ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2409/2022

г. Челябинск

21 апреля 2022 года

Дело № А47-148/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой А.Г., 

судей Калиной И.В., Поздняковой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.02.2022 по делу № А47-148/2019.

В судебное заседание явился представитель ФИО2  - ФИО3.

 

Решением арбитражного суда от 13.08.2019 (резолютивная часть решения объявлена 08.08.2019) общество с ограниченной ответственностью «Абдулинский Торговый Центр» (ОГРН - 

<

***>, ИНН - 

<

***>) признано банкротом с открытием конкурсного производства. Определением от 02.09.2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4, член Союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

ФИО2 13.08.2021 обратился в арбитражный суд с заявлением об исключении из конкурсной массы ООО «АТЦ» нежилого здания с кадастровым номером 56:36:0102029:433, площадь 185,6 кв.м., адрес: 

<

...>.

Суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Оренбургской области, ФИО5.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.02.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой указал, что нарушение прав ФИО2, о защите которых он просил суд обращаясь с заявлением об исключении из конкурсной массы заключаются в том, что принадлежащий ему спорный объект недвижимого имущества отчуждает конкурсный управляющий в рамках дела о банкротстве ООО «АТЦ».

Наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации за должником права собственности на спорный объект недвижимого имущества не имеет значения для разрешения дела, так как фактически должник не обладает вещным правом в отношении указанного объекта, который находится во владении и у ФИО2 с момента заключения между ним и должником  договора  купли  -  продажи   (с  04.04.2018)   и   право  собственности   может  быть зарегистрировано за ним в том числе на основании решения суда.

При этом, должник, не обладающий фактически спорным объектом недвижимого имущества, не сможет произвести его отчуждения и передать иному лицу, так как данный объект находится во владении ФИО2

Кроме того, апеллянт полагает, что судом не дана оценка доводам истца и представленным в материалы дела доказательствам, свидетельствующим о том, что спорный объект недвижимого имущества является частью технологического комплекса и не может эксплуатироваться отдельно от земельного участка и иных объектов недвижимого имущества, находящихся на данном земельном участке, принадлежащих ФИО2

Также ФИО2 был представлен отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, согласно которого стоимость его на момент заключения договора купли -продажи (04.04.2018) составила 150 375, 53 рублей. 

Апеллянт указал, что суд не дал надлежащую оценку указанному доказательству, посчитав установленной стоимость спорного объекта согласно отчета, представленного конкурсным управляющим.

Также апеллянт указал, что судом не дана оценка и доводам о том, что действительная стоимость спорного объекта не может составлять 1 500 000 рублей (согласно отчета конкурсного управляющего), о чем свидетельствуют проведенные конкурсным управляющим торги по продаже спорного объекта, в ходе которых стоимость его достигла цены отсечения в 400 000 рублей и заявки на приобретение данного объекта не поступали. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц. 

Присутствующий участник процесса в судебном заседании заявил суду свою позицию относительно доводов апелляционной жалобы (согласно протоколу судебного заседания), на основании статей 65, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом отказано в приобщении отзыва апелляционной жалобы конкурсного управляющего.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Абдулинский Торговый Центр» в лице директора ФИО6 (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) 23.03.2018 заключен договор купли-продажи объектов коммерческой недвижимости, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...> №1А (6 объектов) (т. 1, л.д. 9-20).

Пунктом 1.3 указанного договора от 23.03.2018 предусмотрено, что объекты расположены на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

...> №1А, и имеющим следующие характеристики: общая площадь 3 319 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации хлебопекарни малой мощности в комплексе с магазином, кадастровый номер: 56:36:0102029:227.

Согласно пункту 1.5 договора от 23.03.2018 одновременно с передачей право собственности на объекты продавец передает покупателю право собственности на земельный участок под ними.

Стоимость недвижимого имущества по договору от 23.03.2018 составила 20 000 000 руб. (пункт 4.1 договора).

Договор купли-продажи от 23.03.2018 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 27.03.2018.

Впоследствии, между ООО «Абдулинский Торговый Центр» в лице директора ФИО6 (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) 04.04.2018 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность одноэтажное кирпичное здание котельной, литер ВВ1, площадь 185,6 кв.м., по адресу: 

<

...>, за 150 000 руб. (т. 1, л.д. 21).

Согласно пункту 3 договора от 04.04.2018 объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 3 319 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации хлебопекарни малой мощности в комплексе с магазином, кадастровый номер: 56:36:0102029:227.

Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации (пункты 9, 10 договора от 04.04.2018).

Сведения о государственной регистрации перехода права собственности нежилого здания по договору от 04.04.2018 в материалах дела отсутствуют.

В материалах дела отсутствует информация о нахождении спорного имущества в залоге у АО «Россельхозбанк».

ФИО2 считает, что к спорному объекту подключены инженерные сети газоснабжения и электроснабжения, лицевые счета открыты на имя ФИО2, спорный объект не может составлять конкурсную массу должника с учетом положений статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Заслушав доводы лица, присутствовавшего в заседании, исследовав материалы дела, арбитражный суд нашел заявление ФИО2 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 и пункту 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным  Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с положениями статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляют конкурсную массу.

При разрешении спора по существу суд установил, что в конкурсную массу должника включено имущество, в частности,  нежилое здание с кадастровым номером 56:36:0102029:433, площадь 185,6 кв.м., адрес: 

<

...>.

Торги по продаже имущества должника в отношении спорного имущества в настоящее время приостановлены.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.10.2019, от 29.10.2021 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 56:36:0102029:433, площадь 185,6 кв.м., адрес: 

<

...>, зарегистрировано за ООО «АТЦ» (т. 4, л.д. 68-74, т. 5, л.д. 107-108).

По сведениям, представленным конкурсным управляющим, руководителями ООО «АТЦ» являлись ранее: ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО6, ФИО9; ФИО2 в 2004-2006 года являлся также и одним из учредителей должника (т. 4, л.д. 75-78).

Как указывалось ранее, по договору от 04.04.2018 стоимость спорного нежилого здания предусмотрена в размере 150 000 руб.

Между тем, конкурсным управляющим предоставлен отчет №ИП/001-2020, подготовленный ООО Агентство независимой оценки «Интеграл-Партнер» (т. 4, л.д. 82-142).

В соответствии с отчетом оценщика № ИП/001-2020 по состоянию на 05.02.2020 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 56:36:0102029:433, площадь 185,6 кв.м., адрес: 

<

...>, составляет 1 567 000 руб.

Рассматривая вышеуказанные обстоятельства дела суд учитывал, что в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла вышеназванных норм права следует, что до момента государственной регистрации перехода права собственности от должника к ФИО2 для третьих лиц собственником имущества остается должник, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к ФИО2 могут обратить взыскание по обязательствам должника на отчужденную по договору недвижимость.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку после приобретения спорного имущества по договору купли-продажи от 04.04.2018 ФИО2 в нарушение вышеуказанных норм права не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на спорный объект недвижимости, а также учитывая, что спорное имущество располагается на земельном участке, которое на дату принятия настоящего определения стало принадлежать ФИО5, что ФИО2 также не принадлежат на праве собственности и объекты недвижимого имущества, перечисленные в договоре купле-продаже от 23.03.2018  (выписка из ЕГРП от 26.10.2021, т. 5, л.д. 17-29), суд первой инстанции отказал в исключении имущества из конкурсной массы.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции, так как регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования права собственности. 

Спорное помещение не зарегистрировано за ФИО2, соответственно, суд правомерно отказал в удовлетворении заявления.

В соответствии с п. 9 представленного договора купли-продажи от 04.04.2018 указано, что «настоящий договор и переход права собственности к Покупателю на указанный обьект недвижимости подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. В соответствии с п. 10 указанного договора право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации. 

Соответственно, поскольку переход права собственности к ФИО2 не произошел, спорное имущество ему не принадлежит. С какими-либо иными исковыми заявлениями, например, с исковым заявление о признании права собственности, ФИО2 не обращался.

Кроме этого, апелляционный суд учитывает, что в соответствии с выпиской из ЕГРП с 26.10.2021 земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> общая площадь 3319 км.м., кадастровый номер 56:36:0102029:227 – зарегистрировано за ФИО5. 

Также, в соответствии с выпиской из ЕГРП в отношении объектов недвижимости: 

- нежилое помещение №1, кадастровый номер 56:36:0102029:432; 

- нежилое помещение №2, кадастровый номер 56:36:0102029:414; 

- нежилое помещение №3, кадастровый номер 56:36:0102029:431; 

- нежилое помещение №4, кадастровый номер 56:36:0102029:423; - нежилое помещение №5, кадастровый номер 56:36:0102029:413; 

- нежилое помещение №6, кадастровый номер 56:36:0102029:430,

 - право собственности перешло также к ФИО5 (доказательства имеются в материалах дела). 

Соответственно, ФИО2 является ненадлежащим истцом, поскольку собственником земельного участка, на котором располагается спорное недвижимое имущество, принадлежит другому лицу. 

Другому лицу принадлежат также и все иные объекты недвижимости, поименованные в договоре купли-продажи от 23.03.2018. 

Соответственно, права и законные интересы ФИО2 не затрагиваются в данном обособленном споре, в связи с чем в удовлетворении исковых требований ФИО2 следует отказать. 

Помимо указанного суд принимает пояснения управляющего о том, что в соответствии с договором купли-продажи от 04.04.2018, заключенном между ООО «АТЦ» (продавец) и ФИО2 (покупатель), - указание на обременение в виде ипотеки отсутствует. Однако, в договоре купли-продажи от 23.03.2018, заключенным между ООО «АТЦ» (продавец) и ФИО2 (покупатель), обозначены все обременения и обстоятельства того, что объекты недвижимости находятся в залоге. Запись о снятии обременений в отношении спорного объекта недвижимости была внесена Управлением Росреестра по Оренбургской области в 2021г. (по обращению конкурсного управляющего ФИО4). 

Доводы апелляционной жалобы по поводу оценки имущества являются не состоятельными, так как стоимость указанного помещения по договору купли-продажи от 04 апреля 2018 г. указана 150 000 руб., тогда как в соответствии с отчетом оценщика рыночная стоимость здания составляет 1 567 000,00 руб., что несоразмерно его среднерыночной стоимости. 

В апелляционной жалобе ФИО2 указал, что «цена отсечения в отношении спорного имущества составляет 400 000 руб., а заявки на приобретение данного объекта не поступали». 

Конкурсным управляющим ФИО4 были назначены торги посредством публичного предложения, начальная цена продажи имущества составляет 1 410 300,00 руб. 

Именно ввиду подачи заявления ФИО2 об исключении имущества из конкурсной массы – торги были приостановлены.

 После рассмотрения апелляционной жалобы, в случае отказа в ее удовлетворении, торги будут возобновлены. 

Таким образом, даже самая минимальная цена отсечения в отношении данного имущества - 423 090 руб. – сумма в 1,5 раз превышающая сумму, указанную в представленном заявителем отчете об определении рыночной стоимости имущества.

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.  

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и оснований для его отмены в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.02.2022 по делу № А47-148/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета ошибочно уплаченную по чек-ордеру от 10.02.2022 государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий  судья

 

Судьи

 

 

А.Г. Кожевникова

 

И.В. Калина

 

Е.А. Позднякова