ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-71021/17

31 января 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  24 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 января 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района - ФИО2, по доверенности от 09.01.2018,

от ООО «Фармлайф» - ФИО3, по доверенности от 11.09.2017,

от Управления Росреестра по Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Фармлайф» и  Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2017, принятое судьей Уваровым А.О. по делу  № А41-71021/17 по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района к ООО «Фармлайф» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

третье лицо – Управление Росреестра по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Фармлайф» о взыскании задолженности в сумме 156 775, 87 рублей по оплате арендной платы за период с 4 квартала 2016 года по 2 квартал 2016 года по договору аренды земельного участка от 24.01.2012 № 4794, неустойки в сумме 8 441, 58 рублей за период с 01.10.2016 по 30.06.2017, а также о расторжении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2017 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка от 24.01.2012 № 4794.  В удовлетворении исковых требований в части взыскании задолженность по арендной плате и неустойки отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Фармлайф» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части расторжения договора аренды.

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района также подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение в части отказа во взывании задолженности и неустойки и удовлетворить исковые требования в указанной части.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании от представителя Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района поступило ходатайство о смене наименования Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района на Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа.

Указанное ходатайство удовлетворено апелляционным судом.

Представитель ООО «Фармлайф» поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа. 

Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа поддержал доводы апелляционной жалобы, заявленной комитетом, и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Фармлайф».

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб истца и ответчика, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для  отмены решения суда первой инстанции в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате и пени; однако решение суда в части расторжения договора аренды от 24.01.2012 № 4794 подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 24.01.2012 № 4794 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140303:22, категория земельного участка: промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под строительство пристройки к дому № 248 с последующим размещением аптеки сроком до 23.01.2015. 

Администрацией Наро-Фоминского муниципального района 29.12.2014 ответчику выдано разрешение на строительство № RU 505241052006001-33 сроком до 31.12.2019.

По истечении срока действия договора аренды, без проведения торгов, между истцом и ответчиком заключено соглашение о продлении срока действия договора сроком на три года.

Согласно п. 3.2 договора № 4794 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально, до 15-го числа последнего месяца текущего квартала (п. 2.2 договора аренды).

Согласно п. 2.4 стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

Об изменении годового размера арендных платежей арендатор уведомлен письменно в 2013-2017 годах.

Согласно п. 2.3 договора в случае неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В обоснование исковых требований Комитет по управлению имуществом ссылается на то, что ответчик арендные платежи своевременно не оплачивал.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2017 по делу № А41-7293/17 утверждено мировое соглашение с графиком погашения взыскиваемой с ООО «Фармлайф» в пользу Комитета задолженности по арендной плате за период с 24.01.2012 по 30.09.2016 в размере 392 018, 47 руб. и неустойки за просрочку арендных платежей за период с 15.06.2012 по 30.09.2012 на сумму 59 425, 42 руб.

В соответствии с указанным мировым соглашением ответчик обязался погасить задолженность двумя платежами: до 15.05.2017 на сумму 150 000 руб., до 15.06.2017 на сумму 301 443, 89 руб. 

Как указал истец, ни платежи, установленные определением арбитражного суда, ни текущие платежи ответчик не оплатил.

В настоящее время у ООО «Фармлайф» образовалась задолженность по арендной плате за период 01.10.2016 по 30.06.2017 в сумме 156 775, 87 руб. За просрочку арендных платежей комитетом начислена неустойка за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 на сумму 8 441, 58 руб.

Поскольку общество обязательства по уплате арендной платы не исполнило, Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая во взыскании арендной платы и пени, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что Комитетом по управлению имуществом не доказаны наличие и размер задолженности.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанным выводом суда первой инстанции.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В обоснование исковых требований комитет по управлению имуществом ссылается на то обстоятельство, что обществом не исполнено обязательство по внесению арендной платы за период с 4 квартала 2016 года по 2 квартал 2016 года.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. 

В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее. 

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. 

