Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5295/2020

25 ноября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2020 года.Полный текст  постановления изготовлен 25 ноября 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей  Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» ФИО2 по доверенности от 1 июля 2020 года; 

представителя Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска ФИО3 по доверенности от 4 марта 2020 года № 08-27/2500

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3»

на решение от  28 августа 2020 года

по делу № А73-22098/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» 

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска 

о понуждении произвести перерасчет арендной платы, внесении изменений в договор 

по встречному иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска 

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» 

о взыскании 1 637 582,96 рублей 

третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора -ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, общество с ограниченной ответственностью «Мебельная компания «Тема», ФИО34, ФИО35, ФИО36,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» (далее - ООО «Бизнес-центр 3») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) о понуждении произвести перерасчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № 27:23:0040962:87, исходя из фактически используемой части земельного участка, с 17 сентября 2018 года; об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 15 марта 2016 года № 125 в части размера арендной платы, исходя из фактически используемого земельного участка. 

Определением суда от 11 февраля 2020 года к рассмотрению совместно с первоначальным иском принят встречный иск Департамента к ООО «Бизнес-центр 3» о взыскании 1 637 582,96 рублей, из которых  долг в размере 1 475 000 рублей по договору аренды земельного участка от 15 марта 2016 года№ 125, неустойку в размере 162 582,96 рублей за период с 11 апреля 2016 года по 1 ноября 2019 года. 

Определениями от 11 февраля 2020 года, 15 июня 2020 года к участию в деле на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц привлечены вышеуказанные лица, являющиеся собственниками помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке. 

Истец по первоначальному иску отказался от требования обязать внести изменения в договор, и, уточнив предмет другого требования, просил обязать произвести перерасчет арендной платы за период с 1 января 2017 года по 31 октября 2019 года за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0040962:87 на сумму   393 032,82 рублей. 

Частичный отказ от иска и уточнение предмета иска приняты судом.

Истец по встречному иску заявил об увеличении суммы иска до 3 552 983, 38 рублей, из которых долг 3 275 000 рублей за период с 1 января 2017 года по 30 июня 2020 года, неустойка – 277 983,38 рублей за период с 11 апреля 2016 года по 30 июня 2020 года. 

Увеличение размера исковых требований не принято судом.

Решением суда от 28 августа 2020 года в удовлетворении первоначального иска отказано. 

В отношении требования о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15 марта 2016 года № 125 производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. 

Встречный иск удовлетворен, с ООО «Бизнес-центр 3» в пользу Департамента взыскан долг в размере  1 475 000 рублей, неустойка в размере 162 582,96 рублей, всего 1 637 582,96 рублей. 

ООО «Бизнес-центр 3» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск и отказать во встречном. В обоснование указано несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение норм материального права.

Выводы суда о том, что все помещения, переданные участникам долевого строительства, используются их собственниками в предпринимательских целях, не основаны на доказательствах; часть нежилых помещений сдается в аренду, что не является предпринимательской деятельностью.

В судебном заседании представитель ООО «Бизнес-центр 3» поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Представитель Департамента заявил о несостоятельности доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное.

Другие лица, участвующие в деле извещены, в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие на основании  части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

15 марта 2016 года между Департаментом (арендодатель) и ООО «Бизнес-центр 3» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 125, на основании которого  арендатору в аренду предоставлен из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 3 000 кв. м с кадастровым номером 27:23:0040962:87, расположенный по ул. Пригородной в Железнодорожном районе г. Хабаровска, по адресу: примерно в 60 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, для строительства объекта бытового обслуживания.

Земельный участок передан арендатору 15 марта 2016 года по передаточному акту.

Срок действия договора установлен пунктом 1.2 - с 15 марта 2016 года  по 14 марта 2019 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 2.1 договора за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере, установленном протоколом аукциона от 19 февраля 2016 года № 9.

В соответствии с пунктом 2.2 договора размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 2 700 000 рублей. Внесенный задаток в размере 160 480 рублей засчитывается в счет годовой арендной платы.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока уплаты арендной платы в виде неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.

ООО «Бизнес-центр 3» в 2016 году получены разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040962:87 двух объектов недвижимости: № 27-23-325-2016 от 20 октября 2016 года «Объект бытового обслуживания по ул. Пригородная (ориентир дом № 3)» и № 27-263-389-2016 от 1 декабря 2016 года «Объект бытового обслуживания – дом быта № 2 по ул. Пригородная (ориентир дом № 3)».

Разрешением от 25 июня 2018 года № 27-23-46-2018 «Объект бытового обслуживания по ул. Пригородная (ориентир дом № 3)» введен в эксплуатацию, 24 июля 2018 года данное здание поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 27:23:0040962:199.

Строительство объекта осуществлялось на основании договоров долевого участия в строительстве. Права на большую часть нежилых помещений в указанном здании переданы собственникам и зарегистрированы в установленном порядке.

Первая регистрация права собственности на помещение в спорном объекте произведена 17 сентября 2018 года.

Согласно справке № 1 от 23 января 2018 года площадь застройки объекта бытового обслуживания по ул. Пригородной (ориентир дом № 3) составляет 717,1 кв. м.

Ссылаясь на то, что, являясь застройщиком, истец фактически перестал использовать часть земельного участка, расположенного под введенным в эксплуатацию объектом, права на помещения в котором зарегистрированы за собственниками, ООО «Бизнес – центр 3» обратилось в Департамент с письмом от 20 августа 2019 года о внесении в договор аренды изменений и перерасчета арендной платы путем исключения из площади арендуемого земельного участка площади, занимаемой введенным в эксплуатацию объектом.

В досудебном порядке спор не урегулирован.

Согласно Положению о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, расположенные на территории города Хабаровска, утвержденному Решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415, полномочия арендодателя при сдаче земельных участков в аренду от имени муниципального образования город Хабаровск осуществляет Департамент.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Судом установлено, что на предоставленном для строительства земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040962:87 площадью 3 000 кв. м арендатором на основании разрешений на строительство от 20 октября 2016 года и от 1 декабря 2016 года осуществлено строительство двух объектов недвижимости, один из которых «Объект бытового обслуживания по ул. Пригородной (ориентир дом № 3)» введен в эксплуатацию на основании разрешения от 25 июня 2018 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года № 305-ЭС15-16772, в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению следующий правовой подход.

По смыслу абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка (пункт 25 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В силу положений пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая установленные факты ввода объекта строительства в эксплуатацию и передачи части помещений участникам долевого строительства, и возникновения у них права собственности на переданное им имущество,  судом сделан правильный вывод о возникновении на стороне арендатора множественность лиц.

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, подлежит применению пункт 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды (правовая позиция приведена в пункте 20 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Поскольку договором от 15 марта 2016 года № 125 не предусмотрено иное, обязательство по внесению арендной платы за земельный участок является в данном случае солидарным.

Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Следовательно, арендодатель вправе по своему выбору требовать взыскания с любого из арендаторов. 

Оснований, достаточных для вывода о том, что обязательства соарендаторов по рассматриваемому договору аренды носят долевой характер, судом апелляционной инстанции не установлено.

Дав надлежащую оценку собранным по делу доказательствам, приняв во внимание целевое назначение здания, возведенного на спорном земельном участке, (центр бытовых слуг), суд пришел к правильному выводу о том, что все помещения в нем предназначены для использования в предпринимательских целях. 

Доказательств, опровергающих факт использования нежилых помещений в иных целях суду первой инстанции, как и суду апелляционной инстанции, не представлено. 

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что арендатор (арендаторы) имеют право требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. 

Данным правом ООО «Бизнес-центр-3» не воспользовалось, несмотря на то, что на момент рассмотрения спора второй объект недвижимости в соответствии с разрешением от 23 июня 2020 года также введен в эксплуатацию. 

При таких обстоятельствах оснований для перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 15 марта 2016 года № 125 у суда не имеется.

Учитывая отсутствие доказательств оплаты ООО «Бизнес-центр 3» арендной платы по договору в полном объеме, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии фактических и правовых оснований для взыскания долга по арендной плате в заявленном размере и начисленной на сумму долга неустойки. 

Расчет неустойки судом проверен и признан верным. 

Дав оценку собранным по делу доказательствам по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для иной оценки обстоятельств дела согласно доводам жалобы.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 28 августа 2020 года по делу № А73-22098/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев