ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-106913/2022

22 марта 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 13.10.2022; 

от ответчиков: 1) ФИО3 – по доверенности от 29.12 2022; 2) ФИО4 – по доверенности от 25.12.2023; 

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело №А56-106913/2022

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Сервис Люкс» (адрес: 198325, Санкт-Петербург, город Красное село, ул. Советская (Дудергоф тер.), дом 6, литер А, помещ. 1-Н, ОГРН 

<

***>);

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, помещ. 2-Н, ОГРН 

<

***>);  2) Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, литера А, помещ. 4-Н, ОГРН 

<

***>);

 третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» 

 

об оспаривании, 

 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал-Сервис Люкс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет), в котором просило: 

1) признать недостоверной величину рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.09.2022 № К0810/00107/2022, выполненным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – Учреждение, ГБУ ГУИОН) следующих объектов недвижимости:

– нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010;

– земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 56 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, дом 52, литера Б), кадастровый номер 78:31:0001049:2727.

2) установить стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010, в размере 1 527 000 руб. 00 коп.

3) установить стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 56 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, дом 52, литера Б), кадастровый номер 78:31 0001049:2727, в размере 944 000 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» и СПб ГБУ «ГУИОН»).

Решением суда от 26.10.2023 исковые требования удовлетворены.

Учреждение, считая принятый судебный акт незаконным и необоснованным в части признания недостоверной величины рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.09.2022 № К0810/00107/2022, подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просило решение от 26.10.2023 отменить. По мнению подателя жалобы, требование об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной согласно отчету об оценку ГБУ «ГУИОН», не подлежит рассмотрению в порядке самостоятельного искового производства. Кроме того, Учреждение полагает, что разница между величиной стоимости объекта, определенной в оспариваемом отчете об оценке ГБУ «ГУИОН» и заключении судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности соответствующего отчета.

В силу части 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Установив наличие оснований для безусловной отмены решения суда, апелляционный суд определением от 30.01.2024 на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, и в порядке части 4 статьи 46 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве второго ответчика ГБУ «ГУИОН».

В судебном заседании 05.03.2024 представитель Общества исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители Комитета и Учреждения против удовлетворения исковых требований возражали.

По существу исковых требований апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом  (арендатор) был заключен договора аренды от 21.08.2013 № 10-А227358 в редакции дополнительных соглашений от 30.08.2013 №1, от 03.12.2020 № 2 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование объект нежилого фонда, расположенный в границах зоны охраны объекта культурного наследия – одноэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, литера Б, площадью 41,7 кв.м., кадастровый номер 78:31:1049:0:21.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество 14.07.2022 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Письмом от 06.10.2022 №04-15-19888/22-0-0 Комитет направил в адрес Общества проект договора купли-продажи, графики платежей на здание и участок, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на указанные объекты недвижимости, а также копию расторжения от 04.10.2022 №2410-РЗ.

Распоряжением от 04.10.2022 №2410-РЗ (далее – Распоряжение) Комитетом принято решение осуществить приватизацию объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга по адресу: 

<

...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010 (далее – объект), а также одновременно с приватизацией объекта осуществить продажу земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, ул. Марата, дом 52, литера Б), площадью 56 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2727 (далее – земельный участок), занимаемого объектом и необходимого для его использования.

В рамках указанного Распоряжения Комитетом определены следующие условия приватизации:

 

1) способ приватизации объекта и земельного участка: продажа государственного имущества по преимущественному праву приобретения;

2) цена продажи: 4 000 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается), в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.09.2022 № КО810/00107/2022, выполненным ГБУ «ГУИОН»: 

– рыночная стоимость объекта составляет 3 360 000 руб. 00 коп. ;

– рыночная стоимость земельного участка составляет 640 000 руб. 00 коп.

3) форма платежа: в рассрочку, ежеквартально, равными долями. Период рассрочки: 20 кварталов.

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, а также оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности.

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд на основании положений статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ назначил проведение по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертные решения» ФИО5, перед экспертом был поставлен следующий вопрос: 

- Какова рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата д. 52 лит. Б площадью 41,7 кв.м. кадастровый номер: 78:31:0001049:2010, а также земельного участка, занимаемого указанным зданием и необходимости для его использования, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата д. 52, лит. Б, площадью 56 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2727, по состоянию 14.07.2022?

По результатам судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение от 18.07.2023 №04-ЭЗ/2023, согласно которому по состоянию 14.07.2022 рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 1 527 000 руб. 00 коп. (без НДС), а рыночная стоимость спорного земельного участка 944 000 руб. 00 коп. (без НДС).

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд вопреки позиции ответчика пришел к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержат, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Представленное заключение содержит подробное описание методологии определения рыночной стоимости объектов экспертизы, описание подходов к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, а также подробные характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемым объектов недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете, в свою очередь, несогласие Комитета с выводами эксперта не означает, что они ошибочны.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом также не установлено, а потому означенное заключение эксперта является достоверным доказательством по делу.

Доказательств, опровергающих соответствие цены объектов, определенной по результатам судебной экспертиза, их рыночной стоимости по состоянию на 14.07.2022, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства, а также руководствуясь положениями статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что выкупная цена здания и земельного участка должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении.

При этом, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.09.2022 № К0810/00107/2022, выполненным ГБУ ГУИОН

Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства ходатайства о проведении судебной экспертизы по вопросу достоверности отчета об оценке, составленного ГУП ГУИОН, истцом заявлено не было

Иных надлежащих доказательств, подтверждающих недостоверность отчета об оценке, выполненного ГУП ГУИОН, истец также не представил (статья 65 АПК РФ).

При этом результат оценки эксперта ООО «Экспертные решения», положенный судом в основу решения об урегулировании возникшего между сторонами разногласия о выкупной цене помещения, сопоставим с результатом оценки рыночной стоимости, определенной в отчете ГУП ГУИОН, расхождения являются допустимыми для оценки в интервале цен.

Само по себе несогласие Общества с суммой выкупа, определенной отчетом об оценке, не является основанием полагать данный отчет недостоверным. 

Более того, из содержания искового заявления следует, что истец, по сути, не оспаривает достоверность отчета об оценке, выполненного ГУП ГУИОН, в частности, его соответствие требованиям Закона № 135-ФЗ, а оспаривает лишь рыночную стоимость, определенную в указанном отчете, противопоставляя данному отчету иной отчет оценщика.

Вместе с тем, само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 

Признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Каких-либо доказательств несоответствия подготовленного ГУП ГУИОН отчета положениям законодательства об оценочной деятельности при рассмотрении настоящего дела истцом приведено не было и судом не установлено.

Более того, из абзаца 4 пункта 1 Информационного письма № 92 следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица), в то время как в рассматриваемом случае Комитетом было издано соответствующее Распоряжение об осуществлении приватизации спорных объектов 04.10.2022.

С учетом вышеприведенного оснований для удовлетворения исковых требований к Учреждению и признания отчета ГБУ ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 22.09.2022 № К0810/00107/2022 недостоверным у суда не имеется, а потому в указанной части в иске надлежит отказать.

Относительно распределения судебных расходов по настоящему делу апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Фактически целью обращения истца с настоящим иском в суд являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения возникшего между сторонами преддоговорного спора в части определения выкупной цены объектов.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Соответственно, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. 

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.07.2017 № 20-П дал разъяснения, предполагающие возможность дифференцированного, с учетом объективной специфики категории дел, подхода к применению принципа присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, в целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов со ссылкой на разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), которые в свою очередь применимы и к рассматриваемому случаю.

Как разъяснено, в абзаце 3 пункта 31 Постановления № 28, в случаях, когда удовлетворение требований истца сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Таким образом, поскольку правовой интерес в заключении договора имеется именно у Общества, как покупателя объектов недвижимости, при этом процессуальное поведение Комитета в рамках настоящего дела, в том числе правовая позиция последнего относительно наличия необходимости заключения сторонами соответствующего договора купли-продажи, также однозначно свидетельствуют о том, что решение суда по соответствующему спору не может расцениваться как принятое против Комитета, не имеющего фактически противоположных с истцом юридических интересов, судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 74 000 руб. 00 коп. и по оплате государственной пошлины по иску подлежат оставлению на истце.

На основании изложенного решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 26.10.2023 по делу №  А56-106913/2022  подлежит отмене на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об урегулировании разногласий сторон в части установления выкупной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 78:31:0001049:2010 и земельного участка с кадастровым номером 78:31 0001049:2727 путем установления стоимости, равной 1 527 000 руб. 00 коп. и 944 000 руб. 00 коп. соответственно, а также отказа в удовлетворении иска к Учреждению.

При этом, поскольку по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в удовлетворении требований Общества к Учреждению отказано, в соответствии со статьёй 110 АПК РФ с Общества в пользу ГБУ ГУИОН подлежат взысканию 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 26.10.2023 по делу №  А56-106913/2022  отменить, принять по делу новый судебный акт.

Установить стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010, в размере 1 527 000 руб. 00 коп. 

Установить стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 56 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, дом 52, литера Б), кадастровый номер 78:31 0001049:2727, в размере 944 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении исковых требований к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Сервис Люкс» в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина