Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-63885/24

13 декабря 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания сервис девелопмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 23.03.2012, юридический адрес: 121087, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Филевский парк, пр-д Береговой, д. 5, к. 2, этаж/помещ. 2/VII, офис 1Б, доп. адрес: 121165, 

<

...>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, дата регистрации в качестве ИП: 15.07.2014, адрес: 143083, Московская область, Одинцовский район, д. Подушкино, ГП-2, д. 37, доп. адрес: 143083, Московская область, г. Одинцово, 

<

...>)

о признании недействительным условия п. 4.2 Договора аренды от 01.09.2020 № 210

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 26.03.2024 № б/н, паспорт РФ, диплом.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 30.09.2024 № 50АВ1378607, паспорт РФ, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания сервис девелопмент" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) со следующим требованием:

- признать недействительным условие п. 4.2. договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2020 № 210 заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью « Управляющая Компания Сервис Девелопмент» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении арбитражный суд пришел к следующему.  

Как следует из материалов дела 01.09.2020 между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения № 210 (далее - Договор) в соответствии с которым в аренду передано нежилое помещение с кадастровым номером 50:20:0000000:147530 площадью 210,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> дом.9 пом. VIII (далее - помещение). 

Согласно п. 1.4 договора срок действия Договора составляет 5 (пять) лет.  

Согласно отметке сделанной на договоре Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, договор был зарегистрирован 10.11.2020. 

Пункт 2.5. Договора устанавливает, что арендатор имеет право сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду (поднаем) без письменного согласия ответчика. 

После заключения договора аренды истец заключил договор субаренды с ООО «ВКУСВИЛЛ» (Договор субаренды № 20/08/2020 от 20 августа 2020 г). 

В феврале 2024 года истец получил от сотрудников субарендатора (ООО «ВКУСВИЛЛ»), копию уведомления ответчика о расторжении Договора на основании п.4.2. Договора аренды. 

Согласно п. 4.2 договора, договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по решению Арендодателя. Арендодатель уведомляет Арендатора о расторжении Договора за 60 (тридцать) дней до предполагаемой даты расторжения договора. Уведомление Арендатору направляется по месту нахождения Помещения. 

В случае уклонения Арендатора от получения извещения, оно направляется Арендодателем по почте заказным письмом и считается полученным Арендатором по истечении четырнадцати дней от даты направления заказного письма.

Как указывает истец, он заключая договор с такой редакцией п.4.2, согласовал содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения ответчика. Истец был вправе рассчитывать на то, что ответчик воспользуется предоставленным ему в п.4.2. Договора, правом на односторонний отказ от договора только в том случае, если у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений или в результате недобросовестного поведения истца. При этом, у истца не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что ответчик испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях. В ином случае, требование ответчика о расторжении договора на основании п.4.2 Договора при отсутствии крайней необходимости, противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности, а также делает государственную регистрацию долгосрочного договора бессмысленной.

Также истец указывает, что п. 4.2 договора является недействительным поскольку в нем сторонами не согласован срок уведомления арендатора о расторжении договора. 

Истец считает, что в результате действий ответчика направленных на досрочное расторжение договора с истцом, истец был лишен возможности заниматься предпринимательской деятельностью, в результате чего истцу были причинены убытки, связанные с расторжением договора субаренды, в связи с чем имеются основания для признания сделки недействительной.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим требованием. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо установить, что она нарушает требования закона или иного правового акта и одновременно нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу положений статьи 153 ГК РФ уведомление об одностороннем отказе от договора, является сделкой, поскольку направлено на прекращение гражданских прав и обязанностей, возникших в связи с заключением договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода договора, предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 "О свободе договора и ее пределах").

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии в п. 4.2. Договора, может быть, расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по решению Арендодателя. Арендодатель уведомляет Арендатора о расторжении Договора за 60 (тридцать) дней до предполагаемой даты расторжения Договора. Уведомление Арендатору направляется по месту нахождения Помещения. В случае уклонения Арендатора от получения извещения, оно направляется Арендодателем по почте заказным письмом и считается полученным Арендатором по истечении четырнадцати дней от даты направления заказного письма.

В случае наступления указанных обстоятельств Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление о расторжении настоящего Договора.

Таким образом, положениями пункта 4.2. договора определен порядок одностороннего отказа от договора Арендодателем.

Иные случаи одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя сторонами не установлены.

В рамках настоящего спора истец просит признать недействительным п. 4.2 договора, поскольку указанный пункт нарушает права и интересы истца, так как истец был лишен возможности заниматься предпринимательской деятельностью, при этом само уведомление от 17.01.2024 о расторжении договора истец не оспаривает. 

Уведомление от 17.01.2024 о расторжении договора направлено в адрес истца почтовый идентификатор: 14300392010094, что подтверждается почтовой квитанцией от 07.02.2024 и описью вложения. 

Из разъяснений пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума N 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Постановлением Пленума № 54 даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

Так, в пункте 14 Постановления Пленума № 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Оценив довод истца о недобросовестном осуществлении ответчиком своих прав, арбитражный суд признал его подлежащим отклонению, поскольку положения статьи 10 ГК РФ, на которую ссылается истец, устанавливают презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая может быть опровергнута только путем предоставления суду соответствующих доказательств. Однако доказательств недобросовестных действий, злоупотребления правом со стороны ответчика истцом не представлено, арбитражным судом указанные обстоятельства в действиях ответчика также не установлены.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, подписав договор аренды, содержащего оспариваемое в рамках настоящего дела п. 4.2, истец, так же как и ответчик, выразил свою волю на включение этого условия в договор аренды.  

В данном случае срок уведомления до предполагаемой даты расторжения договора, указанный прописью, не совпадает с размером, указанным цифрами.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

По аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) и в соответствии с пунктом 6 Положения о переводном и простом векселе, утвержденного Постановлением ЦИК и СНК СССР от 7 августа 1937 года N 104/1341, противоречия между суммами, указанными прописью и цифрами, устраняются путем признания приоритета за суммой, указанной прописью.

Сложившийся в практике обычай толкования расхождения между цифровым значением и его буквенной расшифровкой заключается в приоритете буквенного выражения над цифровым. При разном цифровом и буквенном обозначении подлежит применению величина, которая указана прописью, поскольку приоритетное значение сумм и чисел, указанных в договоре прописью, над теми же значениями, указанными в цифрах, является общеизвестным и широко применяемым обычаем.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Истцом не оспорено, что у сторон спорного договора не возникло неопределенности, неясности и разногласий при его заключении, кроме того, истец не был лишен возможности в ходе предварительного согласования условий договора учесть вышеуказанные обстоятельства. Вместе с тем, договор был подписан им без каких-либо разногласий, следовательно, спорное условие договора (пункт 4.2), согласованное обеими сторонами спора, не противоречит действующему законодательству, оснований для признания его недействительным по указанным истцом основаниям не имеется.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.   

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская