АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-2365/2022

г. Краснодар

30 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – товарищества собственников жилья «Чкаловский» (ИНН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Удобный» (ИНН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Республике Адыгея, Отдела территориального подразделения надзорной деятельности и профилактической работы по городу Майкопу и Майкопскому району Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Республике Адыгея, Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Удобный» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2023 по делу № А01-2365/2022, установил следующее.

ТСЖ «Чкаловский» (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к ООО «Удобный» (далее – общество) о признании договора от 20.02.2021 аренды нежилого помещения расторгнутым и возложении на общество обязанности освободить занимаемое нежилое помещение № 5 «а» (подлестничное пространство) по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Отдел территориального подразделения надзорной деятельности и профилактической работы по городу Майкопу и Майкопскому району ГУ МЧС России по Республике Адыгея, ГУ МЧС России по Республике Адыгея, Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» (далее – управление архитектуры).

Решением от 10.11.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.02.2023, исковые требования удовлетворены в части: на общество возложена обязанность освободить занимаемое нежилое помещение № 5 «а», площадью 8,8 кв. м, расположенное в подъезде многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, в течение трех дней с даты вступления судебного акта в законную силу; с ответчика в пользу истца взыскано 6 тыс. рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части иска отказано. Суды исходили из того, что нежилое помещение № 5 «а», площадью 8,8 кв. м, расположено под лестничным маршем при входе в подъезд многоквартирного дома. Данное помещение не могло быть передано в эксплуатацию для осуществления коммерческой деятельности. Под маршами лестничных клеток первого, цокольного или подвального этажей можно размещать только узлы управления центрального отопления и водомерные узлы. На момент заключения договора аренды спорное помещение не было обособлено: не установлены ограждения, двери, рольставни и т.п.; отсутствовали коммуникации, оборудование, электроснабжение, что следует из пункта 1.2 договора и сторонами не оспаривается. На рассматриваемом объекте проведены работы по устройству нового помещения в целях эксплуатации части здания в ином назначении – для размещения кофейни, что проектом не предусмотрено, тогда как общее имущество в доме не может выступать предметом договора аренды. Обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности и ответственность за их нарушение возлагается на собственников имущества (объектов); лиц, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (объектами), их руководителей и ответственных должностных лиц. Многоквартирные жилые дома отнесены к классу функциональной пожарной опасности Ф1.3. Декларация пожарной безопасности составляется в отношении здания, сооружения, производственного объекта, для которых законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено проведение экспертизы проектной документации (за исключением зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.3, Ф1.4). Соответственно, арендатор не вправе представлять декларацию пожарной безопасности на объект защиты класса функциональной пожарной опасности Ф1.3. Выявленные нарушения обязательных требований в случае возникновения пожара свидетельствуют о наличии угрозы причинения вреда жизни, здоровью и имуществу граждан. Спорное нежилое помещение не могло быть передано в эксплуатацию по соответствующему договору для осуществления коммерческой деятельности общества, ввиду чего суды пришли к выводу о наличии оснований для признания договора от 20.02.2021 недействительной (ничтожной) сделкой. Соответственно, требование истца о расторжении договора от 20.02.2021 аренды нежилого помещения не подлежит удовлетворению ввиду его ничтожности. В результате исполнения ничтожной сделки общество фактически пользуется предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязано возместить другой стороне полученное по данной сделке. Удовлетворяя исковые требования в части освобождения занимаемого помещения, с учетом установленных нарушений правил противопожарной безопасности, суды признали трехдневный срок с момента вступления решения в законную силу достаточным для устранения нарушений прав истца.

В кассационной жалобе общество просит решение от 10.11.2022 и постановление апелляционного суда от 09.02.2023 изменить в части освобождения занимаемого нежилого помещения в течение трех дней с даты вступления решения в законную силу и взыскания расходов по уплате государственной пошлины; принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления в полном объеме. По мнению заявителя, судами не учтено, что общество заказало расчетное обоснование по определению расчетных величин пожарного риска. Согласно выводам данного обоснования, пожарная безопасность нежилого помещения № 5 «а» считается обеспеченной, эвакуация – выполняется. Принятые системы противопожарной защиты соответствуют требованиям действующих нормативно-технических документов. Конструкция здания, материалы отделки наружных стен и путей эвакуации соответствуют требованиям действующих нормативно-технических документов. Данное расчетное обоснование не признано недействительным, общество не нарушает нормы противопожарной безопасности. Кроме того, 15.06.2020 обществом проведено внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, на котором собственники жилья предоставили обществу часть общедомового имущества многоквартирного жилого дома, расположенного на первом этаже (нежилое помещение № 5 «а» в подъезде торца здания, с кадастровым номером № 01:08:0513034:3145, площадью 8,8 кв. м) для осуществления коммерческой деятельности, предоставив товариществу право на заключение договора аренды. Сторонами 20.02.2021 заключен договор аренды подлестничного пространства нежилого помещения № 5 «а», по адресу: 

<

...>. В соответствии с пунктом 1.4 данного договора передаваемое в аренду имущество будет использоваться арендатором в целях осуществления коммерческой деятельности, не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как установлено судами, товарищество (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.02.2021 аренды нежилого помещения № 5 «а», площадью 8,8 кв. м, расположенного в подъезде торца здания многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, с целевым использованием: для осуществления коммерческой деятельности. Срок аренды, в соответствии с пунктом 1.5 договора, составил 11 месяцев с возможностью пролонгации на тот же срок и тех же условиях (пункт 1.6 договора).

По акту приема-передачи от 20.02.2021 стороны подтвердили передачу/принятие в аренду нежилого помещения с характеристиками, указанными в договоре.

17 января 2022 года ГУ МЧС России по РА в отношении товарищества проведена выездная проверка многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, под управлением товарищества, в результате которой установлено нарушение требований пожарной безопасности, в частности, подпункта «к» пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479: размещение под лестничным маршем многоквартирного дома на путях эвакуации помещения кофейни.

По результатам проверки 31.01.2022 выдано представление об устранении нарушений обязательных требований пожарной безопасности, председатель товарищества привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

20 января 2022 года арендодатель обратился к арендатору с уведомлением о выявленных замечаниях со стороны контролирующего органа. Принимая меры к устранению нарушений, 10.06.2022 истец потребовал освобождения занимаемого ответчиком помещения.

Поскольку в досудебном порядке спор не урегулирован, товарищество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу положений пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений части 2 статьи 137 Жилищного кодекса, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе, в том числе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. 

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества (статья 152 Жилищного кодекса).

В силу пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Из указанного законодательного регулирование следует право председателя правления товарищества от имени товарищества сдавать в аренду отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме (нежилые помещения), только в случаях, когда распоряжение этим имуществом не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме либо третьих лиц.

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). 

В пункте 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

На основании подпункта «е» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, от геодезических и природноклиматических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, и меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. Общее имущество в доме не может выступать предметом договора аренды.

Запрет устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы установлен в подпункте «к» пункта 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390, и продублирован в подпункте «к» пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили, что нежилое помещение № 5 «а», площадью 8,8 кв. м, расположено под лестничным маршем при входе в подъезд многоквартирного дома. Данное помещение не могло быть передано в эксплуатацию для осуществления коммерческой деятельности. Под маршами лестничных клеток первого, цокольного или подвального этажей можно размещать только узлы управления центрального отопления и водомерные узлы. Выявленные нарушения обязательных требований в случае возникновения пожара свидетельствуют о существовании угрозы причинения вреда жизни, здоровью и имуществу граждан. Спорное нежилое помещение не могло быть передано в эксплуатацию по договору аренды для осуществления коммерческой деятельности общества (организация кафе), ввиду чего договор от 20.02.2021 является недействительной (ничтожной) сделкой. Соответственно, требование о расторжении договора от 20.02.2021 аренды нежилого помещения не подлежит удовлетворению ввиду его ничтожности. Удовлетворяя исковые требования в части освобождения занимаемого помещения, с учетом установленных нарушений правил противопожарной безопасности, суды определили трехдневный срок (с момента вступления решения в законную силу) достаточным для устранения нарушенных прав истца.

Причины не согласиться с выводами судов предыдущих инстанций суд округа не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2023 по делу № А01-2365/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо