АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-40430/2022

Нижний Новгород

           31 июля 2024 года

 

Резолютивная часть решения оглашена 18.07.2024

Полный текст решения изготовлен 31.07.2024

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе 

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 57-1074) 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Перешеиной А.А.

с участием представителя

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 22.08.2023)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ПРАНО-52» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании отсутствующим права,

возврате земельного участка,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),  

 

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «ПРАНО-52» (далее – ООО «ПРАНО-52», Общество) о признании отсутствующим права собственности ООО «Прано-52» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0050024:53 степенью готовности 5%, общей площадью 1090,6 кв.м. (нежилое здание), расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Голубева, напротив дома №4; обязать ООО «Прано-52» в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу вернуть земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050024:41, расположенный по адресу: 

<

...> напротив дома №4, министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области по акту приема-передачи.

Исковые требования основаны на статьях 239.1, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что регистрация права собственности ООО «Прано-52» на объект незавершенного строительства со степенью готовности 5% является по существу обременением прав законного владельца земельного участка, на котором расположен спорный объект, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку уполномоченных представителей в суд не обеспечили.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью постановки более точных формулировок, которые связывают возможность классификации объекта как объекта незавершенного строительства.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учётом всех обстоятельств дела придёт к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. Несогласие стороны спора с выводами эксперта само по себе не влечёт необходимость проведения повторной или дополнительной экспертиз. На стороне, оспаривающей результаты экспертизы, лежит обязанность доказать обоснованность своих возражений против выводов эксперта (наличие противоречий в выводах эксперта, недостоверность используемых источников и т.п.). При этом допущенные экспертом нарушения должны быть существенными, способными повлиять на итоговые выводы по поставленным вопросам. 

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, не соответствует предъявляемым к нему требованиям, не представлены.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не усмотрел оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.

Как следует из исковых материалов, 30.10.2015 между Министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «А-Туриивест» (арендатор) заключен договор аренды №18-4898с земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050024:41, расположенного по адресу: 

<

...> напротив дома №4, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию торгового здания с административными помещениями, сроком по 15.12.2019 (пункты 1.1, 1.3, 2.1 договора).

На основании соглашения от 01.02.2018 о передаче прав и обязанностей по соглашению о реализации инвестиционного проекта по строительству торгового здания с административными помещениями новым арендатором становится ООО «Прано-52».

Соглашением от 28.04.2021 стороны расторгли договор аренды от 30.10.2015                №18-4898с.

Решением Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве Нижегородской области от 27.03.2020 №16301-30-1499 продлен срок реализации инвестиционного проекта на 3 года.

29.04.2021 между Министерством (арендодатель) и ООО «Прано-52» (арендатор) заключен договор №18-6053с аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050024:41 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0050024:53 в рамках реализации инвестиционного проекта (пункты 1.1, 1.3 договора)

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Земельный участок передан ООО «Прано-52» 29.04.2021 по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды составляет три года с даты подписания акта приема-передачи.

В связи с нарушениями условий договора земельного участка от 29.04.2021                   №18-6053с Министерством в адрес арендатора было направлено уведомление об отказе от договора аренды в одностороннем порядке на основании пунктов 6.2, 6.4 договора.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по делу №А43-40065/2022 установлено, что принятие Министерством решения об отказе от договора соответствует нормам действующего законодательства и условиям договора. 

Запись о праве аренды вышеуказанного земельного участка была погашена 21.11.2021.

03.12.2019 зарегистрировано право собственности ООО «Прано-52» на объект незавершенного использования - нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0050024:53 степенью готовности 5%, общей площадью 1090,6 кв.м. 

Министерство считает, что вышеуказанный объект не является объектом недвижимости.

            С учетом того, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца как владельца земельного участка, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, Министерство обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0050024:53, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Голубева, напротив дома №4, отсутствующим, и об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050024:41, расположенный по адресу: 

<

...> напротив дома №4, министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области по акту приема-передачи.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476).

В силу статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

   В действующем законодательстве не предусмотрено осуществление регистрации прав на имущество, не обладающего признаками недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и пункта 1 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), действовавшего на момент государственной регистрации права на спорный объект, Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости). 

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, закреплена правовая позиция о правомерности отказа органа кадастрового учета в постановке на кадастровый учет объекта, не обладающего признаками недвижимой вещи, поскольку законодательство Российской Федерации не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.

При осуществлении государственного кадастрового учета проведенной правовой экспертизой документов, представленных заинтересованными лицами, должно быть подтверждено наличие у объекта признаков недвижимости, в противном случае внесение в ЕГРН сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью, признается незаконным.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления, предусмотренных Федеральным законом. 

Аналогичные положения содержались Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанных разъяснений, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект является недвижимой вещью. Понятие «недвижимости» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и его приняли в эксплуатацию. 

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При этом проведение в отношении таких объектов технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

К уникальным характеристикам объекта недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08, вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик такого сооружения.

Согласно абзацу пятому пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Определением от 11.03.2024 рассмотрение дела приостановлено в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Нижегородский институт судебной экспертизы" ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1. Завершены ли работы по сооружению фундамента объекта с кадастровым номером 52:18:0050024:53, расположенного напротив дома 4 по улице Голубева Нижнего Новгорода?

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта № 090СТЭ-24, эксперт ФИО2 на основании представленных материалов дела установил, что на момент осмотра, состоявшегося 24.04.2024 работы по сооружению фундамента объекта с кадастровым номером 52:18:0050024:53, расположенного напротив дома 4 по улице Голубева Нижнего Новгорода, не завершены.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержит сведения об экспертах и их квалификации, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения; заключение содержит исследовательскую часть с указанием примененных методов исследования, является полным, ясным, включает оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование, какой-либо неясности заключение не содержит. Каких-либо оснований сомневаться в выводах экспертов у суда не имелось, противоречий между указанными выводами и иными доказательствами судом не установлено.

С учетом изложенного суд счел заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Нижегородский институт судебной экспертизы" ФИО2                    № 090СТЭ-24 надлежащим доказательством по делу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0050024:53, расположенный по адресу: расположенный напротив дома 4 по улице Голубева Нижнего Новгорода, объектом недвижимости не является.

Заключение судебной экспертизы признано судом надлежащим доказательством по делу. В судебном заседании эксперт дал пояснения относительно подготовленного им заключения.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, в связи с чем государственная регистрация право собственности на него не должна быть осуществлена.

Сохранение соответствующей записи о праве собственности ответчика на спорный объект без должной правовой экспертизы и проверки наличия у него признаков недвижимости нарушает принцип достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2 статьи 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, пункт 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также права истца, реализующего полномочия собственника земельного участка, на котором расположен этот объект.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ООО «Прано-52» в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу вернуть земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050024:41, расположенный по адресу: 

<

...> напротив дома №4, министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вступившим в законную силу решением от 30.03.2023 по делу №А43-40065/2022 суд установил, что в адрес Общества от Министерства поступило уведомление от 10.11.2022 № Исх-326-538564/22 об отказе от договора аренды, в котором Министерство указало, что воспользовалось установленным условиями договора правом на односторонний отказ от спорного договора в связи с наличием у Общества задолженности по арендным платежам за 2 месяца и более.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по делу №А43-40065/2022 установлено, что принятие Министерством решения об отказе от договора соответствует нормам действующего законодательства и условиям договора. 

Следовательно, правовых оснований для пользования ответчиком арендованным имуществом с момента расторжения договора в одностороннем порядке у арендатора не имеется и требования арендодателя о возврате этого имущества являются законными и обоснованными. 

Обязательства по возврату земельного участка из аренды ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства обратного материалы дела не содержат. 

В силу изложенного арбитражный суд счел заявленный иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Вынесенный по настоящему делу судебный акт является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) государственная пошлина за рассмотрение иска, от уплаты которой Министерство освобождено на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. Расходы по оплате судебной экспертизы, подлежат отнесению на проигравшую сторону (ответчика).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности общества с ограниченной ответственностью «ПРАНО-52» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на объект с кадастровым номером 52:18:0050024:53, расположенный напротив дома 4 по улице Голубева Нижнего Новгорода.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ПРАНО-52»                            (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050024:41.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРАНО-52» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 46 200 рублей расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРАНО-52» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                           Т.Н. Назарова