ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45,

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело №А65-900/2015

г. Самара

29 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Александрова А.И.,

Судей Радушевой О.Н., Селиверстовой Н.А., 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

с участием в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО Фирма «Поликом» ФИО2 – представитель ФИО3 по доверенности №03 от 26.10.2016 г.;

от ООО «ПСО Директива» - представитель ФИО4 по доверенности б/н от 09.06.2017 г.;

от ООО «Евростройхолдинг+» - представитель ФИО5 по доверенности б/н от 04.08.2017 г.;

иные лица, не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале №7 апелляционную жалобу ООО «Евростройхолдинг+» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 года об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015 (судья Панюхина Н.В.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Фирма «Поликом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 марта 2015г. ликвидируемый должник - общество с ограниченной ответственностью Фирма «Поликом», г.Казань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (далее по тексту – должник, ООО Фирма «Поликом») признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2; соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №59 от 04 апреля 2015г.

Конкурсный управляющий должника ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Директива», г. Казань (далее первый ответчик, ООО «ПСО «Директива»), ФИО6, г. Казань (далее - второй ответчик, ФИО6), ФИО7, г. Казань (далее - третий ответчик, ФИО7) признании договора купли-продажи земельного участка от 31 января 2014г., заключенного между ООО Фирма «Поликом», г.Казань и ООО «ПСО «Директива», г. Казань,  недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «ПСО «Директива» вернуть ООО Фирма «Поликом» земельный участок, кадастровый номер: 16:50:210201:230, площадью 13 337 кв.м и Здание охраны, назначение - нежилое, общей площадью 55,5 кв.м, инвентарный № 11458, Литер А, расположенные по адресу: 

<

...>; о признании права собственности и истребовании из чужого незаконного владения у ФИО6 в конкурсную массу ООО Фирма «Поликом» земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 4 174 кв.м, кадастровый номер 16:50:210201:232; о признании права собственности и истребовании из чужого незаконного владения у ФИО7 в конкурсную массу ООО Фирма «Поликом» земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 11 650 кв.м, кадастровый номер 16:50:210201:231.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2015г. заявление принято к производству, назначено судебное заседание.

К участию в обособленном споре привлечены третьи лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество Банк ВТБ 24, г.Москва (определение от 13 января 2015г.), ФИО8, г. Казань (определение от 02 февраля 2016г.), ФИО9, г. Казань (определение от 14 марта 2016г.). 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 г. заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Фирма «Поликом», г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО2 о признании  договора купли-продажи земельного участка от 31 января 2014г., заключенного между ООО Фирма «Поликом», г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «ПСО «Директива», г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), недействительным и применении последствий недействительности сделки,  оставлено без удовлетворения.

В части требований к ФИО6 о признании права собственности и истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 4174 кв.м, кадастровый номер 16:50:210201:232, а также  к ФИО7 о признании права собственности и истребовании из чужого незаконного владения земельный участок, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 11650 кв.м, кадастровый номер 16:50:210201:231, производство по заявлению прекращено.

Отменены обеспечительные меры принятые определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 января 2016г. в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществлять регистрационные действия в отношении следующих объектов недвижимости,  расположенных по адресу: 

<

...>: земельный участок, кадастровый номер: 16:50:210201:230, площадью 13337 кв.м; незавершенный строительством объект, кадастровый номер 16:50:000000:12977, общей площадью 736,9 кв.м.

Взыскано с общества с ограниченной ответственностью Фирма «Поликом», г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 9 000 руб. госпошлины.

ООО «Евростройхолдинг+» обратилось с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 года об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2016 г. апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28 июня 2016 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 г. рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 28 июля 2016 г.

Протокольным определением от 28 июля 2016 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 04 августа 2016 г. 

В суд от ООО «Евростройхолдинг+» и от конкурсного управляющего ООО Фирма «Поликом» ФИО2 поступили ходатайства о проведении судебной экспертизы.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2016г. (резолютивная часть объявлена 04 августа 2016 г.) ходатайства ООО «Евростройхолдинг+» и конкурсного управляющего ООО Фирма «Поликом» ФИО2 о назначении судебной экспертизы удовлетворено. По данному обособленному спору назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2016г. (резолютивная часть объявлена 04 августа 2016 г.) производство по апелляционным жалобам приостановлено.

В связи с отказом экспертной организации от проведения экспертизы и принимая во внимание тот факт, что от конкурсного управляющего должника поступило ходатайство от 26.10.2016 г. о замене эксперта определением от 03 ноября 2016 г. (резолютивная часть оглашена 27 октября 2016 г.) суд апелляционной инстанции возобновил производство по апелляционной жалобе, назначил судебное заседание на 24 ноября 2016 г.

Протокольным определением в судебном заседании объявлен перерыв до 01 декабря 2016 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2016г. (резолютивная часть объявлена 01 декабря 2016 г.) ходатайство ООО «Евростройхолдинг+» и конкурсного управляющего ООО Фирма «Поликом» ФИО2 о назначении судебной экспертизы удовлетворено.

По делу №А65-900/2015 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Юридическая компания «Правис» эксперту ФИО10.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2016г. (резолютивная часть объявлена 01 декабря 2016 г.) производство по апелляционной жалобе приостановлено.

10 апреля 2017 г. в апелляционный суд от ООО «Юридическая компания «Правис» поступило ходатайство о замене эксперта. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017г. судом назначено судебное заседание по рассмотрения заявленного ходатайства на 16 мая 2017 г.

Протокольным определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2017 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 18 мая 2017 г.

18 мая 2017 г. в апелляционный суд от ООО «Юридическая компания «Правис» поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов, в котором сообщается о невозможности проведения экспертизы экспертом ФИО10, так как в настоящее время он не является сотрудником ООО «Юридическая компания «Правис» по причине увольнения.

Протокольным определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2017 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 19 мая 2017 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2017 г. судебное заседание отложено на 14 июня 2017 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2017 г. производство по апелляционной жалобе ООО «Евростройхолдинг+» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 г. об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015 возобновлено.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2017 г. (резолютивная часть определения объявлена 14 июня 2017 г.) в составе председательствующего Александрова А.И., судей Садило Г.М., Серовой Е.А. ходатайство ООО «Юридическая компания «Правис» о замене эксперта в рамках рассмотрения апелляционной жалобы ООО «Евростройхолдинг+» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 года об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015, удовлетворено.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2017 г. (резолютивная часть определения объявлена 14 июня 2017 г.) в составе председательствующего Александрова А.И., судей Садило Г.М., Серовой Е.А. производство по апелляционной жалобе приостановлено до получения результатов проведения судебной экспертизы.

14 июля 2017 г. в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение ООО «Юридическая компания «Правис» №019/07/2017 от 05.07.2017 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2017 г. возобновлено производство по апелляционной жалобе ООО «Евростройхолдинг+» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 года об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015.

Назначено рассмотрение апелляционной жалобы ООО «Евростройхолдинг+» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 г. в судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда на 22 августа 2017 г. на 17 час 10 мин.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2017г. произведена замену судьи Серовой Е.А. на судью Селиверстову Н.А. в судебном составе, рассматривающем апелляционную жалобу ООО «Евростройхолдинг+» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 г. об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании 22 августа 2017 г. представитель ООО «Евростройхолдинг+» апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «ПСО Директива» с апелляционной жалобой не согласен. Просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель конкурсного управляющего ООО Фирма «Поликом» ФИО2 разрешение апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд усматривает основания для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 г. об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015, исходя из нижеследующего.

Из материалов дела следует, что 31 января 2014г. между должником (продавец) и ООО «ПСО  «Директива»  (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 16:50:210201:17, во исполнение условий которого продавец  обязался передать покупателю недвижимое имущество, расположенное  по адресу: Республика Татарстан, Авиастроительный район, ул. Обнорского, д. 49: 

- земельный участок общей площадью 29161 кв.м., категории земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база; 

- незавершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства общей площадью застройки 736,9 кв.м., инвентарный номер 11458, литер Г;

- здание охраны, назначение: нежилое, одноэтажное общей площадью 55,5 кв.м., инвентарный номер 11458, литер А.

Факт передачи недвижимого имущества покупателю подтвержден актом приема-передачи земельного участка, расположенного по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Обнорского, д. 49, являющийся приложением  к договору купли-продажи земельного участка  № б/н от 31 января 2014г. 

Цена проданного недвижимого имущества определена в договоре следующим образом: земельный участок – 6 669 513 руб. 24 коп., незавершенный строительством объект – 100 000 руб., здание охраны 105 000 руб. (п. 2.1 договора).

Переход  права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером № 16:50:210201:17 был размежеван на земельные участки с кадастровыми номерами 16:50:210201:230,  16:50:210201:231, 16:506210201:232, что следует из письма Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета  муниципального образования город Казань от 30 апреля 2015г. исх. № 6537/КЗИО-исх.

При этом, на основании договора купли-продажи земельного участка от 02 апреля 2014г.  земельный участок с кадастровым номером  16:506210201:232, общей площадью 4174 кв.м. и здание охраны назначение  нежилое  общей площадью 55, 5 кв.м., расположенные  по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Обнорского, д. 49, был продан ООО «ПСО «Директива» ФИО6. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждено выпиской  из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 марта 2016г. Кроме того, в соответствии с названной выпиской  земельный участок с кадастровым номером 16:506210201:232 находится в общей долевой собственности ФИО6 и третьего лица - ФИО9. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 мая 2015г. в отношении названного земельного участка с кадастровым номером 16:50:210201:231 зарегистрировано обременение  в виде залога в пользу Банк ВТБ 24(ЗАО) на основании договора об ипотеке от 18 июня 2014г. № 721/2064-0000483-301.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 11 апреля 2014г. земельный участок с кадастровым номером 16:506210201:231, общей площадью 11650 кв.м., расположенный  по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Обнорского, д. 49, был продан ООО «ПСО «Директива» ФИО7. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

На основании договора купли-продажи земельного участка  от 29 октября 2015г. 11 земельный участок с кадастровым номером  16:506210201:230, общей площадью 13337 кв.м.,  незавершенный строительством объект 16:50:000000:12977, незавершенный строительством  объект с кадастровым номером 16:50:210201:250, расположенные по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Обнорского, д. 49, был продан ООО «ПСО «Директива»  ФИО8. Переход права  собственности зарегистрирован.

Полагая, что в результате заключенного между должником и ООО «ПСО «Директива» договора купли продажи земельного участка от 31 января 2014г., заключенного в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом, был причинен вред имущественным правам кредиторов, конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании его недействительным на основании п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

Также, конкурсный управляющий должника просил признать права собственности на спорные объекты недвижимости и истребовать из чужого незаконного владения.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

В подтверждение несоответствия цены спорной сделки рыночной стоимости реализуемого недвижимого имущества конкурсным управляющим представлен отчет №  12-15 от 25 августа 2015г., подготовленный ООО Экспертно-оценочная компания «Проф-Эксперт», согласно которому рекомендуемая рыночная стоимость здания охраны (литер А) и земельного участка площадью 29161, кадастровый номер 16:50:210201:17,  расположенные по адресу: Казань, Авиастроительный район, ул. Обнорского, д. 49, по состоянию на 31 января 2014г. составила: 40 186 000 руб., в том числе: 1 081 000 руб. рекомендуемая рыночная стоимость здания охраны (литер А) и 39 105 000 руб. рекомендуемая рыночная стоимость  земельного участка 29161 кв.м., кадастровый номер 16:50:210201:17.

Конкурсный управляющий должника в обоснование заявленных требований указал, что оплата за приобретенное имущество первым ответчиком не производилась, в подтверждение чего сослался на выписки по расчетным счетам должника за спорный период.

Возражая против указанных доводов конкурсного управляющего, первый ответчик указал, что приобретая земельный участок, должник действовал  в рамках инвестиционного договора от 01 ноября 2013г., заключенного между ООО «ПСО «Директива» и ООО «Фирма «Поликом», по условиям которого стороны обязались осуществить совместную инвестиционную деятельность по приобретению в собственность должника с последующей передачей  права собственности  первому ответчику земельного участка, расположенного по адресу: Казань, Авиастроительный район, ул. Обнорского, д. 49, кадастровый номер 16:50:210201:17, общей площадью 29161 кв.м., на котором расположены принадлежащие должнику объекты недвижимого имущества: незавершенный строительством объект площадью застройки 736,9 кв.м., здание охраны общей площадью 55,5 кв.м.

Согласно п. 1.2 инвестиционного договора от 01 ноября 2013г. первый ответчик обязался осуществить финансирование  в размере не менее 10 000 000 руб. Финансирование осуществляется в форме беспроцентных займов.

Должник обязался осуществить юридические и иные  действия по приобретению  за счет  первого ответчика  и в интересах первого ответчика права собственности на земельный участок, включая: заключение договора купли-продажи с Комитетом  земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани, подписания акта приема-передачи земельного участка, действия, связанные  с государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок  за должником.

Согласно письма Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета  муниципального образования город Казань от  30 апреля 2015г. исх. № 6537/КЗИО-исх. следует, что между комитетом  и должником 10 декабря 2013г. был заключен  договор  купли-продажи № 19990 в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:210201:17.

На основании заключенных между должником (заемщик) и первым ответчиком (займодавец) договоров займа № 1 от 02 декабря 2013г., № 2 от 02 декабря 2013г.  платежными поручениями № 443 от 04 декабря 2013г., № 446 от 09 декабря 2013г.  первый ответчик перечислил на расчетный счет должника 10 350 000 руб. 

В результате произведенного зачета взаимных требований между должником  и первым ответчиком, оформленного актом  взаимозачета № 1 от 31 января 2014г.  погашена задолженность ООО «Фирма Поликом» перед ООО «ПСО «Директива»  в сумме 6874513 руб. 24 коп. по договорам займа № 2 от 02 декабря 2013г. в сумм е3224513 руб. 24 коп и  договору займа № 1 от 02 декабря 2013г. в сумме 3650000 руб. Также была прекращена задолженность ООО «ПСО «Директива» перед ООО «Фирма Поликом»  в сумме 6874513 руб. 24 коп.  по договору купли продажи земельного участка от 31 января 2014г. 

В результате произведенного зачета взаимных требований между должником  и первым ответчиком, оформленного актом  взаимозачета № 2 от 28 февраля 2014г.  погашена задолженность ООО «Фирма Поликом» перед ООО «ПСО «Директива»  в сумме 3475486 руб. 76  коп. по договору займа № 2 от 02 декабря 2013г., а также была прекращена задолженность ООО «ПСО «Директива» перед ООО «Фирма Поликом»  в сумме 3475486 руб. 76 коп.  по  инвестиционному договору от 01 ноября 2013г.  в сумме  3475486 руб. 76 коп. 

Согласно акту от 28 февраля 2014г. к инвестиционному договору от 01 ноября 2013г. ООО «ПСО «Директива» осуществила финансирование  на общую сумму 10 350 000 руб., сумма понесенных должником расходов составила 688 9513 руб. 24 коп., в том числе: 6 669 513 руб. 24 коп.  расходы по оплате стоимости земельного участка, 100 000 руб.  стоимость незавершенного строительства и 105 000 руб. стоимость здания охраны, 15 000 руб. расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Вознаграждение должника составила 3 460 486 руб. (п. 5).

При изложенных обстоятельствах довод конкурсного управляющего о том, что оплата за спорный земельный участок должником не получена признан судом первой инстанции несостоятельным.

Также судом первой инстанции не принята ссылка конкурсного управляющего должника на отчет № 12-15 от 25 августа 2015г., подготовленный ООО Экспертно-оценочная  компания «Проф-Эксперт» так как согласно справке документам представленным ООО «ПСО «Директива»: разрешения на строительство № 16-RU16301000-198-2015, письма Управления архитектуры и градостроительства Исполкома города Казани от 02 августа 2014г,  № 51 от 18 ноября 2014г., 71 от 28 мая 2015г., постановления Исполкома города Казани № 1658 от 31 марта 2015г., технических условий на технологическое присоединение к сетям теплоснабжения, утвержденным ОАО «Генерирующая компания» 07 июля 2014г. за период с момента продажи должником спорного объекта, первым ответчиком были осуществлены его значительные изменения (улучшения) и экспертиза, проведенная по запросу конкурсного управляющего была проведена с учетом произведенных улучшений.

Кроме того, как отметил суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, первым ответчиком представлен отчет № 06-01-16, составленный предпринимателем-оценщиком ФИО11  25 января 2016г., согласно которому по состоянию на  31 января 2014г. итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:50:210201:17 составила 8 608 808 руб.,  здания охраны 241 285 руб. 

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что   конкурсным управляющим должника не доказано, что сделка была заключена на невыгодных для  должника условиях, в связи с чем  суд не находит оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Принимая во внимание тот факт, что в материалы дела были представлены два отчета об оценке объектов недвижимости являющихся предметом оспариваемого договора, а также тот факт, что судом первой инстанции не разъяснялось сторонам о возможности проведения судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости предложить сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом оспариваемого договора, на момент заключения оспариваемой сделки.

Согласно выводов содержащихся в заключении судебной экспертизы рыночная стоимость, на момент заключения оспариваемого договора, земельного участка общей площадью 29161 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база составила 8 660 800 руб.; здания охраны, назначение: нежилое, одноэтажное общей площадью 55,5 кв.м., инвентарный номер 11458, литер А – 317 200 руб., а стоимость незавершенного строительством объекта, назначение: объект незавершенного строительства общей площадью застройки 736,9 кв.м., инвентарный номер 11458, литер Г определить не представилось возможным по причине его отсутствия в натуре в связи с его сносом.

Так как судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, выводы являются полными и обоснованными, судом апелляционной инстанции заключение эксперта принимается в качестве надлежащего доказательства. С учетом изложенного оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Евростройхолдинг+» о назначении строительно-технической экспертизы не имеется.

С учетом имеющихся в деле доказательств, а также результатов полученных по итогам проведения судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания сделки недействительной и применении последствий её недействительности, в силу следующего.

Из разъяснений, содержащихся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) (далее по тексту - Постановление Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010г. № 63) следует, что при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется. 

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.12.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения.

Заявление о признании ООО «Фирма Поликом» несостоятельным (банкротом) принято к производству Арбитражным судом Республики Татарстан 28 января 2015г., а оспариваемый договор заключен 31 января 2014г., то есть оспариваемая сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом, недвижимое имущество продано должником за 6 874 513 руб. 24 коп. 

Согласно п. 2.2 Договора от 31 января 2014 г. (т. 1 л.д. 12 оборот) Покупатель (ООО «ПСО «Директива») должен оплатить стоимость земельного участка и строений на нем, указанную в п. 2.1 в течении десяти дней с момента подписания Договора Продавцом (ООО Фирма «Поликом»). Также в п. 2.3 Договора стороны определили, что оплата производится в рублях, путем перечисления денежных средств на счет Продавца.

Материалы дела доказательств перечисления Покупателем на счет Продавца денежных средств в размере стоимости установленной п. 2.1. Договора не содержат и доказательств обратного сторонами, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций представлено не было.

Таким образом, сделка совершена в отсутствии встречного исполнения со стороны Покупателя, не смотря на то, что недвижимое имущество должником во исполнение условий договора было передано.

Кроме того, результатами судебной экспертизы достоверно подтверждается факт того, что имущество по оспариваемому договору отчуждено по заниженной стоимости, разница между рыночной стоимостью (согласно заключения судебной экспертизы) и стоимостью по договору, с учетом сноса незавершенного строительством объекта, составила 2 103 486 руб. 76 коп.

Таким образом, имущество должника, в результате совершения оспариваемом сделки, отчуждено без получения равноценного встречного исполнения по заниженной стоимости.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии достаточных оснований для признания сделки недействительной на основании положений п. 1 ст. 61.2. Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Так как имущество у первого ответчика отсутствует, что достоверно подтверждается материалами дела, и денежные средства не были перечислены должнику, а также принимая рыночную стоимость отчужденного имущества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ООО «ПСО «Директива» в пользу ООО Фирма «Поликом» 9 078 000 руб., в том числе 8 660 800 руб. стоимость земельного участка общей площадью 29 161 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, 317 200 руб. стоимость знания охраны, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью 55,5 кв.м, инвентарный номер 11458, литер А, и 100 000 руб. стоимость незавершенного строительством объекта, назначение: объект незавершенного строительства общей площадью застройки 736,9 кв.м, инвентарный номер 11458, литер Г.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а также расходы связанные с проведением судебной экспертизы в соответствии со ст. 110 АПК РФ, возлагаются на ООО «ПСО «Директива».

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 года об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015 и принятии по делу нового судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства ООО «Евростройхолдинг+» о назначении строительно-технической экспертизы.

Отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 апреля 2016 года об оспаривании сделок должника по делу №А65-900/2015.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 31 января 2014 г., заключенный между ООО Фирма «Поликом», г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Производственно-строительное объединение «Директива», г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с ООО «Производственно-строительное объединение «Директива», г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО Фирма «Поликом», г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 9 078 000 руб., в том числе 8 660 800 руб. стоимость земельного участка общей площадью 29 161 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, 317 200 руб. стоимость знания охраны, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью 55,5 кв.м, инвентарный номер 11458, литер А, и 100 000 руб. стоимость незавершенного строительством объекта, назначение: объект незавершенного строительства общей площадью застройки 736,9 кв.м, инвентарный номер 11458, литер Г.

Взыскать с ООО «Производственно-строительное объединение «Директива», г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО Фирма «Поликом», г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы в размере 30 000 руб. за проведение экспертизы.

Взыскать с ООО «Производственно-строительное объединение «Директива», г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО Фирма «Поликом», г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий                          А.И. Александров

Судьи                                                                                                       О.Н. Радушева

Н.А. Селиверстова