 раза, объективно лишено смысла и не было бы заключено ООО «Союз» если, как посчитал суд первой инстанции по настоящему делу, предмет и целевое использование земельного участка якобы не изменились. Таким образом,  из смысла дополнительного соглашения № 4 в целом - изменение предмета (цели) договора аренды пунктом 1 и увеличением в связи с этим арендной платы пунктом 2, учитывая предшествующую переписку, протокол комиссии, действующая редакция договора аренды предусматривает строительство объектов образования.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции в этой части допущено нарушение норм материального права статьи 431 Гражданского кодекса РФ, кроме того, сделав противоположные судебным актам по делу № А45-19257/2023 выводы относительно условий дополнительного соглашения № 4, суд первой инстанции также допустил нарушение нормы процессуального права части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Союз» не было предпринято необходимых мер, направленных на документарное освоение земельного участка, реальное использование путем установления заборов, ограждений, противоречит обстоятельствам дела, а именно, ООО «Союз» начало освоение в 2018 году с обеспечения участка инженерными коммуникациями, аффилированное лицо построило газовую котельную,  к арендуемому земельному участку проведена теплотрасса; в  период с июня 2019 г. (утверждение нового проекта планировки территории с зоной объектов образования) по 27.02.2024 (дата заключения дополнительного соглашения № 4 с объектами образования) по независящим от ООО «Союз» причинам не могло осуществлять строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031855:489, градостроительная документация и условия договора аренды не были между собой согласованы с июня 2019 года. ООО «Союз» выполнено частичное ограждение земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489 в результате исполнения договора подряда от 17.06.2022, что зафиксировано в акте судебного осмотра от 20.12.2024 с участием сторон. По обращению ООО «Союз» от 28.02.2023 мэрией города Новосибирска выдан градостроительный план земельного участка № РФ-54-2-03-0-00-2023-0297. На основании информации градостроительного плана разработан эскизный проект от 06.05.2024 на строительство общеобразовательной школы на 360 мест и детского сада на 90 детей в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489. В соответствии с эскизным проектом и на основании договора от 19.06.2024 ООО «Союз» приступило к разработке проектной документации.

20.07.2024 ООО «Котельная № 1» выданы ООО «Союз» технические условия для осуществления технологического присоединения к сетям теплоснабжения здания школы и детского сада. 27.08.2024 между ООО «Союз» и ООО «Кадастровый центр ГЕОГРАД» заключены договоры на выполнение инженерно-геодезических, геологических и экологических изысканий. МУП г. Новосибирска «Горводоканал» выданы технические условия подключения (технологического присоединения) к централизованной системе холодного водоснабжения № 5-23084 от 01.08.2024 проектируемого объекта «Школа с дошкольным отделением, административное здание по ул. Заельцовский Бор 1-й Жилой поселок в Заельцовском районе г. Новосибирска» на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031855:489.

МУП г. Новосибирска «Горводоканал» выданы технические условия подключения (технологического присоединения) к централизованной системе водоотведения № 5-23084/1 от 01.08.2024 проектируемого объекта на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031855:489 и т.д.

Таким образом, с учетом стадии проектирования, у суда первой инстанции не было оснований для досрочного расторжения договора аренды на основании пункта 6.4 договора, подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

Апеллянт указывает на различие понятий освоение земельного участка и его использование. Сроки освоения, то есть подготовительного этапа к получению разрешения на строительство, истцом в договоре аренды № 127273р не устанавливались.

Также апеллянт не согласен со ссылкой Мэрии в качестве основания для расторжения договора аренды на существенное изменение обстоятельств в виде создания особо охраняемой природной территории регионального значения - лесной парк «Заельцовский бор» Новосибирской области, чему не дана оценка судом первой инстанции.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 13.03.2023 № 82-п создана указанная ООПТ, в зону хозяйственного назначения которой включен арендуемый ООО «Союз» земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:489.

В силу абзаца 2 части 2 статьи 12.2 Закона Новосибирской области от 26.09.2005 № 325-03 «Об особо охраняемых природных территориях в Новосибирской области» на территории лесного парка допускается строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов, объектов здравоохранения, образования ... объектов, строительство, реконструкция которых осуществляется во исполнение федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов Новосибирской области и иных нормативных правовых актов Новосибирской области, а также реконструкция иных объектов капитального строительства.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 13.03.2023 № 83-п утверждено Положение об особо охраняемой природной территории регионального значения - лесном парке «Заельцовский бор» Новосибирской области».Приложение 5 к Положению об ООПТ - лесной парк устанавливает режим охраны, которым в зоне хозяйственного назначения разрешено строительство объектов аналогично областному закону № 325-03. Приложение № 6 к Положению об ООПТ предусматривает перечень основных видов разрешенного использования для зоны хозяйственного назначения, среди которых: «дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1)».

Соответственно, как полагает апеллянт, включение земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489 в зону хозяйственного значения ООПТ - лесной парк не является существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 ГК РФ, равно как и не прекращает обязательство в порядке статьи 417 ГК РФ.

Также от ООО «Союз» поступили пояснения по апелляционной жалобе с приложением новых доказательств, в которых ООО «Союз» поддержаны ранее изложенные доводы, указано на то, что  проводятся совещания по вопросу строительства объектов образования, указывают на необходимость оценки добросовестности действий (бездействий) уполномоченных органов.

От Мэрии г.Новосибирска поступил отзыв, согласно которому указано, что судом верно отклонен довод ответчика о том, что дополнительным соглашением № 4 от 02.05.2023 изменены предмет и целевое использование земельного участка.

На основании решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска от 02.02.2023, решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19257/2023 между мэрией города Новосибирска и ООО «Союз» было заключено дополнительное соглашение от 02.05.2023 №4 к договору аренды земельного участка от 15.12.2016 № 127273р, условиями которого являлось дополнение договора видами разрешенного использования земельного участка (не исключающего строительство объектов недвижимости согласно предмету договора аренды), арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с отчетом об оценке от 13.03.2023 № 1975.

Принятое комиссией решение о внесении изменений в договор аренды обусловлено исключительно дополнением видов разрешенного использования, оснований свидетельствующих о внесении изменений в иные пункты договора, в том числе в предмет договора и цель предоставления земельного участка не имеется.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.12.2023 по делу № А45-19257/2023 урегулированы разногласия, возникшие между мэрией г. Новосибирска и ООО «Союз», только в части пункта 2 дополнительного соглашения № 4, которым установлен размер арендной платы, иные условия договора судом не исследовались, их правовая оценка не производилась.

Условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан приступить к освоению земельного участка в течение трех лет и использовать участок в соответствии с целевым назначением (пункт 6.4). Согласно представленным доказательствам на земельном участке отсутствуют какие-либо постройки, строительство на земельном участке не ведется, строительная техника и строительные материалы отсутствуют, земельный участок частично не огорожен, доступ не ограничен, зарос сорной растительностью (акты осмотра от 18.06.2024, 20.12.2024).

Условия договора аренды земельного участка, статьи 309, 310, 450, 606, 611, 614, 615, 619, 622 Гражданского кодекса РФ, 45, 46 Земельного кодекса РФ, разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», позволяют арендодателю, при доказанности факта неиспользования арендатором участка по целевому назначению, досрочно расторгнуть договор аренды публичного земельного участка.

В своей жалобе заявитель ссылается на правовые акты, которые, по его мнению, препятствовали исполнению договора, однако, как было установлено в ходе рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, ни один из приведенных обществом актов не препятствовал строительству объекта на протяжении 8 лет, для возведения которого предоставлен земельный участок. Наличие проекта планировки территории в отношении спорного земельного участка, в соответствии положениями Градостроительного кодекса РФ, стало обязательным лишь после отнесения земельного участка в 2023 году к ООПТ лесной парк «Заельцовский бор», однако и это обстоятельство не лишало арендатора права обращения с предложением принятия своего проекта планировки.

Судом верно отклонен довод общества о непоследовательном и противоречивом поведении мэрии города Новосибирска, поскольку заключая дополнительное соглашение № 4 от 02.05.2023 мэрия исходила из обращений общества, в которых последнее прямо указывало, для чего требуется внесение соответствующих изменений, не отменяет того факта, что общество, начиная с 2016 года не осуществляло действий, направленных на достижение цели договора - строительство базы отдыха с гостиницей, фитнес-центром, детским спортивным клубом, объектом общественного питания, медицинским пунктом, аптекой, трансформаторными подстанциями. Возможность использования земельного участка по назначению, не связана с наличием спора по урегулированию разногласий, касающихся размера арендной платы.

В соответствии с договором земельный участок предоставлялся для строительства базы отдыха с гостиницей, фитнес-центром, детским спортивным клубом, объектом общественного питания, медицинским пунктом, аптекой, трансформаторной подстанцией.

Дополнительным соглашением от 02.05.2023 №4 вид разрешенного использования земельного участка изменен - предоставление коммунальных услуг, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование, отдых (рекреация), спорт, природно-познавательный туризм, санаторная деятельность, улично-дорожная сеть, благоустройство территории.

Полагает ошибочным утверждение ответчика о возможности для него, как арендатора осуществлять строительство объектов образования на земельном участке, предоставленном с предварительным согласованием места размещения базы отдыха с гостиницей, фитнес-центром, детским спортивным клубом, объектом общественного питания, медицинским пунктом, аптекой, трансформаторными подстанциями (пункт 1.3 договора аренды, постановление мэрии г. Новосибирска от 15.11.2016 № 5186).

От Правительства Новосибирской области также поступил отзыв, в котором по существу поддержаны возражения Мэрии и выводы суда первой инстанции, а также отмечено, что земельный участок предоставлен обществу в аренду для целей строительства в 2016 году без торгов (в исключительном из общего правила порядке) с предварительным согласованием места размещения объекта.

Законом условие о предмете любого договора, в том числе, аренды земельного участка, отнесено к существенным (пункт 1 статьи 432, пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Предметом заключенного договора аренды является строительство базы отдыха, так определено целевое назначение арендованного земельного участка. Вид и назначения объекта, строительство которого предполагается на земельном участке, определено публичным собственником - мэрией города Новосибирска при заключении договора. Поскольку договор заключен без торгов, изменение его предмета без конкурсных процедур, с изменением вида и назначения объекта, является незаконным.

При этом, арендатор, получивший в преимущественном порядке земельный участок для целей строительства, в отличие от собственника, не вправе самостоятельно, по своему усмотрению изменять цель аренды, на что неоднократно указывалось в судебной практике.

Таким образом, утверждение и толкование обществом условий дополнительного соглашения №4, заключенного 02.05.2023, как изменение предмета договора и цели аренды, в том числе вида объекта, подлежащего строительству, противоречит требованиям гражданского и земельного законодательства.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.12.2023 по делу № А45-19257/2023 урегулированы разногласия, возникшие между мэрией г.Новосибирска и ООО «Союз», только в части пункта 2 дополнительного соглашения №4, которым установлен размер арендной платы, судом не исследовались и не давалась правовая оценка иным условиям договора.

Пункт 1.3 договора аренды ни судом, ни сторонами не изменен.

Условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан приступить к освоению земельного участка в течение трех лет и использовать участок в соответствии с целевым назначением (пункт 6.4). Согласно представленным доказательствам на земельном участке отсутствуют какие-либо постройки, строительство на земельном участке не ведется, строительная техника и строительные материалы отсутствуют, земельный участок частично не огорожен, доступ не ограничен, зарос сорной растительностью (акты осмотра от 18.06.2024, 20.12.2024).

Каких-либо доказательств, объективно существовавших в реальности вне зависимости от воли арендатора и безусловно исключавших возможность целевого использования земельного участка на протяжении 9 лет, обществом не представлено.

От ООО «Венера»  также поступил отзыв, в котором поддержана апелляционная жалоба ответчика, указано, что в нарушение статьи 71 АПК РФ суд проигнорировал представленные доказательства подготовки ООО «Венера» как субарендатора к строительству объекта, предусмотренного дополнительным соглашением № 4. В рамках реализации проекта по строительству дороги ООО «Венера» получены технические условия на присоединение зем.участка к автомобильным дорогам местного значения, технические условия на защиту инженерных коммуникаций, пересекаемых проектируемой дорогой (2 теплотрассы, 2 кабельных линии и газопровод). Представленные в дело Ответчиком и Третьим лицом документы свидетельствует о том, что земельный участок осваивается и подготавливается в целях строительства двух общественно значимых объектов.

11.06.2024 Мэрией г. Новосибирска выданы ООО «Венера» технические условия и требования на присоединение земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:733 к автомобильным дорогам местного значения. В пункте 1 технических условий Мэрия г. Новосибирска указала: «Присоединение земельного участка выполнить через существующий проезд, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031855:489 по согласованию с владельцем земельного участка, с выездом на автомобильную дорогу по Дачное шоссе». Для получения указанных технических условий ООО «Венера» предоставляла в Мэрию г. Новосибирска проект и правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:489. То есть, при выдаче технических условий истец Мэрия г. Новосибирска, как и все стороны спора, исходила из того, что дополнительное соглашение № 4 допускает строительство автомобильной дороги. В связи с чем, оснований для расторжения вышеназванного договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием, не имеется. Также суд первой инстанции оставил без разрешения поставленный ООО «Венера» в отзыве № 29 от 23.10.2024 вопрос о последствиях досрочного расторжения договора аренды, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451, абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).

В судебном заседании представитель ООО «Союз» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отложить судебное разбирательство до разрешения вопроса с государственными органами относительно  строительства объекта образования.

Представитель Мэрии и Правительства возразили по апелляционной жалобе по изложенным в отзывах возражениях.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Апелляционным судом отказано в приобщении к материалам дела приложенных к письменным пояснениям ООО «Союз» документов, поскольку они не имеют доказательственного значения для рассмотрения спора, датированы после принятия судебного акта судом первой инстанции, в этой связи судом также отказано в отложении судебного разбирательства, Мэрия г.Новосибирска как сторона договора не ссылалась на возможность урегулирования спора.

 Заслушав представителей, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между мэрией и обществом заключен договор аренды от 15.12.2016 № 127273р земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадью 39629 кв.м, для строительства базы отдыха с гостиницей, фитнес-центром, детским спортивным клубом, объектом общественного питания, медицинским пунктом, аптекой, трансформаторными подстанциями по адресу: Заельцовский бор 1-й Жилой поселок, сроком действия до 14.12.2026. 

Дополнительным соглашением от 04.05.2022 № 3 срок действия договора аренды продлен до 14.12.2029. 

02.05.2024 стороны заключили дополнительное соглашение № 4, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка: предоставление коммунальных услуг (3.1.1); амбулаторно-поликлиническое обслуживание (3.4.1); дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1); отдых (рекреация) (5 0); спорт (5.1); природно-познавательный туризм (5.2); санаторная деятельность (9.2.1); улично-дорожная сеть (12.0.1); благоустройство территории (12.0.2). 

По результатам проведенного 18.07.2024 специалистами департамента земельных и имущественных отношений мэрии осмотра земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489 установлено, что в границах указанного земельного участка объекты недвижимого имущества отсутствуют, земельный участок не осваивается. 

Согласно подпункту 1 пункта 4.2 договора аренды арендатор обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с разрешенным пользованием.

В силу подпункта 3 пункта 6.3 договора аренды по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в случаях невыполнения арендатором обязанностей, установленных в пункте 4.2 договора аренды. 

Пунктом 6.4 договора аренды установлено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, в случае если земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, не используется или используется арендатором не в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. 

В связи с нарушениями в действиях арендатора норм действующего законодательства, условий договора аренды 02.08.2024 обществу было направлено уведомление от 31.07.2024 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды. 

В связи с отсутствием ответа общества, мэрия обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования Мэрии о расторжении договора аренды, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как указано в статье 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ. 

Основополагающим правилом и земельного и градостроительного законодательства является принцип целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ, статьи 35, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)). 

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, таким основанием является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Как указано выше, согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ № 11 в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 2485-О федеральный законодатель, предусматривая в ЗК РФ право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. 

При этом предусмотренный абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставление для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В качестве основания для расторжения договора истцом указано неиспользование земельного участка в целях строительства в течение трех лет.

Отклоняя доводы апеллянта, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, земельный участок, предоставленный обществу с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства базы отдыха в 2016году, до настоящего времени, то есть спустя 9 лет по целевому назначению не использован.

На основании решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска от 02.02.2023, решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19257/2023 между мэрией города Новосибирска и ООО «Союз» было заключено дополнительное соглашение от 02.05.2023 №4 к договору аренды земельного участка от 15.12.2016 № 127273р, условиями которого являлось дополнение договора видами разрешенного использования земельного участка, арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с отчетом об оценке от 13.03.2023 № 1975.

При этом, как обоснованно отмечено истцом и не оспаривается ответчиком, виды разрешенного использования земельного участка согласно дополнительному соглашению №4, не исключают строительство объектов недвижимости согласно предмету договора аренды.

Согласно пояснениям истца, принятое комиссией решение о внесении изменений в договор аренды обусловлено исключительно дополнением видов разрешенного использования, оснований свидетельствующих о внесении изменений в иные пункты договора, в том числе в предмет договора и цель предоставления земельного участка не имеется.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.12.2023 по делу № А45-19257/2023 урегулированы разногласия, возникшие между мэрией г. Новосибирска и ООО «Союз», только в части пункта 2 дополнительного соглашения № 4, которым установлен размер арендной платы, иные условия договора судом не исследовались, их правовая оценка не производилась. Из буквального толкования условий договора, не следует, что между сторонами достигнуто соглашение об изменении объекта строительства для которого предоставлялся земельный участок.

Как обоснованно отмечено в отзыве Правительства НСО, спорный публичный земельный участок предоставлен в 2016 году в аренду без торгов в рамках завершения начатой до 01.03.2015 публичной процедуры выбора и предварительного согласования места размещения и строительства конкретного объекта недвижимости по договору аренды. Приобретая право аренды по договору в 2016 году, общество выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка и возводимого объекта капитального строительства.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка невозможно без изменения такого договора.

В соответствии с п.6.4. договора, установлено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, в случае если земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, не используется или используется арендатором не в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

Согласно представленным доказательствам на земельном участке отсутствуют какие-либо постройки, строительство на земельном участке не ведется, строительная техника и строительные материалы отсутствуют, земельный участок частично не огорожен, доступ не ограничен, зарос сорной растительностью (акты осмотра от 18.06.2024, 20.12.2024).

Условия договора аренды земельного участка, статьи 309, 310, 450, 606, 611, 614, 615, 619, 622 Гражданского кодекса РФ, 45, 46 Земельного кодекса РФ, разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», позволяют арендодателю, при доказанности факта неиспользования арендатором участка по целевому назначению, досрочно расторгнуть договор аренды публичного земельного участка.

Отклоняя доводы апеллянта относительно различия понятий «освоение» и «использование» земельного участка, апелляционный суд соглашается с возражения истца и третьего лица, что даже в том случае, когда срок освоения земли и срок начала строительства условиями договоров аренды не установлен, арендатор не может осваивать земельный участок более длительный срок, поскольку это входит в противоречие с императивными нормами закона, установленными статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ и предусматривающими трехлетний срок для начала использования земельного участка в отношении долгосрочных договоров аренды, которые призваны обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием, защиту общественных интересов, поскольку бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих экономическую ценность площадей.

При этом, различие данных понятий введено в ЗК РФ с 01.03.2025 статьей 85.1 ЗК РФ, что никак не может влиять на правоотношения сторон с 2016 года.

Апеллянт ссылается на то, что правовыми актами, органов власти земельный участок с 21.06.2019 по 27.02.2024 был исключен из строительного оборота, что свидетельствует об отсутствии ссылаться на неиспользование участка три года.

Однако, как  обоснованно отмечено в возражениях Правительства НСО постановлением от 16.03.2021 № 67-п «О необходимости создания особо охраняемой природной территории регионального значения лесной парк «Заельцовский бор» Новосибирской области» никакие запреты хозяйствующим субъектам не устанавливались вообще.

Постановлением от 16.08.2021 № 320-п с аналогичным названием, принятым взамен утратившего силу постановления № 67-п установлено, что до момента создания лесного парка "Заельцовский бор": приостанавливается предоставление земельных участков, выдача разрешений на строительство и внесение изменений в разрешения на строительство объектов капитального строительства в части увеличения количества этажей и (или) изменения функционального назначения объекта (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов, используемых по целевому назначению на дату принятия решения о необходимости создания лесного парка, объектов социально-культурного назначения, а также гидротехнических сооружений, линий связи и электропередачи, трубопроводов, автомобильных дорог).

Положение об ООПТ лесной парк «Заельцовский бор», утвержденное постановлением Правительства Новосибирской области от 13.03.2023 № 83-п, среди видов разрешенного использования земельных участков в хозяйственной зоне содержит - отдых (рекреация) (5.0) (приложение № 6 к постановлению).

Таким образом, из материалов дела не усматривается препятствий к исполнению договора аренды в период с  21.06.2019 по 27.02.2024.

Однако, обществом не представлено доказательств не только использования земельного участка, а именно строительства базы отдыха, но и его надлежащего освоения для этих целей: за разрешением на строительство общество не обращалось; отсутствует проект объекта; разработка проекта планировки территории обществом не выполнена; по результатам двукратного, в том числе, совместного, осмотра земельного участка в натуре, установлено отсутствие какой-либо хозяйственной деятельности на участке: участок частично не огорожен и захламлен мусором; не проводятся никакие строительные или подготовительные к застройке, работы; отсутствует строительная техника; участок заросший, на участке размещены не принадлежащие арендатору металлические гаражи, хозяйственные постройки, детская площадка; осуществляется парковка автотранспорта; доступ к участку не ограничен.

Ссылки апеллянта на правомерность планирования им строительства объекта образования с учетом Постановления Мэрии г.Новосибирска от 21.06.2019 №2242, подлежит отклонению. 

Как обоснованно отмечают истец и Правительство НСО, следует из материалов дела, что договор аренды к указанной дате действовал уже три года, вместе с тем никаких действий по освоению земельного участка для целей строительства базы отдыха, ее проектированию, общество не предпринимало и, очевидно не планировало предпринимать, поскольку еще 05.02.2018 общество «Союз» заключило договор № 184/2-2018 с обществом «Сибирское проектное бюро», которому заказало выполнение корректировки части проекта планировки территории в Заельцовском районе. Именно общество «Союз» в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489 поручило подрядчику указать образовательные инфраструктурные объекты в проекте планировки территории (приложение № 4 к договору).

В этой связи Мэрия указывает, что изложенное свидетельствует, что проект планировки, в соответствии с правилами части 1 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ (на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории) в редакции, принятой мэрией в постановлении № 2242, разработан именно ООО «Союз» с желаемым для общества содержанием. Такие действия в начале 2018 года совершены с намерением изменить вид и назначение планируемого к строительству объекта, вопреки условиям договора аренды и положениям земельного законодательства.

Материалами дела подтверждается, что общество не представило доказательств разработки эскизов, проекта и т.д., касающихся базы отдыха, а не объектов образования.

Ссылки апеллянта на то, что им осуществляются действия по получению технических условий на подключения объекта, также не опровергают обоснованность выводов суда первой инстанции и возражений Мэрии и Правительства, поскольку технические условия касаются подключения объектов образования, кроме того, их получение в основном осуществляется обществом после направления  Мэрией уведомления от 31.07.2024 ООО «Союз» о расторжении договора и соглашения о расторжении.

Исходя из всего вышеизложенного, у суда отсутствуют основания для вывода о наличии злоупотребления правами со стороны истца. 

Доводы апеллянта о том, что осуществленные им действия могут быть использованы для строительства объекта  - базы отдыха отклоняются, поскольку материалы дела как отмечено выше не содержат доказательств совершения каких-либо действий по созданию именно этого объекта, а имеющиеся в деле доказательства, техуслвия и т.д. выданы на иной объект.

Доводы ООО «Венера» отклоняются, как основания для отмены решения суда, поскольку наличие договора субаренды, не свидетельствует о невозможности расторжения договора аренды. Кроме того, договор субаренды заключен на срок до 30.11.2024 (л.д. 52 т.2). 

Также ссылки на то, что суд первой инстанции оставил без разрешения поставленный ООО «Венера» вопрос о последствиях досрочного расторжения договора аренды, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора, отклоняются, поскольку судом рассмотрены именно заявленные исковые требования, иных требований сторонами не заявлялось.

Также, как обоснованно отмечено в возражениях на жалобу ответчика, арендованный земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории лесной парк «Заельцовский бор» Новосибирской области, созданной постановлением Правительства Новосибирской области от 13.03.2023 № 82-п. С марта 2021 ООО «Союз» достоверно известно о включении в границы ООПТ лесной парк «Заельцовский бор» Новосибирской области земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:479. Все постановления Правительства Новосибирской области о создании лесного парка оспаривались ООО «Союз», в удовлетворении требований о признании их недействующими заявителю отказано, судебные акты вступили в законную силу (дело № За-39/2023, дело № За-11/2023).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 13.03.2023 № 83-п утверждено Положение об ООПТ регионального значения - лесном парке «Заельцовский  бор» Новосибирской области, приложением № 5 к Положению строительство зданий и сооружений запрещено (пункт вступил в силу с 01.09.2023).

Согласно статье 129 Гражданского кодекса РФ экономический оборот земельных участков в ООПТ возможен только в пределах, допускаемых специальным законодательством. Правовые нормы, регулирующие оборотоспособность земельных участков в ООПТ, используются вместе с правовыми нормами об охране их как ограниченном природном ресурсе.

Особо охраняемые природные территории относятся к объектам общенационального достояния. Законодателем установлен приоритет публичного экологического законного интереса перед частным экономическим, по той причине, что природные ресурсы, и лес, в частности, являются ограниченными. Воспроизводство вековых лесов, в сравнении со строительством частных объектов, требует гораздо более значительных временных, экономических, организационных и иных ресурсов.

Исходя из преамбулы Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» целью создания ООПТ является полное или частичное ограничение хозяйственной деятельности субъектов для сохранения территорий, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

В соответствии с договором аренды ООО «Союз» могло разместить  в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации на территории лесного парка объекты рекреации, оздоровления, спорта, предусмотренных целями предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489.

Однако, ответчик отказался от намерения использовать земельный участок для предоставленных целей и строительства базы отдыха.

При этом, судом первой инстанции обоснованно отклонены ссылки апеллянта на то, что намерение строительства ответчиком объектов образования вызвано необходимостью обеспечения объектами социальной инфраструктуры и доступным общим дошкольным и школьным образованием жителей жилого комплекса Flora&Fauna.

Частная школа и детский сад являются коммерческими объектами и не включаются в перечень объектов социальной инфраструктуры, обеспечивающих доступное образование для граждан. При этом реализацию конституционных прав граждан обеспечивает организация предоставления общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования по основным общеобразовательным программам в муниципальных образовательных организациях.

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» определяет, что частной образовательной организацией является образовательная организация, созданная в соответствии с законодательством Российской Федерации физическим или юридическим лицом. Предоставление в частной коммерческой школе платных образовательных услуг не является обеспечением данной территории объектами социальной инфраструктуры.

Намерение арендатора построить по своему усмотрению вместо базы отдыха частную школу с детским садом не является законным и не достигает никаких публично значимых целей.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование Мэрии о расторжении договора аренды.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.02.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-31272/2024  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области. 

        Председательствующий                                                     О.Ю. Киреева

          Судьи                                                                                  Л.Н. Апциаури

                                                                                                       ФИО1