ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-3768/2023

01 марта 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 05.05.2023; 

от третьих лиц: не явился, извещен;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-38003/2023) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.10.2023 по делу № А21-3768/2023 (судья Брызгалова А.В.), принятое 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (адрес: 236041, Калининград, ул. Курортная, дом 1, ОГРН 

<

***>);

к обществу с ограниченной ответственностью «Досуг» (адрес: 238535, 

<

...>, ОГРН 

<

***>);

Третьи лица: 1) Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный район Калининградской области»; 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области;

о признании отсутствующим права собственности и расторжении договора аренды, 

 

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью «Досуг» (далее – ответчик, Общество) о признании отсутствующим права собственности Общества в отношении объекта с кадастровым номером 39:05:020102:63 – цех вяления рыбы, площадью 255,8 кв.м., 1 этаж, местоположение: 

<

...> признании прекращенным договора от 20.03.2001 № 18 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020102:18, находящегося в собственности Российской Федерации и обязании ответчика вернуть по акту приема-передачи земельный участок истцу в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный район Калининградской области» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – третьи лица).

Решением суда от 11.10.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 11.10.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полнм объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что материалами дела не подтвержден факт того, что спорный объект незавершенного строительства является самостоятельной недвижимой вещью. Кроме того, истец отметил, что факт регистрации объекта в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценивать режим этой вещи. В этой связи Управление также полагает, что предоставление земельного участка в аренду в льготном порядке без проведения торгов, не соответствует закону.

 В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, кроме того, пояснил, что намерения использовать спорное здание по назначению не имеет, планирует иное использование спорного объекта. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) Общество является собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 39:05:020102:63 – цех вяления рыбы, общая площадь 225,8 кв.м, 1 этаж (далее – объект).

 Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020102:18, находящемся в федеральной собственности и переданном на основании договора аренды земельного участка от 20.03.2001 № 18 Обществу во временное владение и пользование.

В ходе проведенного 07.02.2023 представителями Управления визуального обследования земельного участка с кадастровым номером 39:05:020102:18 было установлено, что границы обследуемого участка не огорожены, проезд к нему заблокирован путем установления парковочного барьера, на участке отсутствует объект капитального строительства – цех вяления рыбы, имеется металлическое сооружении будка. Кроме того, на участке имеется разрушенная кирпичная стена высотой примерно 1,5 м, шириной – 1 м, а на границе участка находится бетонная опора освещения, вокруг нее сложены камни; участок находится в запущенном состоянии, уборка и покос травы не произведен.

Указанные обстоятельства отражены в акте обследования (осмотра) земельного участка от 07.02.2023.

Ссылаясь на то, что спорный объект с кадастровым номером 39:05:020102:63, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020102:18 и право собственности на который зарегистрировано за Обществом, фактически отсутствует, Управление обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности Общества на означенный объект и прекращении между сторонами арендных правоотношений в отношении земельного участка путем его возврата арендатором арендодателю.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной статьей, а также иными способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права, предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из приведенного правового регулирования следует, что по общему правилу право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Понятие недвижимой вещи содержится в статье 130 названного Кодекса, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из указанных положений статьи 130 ГК РФ вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При установленной законом необходимости государственной регистрации прав на недвижимые вещи государственная регистрация права на вещь, по общему правилу, не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, в отношении объектов, критерием отнесения которых к недвижимым является наличие определенных природных свойств, независимо от государственной регистрации прав на них следует устанавливать, обладают ли эти объекты признаками, позволяющими считать их недвижимым имуществом.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)  государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация прав), государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права осуществляется только в рамках вещно-правовых способов, предусмотренных гражданским законодательством.

Из разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) следует, что в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Как следует из материалов дела, обращаясь с настоящим иском в суд, Управление просило признать отсутствующим право собственности Общества объект с кадастровым номером 39:05:020102:63 – цех вяления рыбы, площадью 255,8 кв.м., 1 этаж, местоположение: 

<

...> в качестве обоснования для отсутствия у последнего права аренды спорного участка, что фактически не представляется возможным без заявления соответствующего требования, так как земельный участок передан в аренду для использования именно спорного объекта, что в свою очередь согласуется и соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления №10/22.

В обоснование иска истец ссылается на пункт 1 статьи 235 ГК РФ и указывает, что спорное имущество фактически отсутствует (разрушено), иными словами произошла его гибель. 

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Так, согласно техническому паспорту инв. № 1237, составленного МУП БТИ-АРХКО» по состоянию на 01.03.2000, процент износа нежилого здания, 1973 года постройки, расположенного по адресу: 

<

...> составлял 94%

Таким образом, договор аренды земельного участка заключался под имеющееся строение с процентом износа 94% соответственно, с остаточной частью строения 16%.

Кроме того, технический паспорт инв. № 1237, составленный МУП БТИ-АРХКО» по состоянию на 01.03.2000, содержит также описание служебных построек, относящихся к зданию, а именно: 

3.1 Артезианская скважина глубиной 6 метров; 

3.2 Отстойник. 

Аналогичная информация содержится в Свидетельстве о государственной регистрации права от 01.07.2008, где в качестве объекта права указано разрушенное нежилое здание – цех вяления рыбы с оставшейся частью – 16%.

Между тем, как следует из материалов дела, Обществом в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не было представлено в материалы дела доказательств завершения работ по восстановлению спорного объекта.

Доказательств использования спорного объекта в соответствии с его назначением в материалах дела также отсутствуют. 

Таким образом, фактическое владение Обществом этим объектом и производство работ по его восстановлению не подтверждается.

Кроме того, как пояснил представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда от 13.02.2024, Общество не имеет намерения использовать спорное здание по назначению, планирует иное использование спорного объекта.

При этом, апелляционный суд критически оценивает представленное ответчиком в материалы дела заключение специалиста № 161/23 от 05.07.2023, согласно которому объект капитального строительства, расположенный по адресу: 

<

...> на момент исследования имеет заглубленный бетонный ленточный фундамент с удельным весом (степенью готовности) – 16%, поскольку содержащиеся в нем сведения фактически идентичны сведениям, содержащимся в техническом паспорте объекта по состоянию по состоянию на 01.03.2000, однако, не содержит каких-либо сведений об износе такого объекта, его амортизации, в том числе с учетом даты проведения осмотра (по истечении более 20 лет), произрастания растительности в пределах спорного объекта, а также его нахождения без консервации на протяжении более 20 лет.

Соответственно, на основании установленных по делу обстоятельств, исходя из системного толкования части первой статьи 130, части первой статьи 131, части первой статьи 235 ГК РФ, абзаца четвертого пункта 52 Постановления №10/22, апелляционный суд вопреки выводу суда первой инстанции приходит к выводу о том, что спорного здание, имевшее по состоянию на 2000 год процент износа в размере 94%, по истечении более 20 лет в отсутствие доказательств его консервации и восстановления явно не может использоваться по первоначальному назначению и утратило свойства соответствующего объекта недвижимости, а потому не может быть объектом гражданских прав.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что Управление было вправе обратиться в суд с требованием о признании отсутствующим права собственности Общества в отношении объекта с кадастровым номером 39:05:020102:63 – цех вяления рыбы, площадью 255,8 кв.м., 1 этаж, местоположение: 

<

...> а потому указанное требование Управления подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании прекращенным договора от 20.03.2001 № 18 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020102:18, находящегося в собственности Российской Федерации.

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, в данном случае каких-либо доказательств прекращения действий спорного договора, в том числе доказательств его расторжения во внесудебном порядке, Управлением в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, в свою очередь вопреки позиции подателя жалобы факт признания отсутствующим права собственности на спорное здание может служить лишь основанием для расторжения договора в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, в том числе со ссылкой на использование земельного участка не по назначению и тому подобное, однако, не может служить основанием для признания договора прекращенным, в связи с чем в удовлетворении указанного требования судом первой инстанции отказано правомерно.

Поскольку требование истца об обязании ответчика вернуть по акту приема-передачи земельный участок истцу в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда является производным от требования о признании договора прекращенным, оснований для его удовлетворения у суда первой инстанции также не имелось.

При этом, апелляционный суд дополнительно отмечает, что требование о расторжении договора Управлением в рамках настоящего дела не заявлено, пояснений относительно того, что, заявляя о признании прекращенным договора от 20.03.2001 № 18 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020102:18, Управление имело ввиду его расторжение в судебном порядке, в том числе ввиду невозможности его расторжения во внесудебном порядке со ссылкой на соответствующую претензию в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не дано, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для выхода за пределы заявленных Управлением требований.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 11.10.2023 судом первой инстанции не допущено, решение Арбитражного суда  Калининградской области  по настоящему делу  подлежит изменению на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ путем частичного удовлетворения иска и признания отсутствующим права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Досуг» в отношении объекта с кадастровым номером 39:05:020102:63 – цех вяления рыбы, площадью 255,8 кв.м., 1 этаж, местоположение: 

<

...> с отказом в удовлетворении остальной части иска.

Кроме того, по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьёй 110 АПК РФ, принимая во внимание, что Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, с Общества в доход федерального бюджета подлежат взысканию 6 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 11.10.2023 по делу №  А21-3768/2023 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Досуг» в отношении объекта с кадастровым номером 39:05:020102:63 – цех вяления рыбы, площадью 255,8 кв.м., 1 этаж, местоположение: 

<

...>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Досуг» в доход федерального бюджета 6 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску.».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Досуг» в доход федерального бюджета 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина