Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-81-03,

сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru

именем  Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-9690/2022резолютивная часть объявлена 14 июня 2022 г. полный текст изготовлен 21 июня 2022 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гордюка А.В., при ведении протокола помощником судьи Апришкиной Е.Ю., при участии ИП ФИО1, от истца – ФИО2 (доверенность), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ЗАО «Темпл Инк.» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) (третье лицо - ООО "Коурф" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды № 647/А/122 от 01.11.2019, установил следующее.

ЗАО «Темпл Инк.» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании по договору аренды № 647/А/122 от 01.11.2019 постоянной части арендной платы в размере 315 243,13 руб., задолженности по переменной части в размере 29 852,44 руб., задолженности по эксплуатационным услугам в размере 89 400 руб., задолженности по маркетинговым взносам в размере 13 410 руб. Определением от 05.03.2022 исковое заявление принято к производству с рассмотрением в порядке упрощённого производства. Определением от 29.04.2022 Арбитражный суд Краснодарского края перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В заседании участвующие в деле лица высказали позиции по требованиям, против рассмотрения дела по существу не возражали.

В заседании объявлен перерыв до 17-00 в пределах рабочего дня. После перерыва заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд Краснодарского края, исследовав материалы дела и выслушав участвующих в заседании лиц, считает, что требования общества являются обоснованными в части.

Как следует из искового заявления, между ООО «УК Ритейл Парк» и ИП ФИО3 заключен договор аренды № 647/А/122 от 01.11.2019 (далее - договор).

27 марта 2020 года между ЗАО «Темпл Инк.» и ООО «УК Ритейл-парк» подписано соглашение о расторжении агентского договора № 2-1/Аг/110 с 31.05.2007.

По условиям указанного соглашения (пункт 1.1.), с момента расторжения договора № 2-1/Аг/ИО от 31.05.2007 все права и обязательства по заключенным агентом договорам и соглашениям во исполнение договора № 2-1/Аг/110 от 31.05.2007, включая право истребовать отложенную дебиторскую задолженность с третьих лиц, с которыми агентом были заключены договоры аренды/субаренды, иные договоры, переходит к ЗАО «Темпл Инк.».

Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан выплачивать арендодателю все платежи в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 4.1. договора за пользование помещением арендатор уплачивает ежемесячно арендные платежи, включающие в себя постоянную часть арендной платы, переменную часть арендной платы и эксплуатационные услуги.

Кроме того, пунктом 4.9 договора предусмотрена обязанность арендатора по уплате маркетингового взноса.

Согласно пункту 4.2. договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы составляет 2 540,00 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц, в т.ч. НДС.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения № 2 от 31.12.2019 стороны договорились, что с 01.01.2020 по 30.04.2020 включительно арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы в размере 2 166,00 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц, в т.ч. НДС. Начиная с 01.05.2020 действует ставка, указанная в пункте 4.2. договора.

Согласно пункту 4.3. договора ежемесячная стоимость эксплуатационных услуг составляет 400.00 рублей за 1 (Один) кв.м. помещения в месяц, в т.ч. НДС.

Согласно пунктом 4.4. договора уплата постоянной части арендной платы, стоимости эксплуатационных услуг и маркетингового взноса осуществляется арендатором ежемесячно в рублях, не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу, за который осуществляется оплата.

В соответствии с пунктами 4.5. и п. 4.6. договора арендатор обязуется ежемесячно оплачивать переменную часть арендной платы на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с даты получения.

Основанием для исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы является факт получения имущества в пользование, что подтверждено актом приема-передачи помещения от 22.12.2019, в то время как прекращение договора и возврат арендованного имущества в порядке статьи 622 ГК РФ произведен 30.09.2020.

Истец указывает на то, что задолженность ответчика по арендной плате составила 447 905,57 руб. 

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает на то, что он дважды обращался к арендодателю и просил уменьшить размер арендной платы, предусмотренный договором в период с 28.03.2020 по 21.06.2020 в связи с невозможностью использования арендованного имущества. Требование о снижении арендной платы было проигнорировано арендодателем.

Оценивая обоснованность заявленных требований, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй ГК РФ. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 N 129 (в редакции от 26.03.2020) на территории Краснодарского края введен режим функционирования "Повышенная готовность" с 15 марта 2020 года. В силу пункта 8 (6) данного постановления с 28.03.2020 приостановлена деятельность торгово-развлекательных комплексов, торгово-развлекательных центров, многофункциональных торгово-развлекательных центров.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности ответчика является 47.72 Торговля розничная обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах.

Основной ОКВЭД ответчика по решению Правительственной комиссии отнесен к наиболее пострадавшим отраслям; ответчику предоставлены меры поддержки, в том числе в виде моратория на банкротство, что подтверждается сведениями из официального сайта налогового органа https://service.nalog.ru/covid/.

В силу частей 2 - 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года; арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор N 2), при ответе на вопрос 5 разъяснено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). 

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, лица, осуществляющие деятельность в отрасли экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции вправе претендовать на снижение размера арендной платы.

Арбитражный суд Краснодарского края, с учетом дискреционных полномочий суда, полагает возможным определить с учетом сложившейся практики и исходя из общих начал добросовестности и справедливости размер арендной платы, который надлежало уплачивать ответчику.

Целью принятия Федерального закона № 98-ФЗ являлось установление правил для распределения убытков от невозможности использования арендованного имущества в период действия ограничительных мер. 

Очевидно, что сохранение обязанности уплачивать полную арендную плату является несправедливым, поскольку все убытки в таком случае относятся на арендаторов. Аналогично, полное освобождение арендаторов от необходимости платить за аренду также несправедливо, поскольку все негативные последствия относятся на арендодателей, которые несут бремя содержания помещений независимо от сдачи их в аренду.

Закон № 98-ФЗ установил срок, на который возможно снижение арендной платы – на один год. Соответственно, законодатель исходил из того, что в течение года с момента введения ограничительных мер экономический баланс между арендаторами и арендодателями будет восстановлен.

Судебная практика исходит из того, что вопрос размера и периодов снижения арендной платы должен быть урегулирован сторонами договора аренды самостоятельно, однако при отсутствии соглашения суд может принять обычно сложившиеся правила.

Истец представил расчет задолженности по арендной плате:

по Постоянной части арендной платы 315 243,13 руб.:

за март 2020 г. в размере 29 210,73 руб.;

за апрель 2020 г. в размере 96 820.00 руб.;

за май 2020 г. в размере 113538,00 руб.;

за июнь 2020 г. в размере 75 674,00 руб.,

по Эксплуатационным услугам 89 400,00 руб.:

за апрель 2020 г. в размере 17 880,00 руб.;

за май 2020 г. в размере 17 880.00 руб.;

за июнь 2020 г. в размере 17 880.00 руб.;

за июль 2020 г. в размере 17 880,00 руб.;

за август 2020 г. в размере 17 880.00 руб..

по Маркетинговому взносу 13 410,00 руб.:

за апрель 2020 г. в размере 2682,00 руб.;

за май 2020 г. в размере 2682.00 руб.;

за июнь 2020 г. в размере 2682.00 руб.;

за июль 2020 г. в размере 2682,00 руб.;

за август 2020 г. в размере 2682,00 руб.,

по Переменной части арендной платы 29 852,44 руб.:

за июнь 2020 г. в размере 3 326,18 руб.;

за июль 2020 г. в размере 10 483,55 руб.;

- за август 2020 г. в размере 9 728,84 руб.;

- за сентябрь 2020 г. в размере 6 313,87 руб.   

Ответчик в отзыве на иск просит уменьшить размер арендных платежей на 50%.

На момент рассмотрения настоящего спора имеется подход, установленный постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу № А65-18403/2020, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2021 по делу № А32-40124/2020.

Как следует из постановления Арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу № А65-18403/2020 арендная плата была снижена судом в период действия режима повышенной готовности на 60% в период с 28.03.2020 по июнь 2020, на 30 процентов в июле 2020 и на 20 процентов с августа и до 30.11.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края полагает возможным применить снижение арендной платы по договору в этих же пределах, полагая такое снижение соответствующим необходимости обеспечить экономический баланс между арендатором и арендодателем. 

Соответственно, экономически обоснованными Арбитражный суд Краснодарского края полагает арендные платежи 

по постоянной части арендной платы 120 905,13 руб.:

за март 2020 г. – 29 210,73 руб., 

за апрель 2020 г. в размере 38 728 руб., 

за май 2020 г. в размере 45 415,20 руб.,

за июнь 2020 г. в размере 45 415,20 руб., однако с учетом оплаты задолженности в размере 37 864 руб. задолженность составила 7 551,20 руб.,

по эксплуатационным услугам 48 276 руб.:

за апрель 2020 г. в размере 7 152 руб.;

за май 2020 г. в размере 7 152 руб.;

за июнь 2020 г. в размере 7 152 руб.;

за июль 2020 г. в размере 12 516 руб.;

за август 2020 г. в размере 14 304 руб.

Переменную часть арендной платы в общем размере 29 852,44 руб. с июня по сентябрь 2020 года суд признает обоснованной, поскольку за предыдущие периоды ответчиком оплачивалась переменная часть без замечаний. Доказательств иного не представлено.

Арбитражный суд Краснодарского края обращает внимание сторон на то, что в соответствии с договором арендная плата включает в себя постоянную, переменную части, эксплуатационные услуги. Условие о маркетинговом взносе урегулировано сторонами в договоре отдельно. Поэтому, учитывая, что ТРК «Галактика» приостановил свою работу с 28.03.2020 по 20.06.2020, маркетинговый взнос подлежит уплате с 21.06.2020 по август 2020 года в размере 5 453,40 руб. (89,40+2682+2682+2682).

С учетом изложенного Арбитражный суд Краснодарского края полагает требования общества в размере 204 486,97 руб. обоснованными.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы надлежит отнести на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края 

Р Е Ш И Л:

взыскать с ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу ЗАО «Темпл Инк.» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) задолженность по постоянной части арендной платы в размере 120 905,13 руб., задолженность по переменной части арендной платы в размере 29 852,44 руб., задолженность по эксплуатационным услугам в размере 48 276 руб., задолженность по маркетинговому взносу в размере 5 453,40 руб., 5 458,83 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ЗАО «Темпл Инк.» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 1 999 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в суд апелляционной инстанции.

Судья А.В. Гордюк