Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-18205/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  21 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 сентября 2017 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

 Севастьяновой М.А.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С., рассмотрел                  в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Омской области от 06.03.2017 (судья              Яркова С.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда                      от 01.06.2017 (судьи Рожков Д.Г., Тетерина Н.В., Семенова Т.П.) по делу               № А46-18205/2016 по иску федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» министерства обороны Российской Федерации (672027, 

<

...>,ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Канцлер» (644069, 

<

...>, ИНН 

<

***>,                                   ОГРН 

<

***>) о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - министерство обороны Российской Федерации.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Забайкальского края (судья Столичнова М.В.)                            в заседании участвовали:

представитель федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» министерства обороны Российской Федерации – ФИО1,                           по доверенности от 09.01.2017, выданной в порядке передоверия                           на основании доверенности от 08.12.2016;

представитель Министерства обороны Российской                                       Федерации – ФИО1, по доверенности от 21.12.2016.

Суд установил:

федеральное государственное казенное учреждение «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Канцлер» (далее – ООО «Канцлер», ответчик, общество) задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося                        в федеральной собственности земельного участка от 30.08.2006 № 37-ТУ                за период с 02.01.2012 по 02.07.2016 в сумме 130 380 руб., пени                              за несвоевременное перечисление арендных платежей за период с 02.01.2012 по 12.07.2016 в сумме 192 760 руб. 26 коп. Также истец просит расторгнуть обозначенный выше договор аренды.

До разрешения спора по существу истец в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                      (далее – АПК РФ) отказался от требования в части взыскания суммы основного долга.

Решением Арбитражного суда Омской области от 06.03.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017 по делу № А46-18205/2016, требования ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России удовлетворены частично,               с ООО «Канцлер» в пользу ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России взысканы пени за несвоевременное перечисление арендных платежей                        по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 30.08.2006 № 37-ТУ за период с 02.01.2012 по 12.07.2016 в сумме                 28 914 руб. 04 коп.; в доход федерального бюджета взысканы 2 000 руб. государственной пошлины. В части взыскания суммы основного долга                   по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 30.08.2006 № 37-ТУ за период с 02.01.2012 по 02.07.2016 в сумме 130 380 руб. производство по делу прекращено. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа                                  в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды, принять по делу новый судебный акт, которым требование о расторжении договора удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, судами оставлены без внимания доводы истца о длящемся существенном нарушении условий договора ответчиком,             а именно невнесение арендной платы с 21.07.2014.

Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа                       от 19.09.2017 в связи с болезнью судьи Сириной В.В. на день рассмотрения кассационной жалобы в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Сириной В.В. в составе суда, сформированном  для рассмотрения кассационной жалобы по настоящему делу, на судью Севастьянову М.А.

В судебном заседании представитель ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и Минобороны России настаивал на удовлетворении кассационных требований исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе.

Выслушав пояснения явившегося представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.08.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (арендодатель)                          и ООО «Канцлер» (арендатор) заключен договор аренды находящегося                      в федеральной собственности земельного участка № 37-ТУ (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает                 в аренду часть земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3007, местоположение которого установлено в 230 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Октябрьский административный округ, улица Б.Хмельницкого, дом 224,                   для использования в целях размещения временного                                       объекта – шиномонтажной мастерской, общей площадью 1 034 кв.м.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации                            от 29.12.2008 № 1053 «О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом» функции по управлению федеральным имуществом осуществляет Министерство обороны Российской Федерации.

Во исполнение указанного приказа Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» Федеральное государственное учреждение «Омская квартирно-эксплуатационная часть Сибирского военного округа» реорганизовано путем присоединения к ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России, которому переданы полномочия по учету, содержанию и управлению недвижимым имуществом, находящимся в собственности Министерства обороны Российской Федерации.               

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:130,                           в границах которого находится земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:3007, передан истцу 01.04.2011 по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1 Устава ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России, утвержденного Министром обороны Российской Федерации 25.05.2012, истец является универсальным правопреемником прав и обязанностей Федерального государственного учреждения «Омская квартирно-эксплуатационная часть Сибирского военного округа».

На момент рассмотрения настоящего дела участок закреплен                                 за ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АБ № 295325 от 30.04.2014).

Учет данного имущества на балансе ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России подтверждается инвентарной карточкой учета нефинансовых активов № 2286.

Согласно пункту 3.1 договора величина арендной платы составляет 5 619 руб. в месяц. При этом арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа (пункт 3.2 договора).

Ссылаясь на неоднократное нарушение арендатором за период                          с 01.08.2014 по 01.07.2016 обязанности по внесению арендной платы                       за пользование обозначенным выше земельным участком, истец предъявил требование о расторжении договора аренды № 37-ТУ от 30.08.2006.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды № 37-ТУ от 30.08.2006, суды исходили из того, что по смыслу статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Данная мера применяется к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 АПК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71  АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе платежные поручения об оплате ответчиком пени, установив, что обществом арендная плата вносилась несвоевременно, но на момент рассмотрения настоящего спора имеющаяся задолженность по арендной плате обществом погашена в полном объеме, и, таким образом, фактическое поведение ответчика подтверждает его намерение сохранить арендные отношения, оформленные договором аренды от 30.08.2006 № 37-ТУ, учитывая, что в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ истцом факт нарушения его прав и законных интересов не доказан, и не указано, каким образом расторжение спорного договора аренды приведет к восстановлению нарушенных прав, пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 30.08.2006 № 37-ТУ.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается,                        что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ                              по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя                                в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 7.3 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании                   и в порядке, установленном гражданским законодательством,                                       а также в случаях, указанных в пункте 5.1.2, а именно: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем                     за 3 месяца, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

Согласно разъяснениям, изложенным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует,                              что договор может быть расторгнут как в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором, так и в судебном порядке по его инициативе.

При заключении рассматриваемого договора аренды в договор были включены условия, предусматривающие основания для расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

В качестве одного из таких оснований указано невнесение арендной платы более чем за 3 месяца.

Судами установлено, а материалами дела подтверждается, что за период с 02.01.2012 по 02.07.2016 образовалась задолженность по арендной плате, при этом за период с 01.08.2014 по 01.07.2016 арендатором не было внесено ни одного платежа. 

Таким образом, обществом в течение длительного периода времени, значительно превышающего установленный договором трехмесячный срок (около двух лет), не вносилась в установленном порядке арендная плата, что по смыслу части 1 статьи 619 ГК РФ и пункта 5.1.2 заключенного договора является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск                     о расторжении договора.

Претензией от 13.06.2016 № 141/5/5/11642 ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России предложило ООО «Канцлер» оплатить образовавшуюся задолженность.

 Однако ответчик начал погашать имеющуюся задолженность лишь спустя восемь месяцев (13.02.2017) после получения претензии и после возбуждения судом производства по настоящему делу. 

Таким образом, установленный судами факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате в ходе рассмотрения спора судом первой инстанции сам по себе не является основанием для сохранения договорных правоотношений.

В данном случае нарушение договора носило длительный, систематический и существенный характер, поведение арендатора характеризует его как недобросовестного контрагента, сохранение арендных отношений с которым, учитывая установленные судами обстоятельства и то, что истец продолжает настаивать на таком расторжении, представляется невыгодным и нецелесообразным для арендодателя, нарушающим его права на распоряжение земельным участком.

При изложенных обстоятельствах, учитывая наличие существенных нарушений условий договора со стороны общества, устраненных за пределами разумного срока, а также то, что право арендодателя на расторжение договора аренды прямо следует из положений законодательства об аренде и выраженной в договоре воли сторон, выводы судов об отсутствии оснований для прекращения договорных отношений признаются судом кассационной инстанции неправомерными, сделанными без учета правовых подходов, выработанных высшей судебной инстанцией.

Таким образом, при установленных судами обстоятельствах правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требования о расторжении договора аренды не имелось.

Поскольку при разрешении спора судами фактические обстоятельства установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а ошибочность выводов судебных инстанций связана с неправильным применением норм материального права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ счел возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 30.08.2006 № 37-ТУ.

В связи с отменой судебных актов и удовлетворением иска, расходы                            по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления, обращение с апелляционной и кассационной жалобами подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288,                   статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 06.03.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017 по делу                           № А46-18205/2016 отменить в части отказа в расторжении договора аренды от 30.08.2006 № 37-ТУ. Принять в указанной части новый судебный акт.

Требование федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» министерства обороны Российской Федерации о расторжении договора аренды от 30.08.2006 № 37-ТУ удовлетворить. Расторгнуть договор аренды от 30.08.2006 № 37-ТУ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Канцлер»              в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины                      за рассмотрение искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийТ.А. Зиновьева

СудьиЕ.Ю. Демидова

М.А. Севастьянова