ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело №А48-12604/2023

город Воронеж

29» октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена  24 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шиловой А.В.,

 

при участии:                      

от Администрации Орловского муниципального округа Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «Карьер»: ФИО4, директора ООО  «Карьер» на основании выписки из ЕГРЮЛ, представлен паспорт гражданина РФ;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Карьер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2024 по делу № А48-12604/2023 по иску Администрации Орловского муниципального округа Орловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате, 

 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Орловского муниципального округа Орловской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер» (далее – ООО «Карьер», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 17.01.2012 № 09 за период с 2020 – 2022 год в размере 595 187 руб. 89 коп.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Карьер» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылался на то, что договором аренды не установлено сроков строительства трассы мотокросса и картодрома.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2024 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 24.10.2024 Администрация Орловского муниципального округа Орловской области явку полномочных представителей не обеспечила.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Карьер» поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, 17.01.2012 между администрацией Орловского района Орловской области и Областным Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Орловский автодорожный техникум» на основании постановления администрации Орловского района Орловской области от 22.09.2011 № 2312, от 29.12.2012 № 3404 заключен договор аренды земли № 09, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов общей площадью 132 096 кв. м, с видом разрешенного использования: для строительства трассы мотокросса и картодрома, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодского сельского поселения, в районе деревни Мерцалова, кадастровый № 57:10:0420101:33. 

Договор заключен на срок с 22.09.2011 по 22.09.2060, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области 17.01.2012, номер государственной регистрации 57-57-14/029/2011-345. 

По заявлению от 03.07.2015 ООО «Регион Агро Трейд» 15.07.2015 проведена государственная регистрация соглашения об уступке права аренды (перенайм) от 12.05.2015 на объект недвижимости - земельный участок, находящийся по адресу Орловская область, Орловский район, Неполодское сельское поселение, в районе деревни Мерцалова, кадастровый № 57:10:0420101:33, в соответствии с которым, ООО «Регион Агро Трейд» принимает все права и обязанности арендатора. 

ООО «Регион Агро Трейд» на основании договора переуступки прав аренды земельного участка от 26.09.2018 передало принадлежащие ему права и обязанности ООО «Карьер». 

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором и не может быть меньше кадастровой оценки земельных участков в качестве единой базы расчета арендной платы с учетом вида функционального использования земельных участков и категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности использования земель. Платежи по настоящему договору вносятся арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.4. договора). 

На основании подпункта 7 пункта 4.2 настоящего договора, арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование участком. 

В силу подпункта 9 пункта 4.2 вышеуказанного договора, арендатор обязан уведомлять арендодателя о перечислении арендной платы за землю и направлять ему в течение 10-ти дней с момента оплаты копии платежных документов. 

Согласно пункту 8.1 договора арендодатель изменяет арендную плату в одностороннем порядке по основаниям указанным в пункте 2.6 договора. 

Арендная плата считается измененной с момента, указанного в постановлении председателя Орловского районного Совета народных депутатов «О порядке определения размера арендной платы за землю в Орловской районе». 

Однако за период с 01.01.2021 по 31.12.2022 и до настоящего момента данное обязательство по внесению арендной платы выполнено не было, платежи за указанный период в адрес администрации округа не поступали, что подтверждается актом сверки. 

Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением № 1 к настоящему договору, годовая арендная плата за земельные участки, предоставленные на территории Орловского района в аренду, рассчитываются по формуле: 

А = КС х Кв х S, где: 

А - годовая плата за аренду земельного участка; 

КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб./кв.м; 

Ка - коэффициент для категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земель; 

S - площадь. 

Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (далее - Постановление № 443) установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно пункту 2.2. Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (далее - постановление № 443), приложение 2 (в редакции от 18.11.2019), размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленными в аренду без торгов, на территории Орловской области из земель особо охраняемых территорий и объектов населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов рассчитывается по формуле: 

А = КС х Ка х Ки, где: 

А - арендная плата за земельный участок; КС - кадастровая стоимость земельного участка; 

Ка - коэффициент категории арендатора; 

Ки - инфляционный коэффициент, изменяющий размер арендной платы за земельный участок исходя из прогнозируемого уровня инфляции, который определяется путем последовательного умножения ежегодных индексов инфляции, начиная с года, следующего за годом, по состоянию на который определена кадастровая стоимость. 

В соответствии с подпунктом 2.1. Порядка размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленными в аренду без торгов, на территории Орловской области рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков. 

В соответствии с пунктом 2.4. Порядка установление (изменение) коэффициентов категории арендаторов (показатель «Ка») осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов (городских округов) Орловской области, уполномоченными на их определение (изменение) муниципальными правовыми актами, на территории которых расположены земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов, из земель, государственная собственность на которые не разграничена. 

Решением Орловского районного Совета народных депутатов от 25.02.2016 № 80-МПА «О коэффициентах категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Орловского района» (принято решением ОРСНД от 25.02.2016 № 43/485-РС) в редакции от 25.11.2018, на период аренды 2020 - 2022 годы коэффициент категории арендаторов «Физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, использующие земельные участки для строительства и реконструкции объектов иного назначения» составлял 0,01. 

В связи с установлением с 01.01.2020 новой кадастровой стоимости применяется инфляционный коэффициент, равный 1,0. 

Таким образом, размер подлежащей оплате арендной платы за период 2020 года составляет: 28 569 722,88 х 0,01 х 1 =285 697,23 руб. 

С учетом произведенных платежей задолженность за 2020 год составила 1 794 руб. 74 коп. 

Основные характеристики федерального бюджета на 2021 год определены исходя из прогнозируемого объема ВВП в размере 115 533 млрд. руб. и уровня инфляции, не превышающего 3,7%. 

Таким образом, размер подлежащей оплате арендной платы за период 2021 года составляет: 28 569 722,88 х 0,01 х 1,037 =296 268 руб. 03 коп. 

Размер подлежащей оплате арендной платы за период 2022 года составляет: 28 569 722,88 х 0,01 х 1,04 = 297 125 руб. 12 коп. 

Общий размер задолженности за период 2020-2022 годы составляет 595 187 руб. 89 коп. 

В связи с невнесением арендной платы по договору администрацией округа было направлено в адрес арендатора письменное уведомление: претензия от 09.02.2023 № У-55 о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земли заказным письмом с уведомлением о вручении. 

Однако требования об оплате задолженности остались без ответа, что подтверждается отсутствием поступления денежных средств на расчетном счете получателя, что и явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Признавая несостоятельными доводы ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и прекращении обязательственных отношений с марта 2021 года, арбитражный суд области обоснованно, со ссылкой на положения статей 310, 407, 450 и 620 ГК РФ, а также согласованные сторонами условия пункта 8.2 договора заключил, что законодательное регулирование спорных отношений не позволяет арендатору заявить отказ от исполнения долгосрочного договора аренды, а  утрата арендатором финансового интереса в исполнении договора аренды, в том числе по причине нерентабельности объекта аренды, связана с его предпринимательскими рисками.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В подпункте 1 статьи 65 ЗК РФ определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенных в установленном законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, следует, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В этой связи подлежит отклонению довод апелляционной жалобы ответчика о том, что об изменении арендной платы арендатор не был уведомлен. 

Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (далее - Постановление № 443) установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 2.2. Порядка установлена формула, по которой определяется арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленными в аренду без торгов, на территории Орловской области из земель особо охраняемых территорий и объектов населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов.

Решением Орловского районного Совета народных депутатов от 25.02.2016 № 80-МПА «О коэффициентах категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Орловского района» (принято решением ОРСНД от 25.02.2016 № 43/485-РС) в редакции от 25.11.2018, на период аренды 2020 - 2022 годы коэффициент категории арендаторов «Физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, использующие земельные участки для строительства и реконструкции объектов иного назначения» составлял 0,01.

В связи с установлением с 01.01.2020 новой кадастровой стоимости применяется инфляционный коэффициент, равный 1,0.

Основные характеристики федерального бюджета на 2021 год определены исходя из прогнозируемого объема ВВП в размере 115 533 млрд. руб. и уровня инфляции, не превышающего 3,7%.

Согласовав условия пункта 2.6 при заключении договора аренды, стороны установили и возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы.

При этом, как справедливо отметил арбитражный суд области, увеличение размера арендной платы по сравнению с более ранними периодами (начиная с 2011 года), прежде всего, обусловлено возрастанием кадастровой стоимости земельного участка, которая ответчиком не оспаривалась. 

Доводы заявителя о неверном применении коэффициента категории арендаторов, о наличии переплаты в сумме 112 484,17 руб., были предметом рассмотрения арбитражного суда области и отклонены с учетом обстоятельств, связанных с фактической деятельностью ответчика и видом разрешенного использования земельного участка.

Спорный участок 57:10:0420101:33 предоставлялся для строительства трассы мотокросса и картодрома, вместе с тем, как установлено судом, на спорном участке строительство трассы мотокросса и картодрома не осуществлено. Ответчиком данное обстоятельство не отрицалось. 

При рассмотрении дела № А48-11774/2021 было установлено, в том числе, в ходе проведения выездного судебного заседания, что оборудованные трассы мотокросса и картодрома отсутствуют, равно как и иная инфраструктура (оборудованные места для зрителей и прочее). 

Участок с кадастровым номером 57:10:0420101:33 является притрассовым, расположен рядом с автодорогой (примерно в 150-160 метрах), на нем частично находится карьерная выемка. 

В соответствии со статьей 10 Федерального закона «О физической культуре и спорте» физкультурно-спортивные организации участвуют в развитии видов спорта, в организации работы по развитию физической культуры и спорта среди различных групп населения, в том числе оказывают физкультурно-оздоровительные услуги, создают условия для охраны и укрепления здоровья спортсменов и других участвующих в спортивных соревнованиях и учебно-тренировочных мероприятиях лиц, обеспечивают спортсменам и тренерам необходимые условия для тренировок, а также иным образом содействуют этим лицам в достижении высоких спортивных результатов. 

Критически оценивая представленные ответчиком доказательства, арбитражный суд области отметил, что они не подтверждают использование ответчиком спорного земельного участка на постоянной основе для деятельности в сфере физической культуры и спорта.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что договором аренды не установлено сроков строительства трассы мотокросса и картодрома, не могут являться основанием для применения при расчете регулируемой арендной платы иного коэффициента категории арендатора, чем примененный истцом.

Как следует из расчета истца, сумма арендной платы рассчитанная на основании условий договора аренды земли от 17.01.2012 № 09, Постановления № 443, Решения Орловского районного Совета народных депутатов от 25.02.2016 № 80-МПА «О коэффициентах категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Орловского района», инфляционных коэффициентов за период с 2020 – 2022 год составила 595 187 руб. 89 коп.

ООО «Карьер» представлен отчет (экспертное заключение) ООО «Премиумоценка» от 05.07.2024, согласно которому размер арендной платы в год за период 2020 – 2022 годы составляет 57 139 руб. 44 коп. (при условии применения верного коэффициента в размере 0,002 для арендаторов «Физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, занимающие земельные участки для осуществления деятельности в сфере здравоохранения, образования, культуры и искусства, физической культуры и спорта, социального обеспечения»).

Вместе с тем, указанные возражения ответчика относительно подлежащей взысканию арендной платы отклоняются апелляционным судом, поскольку в данной ситуации арендная плата относится к регулируемым ценам и ее размер должен определяться в соответствии с нормативными правовыми актами. Предусмотренные корректирующие коэффициенты с учетом примечаний к их применению не могут устанавливаться сторонами произвольно по своему желанию.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком в спорный период обязательств по оплате арендной платы, рассчитанной по условиям договора и на основании нормативных актов Орловской области, то арбитражный суд области пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований в заявленном размере.

Иных убедительных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПКРФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было. 

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2024 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2024 по делу № А48-12604/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

судьи

 

ФИО2 

 

ФИО3