СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Томск                                                                                                  Дело № А45-24109/2016

21.09.2017г. текст постановления изготовлен в полном объеме

14.09.2017г. объявлена резолютивная часть постановления суда

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: М.А. Фертикова, 

судей: Л.И. Ждановой, Ю.И. Павловой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до и после перерыва)

с использованием средств аудиозаписи,

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 19.06.2017г. (сроком на 3 года), паспорт

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (№07АП-286/17 (2)) на решение Арбитражного суда  Новосибирской области от 09 июня 2017 года по делу № А45-24109/2016 (судья Т.А. Наумова)

по иску Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "АКД-Мета", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 1612942,85 руб.

встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительными уведомления и приложений №7 и №9 в части,  обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (по тексту- истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «АКД-Мета» (по тексту- ответчик, арендатор, ООО «АКД-Мета») задолженности по договору аренды земельного участка от 30.09.2010 № 101673 в размере 558767,20 рубля за июнь 2016 года, пени в размере 76564,16 рубля за период с 02.09.2016 по 24.01.2017 (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом по правилу ст. 49 АПК РФ).

Судом принято встречное исковое заявление, согласно которого общество с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (с учетом изменения предмета спора по правилу ст. 49 АПК РФ), просит:

-признать недействительным в силу ничтожности приложение № 7 к договору аренды от 30.09.2010 г. №101673 в части указания на установление двукратного размера арендной платы, а именно: в части указания годового размера арендной платы в части превышающей 4 008 394,56 руб., указанного ежемесячного платежа в части превышающей 334 032,88 руб., и в части текста Примечания «и в двукратном размере».

-признать недействительным в силу ничтожности уведомление № 20-10452 от 14.10.2014 г.

-признать недействительным в силу ничтожности приложение № 9 к договору аренды от 30.09.2010 г. № 101673 в части указания на установление двукратного размера арендной платы, а именно: в части указания годового размера арендной платы в части превышающей 3 875 526,63 руб., указанного ежемесячного платежа в части превышающей 322 960, 55 руб., и в части текста Примечания «и в двукратном размере».

-обязать мэрию города Новосибирска осуществить перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.09.2010 г. № 101673 за период с 07.06.2014 г. по 20.06.2015 г., исключив применение двукратного размера по пункту 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. № 213-п.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.06.2017г. (резолютивная часть объявлена 05.06.2017г.) в удовлетворении исковых требований Мэрии города Новосибирска отказано. Встречные требования Общества с ограниченной ответственностью "АКД- Мета" удовлетворены. Признан недействительным в силу ничтожности приложение № 7 к договору аренды от 30.09.2010 г. №101673 в части указания на установление двукратного размера арендной платы, а именно: в части указания годового размера арендной платы в части превышающей 4 008 394,56 руб., указанного ежемесячного платежа в части превышающей 334 032,88 руб., и в части текста Примечания «и в двукратном размере». Признан недействительным в силу ничтожности уведомление № 20-10452 от 14.10.2014 г. Признан недействительным в силу ничтожности приложение № 9 к договору аренды от 30.09.2010 г. № 101673 в части указания на установление двукратного размера арендной платы, а именно: в части указания годового размера арендной платы в части превышающей 3 875 526,63 руб., указанного ежемесячного платежа в части превышающей 322 960, 55 руб., и в части текста Примечания «и в двукратном размере». Суд обязал мэрию города Новосибирска осуществить перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.09.2010 г. № 101673 за период с 07.06.2014 г. по 20.06.2015 г., исключив применение двукратного размера по пункту 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. № 213-п.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, мэрия подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование своих доводов заявитель считает,  что у истца имелись все основания для применения корректирующих коэффициентов 1,7 и 3,4 и порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного постановлением Правительства новосибирской области от 26.05.2014г. №213-п, в том числе и в части применения п. 7 Положения об установлении арендной платы в двукратном размере, поскольку в периоды их применения действовали нормативные правовые акты, устанавливающих их. В обоснование своих доводов ссылается на определение ВС РФ от 02.09.2016г. №304-ЭС16-10690. 

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Ответчик в порядке ст. 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в которой с доводами и требованиями ее подателя не согласился, просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Протокольным определением от 08 сентября 2017 года в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 сентября 2017 года 10 часов 40 минут.

После перерыва судебное заседание возобновлено в том же составе суда. 

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, истец своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил.

На основании п. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца, по имеющимся материалам.

В судебном заседании представитель ответчика просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержал доводы отзыва на нее.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 09.06.2017г. апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 30.09.2010г. между мэрией города Новосибирска и

ЗАО «НПП Метаприбор» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №101673, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:071105:47, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 15597 кв.м.

Срок договора с 30.09.2010 по 30.09.2013 (п. 1.3 договора).

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2. договора аренды порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 961, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Расчет арендной платы определен в приложении №3 к договору и установлен с учетом коэффициента Кдоп 1,7.

