Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-20123/2023

г. Владивосток

18 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Радострой»,

апелляционное производство № 05АП-5705/2024

на решение от 19.08.2024 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-20123/2023 Арбитражного суда Приморского края

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Радострой»               (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Корпорация развития жилищного строительства»                       (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании убытков в виде стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 25:18:035301:567, 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051 на сумму 89 056 688 рублей (с учетом принятых уточнений исковых требований),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, публичное акционерное общество «Сбербанк России», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,            ФИО6, администрация Уссурийского городского округа, общество с ограниченной ответственностью «Микрорайон Радужный»,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Радострой» (далее – ООО «Радострой»): адвокат Бойко Е.Л. по доверенности от 01.07.2024, сроком действия 1 год, удостоверение адвоката;

от акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – АО «КРЖС»): представитель ФИО7 по доверенности от 10.01.2024, сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 4144), паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Радострой» (далее – ООО «Радострой») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – АО «КРЖС») о взыскании с АО «КРЖС» убытков в виде стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 25:18:035301:567, 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051 на сумму 89 056 688 рублей (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ПАО «Сбербанк», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,            ФИО6, администрация Уссурийского городского округа, общество с ограниченной ответственностью «Микрорайон Радужный».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2024 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Радострой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2024 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что стороны не являются участниками жилищных отношений, в связи с чем положения статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса РФ не подлежали применению, при заключении договора купли-продажи стороны действовали как самостоятельные субъекты гражданских отношений, регулируемых нормами ГК РФ, законодательством о регистрации прав на объекты недвижимого имущества. Положения статьи 273, 557 применимы к ситуациям отчуждения зданий и сооружений, при этом предметом договора между сторонами выступали не здания, но жилые помещения. В отсутствие сделки по отчуждению земельных участков у сторон договора купли-продажи помещений не возникает право собственности на земельные участки, воля истца на отчуждение спорных земельных участков на безвозмездной основе не выражалась. Заключая договоры управления МКД, ответчик распоряжается земельными участками не имея на то правовых оснований.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от АО «КРЖС»,  администрации Уссурийского городского округа поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между АО «КРЖС» (покупатель) и ООО «Радострой» (продавец) заключен договор от 04.03.2020 № 04/03/2020-3 купли-продажи жилых помещений (далее – договор от 04.03.2020), по которому (с учетом редакции дополнительного соглашения от 21.10.2020 № 2) продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить недвижимое имущество: жилые помещения (228 квартир общей площадью 12 232,71 кв.м в многоквартирных жилых домах в микрорайоне «Радужный», город Уссурийск, Приморский край), предназначенные для сдачи в коммерческий наём, принадлежащие продавцу на праве собственности.

Согласно пункту 1.3 договора от 04.03.2020 при заключении данного договора стороны руководствуются положениями пункта 2 статьи 455 ГК РФ и исходят из того, что объект будет создан продавцом в будущем, на указанных в пункте 1.4 договора земельных участках на основании проектной документации и передан покупателю в сроки, установленные договором.

Из содержания договора от 04.03.2020 следует, что объект строительства находится на земельных участках, принадлежащих ООО «Радострой» на праве собственности (кадастровые номера 25:18:035301:567, 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051).

В силу пункта 1.5 договора от 04.03.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 30.08.2021 № 6) продавец обязался в установленные планом-графиком (Приложение №2 к договору) сроки закончить строительство объекта, произвести необходимые действия по вводу его в эксплуатацию, оформлению права собственности на жилые помещения и передать жилые помещения в собственность покупателю. Первые 114 квартир должны быть переданы покупателю в срок до 31.08.2021, оставшиеся 114 квартир должны быть переданы покупателю в срок до 31.10.2021.

Пунктом 1.7 договора от 04.03.2020 предусмотрено, что объект (квартиры) передается покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены квартиры, в соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Состав общего имущества, а также порядок определения долей, установлен статьями 36, 37 ЖК РФ.

Общая стоимость квартир составляет 917 453 250 рублей, складывается исходя из стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения - 75 000 рублей (пункт 2.1 договора от 04.03.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 25.06.2021 № 5).

Управлением градостроительства администрации Уссурийского городского округа истцу выдано разрешение от 24.08.2021 № 25-311000-38-2021 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирные жилые дома второй очереди застройки «Радужный» в                    г. Уссурийске (1, 2, 3 этап). Жилой дом № 1. Этап 1», по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:567.

Также указанным управлением истцу выданы разрешения от 24.08.2021 № 25-311000-39-2021 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирные жилые дома второй очереди застройки «Радужный» в г. Уссурийске (1, 2, 3 этап). Жилой дом № 2. Этап 2», по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:568, от 16.02.2023 № 25-311000-05-2023 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирные жилые дома второй очереди застройки «Радужный» в г. Уссурийске (1, 2, 3 этап). Жилой дом № 3. Жилой дом № 4. Этап 3», по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051.

Передача квартир в указанных домах произведена истцом ответчику в следующем порядке - 114 квартир в многоквартирном доме № 1 с кадастровым номером 25:18:035301:1778 (

<

...>), и в многоквартирном доме № 2 с кадастровым номером 25:18:035301: 1836 (

<

...>), переданы АО «КРЖС» по актам приёма-передачи от 23.09.2021 и 24.09.2023

В дальнейшем 114 квартир в многоквартирном доме № 3 с кадастровым номером 25:18:035301:2105 (

<

...>), и в многоквартирном доме №4 с кадастровым номером 25:18:035301:2172 (

<

...>), переданы АО «КРЖС» по результатам рассмотрения арбитражными судами дела № А51-2918/2022, в котором постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2023 утверждено мировое соглашение между ООО «Радострой» и АО «КРЖС», по которому последнему передано 66 квартир в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 25:18:035301:2105 (

<

...>), и 48 квартир в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 25:18:035301:2172 (

<

...>) (пункты 1, 1.1,1.2 мирового соглашения).

Из содержания пункта 3 данного мирового соглашения следует, что общая стоимость квартир, указанных в пункте 1.1 договора от 04.03.2020, составляет 922 072 500 рублей и складывается исходя из стоимости 1 кв.м общей площади квартир (включая площадь балконов/лоджий) с коэффициентом 0,3/0,5) в размере 75 000 рублей.

Генеральными директорами ООО «Радострой» и АО «КРЖС» подписан акт от 22.05.2023 об исполнении обязательств по договору от 04.03.2020 № 04/03/2020-3 купли-продажи жилых помещений, согласно которому обязательства сторон по данному договору (по передаче и оплате жилых помещений) исполнены в полном объеме.

Учитывая, что АО «КРЖС» являлось единственным собственником помещений в указанных многоквартирных домах, данным обществом с обществом с ограниченной ответственностью «Микрорайон Радужный» заключены договоры управления домами:

- № МКД/006/2023 от 18.05.2023 – в отношении дома по адресу: г. Уссурийск, мкр. Радужный, ул. Солнечная, дом 7;

- № МКД/007/2023 от 18.05.2023 – в отношении дома по адресу: г. Уссурийск, мкр. Радужный, ул. Солнечная, дом 7/1;

- № О-1 от 18.10.2021 – в отношении дома по адресу: 

<

...>;

- № ТА-2 от 18.10.2021 – в отношении дома по адресу: 

<

...>.

ООО «Радострой», ссылаясь на то, что при продаже ответчику квартир по Договору от 04.03.2020 не была учтена стоимость земельных участков, на которых расположены указанные многоквартирные дома, определенная на основании отчета об оценке № 23-01.345, выполненного ООО «Центр развития инвестиций» 06.03.2023, при этом данные участки фактически получены АО «КРЖС», обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением, в дальнейшем уточнив свои требования.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 15 ГК РФ, отмечено, что  истец, заявляя исковые требования о взыскании с АО «КРЖС» убытков, расценивает в качестве таковых неполучение платы за 4 земельных участка, на которых возведены многоквартирные дома, жилые помещения в которых переданы ответчику по договору от 04.03.2020.

Судом первой инстанции верно применены разъяснения пунктов 5, 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», из которых следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков, при этом по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Так, из содержания договора от 04.03.2020 и мирового соглашения, утвержденного постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2023 по делу №А51-2918/2022, в том числе по ходатайству ООО «Радострой», являющегося профессиональным участником строительного рынка, напрямую не следует буквального отражения пропорционального включения стоимости данных участков в стоимость 1 квадратного метра общей площади жилого помещения и, соответственно, в цену договора.

При этом судом первой инстанции отмечено, что закрепление пунктом 1.7 договора от 04.03.2020, что объект (квартиры) передается покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены квартиры, в соответствии со статьей 38 ЖК РФ. Состав общего имущества, а также порядок определения долей, установлен статьями 36, 37 ЖК РФ.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Довод о том, что в отсутствие отдельной сделки по отчуждению земельных участков у сторон договора купли-продажи помещений не возникает право собственности на земельные участки прямо, противоречит указанной норме права и во внимание не принимается.

При этом, согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичные по существу положения закреплены в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции верно учтены  разъяснения пункта 15 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 304-ЭС22-2566 по делу № А46-23123/2020), согласно которых право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

Также судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание разъяснения пунктов 1, 3, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которых регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в том числе, относятся, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, АО «КРЖС» по условиям договора от 04.03.2020 приобрело не только жилые помещения в 4 вышеуказанных многоквартирных домах, но и долю в праве общей собственности на соответствующие земельные участки, как на общее имущество в многоквартирных домах.

Учитывая признаваемое сторонами спора итоговое отчуждение истцом в пользу ответчика всех жилых помещений в спорных четырех домах, размер доли в праве  ответчика на соответствующие земельные участки в итоге также составил 100%, или единоличное право собственности на таковые, вплоть до момента вступления в отношения долевой собственности на соответствующие земельные участки с приобретателями права собственности на жилые помещения в отмеченных многоквартирных домах.

Довод апеллянта о неприменимости норм жилищного законодательства к правоотношениям сторон противоречит вышеприведенным разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, согласно которым отношения собственников любых по своему характеру изолированных помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества, регулируются в том числе статьей 36 ЖК РФ.

В рассматриваемом случае положенные в основу иска правоотношения сторон связаны с исполнением договора купли-продажи помещений в многоквартирном доме, предполагающим как переход права на само помещение, так и на неразрывно связанную с ним долю в праве на общее имущество собственника помещения, в связи с чем независимо от того, являются ли стороны участниками непосредственными жилищных отношений, нормы статьи 36 Жилищного кодекса РФ подлежат применению.

Кроме того, согласовав пункт 1.7 договора от 04.03.2020, стороны выразили прямую волю на применение норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих права собственников помещений на общее имущество, в связи с чем утверждения апеллянта об обратном свидетельствуют о произвольном изменении правовой позиции, носят заведомо недобросовестный характер и подлежат безусловному отклонению.

Оценивая позицию апеллянта об отсутствии выражения воли истца на безвозмездное отчуждение в пользу ответчика прав на принадлежащие обществу земельные участки, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно положениям статьи 555 Г РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2). В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3).

Судебная коллегия с учетом ранее раскрытых правовых подходов Высшего Арбитражного суда РФ, Верховного суда РФ  отмечает обоснованность применения указанной статьи к спорной ситуации отчуждения жилых помещений как составляющих здания (многоквартирного жилого дома), приходит к выводу что положение отмеченного пункта 3 статьи 555 ГК РФ, фактически реализованное сторонами настоящего спора исходя из принятой правовой конструкции определения стоимости приобретаемых жилых помещений, само по себе не исключает одновременного действия пункта 2 данной статьи.

Напротив, исключение действия отмеченного пункта 2 статьи 555 ГК РФ о включении в цену передаваемой с продаваемым недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее возможно только в случае прямого соответствующего предусмотрения законом или договором продажи недвижимости.

Таким образом, отсутствие прямого и непротиворечивого письменного закрепления сторонами спорного договора положения об исключении из согласованной цены отчуждаемых жилых помещений стоимости земельных участков, занятых соответствующими жилыми домами, при намерении определить цену таких земельных участков отдельным образом, свидетельствует о распространении на отношения сторон правила пункта 2 статьи 555 ГК РФ, при одновременном отсутствии факта именно безвозмездного отчуждения таких земельных участков.

Аналогичная по существу и верная по обоснованию оценка данной ситуации также приведена судом первой инстанции со ссылкой на пункт 1.7 договора от 04.03.2020, положения ЖК РФ.

Ссылки апеллянта на изначальное намерение у него на отдельное отчуждение земельных участков за соответствующую плату, не могут быть положены в основу отмены судебного акта, применительно к состоявшемуся факту реализации заключения и  исполнения истцом определенного гражданско-правового договора с применимыми к нему нормами действующего законодательства, учтенными судом, при сочетании действия принципов свободы договора и риска ведения им предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах являются обоснованными выводы суда об отсутствии со стороны АО «КРЖС» нарушений обязательств по оплате по отношению к ООО «Радострой», недоказанности истцом фактов совершения ответчиком виновных действий (бездействия), в результате которых у истца возник ущерб, причинно-следственной связи между действиями ответчика и предполагаемыми убытками истца.

Иные доводы апелляционной жалобы с учетом изложенного не имеют правового значения для настоящего спора.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2024 по делу №А51-20123/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

 

С.М. Синицына