АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-34847/2023

г. Краснодар

03 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2024г.

Полный текст решения изготовлен 03.06.2024г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Мурманск

к  ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ», г. Сочи

о взыскании 515 967 руб. 13 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности;

свидетель ФИО4

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к  ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее – общество) о взыскании 515 967 руб. 13 коп. неустойки.

Требование мотивировано нарушением ответчиком срока передачи помещения по договору купли-продажи от 17.01.2018 № 4-104/2018.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает.

В судебном заседании объявлен перерыв до 23.05.2024 до 12-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 17.01.2018 ООО «Юг-Недвижимость» (правопредшественник общества; далее – продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения № 4-404/2018, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение № 104, кадастровый номер 23:49:0125016:1452, назначение – нежилое, площадью 26,5 кв. м, этаж 4, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Ленинградская, 7а, апартаменты № 104 в здании гостиницы «Олимпийская» лит. Б, кадастровый номер 23:49:0125016:1081, а покупатель обязался принять нежилое помещение по акту приема-передачи и оплатить 5 700 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.7 договора купли-продажи срок ввода объекта реконструкции в эксплуатацию не позднее 31.12.2020.

Продавец направляет в порядке пункта 11.1 договора покупателю уведомление о завершении реконструкции объекта и ремонтно-отделочных работ помещения в течение 20 рабочих дней со дня, следующего за днем получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.8 договора).

Покупатель обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления принять от продавца помещение и ремонтно-отделочные работы и подписать акт приемки (пункт 1.9 договора).

В пункте 2.3.6 договора купли-продажи покупатель принял на себя обязанность до подписания  акта приемки помещения с ремонтно-отделочными работами и не позднее 10 рабочих дней с даты получения от продавца уведомления о завершении реконструкции объекта заключить договор на содержание, эксплуатацию и техническое обслуживание Объекта реконструкции и входящего в его состав помещения, а также мест общего пользования, иных помещений, сооружений, территории, объектов инфраструктуры, техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, а также внешних инженерных сетей и сооружений с эксплуатирующей компанией, предложенной продавцом, которая будет осуществлять функции  по содержанию, управлению и эксплуатации Объекта реконструкции.

Согласно пункту 3.2 договора покупатель оплачивает помещение в следующем порядке:

150 000 руб. – сумма, внесенная покупателем на оказание услуг по организации бронирования объекта недвижимости и оформлению сделки, засчитывается в счет стоимости помещения;

4 050 000 руб. – до 22.01.2018;

1 500 000 руб. – до 30.01.2018.

В соответствии с пунктом 5.1 договора передача продавцом помещения должна быть произведена не позднее 31.12.2020.

Истец обязательства по договору исполнил надлежащим образом, оплатив стоимость помещения в размере 5 700 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 27.12.2017 № 15399, от 17.01.2018 № 1222, от 26.01.2018 № 244.

Спорное помещение передано истцу по акту приема-передачи только 04.04.2022. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 04.03.2022.

В связи с нарушением установленного договором срока передачи помещения истец направил ответчику претензию от 31.10.2022 с требованием об оплате неустойки в размере 515 967, 13 руб. в срок до 29.11.2022. Размер неустойки рассчитан  исходя из ключевой ставки Банка России со ссылкой на статью 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в письме от 31.10.2022 № 103  отказал предпринимателю в выплате штрафных санкций со ссылкой на неприменимость к сложившимся правоотношениям положений статьи 395 ГК РФ.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по передаче в установленный срок помещения по договору купли-продажи, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки, рассчитанной по правилам статьи 395 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (в том числе продажа недвижимости) применяются положения главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В данном случае, согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2018 № 4-404/2018 продажа помещения  фактически производится на условиях предварительной оплаты (полная оплата производится в 2018 году, передача помещения – в 2020 году).

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

При этом в силу пункта 3 статьи 487  ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 4 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

При этом, как следует из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 10270/13, при применении данных норм необходимо исходить из того, что пользование чужими денежными средствами имеет место при наличии на стороне должника денежного обязательства и выражается в неправомерном удержании денежных средств, уклонении от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательном получении или сбережении, в результате чего наступают последствия в виде начисления процентов на сумму этих средств.

Продавец, получивший обусловленную договором поставки предварительную оплату, не может рассматриваться как неправомерно получивший или удерживающий денежные средства до истечения срока предоставления им встречного исполнения обязательства по поставке товара.

Его обязанность возвратить полученную сумму предварительной оплаты наступает лишь после предъявления такого требования покупателем, право которого, в свою очередь, возникает в случае просрочки обязательства со стороны поставщика.

Если в условиях нарушения срока поставки товара покупатель не заявляет требование по возврату указанной суммы, продавец выступает должником по обязательству, связанному с передачей товара, а не по денежному обязательству, и оснований для начисления процентов по статье 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты в таком случае не возникает.

В случае же, когда покупателем предъявляется требование о возврате суммы предварительной оплаты за товар, продавец становится должником по денежному обязательству и на сумму удержанного аванса могут быть начислены проценты в соответствии с названной статьей.

Таким образом, до момента предъявления покупателем требования о возврате суммы предварительной оплаты продавец остается должником по обязательству, связанному с передачей товара. 

Возлагаемая на него согласно пункту 4 статьи 487 ГК РФ ответственность является неустойкой, взыскиваемой за просрочку передачи товара. Проценты по статье 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты ввиду отсутствия денежного обязательства в рассматриваемом случае начислены быть не могут.  

При этом законная неустойка по пункту 4 статьи 487 ГК РФ рассчитывается по формуле, предусмотренной в статье 395 данного Кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 10270/13).

Таким образом, положение пункта 4 статьи 487 ГК РФ толкуется как устанавливающее законную неустойку, за просрочку передачи предварительно оплаченного товара, расчет которой приравнен к расчету процентов по статье 395 ГК РФ.

В данном случае истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости по договору купли-продажи за период с 01.01.2021 по 03.04.2022. Расчет неустойки произведен исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Расчет неустойки судом проверен и признан арифметически верным.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил в материалы дела дополнительное соглашение от 24.12.2020 к договору купли-продажи от 17.01.2018 № 4-404/2018, заключенное обществом и предпринимателем в лице представителя ФИО4, в соответствии с которым срок передачи объекта установлен не позднее 30.06.2022.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 17.01.2018 № 4-404/2018 подписан от имени покупателя ФИО1 представителем ФИО5 на основании доверенности от 10.01.2018 серии 51 АА № 0889418.

Дополнительное соглашение от 24.12.2020 подписано представителем предпринимателя ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 26.01.2018 серии 23 АА 7642450, выданной в порядке передоверия ФИО5, полномочия которого отражены в нотариально удостоверенной доверенности от 10.01.2018 серии 51 АА 0889418.

В соответствии с указанной доверенностью ФИО1  уполномочил ФИО5 приобрести любым способом на его имя за цену на любых условиях по своему усмотрению объекты недвижимости, в том числе нежилое помещение № 104, кадастровый номер 23:49:0125016:1452, назначение – нежилое, площадью 26,5 кв. м, этаж 4, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Ленинградская, 7а, апартаменты № 104 в здании гостиницы «Олимпийская» лит. Б, кадастровый номер 23:49:0125016:1081 (далее – апартаменты № 104), для чего предоставил ему право подписывать и получать договор купли-продажи и другие договоры по своему усмотрению, акты приема-передачи, в случае необходимости подписать и получить предварительные договоры, дополнительные соглашения к договорам, заключать и подписывать соглашения о задатке, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие любые условия по своему усмотрению с правом заключения дополнительных соглашений к договорам, с правом внесения изменений и дополнений в договоры, с правом расторжения заключенных договоров, а также уполномочил управлять принадлежащим ему на праве собственности объектами недвижимости, в том числе, апартаментами № 104, для чего наделил представителя отдельными полномочиями, в том числе правом подписания и подачи разного рода заявлений, подачи и получения всех необходимых справок и документов, осуществления регистрационных действий, правом заключения и подписания договоров, приложений к ним, дополнительных соглашений об  их изменении и расторжении, актов и иных документов, уполномочил на представление своих интересов перед поставщиками коммунальных ресурсов со всеми правами, необходимыми для подписания всех необходимых документов (в том числе договоров, дополнительных соглашений, актов, заявлений и т.п.).

Таким образом, в выданной на имя ФИО5 доверенности от 10.01.2018 серии 51 АА № 0889418 разграничены права представителя в рамках приобретения объектов недвижимости и в рамках управления принадлежащими на праве собственности объектами недвижимости.

Доверенность от 10.01.2018 серии 51 АА № 0889418 выдана с правом передоверия.

Намерение покупателя приобрести объекты недвижимости реализовано 17.01.2018 путем подписания договора купли-продажи нежилого помещения № 4-404/2018 уполномоченным на то лицом (ФИО5).

После подписания договора купли-продажи спорного нежилого помещения ФИО5 в порядке передоверия выдал доверенность от 26.01.2018 серии 23 АА 7642450 ФИО4 исключительно на право управления принадлежащими ФИО1 объектами недвижимости, в том числе, апартаментами № 104. В связи  с предоставленными полномочиями в рамках управления объектами недвижимости ФИО4 наделен правом подписания и подачи разного рода заявлений, подачи и получения всех необходимых справок и документов, осуществления регистрационных действий, правом заключения и подписания договоров, приложений к ним, дополнительных соглашений об  их изменении и расторжении, актов и иных документов, а также уполномочен на представление интересов доверителя перед поставщиками коммунальных ресурсов со всеми правами, необходимыми для подписания всех необходимых документов.

Доверенность ФИО4 выдана в целях реализации пунктов 2.3.2, 2.3.6 договора купли-продажи нежилого помещения.

Сопоставив доверенности на имя ФИО5 и на имя ФИО4, исходя из их буквального содержания, суд приходит к выводу, что ФИО4 в порядке передоверия не переданы полномочия на заключение от имени ФИО1 договоров на приобретение нежилого помещения № 104, с кадастровым номером 23:49:0125016:1452, и соответственно, право на заключение дополнительных соглашений к таким договорам и внесение в них изменений.

По доверенности от 26.01.2018 серии 23 АА 7642450 ФИО4 наделен правом управления (но не приобретения) недвижимым имуществом доверителя, в рамках которого он вправе заключать и подписывать договоры и дополнительные соглашения к ним.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 пояснил, что не знал, что подписывает дополнительное соглашение об изменении сроков передачи объекта, в связи с чем доверителя о заключении данного соглашения не уведомлял.

Таким образом, дополнительное соглашение от 24.12.2020 подписано ФИО4 от имени предпринимателя в отсутствие соответствующих полномочий, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 183 ГК РФ не влечет никаких правовых последствий для ФИО1, в том числе, не изменяет срок передачи имущества покупателю, предусмотренный договором купли-продажи от 17.01.2018 № 4-404/2018.

Ссылка ответчика на то, что сроки завершения  строительства и ввода  объекта в эксплуатацию нарушены в связи с введением карантинных мер (Covid-19) не может служить основанием для освобождения от уплаты законной неустойки.

В обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, сделан вывод, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Вместе с тем, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ исполнитель не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения контракта в рассматриваемый период. 

Исходя из вышесказанного, исполнитель в рассматриваемый период не предпринимал никаких действий, направленных на разрешение сложившихся обстоятельств. 

Таким образом, с учетом положений статьи 401 ГК РФ и разъяснений Президиума Верховного суда Российской Федерации, для освобождения от ответственности за неисполнении или ненадлежащее исполнение своих обязательств, исполнитель должен доказать добросовестное принятие всех возможных и зависящих от него мер для исполнения контракта в установленный срок. 

Сам по себе факт введения ограничительных мероприятий не освобождает ответчика от исполнения обязательств по контракту. 

Ответчиком заявлено о снижении неустойки до 50000 руб. на основании статьи 333 ГК РФ как явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ). 

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума № 7  бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. 

В силу разъяснений, изложенных в пункте 77 постановления Пленума № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 78 постановления Пленума № 7 правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом. 

В данном случае, расчет неустойки произведен истцом исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Подлежащий взысканию размер пени соразмерен последствиям неисполнения обязательств ответчиком, не превышает размер возможных убытков кредитора в связи с ненадлежащим исполнением обязательства. Доказательств наличия каких-либо экстраординарных обстоятельств, которые могут являться основанием для уменьшения неустойки, ответчиком не представлено. 

Оснований для уменьшения размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ судом не усматривается в связи с тем, что примененная истцом ключевая ставка, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ключевой ставки возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

Учитывая изложенное, установленный размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости и не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов ответчика. Снижение же неустойки в большем размере, освободит должника (ответчика) от негативных последствий длительного неисполнения договорного обязательства, что, в свою очередь, приведет к утрате значения неустойки как меры обеспечения надлежащего исполнения договорных обязательств, поэтому основания для уменьшения неустойки отсутствуют.

Учитывая, что материалами дела подтвержден факт нарушения срока передачи помещения по договору купли-продажи, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 515 967 руб. 13 коп. является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины следует возложить на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ», г. Сочи в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Мурманск 515 967 руб. 13 коп. неустойки и 13319 руб. расходов по оплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

 В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова