ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-36482/2021

14 сентября 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2022.

Полный текст постановления изготовлен 14.09.2022.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

 при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2022 

по делу № А43-36482/2021,

принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, Министерству градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды и о взыскании убытков, при участии в деле третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» - ФИО2 по доверенности от 02.12.2021 сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании представлен,

 

и установил:

 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (далее - ООО «СК Стройинвест», Общество) о взыскании 2146324руб. 85коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 16.12.2019                 №1201/18 и 42926руб. 50коп. пени за период с 26.03.2021 по 15.04.2021, а также по день фактической уплаты долга.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) и Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (далее - Министерство).

Со своей стороны ООО «СК Стройинвест» обратилось со встречным иском к Территориальному управлению и Министерству о расторжении договора аренды земельного участка от 16.12.2019 № 1201/18 и  о взыскании 8278977 руб. 26коп. убытков.

Решением от 17.05.2022 Арбитражный суд Нижегородской области отказал Территориальному управлению в удовлетворении иска, удовлетворил встречный  иск Общества и расторг договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.12.2019 № 1201/18. Кроме того, суд взыскал с Территориального управления в пользу Общества 8278977 руб. 26коп. убытков, 64395 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Территориальное управление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении встречного иска отказать, а исковые требования Территориального управления удовлетворить.

В апелляционной жалобе указано на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными; неправильное применение норм материального права.

Территориальное управление настаивает на том, что предоставленный Обществу земельный участок не расположен в зоне с особыми условиями использования территорий,  поэтому является необоснованным уведомление Общества об отказе от исполнения договора аренды. Кроме того, земельный участок вошел в состав территориальной зоны после его предоставления Обществу на праве аренды. 

Общество указывает в отзыве на апелляционную жалобу на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей сторон, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. 

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Установлено по делу, что 16.12.2019 Территориальное управление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Каскад регион специализированный застройщик» (ныне - ООО «СК Стройинвест», арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 1201/18, согласно которому арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 15.12.2024 земельный участок  с кадастровым номером 52:18:0070247:20, общая площадь 9459кв.м, местоположение: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Шишкова, (во дворе д. №6/1), - под строительство жилого дома.

В пунктах 3.1, 3.2, 4.4.2, 5.2договора предусмотрено:

- размер арендной платы 8278977руб. 26коп. и порядок оплаты (ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября текущего года);

- в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки;

- обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно статьям 309, 328 (пунктам 1 и 3), 330 (пункту 1), 405 (пункту 3), 450 (пункту 2), 453 (пункту 3), 611 (пункту 1), 614 (пункту 1),                          620 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. 

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

С учетом изложенного, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу от 18.05.2021                               №305-ЭС20-7170, решении Арбитражного суда города Москвы по делу от 25.01.2022 № А40-297162/2018.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 107 (частями 1 и 15) Земельного кодекса РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. 

Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории. 

В случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории делает невозможным исполнение договоров, заключенных правообладателем земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, находящихся в границах такой зоны, в отношении указанных земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, исполнение данным правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных данным правообладателем с этими лицами договорах, данный правообладатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации убытки в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий возмещаются, в частности, арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция: 

«согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). 

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению».

Установлено по делу, что предоставленный Обществу по договору аренды земельного участка от 16.12.2019 № 1201/18 под строительство жилого дома земельный участок  с кадастровым номером 52:18:0070247:20 всей площадью расположен в зоне ТР-к (зона рекреационных внутриквартальных территорий), что не соответствует установленному этим договором аренды виду разрешенного использования.

Зональные регламенты разрешенного использования территории установлены в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденными Приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Нижнего Новгорода» (далее - Правила).

В соответствии со статьей 32.11 Правил «Градостроительные    регламенты зоны рекреационных внутриквартальных территорий ТР-к» (введено приказом Министерства от 12.04.2021 года № 07-01-06/39): зона       ТР-к предназначена для создания условий по реализации комплекса мероприятий, направленных на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории города, улучшению качества озеленения и благоустройства придомовых территорий.

Всесторонне и полно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному заключению о том, что объективно невозможно строительство жилого дома на арендованном Обществом земельном участке. 

Поскольку у ООО «СК Стройинвест» отсутствует возможность использовать земельный участок  с кадастровым номером 52:18:0070247:20 по целевому назначению (для строительства жилого дома), у него не возникло встречной обязанности по внесению арендной платы.

При этих обстоятельствах имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.12.2019 № 1201/18, а также возложения на Территориальное управление как арендодателя ответственности в виде возмещения ООО «СК Стройинвест» убытков, рассчитанных исходя из размера оплаченных по договору арендных платежей.

Одновременно отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Общества к Министерству, которое не является стороной по договору.

Арбитражный суд Нижегородской области законно и обоснованно удовлетворил встречный иск Общества только к Территориальному управлению и отказал Территориальному управлению в удовлетворении первоначального иска к Обществу.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Таким образом, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции в данном случае отсутствуют.  

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Руководствуясь положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно разрешил вопрос о судебных расходах по делу.

Апелляционная жалоба Территориального управления признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неправильной оценке материалов дела и неверном толковании норм действующего гражданского законодательства.

Все доводы и аргументы Территориального управления исследованы судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка. 

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Изложенная в апелляционной жалобе позиция фактически сводится к несогласию с произведенной судом первой инстанции оценкой установленных обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, что не может являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2022 по делу                                     № А43-36482/2021 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса РФ Территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2022 года по делу № А43-36482/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

                   Т.А. Захарова 

 

Судьи

                   Е.Н. Наумова

 

                   Н.В. Устинова