АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6300/2018

г. Южно-Сахалинск

19 декабря  2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.12.2018, решение  в полном объеме изготовлено 19.12.2018.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Поповой Н.Н., при ведении протокола   судебного заседания    помощником судьи   Фурсиной А.С.,  рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по  исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройград»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 12325 от 31.01.2012 в сумме 310 495,92 руб. и пени в сумме 48 956,77 руб., 

при участии представителя истца  ФИО1 по доверенности от 07.08.2018 № 81-Д,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Истец, Департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройград»  (далее – Ответчик, ООО «Стройград»), в котором, ссылаясь на договор аренды земельного участка № 12325 от 31.01.2012, просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 в сумме 310 495,92 руб. и пени за период с 21.09.2017 по 30.07.2018 в сумме 48 956,77 руб.

Определением суда от 02.10.2018 указанное исковое заявление в соответствии со  статьями 226 – 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принято к производству в порядке упрощенного производства, возбуждено производство по делу № А59-6300/2018. Указанным определением суда установлен срок для предоставления документов по делу – до 23.10.2018, для предоставления дополнительных документов по делу – до 20.11.2018. Ответчику  судом было предложено представить отзыв на исковое заявление.

23.10.2018 от ответчика в суд поступило встречное исковое заявление, в котором, ссылаясь на невозможность использования земельного участка по вине Департамента, предоставленного по договору аренды земельного участка № 12325 от 31.01.2012, просит суд взыскать с Департамента в пользу ООО «Стройград» 1 771 484,55 руб. понесенных убытков в виде арендной платы.

В этой связи суд определением суда от 29.10.2018 определил рассмотреть дело по общим правилам искового производства и назначил предварительное судебное заседание на 20.11.2018.

Определением суда от 19.11.2018 встречное исковое заявление ООО  «Стройград»  возвращено заявителю.

Определением суда от 20.11.2018 судебное заседание по делу назначено на 13.12.2018.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые  требования. Представитель ответчика  в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в порядке ч.6 ст.121 АПК РФ, получив определение суда от 02.10.2018 и участвуя в предварительном судебном заседании. 11.12.2018 ответчиком представлен отзыв на исковое заявление.

Судом определено рассматривать дело в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие неявившегося ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

На основании ст.606, п.1 ст.607, ст.608,  п.п.1,2 ст.614 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе,  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с п.2 ст.22, ст.42,  п.1 ст.65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу ст. 25 ЗК  РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела видно, что  31.01.2012 между Департаментом  архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска (в настоящее время правопреемник  Департамент землепользования г.Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ООО «Стройград» (Арендатор)  заключен договор №12325 аренды земельного участка (далее – договор аренды №12325 от 31.01.2012), в соответствии с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял  в пользование на условиях аренды  с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0901011:79, площадью 1 684 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, 

<

...>. Обязательство Арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование  Арендатора считается выполненным  в момент заключения настоящего договора; какие-либо дополнительные документы о передаче не составляются. Участок предоставляется под строительство многоквартирного дома (п.1.1.). 

На основании п.2.1. договора аренды №12325 от 31.01.2012 Арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования  земельным участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является  неотъемлемой частью  настоящего договора. 

Арендная плата  начисляется с 26.01.2012. Арендная плата вносится  Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа  последнего месяца квартал, а за 4 квартал -  не позднее 25 ноября текущего года (пункты 2.3., 2.4. договора аренды №12325 от 31.01.2012).

   01.06.2012 договор аренды №12325 от 31.01.2012 зарегистрирован Управлением Росреестра по Сахалинской области.

С 26.01.2015  договор аренды №12325 от 31.01.2012 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

20.02.2018 Департамент направил в адрес ответчика уведомление о прекращении арендных отношений в порядке  п.2 ст.610 ГК РФ, полученное ООО «Стройград» , как  было указано во встречном исковом заявлении, 20.02.2018.

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ  каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок,  предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды №12325 от 31.01.2012 с 21.05.2018 прекратил свое действие.

В настоящем иске Департамент ссылается  на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с  01.07.2017 по 30.06.2018, в связи с чем просит взыскать с ООО «Стройград» задолженность  в сумме 310 495,92 руб. и пени за период с 21.09.2017 по 30.07.2018 в сумме 48 956,77 руб.

ООО «Стройград»  в отзыве возражает против удовлетворения иска, ссылаясь на невозможность  использования земельного участка,  предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома,  по назначению  по вине Департамента ввиду нахождения на земельном участке  гаражей и сооружений (огорода с ветхим строением).

Оценив довод лиц, участвующих в деле , и представленные ими доказательства  по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению  предусмотренного договором имущества.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) ,  арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п.1.1.  договора аренды №12325 от 31.01.2012 земельный участок предоставлен  ООО «Стройград» под строительство многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем, судом установлено, что на данном земельном участке расположены гаражи (около 50), что подтверждается  чертежом  градостроительного плана земельного участка, разработанным 13.07.2012 ДАГИЗ г.Южно-Сахалинска, топографической съемкой земельного участка, являющейся приложением  к делу по межеванию земельного участка от 28.02.2008, перепиской сторон  по вопросу о сносе гаражей (обращения  ООО «Стройград» от  28.06.2013 исх.№451, 06.08.2013 исх.№534, 14.10.2014 исх.№761, 01.12.2014 исх.№897,  письма Департамента   исх.№4924 от 02.07.2013,  исх.№5662-014/05 от 23.08.2013), актом осмотра земельного участка №831 от 15.11.2018, составленного  ведущим советником отдела муниципального земельного контроля ДЗП города Южно-Сахалинска и не отрицается истцом и ответчиком.  

Наличие на земельном участке гаражей создает объективные препятствия в использовании  арендуемого земельного участка, что исключает строительство  на нем многоквартирного жилого дома и , следовательно, и использование самого  арендуемого земельного участка, поскольку целью использования является  именно жилищное строительство. 

В соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка  для строительства объекта обязательство арендодателя  может считаться исполненным надлежащим образом лишь  в том случае, если арендатор   может использовать  участок по указанному  в договоре аренды назначению.

Ввиду невозможности  ООО «Стройград»  использовать земельный участок по назначению  у ответчика  отсутствует  обязанность по уплате арендной платы.

Довод представителя Департамента об обязанности   ООО «Стройград»  снести расположенные на земельном участке гаражи собственными силами в соответствии с п.3.4. Приложения к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 24.12.2008 №1353/58-08-3 «Об утверждении Порядка выполнения работ (оказания услуг) по вывозу, хранению и утилизации временных объектов, самовольно установленных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», финансируемых из бюджета городского округа «Город Южно-Сахалинск» является несостоятельным.

Решением  городского Собрания  городского округа «Город Южно-Сахалинск»  от 24.12.2008  №1353/58-08-3 утвержден Порядок выполнения работ (оказания услуг) по вывозу, хранению и утилизации временных объектов, самовольно установленных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», финансируемых из бюджета городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее – Порядок).

Порядок содержит основные направления организации мероприятий по выполнению работ, обеспечивающих вывоз, охрану и утилизацию временных объектов, самовольно установленных (далее по тексту - временные объекты) на территории городского округа, и определяет расходные обязательства городского округа по финансированию этих работ (п.1.2.).

Согласно п.3.4. Порядка вывоз временных объектов, указанных в разделе 2 настоящего Порядка, с целью освобождения земельного участка на основании полученного предписания организовывает самостоятельно лицо, которому предоставлен земельный участок для застройки.

В соответствии с разделом 2 Порядка (п.п.2.1.-2.4.) основанием для вывоза временных объектов  является:

- самовольная установка временного объекта на земельном участке, не выделенном для этих целей или без получения необходимых разрешительных документов;

- непригодность временного объекта к использованию по прямому назначению, в том числе по причине его разрушения или порчи иным образом;

-нахождение временного объекта без правоустанавливающих документов или имеющих явные признаки разрушения на земельном участке, по которому проходят инженерные сети (водопровод, канализация, сети тепло- и электроснабжения, иные инженерные коммуникации) или который (часть которого) входит в охранную зону таких объектов;

- неисполнение владельцем временного объекта, установленного на земельном участке, ранее предоставленном по договору аренды для размещения такого объекта, обязанности освободить земельный участок в установленный предписанием срок, после прекращения действия договора.

Доказательства  отнесения расположенных на земельном участке, предоставленном ООО «Стройград» по договору аренды №12325 от 31.01.2012, гаражей  (которых около 50) к указанной категории  объектов  (к временным объектам,  к самовольно установленным и др.) в материалы дела не представлены.

Как  указывал ответчик в письме к Департаменту  от 14.10.2014 исх.№761, большая часть  находящихся на земельном участке гаражей  используются и занята имуществом жителей близлежащих домов; часть гаражей является  объектами капитального строительства;  у ООО «Стройград» отсутствует финансовая и юридическая возможность вывести чужое имущество граждан, включая автомобили;  вывоз гаражей вызовет  социальную напряженность и недовольство населения.  

Договором аренды №12325 от 31.01.2012  на ООО «Стройград» обязанность по сносу гаражей не возлагалась.

В этой связи, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика такой обязанности.

При таких обстоятельствах,  суд считает требования Департамента о взыскании арендной платы не подлежащим удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга судом истцу отказано, то исковые требования в части взыскания пени  также не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями  167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Департамента землепользования города Южно-Сахалинска  отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

 Судья                                                                                Н.Н.Попова