ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-8002/2022

22 сентября 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 сентября 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Брежневой О.Ю., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9593/2022) публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» на решение Арбитражного суда Тюменской области  от 27.06.2022 по делу № А70-8002/2022 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625013, 

<

...> Октября, дом 73) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625031, 

<

...>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Строительный центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625014, 

<

...> Октября, дом 222, корпус 3), ФИО2, ФИО3, о признании недействительным уведомления от 24.02.2022 № КУВД-001/2021-47882460/4 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия от 27.06.2019 № 1/153 (запись регистрации 72:23:0000000225-72/041/2019-868),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, 

 

установил:

публичное акционерное общество Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» (далее – заявитель, общество, застройщик, ПАО СЗ «Тюменьэнергострой») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Тюменской области) о признании недействительным уведомления от 24.02.2022 № КУВД-001/2021-47882460/4 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия от 27.06.2019 № 1/153 (запись регистрации 72:23:0000000225-72/041/2019-868).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Строительный центр» (далее – ООО «Строительный центр»), ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением Арбитражного суда Тюменской области  от 27.06.2022 по делу № А70-8002/2022 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, также просит внести запись в ЕГРН сведений о расторжении договора долевого участия от 27.06.2019 № 1/153.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что в нарушение условий договора участник долевого строительства - ООО «Строительный центр» не произвёл оплату, что является существенным нарушением договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора; решение регистрирующего органа вынесено с нарушением требований закона, наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Тюменской области просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда – без изменения.

ФИО3 и ФИО2 представили в материалы дела отзывы на апелляционную жалобу ПАО СЗ «Тюменьэнергострой», согласно которым просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам. 

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на неё, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО «Строительный центр» и ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» заключен договор участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/153  (далее – договор № 1/153), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (ООО «Строительный центр») в соответствии с условиями договора, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № 153 в секции 3, на 8 этаже, номер помещения на плане 3, площадью 39,9 кв.м., расположенная в многоквартирном доме, создаваемом на земельном участке по адресу: 

<

...> Октября, 73, строения 2, 3, 5-9, ул. 50 лет Октября, 73, сооружение 2-4; гд-1-ул. 50 лет Октября, 73» (кадастровый номер 72:23:0000000:225), цена договора – 2 052 000 руб.

Согласно пункту 3.3 договора № 1/153 оплата денежных средств производится участником долевого строительства за счёт собственных средств в срок не позднее трёх рабочих дней с момента проведения государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Тюменской области. Рассрочка по оплате договором не предусмотрена. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счёт застройщика, указанный в договоре.

17.07.2019 внесена запись о государственной регистрации договора № 1/153, запись регистрации № 72:23:0000000225-72/041/2019-868.

Полагая, что в нарушение условий договора участник долевого строительства оплату не произвёл, застройщик письмом от 15.01.2020 № 01/12 направил в адрес участника долевого строительства предупреждение (уведомление) о необходимости погашения задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве.

Письмом от 27.02.2020 № 01/75 в адрес ООО «Строительный центр» было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, дополнительно письмом от 03.06.2021 № 18 направлено уведомление конкурсному управляющему о погашении задолженности.

Между тем 05.02.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора от 02.12.2019 № 1/153/1у об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору № 1/153, заключённого между ООО «Строительный центр» и ФИО2

07.02.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора от 02.12.2019 № 1/153/2у об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору № 1/153, заключённого между ФИО2 и ФИО4

02.12.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора от 26.11.2020 № 1/153/3у об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору № 1/153, заключённого между ФИО4 и ФИО3

15.11.2021 в адрес Управления Росреестра по Тюменской области поступило заявление ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» о государственной регистрации расторжения договора № 1/153 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора.

24.11.2021 Управлением Росреестра по Тюменской области принято решение о приостановлении регистрации расторжения договора № 1/153 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора.

24.02.2022 Управлением Росреестра по Тюменской области принято решение об отказе государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/153, о чём заявитель извещён уведомлением от 24.02.2022 № КУВД-001/2021-47882460/4.

Полагая отказ Управления Росреестра по Тюменской области незаконным, ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

27.06.2022 Арбитражным судом Тюменской области  принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственной регистрации права определены в статье 26 Закона № 218-ФЗ, согласно которой осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26).

Согласно положениям части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Договор № 1/153, заключённый между ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» (застройщик) и ООО «Строительный центр» (участник долевого строительства), является договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Как следует из материалов дела, представленное обществом для регистрации расторжение договора мотивировано отсутствием оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем регистрирующим органом установлено, что в отношении объекта долевого строительства по договору от 27.06.2019 № 1/153, заключённому между застройщиком и участником долевого строительства - ООО «Строительный центр», совершена уступка прав требования: 05.02.2020 между ООО «Строительный центр» и ФИО2, 07.02.2020 между ФИО2 и ФИО4, 02.12.2020 между ФИО4 и ФИО3

Так, в соответствии с договором об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 02.12.2019 № 1/153/1у ООО «Строительный центр» уступил ФИО2 свои права и обязанности, приобретенные по договору участия в долевом строительстве № 1/153 на вышеуказанное жилое помещение. Согласно пункту 1.3 данного договора участник долевого строительства (ООО «Строительный центр») гарантирует, что расчёт между сторонами по договору № 1/153 произведён в полном объеме. 

Частью 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В материалы дела предоставлена справка от 02.12.2019 № б/н, подписанная заместителем генерального директора общества ФИО5 и главным бухгалтером ФИО6, согласно которой оплата по договору № 1/153 произведена ООО «Строительный центр» в сумме 2 052 000 руб. в полном объеме 12.08.2019. Претензий по оплате ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» не имеет. 

05.02.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства от 02.12.2019 № 1/153/1у.

Согласно договору об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 02.12.2019 № 1/153/2у ФИО2 уступил ФИО4 свои права и обязанности, приобретённые по договору №1/153/1у от 02.12.2019 на вышеуказанное жилое помещение. Согласно пункту 1.3 данного договора участник долевого строительства (ФИО2) гарантирует, что расчёт между сторонами по договору № 1/153 произведен в полном объеме. В подтверждение данного условия в Управление Росреестра по Тюменской области представлена справка от 02.12.2019, подписанная директором ООО «Строительный центр» ФИО7, согласно которой оплата по договору от 02.12.2019 №1/153/1у произведена в полном объеме.

В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 26.11.2020 № 1/153/3у ФИО4 уступил ФИО3 свои права и обязанности, приобретённые по договору №1/153/2у от 02.12.2019 на вышеуказанное жилое помещение. Согласно пункту 1.3 данного договора участник долевого строительства (ФИО2) гарантирует, что расчёт между сторонами по договору № 1/153 произведён в полном объеме. 

Доводы ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» относительно недействительности сделок по переуступке права требования участника долевого строительства подлежат отклонению апелляционным судом ввиду следующего.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Данная норма направлена на защиту добросовестных участников оборота с самостоятельным экономическим интересом, которые полагались на действительность сделки.

Таковым является участник долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/153 ФИО3, получившая соответствующее право по договору об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 26.11.2020 № 1/153/3у.

На дату заключения ею договора уступки с ФИО4 (правопреемником ФИО2, который, в свою очередь, являлся правопреемником ООО «Строительный центр») застройщиком была выдана справка, согласно которой оплата по договору участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/153 произведена ООО «Строительный центр» в сумме 2 052 000 руб. в полном объеме, на что по смыслу пункта 5 статьи 166 ГК РФ вправе полагаться граждане.

С учётом положений пункта 2 статьи 11 статьи Закона № 214-ФЗ, а также части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ необходимые условия для государственной регистрации договоров об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве ООО «Строительный центр» застройщику – ПАО СЗ «Тюменьэнергострой», при этом справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Ввиду чего, установив противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, Управлением Росреестра по Тюменской области обоснованно приостановлена регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/153 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора, а в дальнейшем отказано в такой регистрации.

Кроме того, из материалов дела также следует, что предупреждение (уведомление) о необходимости погашения задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве и уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве от 27.06.2019 № 1/153 были направлены в адрес ООО «Строительный центр», который не являлся участником долевого строительства на момент совершения заявителем указанных действий.

Поскольку в соответствии с частями 3, 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора  должно быть направлено участнику долевого строительства в письменной форме в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Закона, а в настоящем случае уведомление было направлено не действительному участнику долевого строительства – ФИО3, а первоначальному - ООО «Строительный центр», соответственно, порядок направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора застройщиком не соблюдён.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя о признании недействительным уведомления от 24.02.2022 № КУВД-001/2021-47882460/4 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия от 27.06.2019 №1/153.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине при подаче апелляционной жалобы суд относит на её заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.06.2022 по делу № А70-8002/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Председательствующий

 

Н.Е. Иванова

Судьи

 

О.Ю. Брежнева

 А.Н. Лотов