﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1666/2021

г. Краснодар

04 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – Краснодарской краевой коллегии адвокатов (ИНН 2308029729, ОГРН 1022301200206) –  Кривко А.В. (доверенность от 26.04.2021), от ответчика – департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) – Коханчук В.В. (доверенность от 18.11.2020), рассмотрев кассационную жалобу департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 по делу № А32-1666/2021, установил следующее.

Краснодарская краевая коллегия адвокатов (далее – коллегия адвокатов) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) о понуждении к заключению на 5 лет договора аренды нежилых помещений № 1, 3 – 5, 14/3, 15 – 17, 17/1, 18, 19, 22 общей площадью 187,2 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тургенева, 119/2, литеры А, а1, а3, (далее – нежилые помещения).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021, департамент присужден к заключению с коллегией адвокатов договора аренды нежилых помещений на предложенных им условиях. Судебные акты мотивированы следующим. Истечение шестимесячного срока со дня составления отчета независимого оценщика о рыночной величине арендной платы не препятствует использованию этой величины при заключении договора аренды. Неактуальность указанного в отчете независимого оценщика размера арендной платы не подтверждена. О назначении по делу судебной оценочной экспертизы департамент не заявил. Коллегия адвокатов приняла предложенные департаментом условия договора аренды, в том числе условия о площади земельного участка, пропорциональной площади нежилых помещений, и о размере арендной платы. Разногласия относительно лица, правомочного подписывать договор от имени коллегии адвокатов, разрешены в пользу действовавшего на момент объявления резолютивной части решения по делу председателя президиума коллегии адвокатов.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Департамент не уклонялся от заключения договора аренды нежилых помещений. Подаче и рассмотрению иска коллегии адвокатов предшествовали попытки урегулирования разногласий по условиям договора аренды и соответствующая переписка сторон. Указание в проекте договора аренды лица, подписавшего заявление, но не являвшегося действующим председателем президиума коллегии адвокатов, не препятствовало подписанию договора. Договора мог быть подписан любым уполномоченным лицом с приложением документов, подтверждающих его полномочия. Избрание после принятия обжалуемого решения суда нового председателя президиума коллегии адвокатов привело к неисполнимости судебного акта. Разъяснение решения суда в указанной части невозможно. Возникшие между сторонами разногласия своевременно не переданы на рассмотрение суда. Договор аренды нежилых помещений считается незаключенным. Отчет об оценке содержит неактуальные сведения о рыночной величине арендной платы (составлен позднее шести месяцев до принятия обжалуемого решения). У департамента отсутствовала обязанность по инициированию проведения судебной оценочной экспертизы. Бремя доказывания актуальности установленной независимым оценщиком рыночной величины арендной платы лежало на коллегии адвокатов. Последняя, действуя недобросовестно, намеренно затягивала подписание договора аренды, продолжала пользоваться арендуемым имуществом и вносить арендную плату в соответствии с условиями прекращенного договора. Департамент лишен возможности распоряжаться нежилыми помещениями.

В отзыве на кассационную жалобу коллегия адвокатов указывает на включение департаментом в проект договора аренды лица, не уполномоченного действовать от имени коллегии адвокатов, отсутствие между сторонами разногласий относительно размера арендной платы и площади земельного участка, пропорциональной площади нежилых помещений, свою готовность заключить договор аренды на предложенных департаментом условиях.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что нежилые помещения находятся в муниципальной собственности. Департамент (арендодатель) и коллегия адвокатов (арендатор) заключили договор от 02.12.2009 № 120/4 аренды нежилых помещений для размещения филиала «Прикубанский» с 18.07.2009 по 16.07.2014. Объект аренды передан коллегии адвокатов по акту приема-передачи от 02.12.2009.

По истечении срока договора аренды от 02.12.2009 № 120/4 коллегия адвокатов обратилась в департамент с заявлением от 12.02.2019 о заключении договора аренды нежилых помещений на следующие пять лет. Департаментом издан приказ от 18.03.2019 № 7 о заключении с коллегией адвокатов договора аренды нежилых помещений.  Отделу арендных отношений предписано заключить соответствующий договор. Проект договора направлен в коллегию адвокатов с сопроводительным письмом от 27.03.2019 № 6287/26.

В письме от 10.04.2019 коллегия адвокатов предложила департаменту уменьшить площадь используемого арендатором земельного участка с 764 кв. м до фактически используемых 295 кв. м и соответственно размер годовой арендной платы – с 357 014 рублей 24 копеек до 137 837 рублей 96 копеек. В письмах от 30.04.2019, 23.09.2019 департамент указал на расчет площади земельного участка государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» пропорционально площади нежилых помещений. Коллегии адвокатов повторно направлен для подписания проект договора аренды.

Коллегия направила в департамент протокол разногласий от 13.11.2019 к проекту договора аренды, в котором предложила производить расчет арендной платы исходя из фактически занимаемой площади земельного участка 324 кв. м. Департамент также поставлен в известность об избрании 25.01.2019 нового председателя президиума коллегии адвокатов, наделенного полномочиями на подписание договора аренды. В ответном письме от 13.12.2019 департамент указал на отсутствие возможности дальнейшего согласования проекта договора аренды ввиду неактуальности отчета об оценке рыночной величины арендной платы (оценка проведена по состоянию на 16.11.2018).

В письме от 05.11.2020 коллегия адвокатов выразила согласие на заключение договора аренды нежилых помещений на предложенных департаментом условиях, приложив к письму проект договора аренды с указанием лица, уполномоченного на представление арендатора (действующего председателя президиума коллегии адвокатов). В ответном письме от 24.12.2020 департамент указал на отсутствие возможности заключения договора аренды ввиду наличия разногласий относительно его условий.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения коллегии адвокатовв арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора допускается только, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421). Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях, вправе передать возникшие при заключении договора разногласия на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В пункте 1 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию о том, что пропуск установленного названной статьей тридцатидневного срока для передачи протокола разногласий на рассмотрение арбитражного суда, не является основанием для отказа в принятии искового заявления. Названный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 31.01.2012 № 11657/11 отметил, что реализация права на понуждение к заключению договора в судебном порядке не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях. Суд обязан обеспечить реализацию этого права. Разрешение спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. В результате принятия судебных актов должны быть достигнута цель обращения в суд и выполнено требование законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке. Соответствующие правовые подходы находят поддержку в практике Верховного Суда Российской Федерации (определения от 06.08.2018 № 308-ЭС18-10592 от 07.10.2020 № 310-ЭС20-14289).

В соответствии с положениями статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование юридическим лицам.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем.

Наличие в течение длительного периода времени неопределенности относительно условий аренды нежилых помещений, разногласий сторон по площади земельного участка и соответствующей части арендной платы, актуальности установленной независимым оценщиком рыночной величины арендной платы, а также лица, уполномоченного заключать договор от имени коллегии адвокатов привело к обращению последней в суд с иском, по существу сводящемуся к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий договора аренды нежилых помещений, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Суды фактически рассмотрели данные разногласия и установили такую определенность.

Материалы дела свидетельствуют о том, что стороны предпринимали попытки урегулирования переданных на рассмотрение суда разногласий с февраля 2019 года до декабря 2020 года. Обращение коллегии адвокатов в суд в январе 2021 года не могло служить единственным основанием для отказа ей в реализации права на понуждение к заключению договора в судебном порядке только по причине пропуска срока, не признаваемого в судебной практике пресекательным. Такой судебный акт не обеспечил бы соблюдение принципов законности, определенности и процессуальной экономии.

Действующим законодательством не установлен запрет на использование отчета об оценке при заключении договора аренды по истечении шестимесячного срока со дня оценки. Устанавливая данный срок, законодатель преследовал цель обеспечения включения в договор величин, максимально соответствующих рыночной коньюнктуре. Департамент, возражая против применения установленной независимым оценщиком арендной платы, не представил доказательств того, что рыночный размер арендной платы за подобные нежилые помещения существенно изменился с ноября 2018 года. В случае таких изменений департамент не лишен права на внесение соответствующих изменений в договор аренды.

Указание департаментом в подготовленном им проекте договора аренды лица, не обладавшего полномочиями на представление коллегии адвокатов, не препятствовало подписанию этого договора уполномоченным лицом – председателем президиума коллегии адвокатов, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр юридических лиц в качестве лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Исправления в ранее подготовленный проект договора аренды могли быть внесены путем подписания исправленного текста или соответствующего дополнительного соглашения к договору.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают, а их часть направлена на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 по делу № А32-1666/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин