ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-92433/2021

26 августа 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   12 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 августа 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Слоневской А.Ю.,

судей Тойвонена И.Ю., Юркова И.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Беляевой Д.С.,

при участии до перерыва:

от ФИО1: ФИО2 по доверенности от 30.01.2024,

от ФИО3: ФИО2 по доверенности от 31.01.2024, ФИО4 по доверенности от 31.01.2024, ФИО1 по доверенности от 31.01.2024,

от ФИО5: ФИО6 по доверенности о 27.03.2024,

после перерыва:

ФИО4 лично, по паспорту,

ФИО1 лично, по паспорту,

от ФИО3: ФИО2 по доверенности от 31.01.2024,

от ФИО5: ФИО6 по доверенности о 27.03.2024,

от конкурсного управляющего СНТ «Аврора»: ФИО7 по доверенности от 22.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19245/2024) ФИО3 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2024 по делу № А56-92433/2021/торги, принятое по заявлению ФИО1 и ФИО3 к конкурсному управляющему должником и ФИО5 о признании недействительными результаты торгов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) СНТ «Аврора», 

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Петербургская сбытовая компания» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании садоводческого некоммерческого товарищества «Аврора»                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; Ленинградская область, Выборгский район, пос.Ленинское; далее – Товарищество) несостоятельным (банкротом). 

Определением суда от 19.11.2021 по делу №А56-92433/2021 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, и назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления.

Определением от 02.03.2022 (резолютивная часть объявлена 02.03.2022) в отношении Товарищества введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО8.

Решением от 05.09.2022 (резолютивная часть объявлена 05.09.2022) Товарищество признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО8.

Публикация сведений о введении в отношении должника конкурсного производства опубликована в газете «Коммерсантъ» №172 от 17.09.2022. 

ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с заявлением о признании недействительными торгов  по продаже имущества должника Товарищества, результат которых оформлен протоколом 25.01.2024            № 128747-МЭТС/1; признании недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов с ФИО5; применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу Товарищества земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:4957, адрес местоположения: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское сельское поселение», ст.Репино, СТ «Аврора» (далее – Земельный участок). 

Определением от 10.04.2024 в удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с указанным судебным актом, ФИО3 обратилась в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое определение и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, спорный Земельный участок не имеет фактического и юридического выхода к дороге, отсутствует проезд, так как полностью закрыт соседними участками, в том числе принадлежащими ФИО3  Заявитель полагает, что Земельный участок выставлен на торги без проведения оценки имущества, что привело к необоснованному завышению стоимости недвижимого имущества, не имеющего выезда на проезжую часть, находящегося в затапливаемом месте, в отсутствие реальной возможности использовать данный Земельный участок для строительства и ведения сельского хозяйства. Кроме того, в отношении Земельного участка установлены ограничения (обременения) в его использовании- охранная зона объекта электросетевого хозяйства, зона охраны природных объектов – прибрежная защитная полоса р.Сестра, зона охраны природных объектов – водоохранная зона р.Сестра. Податель жалобы указывает на то, что продажа Земельного участка повлекла обращение покупателя с просьбой предоставить сервитут на земельные участки, принадлежащие ФИО1 и ФИО3, что нарушает их права собственников. Заявитель указывает на нарушение срока опубликования сообщения о проведении торгов. 

В судебном заседании представитель ФИО3, а также представитель ФИО4 поддержали доводы жалобы; конкурсный управляющий и представитель ФИО5 – отклонили по мотивам, изложенным в отзывах. 

Иные лица, участвующие в обособленном споре, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на ЕФРСБ конкурсным управляющим размещено сообщение № 12749959 от 20.10.2023 о результатах проведения собрания кредиторов 17.10.2023. 

По первому вопросу повестки дня решили: утвердить Предложение конкурсного управляющего о порядке продажи имущества должника, о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса, о форме представления предложений о цене, о начальной цене его продажи, о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Согласно предложению конкурсного управляющего на торги к продаже выставляется следующее имущество должника: Лот №1 - земельный участок с кадастровым номером: 47:01:1706001:4957 дата присвоения кадастрового номера 27.04.2016, адрес местоположения: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское сельское поселение», ст. Репино, СТ «Аврора», площадь: 373 +/- 13 кв. м. (или 3,73 сот.). Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: для ведения садоводства. Электричество, газ, водопровод, канализация отсутствуют.

