АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

 http://fasvvo.arbitr.ru

______________________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А17-9160/2024

17 октября 2025 года

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Д.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии в судебном заседании:

от ФИО1: ФИО2 (по доверенности от 14.11.2024), 

от ФИО3: ФИО4 (по доверенности от 18.06.2024)

от ФИО5: ФИО6 (по доверенности от 12.05.2025),

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

ФИО1, ФИО3 

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 11.03.2025 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 

по делу № А17-9160/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к ФИО3 (ИНН 

<

***>) и к ФИО1 

(ИНН 

<

***>), 

о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи доли 

в праве общей долевой собственности на земельный участок,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно 

предмета спора, – ФИО7, нотариус ФИО8 

Светлана Анатольевна, Управление Федеральной службы государственной 

регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области,

и у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – Предприниматель) обратился в Октябрьский районный суд Ивановской области с иском к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение от 26.02.2024 и 20.03.2024, заключенным между ФИО1 и ФИО3. Делу присвоен № 2-1228/2024.

Определением Октябрьского районного суда Ивановской области от 17.07.2024 дело № 2-1228/2024 передано по подсудности в Арбитражный суд Ивановской области.

В порядке, предусмотренном в статье 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО1.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 11.03.2025, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025, иск удовлетворил.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО1 и ФИО3 обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просили отменить обжалованные судебные акты в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также неправильной оценкой доказательств и фактических обстоятельств дела.

Оспаривая законность принятых судебных актов, ответчики указали, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка причинам, по которым сотрудник почтовой организации не доставил Предпринимателю извещение о намерении продать принадлежащую ей долю в нежилом помещении и земельном участке; факт направления извещения истцу свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком предусмотренной законом обязанности; невозможность получения истцом почтовой корреспонденции обусловлена обстоятельствами, зависящими от Предпринимателя, что подлежало оценке в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации; судами не приняты во внимание доводы ответчиков об отсутствии необходимости соблюдения положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ФИО3 являлась совладельцем недвижимого имущества; не исследован вопрос имущественных интересов ФИО3, не приняты во внимание выполненные ответчиком существенные улучшения объектов.  

Подробно доводы заявителей изложены в кассационных жалобах и поддержаны их представителями в заседаниях окружного суда.

Предприниматель в отзыве на кассационные жалобы и в заседании суда округа отклонил доводы заявителей, просил оставить обжалованные решение и постановление без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установили суды, Предприниматель является сособственником нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:010101:7682, находящегося по адресу 

<

...> – этаж № 1, этаж № 2, этаж № 4, этаж № 5, этаж № 3, этаж № 02, с принадлежащей ему 152/1000 долей в праве собственности на указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 09.11.2023. 

На момент приобретения истцом доли в праве собственности на нежилое помещение иными участниками права общей долевой собственности являлись ФИО7 (152/1000 долей) и ФИО1 (696/1000 долей). 

Также истцу на праве собственности принадлежат 208/2648 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 37:24:020119:3, площадью 2648 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание, расположенный по адресу 

<

...>, на котором расположено здание с помещением, принадлежащем истцу. 

ФИО7 в праве собственности на земельный участок принадлежит 208/2648 долей, ФИО1 – 810/2648 долей. 

Как указал истец, после ознакомления со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости 04.04.2024, ему стало известно, что новым участником права общей долевой собственности на нежилое помещение стала ФИО3, которой принадлежит: 

- 39/1000 долей в праве общей собственности на нежилое помещение и 47/2648 долей в праве общей собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на нежилое помещение от 26.02.2024, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.02.2024 сделана запись регистрации № 37:24:010101:7682-37/073/2024-30; 

- 38/1000 долей в праве общей собственности на нежилое помещение и 47/2648 долей в праве общей собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на нежилое помещение от 20.03.2024, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 20.03.2024 сделана запись регистрации № 37:24:010101:7682-37/073/2024-33. 

Указанные доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и земельный участок приобретены ФИО3 у ФИО1 

Договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на нежилое помещение, заключенные между ФИО1 и ФИО3 26.02.2024 и 20.03.2024, удостоверены нотариусом ФИО8 

Посчитав, что в данном случае ФИО1 нарушила его преимущественное право покупки долей в праве собственности на нежилое помещение и земельный участок, истец обратился в Арбитражный суд Ивановской области с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационных жалоб и отзыва на них, заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 244 и 246 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 этого Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на основании которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (абзацы первый и второй пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с целью обеспечения интересов всех участников общей собственности предусматривают приоритет преимущественного права покупки доли в общем имуществе участников долевой собственности, в силу которого сначала выполняются требования привилегии, а затем собственник или уполномоченное лицо получает право распоряжаться указанной долей в общем порядке.

По смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений процессуального закона должно быть возложено на продавца.

Пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановлением № 25), с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац третий пункта 63 Постановления № 25).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (абзац второй пункта 67 Постановления № 25).

Вместе с тем по смыслу положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с разъяснениями Постановления № 25 юридически значимое сообщение не может считаться доставленным, если по обстоятельствам, не зависящим от адресата, оно не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что в составе материалов для нотариального удостоверения договоров ФИО1 в качестве доказательств уведомления Предпринимателя о намерении продать принадлежащую ей долю представила почтовое уведомление о вручении отправления, не имеющего отношения к продаже доли.

Уведомление о намерении продать долю, отправленное курьерской службой EMS Почты России, не было вручено истцу в связи с несоблюдением органом связи установленных в соответствующий период правил доставки и вручения отправлений, то есть по не зависящим от ФИО5 обстоятельствам. 

Соответственно, как правильно указали суды нижестоящих инстанций, истец не был надлежащим образом извещен о планируемой продаже доли ответчиком, что привело к нарушению его преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителей жалобы об отсутствии необходимости соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи от 20.03.2024 со ссылкой на регистрацию права собственности ФИО3 несостоятелен, поскольку такая регистрация произведена на основании договора купли-продажи от 26.02.2024, заключенного в отсутствие надлежащего извещения истца о продаже доли в праве, то есть с нарушением порядка, установленного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Иной подход позволил бы лицу, изначально нарушившему предусмотренный законом порядок продажи доли в праве, заключать последующие договоры при условии неправомерного приобретения статус собственника, то есть в ущерб правам и законным интересам иных собственников, которые имели бы преимущественное право покупки доли при условии ее продажи в соответствии с законом.

Указание заявителей жалобы на то обстоятельство, что при рассмотрении спора не были учтены имущественные интересы ФИО3, которая понесла траты, в том числе, на осуществление ремонтных работ, суд округа проверил и счел несостоятельным, поскольку вопрос о наличии либо отсутствии оснований для компенсации понесенных затрат может быть разрешен в установленном законом порядке путем обращения с соответствующим иском.

Перечисленные обстоятельства позволили судам первой и апелляционной инстанций прийти к обоснованным выводам о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Доводы, приведенные ответчиками в жалобах, уже являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют об иной, нежели у судов нижестоящих инстанций, оценке установленных обстоятельств, однако в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. 

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационных жалоб относятся на заявителей.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 11.03.2025 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 по делу № А17-9160/2024 оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО1 и ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Председательствующий

О.Д. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын