АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7028/2024

г. Тюмень

21 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2024 года.  

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2024 года.  

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шипуновой Э.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО «Лагуна» 

к Государственному казенному учреждению Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» 

об урегулировании разногласий 

третье лицо – Департамент имущественных отношений Тюменской области,

 

при участии представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 15.01.2024,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 15.01.2024, 

от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 20.05.2024, 

 

установил:

в Арбитражный суд Тюменской области поступил иск ООО «Лагуна»  (далее – истец, Общество) к Государственному казенному учреждению Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области»  (далее – ответчик, ГКУ ТО «ФИТО») с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:535; определить следующие существенные условия договора купли-продажи: предмет: земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:535, площадью 99205 +/- 110 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Дербыши, Московский дворик, участок №173, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения Центра семейного отдыха;  цена: 28 869 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент).

В отзыве на исковое заявление ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В отзыве на исковое заявление Департамент просит в удовлетворении исковых требований отказать.

От истца поступили дополнительные пояснения по иску.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал.

Третье лицо возражает относительно удовлетворения иска.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно, статье 71 АПК РФ  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, суд находит рассматриваемые требования подлежащими удовлетворению по указанным ниже основаниям.

Как следует из материалов дела, между Обществом и Департаментом заключен договор от 09.03.2011 №17-13/981 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:535, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский района, д. Дербыши, Московский дворик, участок №173, из земель населенных пунктов для размещения центра семейного отдыха сроком до 08.03.2060. 

13.04.2023 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, в котором просило предоставить под размещение зоны для размещения центра семейного отдыха земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:535, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д.Дербыши, Московский дворик, участок №173.

В качестве основания предоставления земельного участка заявитель указал Постановление № 629.

Решением департамента от 25.04.2023 №1192-о обществу было отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Считая указанный отказ незаконным и не основанным на нормах действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

 Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2023 по делу № А70-15972/2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2024, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2024 решение Департамента признано недействительным, на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка и направления проекта указанного договора заявителю в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании решения Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2023 по делу № А70-15972/2023, по заданию Департамента ГКУ ТО «ФИТО», был подготовлен и направлен в адрес ООО «Лагуна» проект договора купли-продажи Земельного участка, в котором цена земельного участка определена в размере кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка (13.04.2023) и составляет 46 433 892,30 руб.

Государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» по заявлению истца от 15.02.2024 в отношении Земельного участка приняло решение № 140 от 11.03.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в сумме 28 869 000,00 руб. по состоянию на 05.02.2024.

В связи с чем, истец обратился к ответчику с заявлением - внести изменения в проект договора, указав цену земельного участка в размере 28 869 000,00 руб.

Ответчик письмом от 25.03.2024 № 1840 уведомил истца о несогласии с предложенной ценой указав, что согласно пункту 1 порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п, продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов осуществляется по кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка. Кадастровая стоимость Земельного участка по состоянию на дату подачи заявления ООО «Лагуна» о предоставлении земельного участка без проведения торгов от 13.04.2023 составляет 46 433 892,30 рублей.

Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, не были урегулированы сторонами в досудебном порядке. 

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. 

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В статье 173 АПК РФ закреплено положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 №4667/10). 

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 №309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 №305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 №307-ЭС15-2292 по делу №А05- 13164/2013.

При этом суд отмечает, что в силу пунктов 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское  законодательство основывается, в том числе на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

По общему правилу, установленному пунктом 1 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов, утвержденного постановлением правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п, продажа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов осуществляется по кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка (с учетом положений части 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). 

В соответствии с п. 3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237- ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Федеральный закон № 237-ФЗ), в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности земельного участка, размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления о предоставлении такой государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 указанной статьи.

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237- ФЗ) в случае, если после даты подачи заявления о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления, при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера цены по указанным договорам, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 18 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения законопроекта направлены на обеспечение гарантий прав граждан и организаций, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства, которые будут приобретать в собственность или в пользование объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, если в процессе оказания государственной или муниципальной услуги по приобретению объектов недвижимости произошло изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, влияющее на размер платы или цены соответствующего договора.

В этих целях законопроектом устанавливается порядок применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если при оказании соответствующей услуги размер платы или цена определяются исходя из величины кадастровой стоимости. По общему правилу, предусматривается применение кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости на дату подачи соответствующего заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги. 

При этом в целях реализации мер поддержки граждан, организаций и отраслей экономики, законопроектом предусмотрены дополнительные гарантии прав субъектов гражданского оборота, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды или договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость изменилась в сторону понижения. В таком случае при оказании соответствующей государственной или муниципальной услуги применяется измененная (сниженная) кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Кроме того, в материалах законопроекта фрагмент стенограммы заседания Государственной Думы, в рамках которого презентуется и принимается законопроект № 175071-8. Так, законопроект в Государственной Думе был представлен от лица автора законодательной инициативы следующим образом:

«Для расчёта цены или платы предлагается применять кадастровую стоимость объекта недвижимости, действующую на дату подачи заявления о предоставлении соответствующей услуги. В то же самое время предусмотрен и такой вариант, когда... ну, вдруг так случилось, что кадастровая стоимость стала ниже, тогда применяется кадастровая стоимость объекта, действующая уже на дату заключения этого договора купли-продажи или договора аренды объекта недвижимости». 

Таким образом, сам автор законопроекта депутат Государственной Думы указал, что смысл положений ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" состоит в том, что: 

- при увеличении кадастровой стоимости применяется «старая» кадастровая стоимость, действовавшая на день подачи заявления; 

- при снижении кадастровой стоимости применяется актуальная сниженная кадастровая стоимость. 

При этом не имеет значение, в результате какой процедуры, предусмотренной Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость увеличилась или снизилась. Толкуемые нормы защищают заявителей от любого невыгодного им роста кадастровой стоимость, а также предоставляют возможность выкупить земельный участок по более выгодной цене при снижении кадастровой стоимости. Фактически заключение Комитета Государственной Думы, подготовленное автором инициативы, является актом аутентического официального толкования (то есть авторским толкованием, даваемым непосредственно органом, лицом, разработавшим, издавшим правовую норму).

Как было указано выше, Государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» по заявлению истца от 15.02.2024 в отношении Земельного участка приняло решение № 140 от 11.03.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в сумме 28 869 000,00 руб. по состоянию на 05.02.2024.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что кадастровая стоимость спорного земельного участка на дату заключения договора купли-продажи определена в размере 28 869 000,00 руб., суд считает необходимым изложить спорный пункт договора в редакции, предложенной истцом. 

В связи с урегулированием разногласий и удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:535.

Определить следующие существенные условия договора купли-продажи:

предмет: земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:535, площадью 99205 +/- 110 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Дербыши, Московский дворик, участок №173, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения Центра семейного отдыха; 

цена: 28 869 000 рублей.

Взыскать с Государственного казенного учреждения Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лагуна» расходы по уплате государственно пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 

 

 Судья

 

Кузнецова О.В.