Соглашением от 03.10.2011 г. ЗАО «НПП Метаприбор» права и обязанности по Договору аренды были переданы ООО «АКД - Мета» с согласия мэрии.

Дополнительным соглашением №1 от 07.06.2012 к договору произведена замена арендатора и изложена новая редакция пунктов 1.1, 1.2, 2.4.1.

Дополнительным соглашением № 2 от 03.04.2013 г. срок действия Договора аренды продлен до 30 сентября 2016 года и приложением № 5 установлен новый размер арендной платы с применением дополнительного коэффициента (Кдоп) 3,4.

Размер годовой арендной платы составил 5 062 025,85 руб. в год.

Уведомлением № 20-10452 от 14.10.2014 г. мэрия города Новосибирска сообщила арендатору об увеличении с 07.06.2014 г. размера арендной платы в два раза в соответствии с пунктом 7 Постановления Правительства Новосибирской области № 213-п от 26.05.2014 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» и арендная плата составила 10 630 254,28 рублей в год (886 854,52 руб. в месяц) (уведомление получено 28.10.2014).

Дополнительным соглашением № 3 от 26.01.2015 года установлено, что расчет размера арендной платы с 01.01.2015 года осуществляется в соответствии с приложением № 7 к договору. Согласно названному приложению размер арендной платы исчисляется с учетом коэффициента 3,4 (Кдоп), коэффициентов уровня инфляции и в двукратном размере и составляет 11214918,27 рубля в год.

Дополнительным соглашением № 4 от 02.06.2016 года установлено, что расчет размера арендной платы с 10.06.2015 года осуществляется в соответствии с приложением № 9 к договору. Согласно названному приложению размер арендной платы исчисляется с учетом коэффициента 3,4 (Кдоп), коэффициентов уровня инфляции и в двукратном размере и составляет 7751053,26 рубля в год. При этом изменена площадь земельного участка, переданного в аренду.

С 21.06.2015 года размер арендной платы установлен на основании отчета оценщика в размере 6937000 рубля в год.

Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Ссылаясь на нарушение срока и порядка внесения арендной платы в связи с чем, образовалась задолженность за июнь 2016 года в размере 558767,20 рубля, а за период с 02.09.2016 по 24.01.2017 неустойка в размере 76564,16 рубля, истец обратился с настоящим иском в суд.

Общество, возражая против удовлетворения требований, указывает на наличие переплаты за период с 07.06.2014 до июня 2016, поскольку арендатором неправомерно применено двукратное увеличение размера арендной платы, предъявило встречный иск.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законное и обоснованное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего. 

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска N 961 от 22.04.2008 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена", были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент установлен равным 3,4.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды земельного участка №101673 от 30.09.2010г. был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на дату направления уведомления от 14.10.2014 и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 года действовало решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 № 961. Увеличение арендной платы в два раза было применено, в том числе, на уже примененный коэффициент 3,4.

В связи с изложенным, суд обоснованно пришел к выводу о том, что применение одновременно положений указанных выше нормативных актов ставит в невыгодное (дискриминационное) положение лиц, которые ранее заключили договоры и к которым были применены положения и решения Совета депутатов №961 и п. 7 Постановления №213-п, в сравнении с другими лицами, у которых трехлетний срок предоставления в аренду земельного участка истекает после введения в действие решения Совета депутатов № 1404, при том, что условия заключенных договоров аренды могут быть идентичными.

Как правильно указано судом, такой порядок расчета нарушающим основные принципы порядка исчисления арендной платы, установленные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенные дополнительные соглашения № 3 и №4 в части установления размера арендной платы по приложениям №7 и №9, по которым расчет арендной платы осуществляется с учетом двукратного увеличения являются ничтожными в силу правил статьи 168 ГК РФ, в связи с чем, правомерно удовлетворил встречные исковые требования.

Суд первой инстанции, установив неправомерное применение истцом коэффициента при расчете арендной платы, установив наличие со стороны ответчика переплаты арендных платежей, пришел к обоснованному выводу о наличии возможности обязать истца произвести перерасчет арендной платы за период с 07.06.2014г. по 21.06.2015г., исключив двукратное увеличение размера арендных платежей, для установления фактического состояния расчетов по договору аренду.

Суд апелляционной инстанции считает, вывод суда о том, что истцом неправомерно заявлено о взыскании задолженности с учетом двукратного увеличения на основании дополнительных соглашений № 3 и №4 в части установления размера арендной платы по приложениям №7 и №9, правильным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права и сводятся лишь к несогласию с оценкой правильно установленных по делу обстоятельств, что не может являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь  ст.110,  п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд, 

  

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда  Новосибирской области от 09 июня 2017 года по делу № А45-24109/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

 

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано  в кассационном порядке в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, в течение двух месяцев со дня принятия.

 

           Председательствующий:                                                   М.А. Фертиков

 

                                      Судьи:                                                             Л.И. Жданова

 

                                                                                                               Ю.И. Павлова