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области №23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 

2) историческую и ландшафтную ценность территории; 

3) состояние окружающей среды; 

4) инженерно-геологические условия; 

5) рекреационную ценность территории. 

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. 

В соответствии с Законом Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 и 2017 годы установлены Законом Московской области от 18.07.2015 №127/2015-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год» и Законом Московской области от 11.07.2016 №102/2016-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год».

Согласно Приложениям к указанным законам базовый размер арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения по Наро-Фоминскому муниципальному району установлен в размере 4,14 руб./кв.м. 

Из представленного Комитетом по управлению имуществом расчета следует, что при расчете базового размера арендной платы - «Аб» комитетом применен коэффициент 25,55, установленный в отношении земель населенных пунктов (л.д. 34-35).

Между тем согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН и договоре, аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140303:22 отнесен к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, в отношении которых установлен коэффициент «Аб», равный 4,14 (л.д. 15, 20).

При таких обстоятельствах применение комитетом при расчете арендной платы по договору аренды спорного земельного участка базового размера арендной платы «Аб», равного 25,55 руб./кв.м. является неправомерным.

Доводы Комитета по управлению имуществом, изложенные в апелляционной жалобе о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество была допущена техническая ошибка в части указания категории земель, к которой отнесен спорный земельный участок, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, спорный земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140303:22 отнесен к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, в отношении которых установлен коэффициент «Аб», равный 4,14 (л.д. 20).

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что при постановке земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140303:22 на кадастровый учет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество была допущена техническая ошибка.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исправления в ЕГРН в установленном порядке технической ошибки (решения регистрирующего органа либо решения суда), у арбитражного апелляционного суда не имеется оснований для вывода о необходимости применения при расчете арендной платы коэффициента, который не соответствует содержащемуся в ЕГРН категории спорного земельного участка.

Согласно представленному ответчиком контррасчету арендная плата с применением  коэффициента «Аб», равного 4,14, составила 303, 05 рублей в год, 8 575, 76 рублей в квартал (л.д.56).

 За период с 4 квартала 2016 года по 2 квартал 2016 года арендная плата подлежит начислению в размере 25 272, 28 рублей. 

Проверив выполненный ответчиком расчет, арбитражный апелляционный суд считает его правильным.

В соответствии с п.5.2 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05 % от суммы долга в день за каждый день просрочки. 

Судом первой инстанции произведен перерасчет неустойки, согласно которому сумма неустойки составила 1367,83 рублей.

Платежным поручением от 13.10.2017 № 256 ответчик погасил задолженность по основному долгу в размере 25 727, 28 рублей и 1 367, 83 рублей неустойки (л.д. 83). 

В силу п.1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При таких обстоятельствах вывод суда об отказе в иске в части взыскания основного дога и неустойки является правомерным.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции в указанной части не имеется.

Апелляционная жалоба Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа удовлетворению не подлежит.

В исковом заявлении Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.01.2012 № 4794, поскольку ответчик не вносит арендную плату более двух сроков подряд и не использует земельный участок по целевому назначению.

Удовлетворяя требования истца в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что задолженность по оплате аренды была погашена ответчиком только после обращения истца с настоящим иском, не погашена задолженность по оплате аренды в сроки, установленные мировым соглашением, утвержденным определением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2017 по делу № А41-7293/17, что по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве одного из  оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 24.01.2012 № 4794 Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района ссылается на невнесение обществом арендной платы более двух сроков подряд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Из указанного следует, что для расторжения договора аренды невнесение арендной платы должно быть неоднократным либо длительное время арендная плата должна вноситься не в полном объеме, что причиняет существенный ущерб арендодателю.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14; абзац 4 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Как следует из материалов дела, в связи с изменением реквизитов для уплаты арендной платы Комитетом по управлению имуществом ответчика в адрес ответчика направлялись соответствующие уведомления.

Однако согласно сведениям, размещенным на сайте «Почта России», указанные уведомления не были получены ответчиком (л.д. 59-60). 

Также арбитражным апелляционным судом установлено, что истцом в адрес ответчика направлено письмо от 06.07.2017 № 3561 о расторжении договора № 4794 в связи с наличием задолженности за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 (л.д. 37-38).

В указанном письме истец предложил ответчику в течение пяти дней с момента получения претензии принять меры по погашению задолженности.

В подтверждение направления Письма от 06.07.2017 № 3561 истцом в материалы дела представлен Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14330013032112 (л.д. 41).

Из указанного отчета следует, что письмо с предложением о расторжении договора не было вручено ответчику.

При этом в качестве адресата указано другое юридическое лицо – ООО «Формлютер» (л.д. 41).

Других доказательств, подтверждающих извещение Комитетом по управлению имуществом ответчика о необходимости погашения задолженности (вручение уполномоченному лицу и т.п.) в материалах дела не имеется.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены. 

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что ответчик не имел объективной возможности выполнить требование комитета по управлению имуществом об исполнении обязательства по уплате арендной платы, содержащееся в письме от 06.07.2017 № 3561.

Вместе с тем после обращения  истца в арбитражный суд настоящим иском ответчик платежным поручением от 13.10.2017 № 256 погасил в полном объеме задолженность за спорный период - с 4 квартала 2016 года по 2 квартал 2016 (л.д. 83).

Таким образом, задолженность по уплате арендной платы и пени была погашена в разумный срок.

Кроме того, ответчиком частично погашена задолженность по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2017 по делу №А41-7293/17 (л.д. 57).

Поскольку на момент рассмотрения дела по существу задолженность по арендной плате за период - с 4 квартала 2016 года по 2 квартал 2016 погашена ответчиком в полном объеме, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей не привели к наступлению ущерба для арендодателя, в связи с чем данные нарушения нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды.

Таким образом, оснований для расторжения договора аренды по мотиву невнесения арендной платы не имеется

В исковом заявлении Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.01.2012 № 4794 в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

В качестве доказательств неиспользования земельного участка представлены  акты обследования (осмотра) земельного участка, согласно которым спорный участок не огорожен, строения и сооружения на участке отсутствуют, на территории участка произрастает сорная растительность, часть участка заасфальтирована (л.д. 23-30).

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ указанные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что они не являются доказательствами, бесспорно и безусловно свидетельствующими о неиспользовании обществом земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140303:22 по договору от 24.01.2012 № 4794 было предоставлен под строительство пристройки к дому № 248 с последующим размещением аптеки.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140303:22 предоставлен в аренду под строительство пристройки к жилому дому с последующим размещением аптеки, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов дела, 29.12.2014 Администрацией Наро-Фоминского муниципального района ответчику выдано разрешение на строительство № RU 505241052006001-33 сроком до 31.12.2019 (л.д.84).

Кроме того имеется градостроительный план земельного участка (л.д. 74-77).

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что арендатором приняты меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140303:22 с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению, выдачу уполномоченным органом документа (градостроительного плана земельного участка), предоставляющего обществу право на непосредственное использование земельного участка (строительство пристройки), что свидетельствует о заинтересованности как арендатора, так и арендодателя в сохранении арендных отношений, погашение задолженности по арендной плате, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 24.01.2012 № 4794.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды от 24.01.2012 № 4794 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске  в указанной части.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения по изложенным выше основаниям.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы ответчика понесенные им расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей (платежное поручение от 22.11.2017 № 294) в силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Переименовать истца - Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района на Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа.

Решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2017 по делу № А41-71021/17 отменить в части расторжения договора аренды от 24.01.2012 № 4794, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района и ООО «Фармлайф».

В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В удовлетворении апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Наро- Фоминского городского округа в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Фармлайф» судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 3000 рублей, уплаченной за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Ю. Бархатов

Судьи

 

С.В. Боровикова

М.А. Немчинова