Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-10497/2018

19 сентября 2019 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2019

Мотивированное решение изготовлено 19.09.2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального района «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 к обществу с ограниченной ответственностью «Арыылаах» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Саха (Якутия), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации муниципального образования «Город Нюрба» Нюрбинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>»,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2016 № ПР-2016/3,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился, извещен;

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 03.09.2018, выданной сроком до 31.12.2019,

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей по РС (Я) –ФИО3, представителя по доверенности от 15.02.2019, сроком до 31.12.2019;

от ФКБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - представитель не явился, извещен;

от Администрации муниципального образования «Город Нюрба» Нюрбинского района Республики Саха (Якутия) - представитель не явился, извещен;

установил:

Администрация муниципального района «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия)  (далее истец, Администрация МР) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Арыылаах» (далее ответчик, ООО «Арыылаах», Общество) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка № ПР-2016/3, заключенного 25.02.2016, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: внесении в ЕГРП записи о прекращении (аннулировании) права собственности ООО «Арыылаах» в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:21:110003:8744; восстановлении права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:21:110003:8744, расположенного по адресу: республика Саха (Якутия), 

<

...>.

Исковые требования основаны на положениях статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормах Постановления Правительства Республики Саха (Якутия) №377 от 30.08.2012 «Об установлении цены земельных участков, находящихся в собственности Республики Саха (Якутия), и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, приобретаемых собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках» и мотивированы, в том числе тем, что договор купли-продажи земельного участка нарушает требования закона относительно выкупной цены земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Саха (Якутия), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрация муниципального образования «Город Нюрба» Нюрбинского района Республики Саха (Якутия).

В судебном заседании представитель общества требования не признал, поддержал доводы отзыва и дополнений к нему, просил отказать в удовлетворении заявления, указывая, на пропуск исковой давности, недоказанность нарушений норм земельного законодательства ООО «Арыылаах», на которые ссылается истец, а также отсутствие защищаемого права у Администрации МР, поскольку спорный земельный участок на момент продажи не находился в его собственности.

Представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей по РС (Я) поддержал позицию ответчика, сослался на позицию, изложенную в пояснениях.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии истца и представителей третьих лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации муниципального образования «Город Нюрба» Нюрбинского района Республики Саха, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

Администрация муниципального образования «Город Нюрба» Нюрбинского района Республики Саха представила пояснения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении и отзыве на него, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что соглашением о разделе земельного участка от 23.04.2015 земельный участок с кадастровым номером 14:21:110003:219 с общей площадью 16024 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного пользования «под объекты энергетики», находящийся по адресу: 

<

...> был разделен на 2 земельных участка с кадастровыми номерами 14:21:110003:219:ЗУ 1 общей площадью 13133 кв.м. и 14:21:110003:219:ЗУ2 общей площадь 2891 кв.м. Данные земельные участки поставлены на кадастровый учет под кадастровыми номерами 14:21:110003:8745 общей площадью 13133 кв.м. по адресу: 

<

...> и 14:21:110003:8744 общей площадью 2891 кв.м. по адресу: 

<

...>, соответственно. Дата присвоения кадастровых номеров обеих земельных участков -28.05.2015.

На основании распоряжения Главы МР «Нюрбинский район» от 17.02.2014 №935 между Администрацией МР (арендодатель) и ООО «Арыылаах» (арендатор) 08.06.2015 был заключен договор аренды №АР-2015-35 земельного участка с кадастровым номером 14:21:110003:8744 общей площадью 2891 кв.м., разрешенный вид использования «под объекты энергетики», расположенного по адресу: 

<

...> б/н, для строительства котельной электробойлерной ВЭС, сроком по 04.06.2016.

В последующем земельный участок с кадастровым номером14:21:110003:8744, расположенный по адресу: 

<

...> б/н, исправлен на адрес: 

<

...>.

На основании договора аренды от 08.06.2015, ООО «Арыылаах» 02.11.2015 было зарегистрировано право собственности на здание «Котельная ВЭС с теплыми автостоянками на 2 авто», расположенное по адресу 

<

...>.

На основании заявления Общества о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 14:21:110003:8744, занятого зданием «Котельная ВЭС», принадлежащими ему на праве собственности, без проведения торгов в соответствии с подп. 6 пункта 1 ст. 39.3 ЗК Российской Федерации, 25.02.2016 между Администрацией МР «Нюрбинский район» (Продавец) и ООО «Арыылаах» (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № ПР-2016/3.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель Населенных пунктов с кадастровым номером 14:21:110003:8744, общей площадью 2891 кв.м., разрешенный вид использования «под объекты энергетики», расположенный по адресу: 

<

...>. С фактическим использованием для размещения объекта котельная ВЭС в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение). 

Согласно пункту 2.1 договора цена участка установлена в размере 46435 руб.59 коп, расчет цены выкупа приведен в таблице:

Площадь земельного участка – 2891;

Кадастровая стоимость всего земельного участка – 2579754,94;

Ставка земельного налога,% - 0,30%;

Установленная кратность ставки земельного налога – 6.

Государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на земельный участок по договору купли-продажи № ПР-2016/3 произведена 16.03.2016.

Ссылаясь на необоснованное отчуждение обществу «Арыылаах» земельного участка администрация 11.10.2018 направила в адрес общества предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате земельного учстка..

Данное предложение было оставлено без удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 2 статьи 215 и части 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу, установленному статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, по заявленному предмету иска подлежат доказыванию следующие обстоятельства: несоответствие сделки закону и нарушение публичных и иных охраняемых законом интересов третьих лиц.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в действовавшей до 01.03.2015 редакции полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделялись органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Указанный пункт утратил силу с 1 марта 2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу с 01.03.2015) в Закон N 137-ФЗ включена статья 3.3.

В соответствии с указанной нормой (в редакции на момент заключения договора) распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Согласно пункта 2 статьи 3.3 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:

- органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

- органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

- органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района,  при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района;

Судом установлено, что в отношении спорного земельного участка площадью 2891 кв.м., решение о разграничении государственной собственности на землю не принято.

На момент подписания соглашения о разделе земельного участка от 23.04.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:21:110003:219 с общей площадью 16024 кв.м. права Администрации МР не были зарегистрированы, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

На момент заключения спорного договора (25.02.2016) на территории муниципального образования «Город Нюрба» действовали правила землепользования и застройки, утвержденные решением Городского Совета депутатов МО «Город Нюрба» РГС № 28-144 от 20.11.2014  «Об утверждении «Правил землепользования и застройки г. Нюрба Нюрбинского района».

Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2016 заключен со стороны продавца Администрацией МР «Нюрбинский район».

В материалах дела  отсутствуют доказательства установленных законом полномочий по его распоряжению муниципальным районом «Нюрбинский район» на дату совершения сделки от 25.02.2016.

Таким образом, Администрация МР «Нюрбинский район» в нарушение статьи 209 ГК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2016 распорядилось не принадлежащим ей имуществом.

Доводы истца о наличии прав на распоряжение спорным участком с ссылкой на ст.273 Гражданского кодекса РФ, суд отклоняет как необоснованные.

Пунктом 1 статьи 273 ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок.

Вместе с тем в настоящем споре указанных обстоятельств не установлено, истцом не представлено надлежащих и достоверных доказательств обратного.

Ка указано выше, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Установленные Земельным кодексом Российской Федерации принципы предоставления земельных участков направлены на создание равного доступа всех заинтересованных лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Несоблюдение истцом правил распоряжения земельными участками влечет нарушение публичных интересов, ущемляет интересы как неопределенного круга лиц, так и интересы городского поселения г.Нюрба, уполномоченного на распоряжение земельными участками на территории городского поселения, осуществляющего контроль за использованием земель и иные полномочия по решению вопросов местного значения.

Таким образом, учитывая заключение договора купли-продажи от 25.02.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:21:110003:8744 с нарушением закона, повлекшим нарушение прав неопределенного круга лиц вследствие отсутствия у истца прав на его распоряжение, данный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным в силу ничтожности.

Соответственно, поскольку продавец распорядился имуществом, не принадлежащим ему на праве собственности или ином законном праве, иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2016 подлежит удовлетворению.

При этом, цена выкупаемого имущества, а также иные доводы, приведенные истцом в обоснование заявленных требований, в этом случае правового значения не имеет.

В связи с чем, довод ответчика о пропуске срока исковой давности является несостоятельным, так как иск Администрацией МР подан 01.11.2018 в пределах трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом вопреки доводам ответчика при установленных обстоятельствах ничтожности оспариваемой сделки, поведение истца, которое давало ответчику основания полагаться на действительность заключенного договора, а также заявление о недобросовестном осуществлении истцом своих прав, не имеет правового значения для существа спора, поскольку не отменяет того обстоятельства, что оспариваемый договор нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В рассматриваемой ситуации с учетом признания судом договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2016 недействительной сделкой, стоимость выкупа земельного участка в сумме 46435 руб.59 коп. подлежит возврату истцом ответчику на основании статьи 167 ГК РФ. Факт уплаты ответчиком выкупной цены стороны подтвердили.

Одновременно, правовых оснований для возврата Обществом спорного земельного участка в муниципальную собственность, не имеется.

На момент заключения договора купли-продажи от 25.02.2016 в отношении земельного участка была установлена аренда в соответствии с договором от 08.06.2015. 

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ответчик пользовался земельным участком на условиях договора аренды, каких-либо доводов, касающихся правомерности передачи в аренду спорного участка, действительности договора аренды и переуступке права аренды, либо о прекращении арендных отношений по каким-либо правовым основаниям в рамках настоящего дела не заявлено, на момент заключения спорного договора купли-продажи договор аренды являлся действующим, соглашения о его расторжении не имеется. 

В абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73), установлено, что «если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися». 

Таким образом, поскольку арендные правоотношения не прекращены в установленном законом порядке либо по соглашению сторон, учитывая, что на спорном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Арыылаах» надлежащим последствием ничтожности договора купли-продажи будет возвращение титула (права собственности) на эти участки полномочному собственнику, прекращение права собственности ответчика на земельный участок, то есть лишение титула (права собственности) на землю.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Следовательно, Общество не лишено права обратиться за приобретением земельного участка в собственность в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также разъяснений, данных в пунктах 1 и 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решение по настоящему делу является основанием для внесения соответстующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом принятия Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" разъяснения, указанные выше, имеют отношение к внесению соответствующих записей в ЕГРН.

Таким образом, запись в ЕРГН о регистрации права собственности ООО «Арыылаах» на земельный участок с кадастровым номером 14:21:110003:8744, общей площадью 2891 кв.м., разрешенный вид использования «под объекты энергетики», расположенный по адресу: 

<

...>, подлежит аннулированию.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2016 №ПР-2016/3, заключенный Администрацией муниципального района «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Арыылаах» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: 

-прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Арыылаах» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 14:21:110003:8744, общей площадью 2891,0 кв.м, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>;

 -обязать администрацию муниципального района «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Арыылаах» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) полученные по договору купли-продажи земельного участка от 25.02.2016 №ПР-2016/3 денежные средства в размере 46435 (сорок шесть тысяч четыреста тридцать пять) рублей 59 копеек. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арыылаах» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

             Судья

                                    Клишина Ю. Ю.