﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1226/20 

Екатеринбург

19 марта 2020 г.

 

Дело № А50-40094/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Татариновой И.А., Купреенков В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Райлян Е.Н.,рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми на решение Арбитражного суда Пермского края от 14.10.2019 по делу № А50-40094/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2020 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, приняли участие представители:

Департамента имущественных отношений администрации города Перми – Мокрушина А.А. (доверенность от 05.02.2020 № 059-19-01-38-22);

общества с ограниченной ответственностью «Пермский медицинский центр» - Пашиев А.А. (доверенность от 30.07.2018). 

Общество с ограниченной ответственностью «Пермский медицинский центр» (далее – общество «Пермский медицинский центр», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее – Департамент, ответчик) о возложении обязанности заключить с обществом «Пермский медицинский центр» договор купли-продажи объекта муниципального имущества: здания профилактория, назначение нежилое, количество этажей 3, в том числе подземных 1, площадью 732,6 кв. м, кадастровый номер 59:01:4410009:25, с земельным участком, вид разрешенного использования: под здание профилактория, площадью 1156,63 +/- 13,6 кв. м, кадастровый номер 59:01:4410009:12, расположенного по адресу г. Пермь, Ленинский район, ул. Александра Матросова, 3 с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 10 356 000 руб. по итоговой продажной цене в размере 16 704 000 руб. (с учетом принятых судом уточнений требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 14.10.2019 исковые требования удовлетворены.

  Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда             от 15.01.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований, считает их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судами положений части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). По мнению заявителя кассационной жалобы, у судов не имелось оснований для удовлетворения требований, поскольку в стоимость неотделимых улучшений включена стоимость работ, материалов, которые не является стоимостью неотделимых улучшений. Заявитель не согласен с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении от 25.06.2019 № 1/19, поскольку из расчета неотделимых улучшений не следует, что экспертом был учтен износ имущества. А также ответчик поясняет, что  материалы дела не содержат принятия им произведенных истцом работ. По мнению ответчика, судами необоснованно отклонено ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и обществом «ПМЦ» (арендатор) 31.12.2012 заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества № 6 (в редакции изменения № 2 к договору), по условиям которого истцу в аренду передан объект муниципального недвижимого имущества в виде 2-этажного кирпичного здания профилактория с подвалом общей площадью 732,6 кв. м, забором, воротами, замощением и земельным участком с кадастровым номером 59:01:4410009:0012, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание профилактория, общей площадью 1156,63 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. А. Матросова, 3.

Цель использования объекта: оказание медицинских услуг населению, в том числе по системе ОМС (пункт 1.2 договора).

Срок аренды объекта установлен с 01.01.2012 по 31.12.2017 (пункт 1.3 договора).

Муниципальное казенное учреждение «Содержание муниципального имущества» направило обществу «ПМЦ» письмо от 27.08.2013 исх. № СЭД-01-18-619, в котором сообщило, что не возражает в проведении ремонтно-строительных работ нежилых помещений по ул. Матросова, 3, при условии разработки в установленном порядке проектно-сметной документации.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 26.07.2018 с учетом заявки от 06.07.2018 № СЭД-059-19-32-1913 обществу «ПМЦ» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, объект передан на оценку.

Согласно представленному в материалы дела отчету общества с ограниченной ответственностью «Авангард» № 18/0903-3 об оценке рыночной стоимости, рыночная стоимость объекта оценки – здания профилактория, количество этажей 3, в том числе подземных 1, площадью 732,6 кв. м, нежилое с земельным участком, площадью 1156,63 +/- 13,6 кв. м, расположенного по адресу г. Пермь, Ленинский район, ул. Александра Матросова, 3 по состоянию на 06.07.2018 округленно составляет 27 060 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия департамента, округленно составляет 9 461 000 руб.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 12.10.2018 установлена цена выкупа здания профилактория в размере 27 060 000 руб.

Департамент направил обществу «ПМЦ»  письмо от 19.10.2018   № СЭД-059-19-32/2-52 с приложением проекта договора купли-продажи здания профилактория.

В свою очередь, общество «ПМЦ»  направило в адрес Департамента письмо от 22.11.2018 № 215  с приложением протокола разногласий к договору и оценочной справки о стоимости неотделимых улучшений, согласно которому арендатор предложил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 14 491 487 руб. в счет выкупной стоимости, в связи с чем цена продажи объекта составляет 12 568 513 руб. 

В ответ на обращение истца Департамент направил обществу «ПМЦ» письмо от 05.12.2018 № СЭД-059-19-32/2-153, в котором отклонил протокол разногласий и отказал в принятии условий договора купли-продажи объекта в редакции, предложенной истцом.

Поскольку спор о цене объекта между сторонами в досудебном порядке не урегулирован, общество «ПМЦ»  обратилось в арбитражный суд с требованием об обязании департамента заключить с ним договор купли-продажи объекта муниципального имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона № 159-ФЗ.

Согласно пункту 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Абзацем 2 части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В силу части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности; принимая во внимание выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении от 25.06.2019 №1/19, согласно которым рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 06.07.2018 составляет 10 356 000 руб., а рыночные затраты на создание (воспроизводство) неотделимых улучшений по состоянию на 06.07.2018 составляют 13 915 000  руб., суды, учитывая, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, правомерно удовлетворили исковые требования.

Довод ответчика о невозможности проведения зачета неотделимых улучшений в связи с несогласованием с Департаментом работ в полном объеме, являлся предметом оценки апелляционного суда и обоснованно им отклонен, как не соответствующие материалам дела и основанные на ошибочном толковании норм права.

 Ссылки  заявителя на недостоверность представленного в материалы дела заключения по результатам судебной экспертизы возможности его оценки в качестве допустимого и достоверного доказательства рыночной стоимости имущества, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции исходя из того, что экспертное заключение является ясным, полным и недвусмысленным, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом отсутствия сомнений в объективности и квалификации экспертов, проводивших судебную экспертизу.

 Отклоняя ходатайство заявителя о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств и исходя относимости поставленных на разрешение эксперта вопросов предмету исковых требований, не установил оснований для ее назначения в соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле, вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы исходя из обстоятельств дела.

Таким образом иск удовлетворен правомерно.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов о доказанности исковых требований, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 14.10.2019 по делу № А50-40094/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

   Председательствующий                                                     С.В. Лазарев 

 

  Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                             В.А. Купреенков