Согласно пункту 3.2 Предложения конкурсного управляющего начальная цена продажи Земельного участка определена путем сложения суммы требований кредиторов (согласно реестру требований кредиторов), текущих обязательств должника и затрат на организацию и проведение торгов в размере 2 300 000 руб.

Согласно пункту 4 Предложения сроки опубликования сообщения о проведения торгов: в течение 25 календарных дней после утверждения Предложения о продаже и (или) изменений к нему, при условии отсутствия в суде не вступивших в законную силу споров по разногласиям относительно положений настоящего Предложения, а также отсутствия в судах иных не вступивших в законную силу судебных актов, касающихся реализации имущества должника.

Сообщение о продаже имущества опубликовывается организатором торгов не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Сообщением №13051153 от 27.11.2023 опубликовано объявление о проведении торгов. Прием заявок с 04.12.2023 по 16.01.2024. Дата проведения открытого аукциона 25.01.2024.

В соответствии с извещением, опубликованным в газете «Коммерсантъ» от 02.12.2023 объявлены торги в отношении имущества должника: Земельный участок с кадастровым номером: 47:01:1706001:4957 дата присвоения кадастрового номера 27.04.2016, адрес местоположения: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское сельское поселение», ст. Репино, СТ «Аврора», площадь: 373 +/- 13 кв. м. (или 3,73 сот.). Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: для ведения садоводства. Электричество, газ, водопровод, канализация отсутствуют. Начальная цена лота 2 300 000 руб. (НДС не облагается).

В соответствии с протоколом о допуске к участию в открытых торгах                № 128747-МЭТС/1 от 16.01.2024 участниками торгов являются ФИО5, ФИО9, ФИО10.

Согласно протоколу № 128747-Мэтс/1 о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества Товарищества  по лоту №1 наиболее высокую цену в размере        2 300 000 руб. за имущество, составляющее лот №1, предложил участник ФИО5, который признается победителем торгов по лоту №1.

В обоснование заявления о признании недействительными торгов и договора купли-продажи Земельного участка заявители ссылаются на допущенные нарушения при проведении торгов, в частности, нарушение срока публикации сообщения о проведении торгов, а также нарушение их прав как собственников смежных земельных участков. 

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что намерение заявителей приобрести земельный участок по более низкой цене, не может служить основанием для признания торгов недействительными. 

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 ПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными могут быть заявлены и должны быть рассмотрены в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, выраженной в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов; лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством; нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Апелляционный суд полагает, что заявители доказали факт нарушения их прав и законных интересов в результате проведения оспариваемых торгов и заключения оспариваемого договора.

Как установлено апелляционным судом и не опровергнуто заинтересованными лицами, заявители являются собственниками земельных участков, граничащих со спорным Земельным участком и не имеют отношения к Товариществу. 

Отсутствуют доказательства участия ФИО1 в составе правления Товарищества и в его деятельности. ФИО3 не являлась членом Товарищества и также не была осведомлена о торгах.

Стоимость реализуемого Земельного участка определена Предложением в размере всех требований кредиторов, при этом требования кредиторов составляют 858 486 руб. 48 коп., без учета рыночной стоимости объекта, его характеристик, существующих затруднений по эксплуатации земельного участка. При продаже земельного участка данные обстоятельства являются значимыми, так как определяют способ пользования недвижимым имуществом, а также наличие ограничений пользования земельным участком, в том числе нарушение прав собственников земельных участков, которые имеют общие границы непосредственно со спорным Земельным участком. Отсутствие данной информации нарушает права собственников соседних участков, влияет на права приобретателя спорного недвижимого имущества и тем самым на стоимость объекта. 

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о  банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 11 Закона о банкротстве. 

Из материалов дела следует, что Земельный участок не имеет фактического и юридического выхода к дороге, отсутствует проезд, так как полностью закрыт соседними участкам, что подтверждается сведениями кадастровой карты. 

Представитель ответчика не привел приемлемых пояснений относительно фактической возможности прохода, проезда к спорному Земельному участку, указав, что, действительно, не имеет доступа к участку посредством дорог общего пользования. 

Согласно выводам заключения эксперта от 22.03.2024 № 3/2024  собственник спорного Земельного участка не может использовать его в соответствии с целевым назначением без обременения смежных земельных участков по причине того, что указанный Земельный участок не имеет прямого доступа к землям (земельным участкам) общего пользования. 

Таким образом, собственник Земельного участка имеет возможность реализовать свои права пользования принадлежащим ему участком только посредством установления сервитута на смежном земельном участке (предоставления права ограниченного пользования соседним участком). 

Действительная стоимость Земельного участка конкурсным управляющим не определена, состояние и месторасположения Земельного участка не учтены при выставлении его на продажу и определении стоимости реализации недвижимого имущества. 

Не учтены интересы собственников соседних земельных участков, чьи права затронуты при организации проезда к спорному Земельному участку и последующем пользовании Земельным участком, не установлен и не учтен сложившейся в Товариществе фактический порядок пользования Земельным участком. 

Заинтересованными лицами не опровергнуто, что Земельный участок имеет площадь 373+/-13 кв.м (или 3,73 соток), что значительное меньше размеров земельного участка для ведения садоводства согласно Правилам землепользования и застройки МО «Первомайское сельское поселение» Выборгского района Ленинградской области. 

 

 

Поскольку при рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, что Земельный участок без определения и установления конкурсным управляющим порядка доступа к нему, а также возможности фактического использования по целевому назначению, без проверки факта  нахождения на спорном земельном участке общего имущества иных собственников, в частности объектов электросетевого хозяйства, ограничений в его использовании как охранной зоны,  не подлежало предложению конкурсным управляющим к продаже без определения указанных существенных условий договора купли-продажи.

Заявители обоснованно указывают на то, что предполагаемые формируемые зоны для установления сервитутов ввиду значительной удаленности Земельного участка от земель общего пользования будут иметь площадь, превышающую площадь самого Земельного участка и будут обременять существенные по площади территории смежных участков.

Согласно сведениям ЕГРН на Земельном участке находятся ограничения (обременения) в использовании, в том числе охранная зона объектов электросетевого хозяйства, зона охраны природных объектов. Наличие указанных обременений (ограничений) в использовании земельного участка влияют на возможность его беспрепятственной эксплуатации в соответствии с разрешенным видом использования. Конкурсный управляющий не привела суду приемлемых пояснений относительно фактической возможности использования Земельного участка по целевому назначению с учетом отсутствия свободного доступа на участок, рельефа участка (заболоченность), несоответствия площади участка для соответствующего вида использования. 

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, Законы для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета применительно к земельным участкам называют такие основания, как, в частности, отсутствие доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитутов. 

Таким образом, спорный Земельный участок преждевренно включен в конкурсную массу должника и незаконно выставлен на торги без определения существенных условий договора купли-продажи, в связи с чем продан с существенным нарушением, что влечет признание оспариваемых торгов недействительными. 

Апелляционный суд установил также, что срок опубликования сообщения о проведении торгов нарушен, поскольку соответствующая публикация состоялась по истечении 41 календарного дня после утверждения Положения. 

В пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности, в связи с чем  договор купли-продажи подлежит признанию недействительной сделкой.

При применении последствий недействительности торгов и договора купли-продажи апелляционный суд принимает во внимание обязанность ответчика вернуть в конкурсную массу должника Земельный участок с восстановлением права требования возврата уплаченных денежных средств по оспариваемой сделки с должника. 

Обжалуемый судебный акт подлежит отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявления. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2024 по делу № А56-92433/2021/торги отменить.

Признать недействительными торги по продаже имущества должника садоводческого некоммерческого товарищества «Аврора», результат которых оформлен протоколом от 25.01.2024 № 128747/-МЭТС/1.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный с ФИО5 по результатам указанных торгов. 

Применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО5 возвратить в конкурсную массу садоводческого некоммерческого товарищества «Аврора» земельный участок с кадастровым номером 47:01:1706001:4957, адрес местоположения: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское сельское поселение», ст.Репино,                    СТ «Аврора».

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 и ФИО3 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

А.Ю. Слоневская

 

Судьи

 

И.Ю. Тойвонен

 

И.В. Юрков