АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 

http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

19 февраля 2025 года Дело № А56-37560/2010  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Тарасюка И.М., судей Чернышевой А.А., Яковлева А.Э.,  

при участии от ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» Цветкова А.В. (доверенность от 27.05.2024), ФИО1 (доверенность от 03.02.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 24.12.2024),  

рассмотрев 13.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» Хлямова Валерия Викторовича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 по делу № А56-37560/2010,  

у с т а н о в и л :

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2011 общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом», адрес: Санкт-Петербург, ул. Подводника ФИО3, д. 46, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.  

Определением от 14.04.2014 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Общества.  

Определением от 16.06.2014 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.  

Определением от 26.04.2017 прекращена процедура конкурсного производства в отношении Общества, введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника утвержден ФИО5  

Решением от 19.12.2022 процедура внешнего управления в отношении должника прекращена, Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5  

В арбитражный суд обратился конкурсный управляющий ФИО5 с заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства - торгово-бытовой комплекс, общей площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский р-н, пр. Энтузиастов, д. 32, литера А, кадастровый номер - 78:11:0006110:831, назначение – нежилое (далее – Объект), за Обществом и просил обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) заключить договор аренды земельного участка без предварительных условий.  

К участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно его предмета, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества».  

Определением от 19.07.2024 за Обществом признано право собственности на спорный объект, в остальной части заявление конкурсного управляющего Общества оставлено без рассмотрения.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 определение от 19.07.2024 отменено, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО5 отказано.  

В кассационной жалобе ФИО5 просит отменить постановление от 21.11.2024, оставить в силе определение от 19.07.2024.  

По мнению подателя кассационной жалобы, апелляционная жалоба подана Комитетом имущественных прав за пределами сроков на обжалование определения, что противоречит статье 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Также конкурсный управляющий указывает, что на момент осуществления строительства Объекта договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.04.2004 являлся действующим, строительство осуществлялось на законных основаниях для себя и за счет собственных денежных средств, должник владел земельным участком на праве аренды. Кадастровым паспортом подтверждено отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм.  

ФИО5 полагает, что ссылка на судебные акты, имеющие преюдициальное значение не состоятельна, так как по данным делам не исследовался вопрос о недобросовестности поведения одной из сторон, а также не рассматривался Объект как конкурсная масса.  

В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали её доводы в полном объеме.  

Представитель Комитета просил оставить постановление от 21.11.2024 без изменения. 

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.  

Законность постановления от 21.11.2024 проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.04.2004 № 00/ЗК-03339(07) (далее - договор), по условиям которого арендодатель по акту приема-передачи от 13.04.2004 предоставил во временное владение и пользование арендатору земельный участок площадью 3475 кв. м. с кадастровым номером 78-6110-3006, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Ржевка-Пороховые, квартал 10, корп. 26, 27, 28 (юго-восточнее д. 30, корп. 2, лит. А по пр. Энтузиастов, относящийся к категории земель поселения (далее - участок), сроком до 25.10.2005.  

Государственная регистрация договора произведена 01.07.2004. 

Как указано в пункте 1.2 договора, участок предоставлялся для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгово-бытового комплекса и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.  

Реализация инвестиционного проекта предполагалась в следующие сроки  

- до 25.07.2004 разработка и утверждение проектной документации, до 25.10.2005 - производство строительных работ и введение объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 5.2.1, 5.2.2 договора).  

Дополнительным соглашением от 09.10.2009 № 5 к договору срок его действия продлен до 31.03.2010. Срок реализации второго этапа продлен до 31.03.2010.  

В связи с неплатежеспособностью Общество не смогло исполнить обязательства по внесению арендной платы по договору, в связи с чем Комитет обратился в суд с иском о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении Общества с земельного участка.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 по делу № A56-25007/2013, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.2014, с Общества в пользу Комитета взыскано 269 878,29 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.06.2013, пени 196 277,21 руб., расторгнут Договор и Общество выселено с занимаемого земельного участка.  

На основании вступившего в законную силу решения произведена запись о прекращении договора.  

Согласно представленному в материалы дела паспорту объекта незавершенного строительства по состоянию на 06.06.2013, во время действия договора Обществом на участке возведен Объект.  

Пунктами 8.2.1, 8.2.2 Договора установлено, что арендатор не вправе без согласия арендодателя зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта (до момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта и завершения строительства) право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке и в период действия договора производить отчуждение объектов, расположенных на земельном участке (в том числе незавершенных строительством), либо осуществлять их залог  

В августе 2013 года Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.  

Письмом от 03.04.2014 № 95/008/2013-199 Росреестр уведомил Общество об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в связи с тем, что Обществом не было представлено согласие Комитета на регистрацию права в отношении объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 8.2.1 договора.  

Посчитав отказ Росреестра незаконным, Общество обжаловало его в суде.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по делу № А56-77877/2014 Обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Росреестра в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, а также об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по указанному делу решение суда первой инстанции было отменено и на Росреестр была возложена обязанность по регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, которая  

была осуществлена Росреестром 31.08.2015.  

Вместе с тем постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.2015 по делу N А56-77877/2014 указанный судебный акт апелляционной инстанции отменен, решение суда первой инстанции оставлено в силе.  

Руководствуясь указанным постановлением суда кассационной инстанции, Комитет обратился в Росреестр с заявлением о прекращении права собственности Общества на объект незавершенного строительства.  

22.12.2015 внесена запись о прекращении права собственности Общества на объект незавершенного строительства.  

08.07.2021 Общество снова обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.  

Росреестр отказал Обществу в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что Обществом не представлено предусмотренное пунктом 8.2.1 договора согласие Комитета на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.  

Ссылаясь на данные обстоятельства Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету о признании права собственности на Объект.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2022 по делу № A56-4021/2022, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2022 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.11.2024, в иске отказано.  

Общество повторно обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на Объект, но в рамках дела о банкротстве.  

Суд первой инстанции с учетом установленных обстоятельств по делу, признал право собственности на объект незавершенного строительства за Обществом.  

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, отказал в удовлетворении заявления.  

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.  

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.  

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.  

В пункте 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права, если иное не предусмотрено законом. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех  

случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.  

В данном случае право Общества на спорный объект как на вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и может возникнуть только с момента такой регистрации.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  

 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, и отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.  

То обстоятельство, что истечение срока аренды земельного участка к моменту подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является препятствием для государственной регистрации права, не означает, что при оценке наличия оснований для государственной регистрации права не должны приниматься во внимание условия договора.  

Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что в связи с введением в отношении Общества процедуры банкротства – конкурсного производства приоритетному применению подлежат специальные положения Закона о банкротстве, а не нормы обязательственного права и условия договора. Предусмотренные названным Законом специальные правила о порядке реализации имущества, составляющего конкурсную массу должника, и порядке удовлетворения требований кредиторов не относятся к имуществу, не являющемуся собственностью должника, а в данном случае до разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности объект незавершенного строительства в силу пункта 2 статьи 8.1, статей 130, 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается принадлежащим должнику на праве собственности.  

Таким образом, право собственности на спорный Объект отсутствует, не может быть признано в судебном порядке, более того, в судебном порядке уже установлено отсутствие такого права, Объект не является введенным в гражданский оборот и не может быть включен в конкурсную масса Общества для целей последующей реализации.  

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии фактических и юридических оснований для признания за Обществом права собственности на незавершенный объект строительства.  

В связи с изложенным основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 по делу № А56-37560/2010 оставить без изменения, а кассационную  

жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» Хлямова Валерия Викторовича – без удовлетворения.  

Председательствующий И.М. Тарасюк  

Судьи А.А. Чернышева 

 А.Э. Яковлев